Sentencia Civil Nº 302/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 192/2011 de 17 de Mayo de 2011

Encabezamiento

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 192/2011

SENTENCIA nº 302

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 17 de mayo de 2011.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de 16 de junio de 2010, recaída en autos de juicio ordinario nº 966/2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº ONCE de los de Valencia , sobre resolución de contrato de compraventa.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada FOMENTOS Y GESTION INMOBILIARIA VALENCIA S.L., (FOGIVAL S.L.), representada por D. Ignacio Zaballos Tormo, Procurador de los Tribunales, y asistido de D. Carlos Sierra Adell, Letrado; y, como apelado, D. Maximo , Y Dª. Felicisima , representado por D. José Vicente Ferrer Ferrer, Procurador de los Tribunales, y defendido por Dª. Pilar Piqueras López Letrado.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero , quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

"ESTIMO la demanda formulada a instancia por Maximo y Felicisima contra Fogival SL, DECLARO resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 29 de octubre de 2007 por incumplimiento del demandado, CONDENO a Fogival SL a restituir a la parte actora las cantidades entregadas, es decir 16.910 €, más los intereses legales; con expresa condena en costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- La parte demandada FOMENTOS Y GESTION INMOBILIARIA VALENCIA S.L., (FOGIVAL S.L.), interpuso recurso de apelación , alegando, en síntesis, el error en la valoración de la prueba en la sentencia recurrida.

Sostenía que ningún incumplimiento le era imputable, en cuanto al cumplimiento del plazo de entrega de los inmuebles adquiridos por la parte actora, ya que estaban en condiciones de ser elevada escritura pública en el plazo pactado en el contrato privado.

La obras se concluyeron el 28 de agosto de 2008, es decir con menos de dos meses de retraso sobre el límite previsto de 30 de junio de 2008.

Se solicitó la licencia de primera ocupación en fecha 15 de septiembre de 2008, que se obtuvo el día 21 de abril de 2009, siendo por tanto escrupulosos con el contrato, el retraso fue desde el 30 de agosto de 2008 al 21 de abril de 2009, en total 7 meses y medio.

La misiva resolutoria de la parte demandante fue de 3 de abril de 2009, a escasas dos semanas antes de que se otorgara la licencia de primera ocupación. Por tanto se trató, según viene entendiendo la jurisprudencia de un mero retraso no susceptible de generar incumplimiento.

En cuanto a la causa del retraso, no debería tampoco serle imputable a la parte recurrente. No habría existido nunca un escrito firmado por los cuatro promotores solicitando el cambio de ubicación del centro de transformación, la supuesta solicitud remitida al Juzgado por el Ayuntamiento fue firmada por un ingeniero, que en ningún caso gozaba de poder alguno para efectuar la solicitud de cambio de ubicación del centro de transformación. Dicho cambio de ubicación obedeció a una imposición del Ayuntamiento de Puzol.

Se alegaba también el principio de conservación del contrato, y la buena fe que debe regir los actos para la perfección de los mismos, para terminar solicitando que, previos los trámites legales oportunos, se dicte en su día nueva sentencia por la que estimando el recurso se revoque la sentencia dictada en primera instancia, dictando otra en su lugar conforme al suplico de la contestación a la demanda y se desestimen las pretensiones de la parte actora, con expresa imposición de costas a la parte demandante.

TERCERO.- La demandante presentó escrito de impugnación del recurso de apelación,

solicitando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que, se estime en su integridad del recurso, y se confirme la sentencia recurrida, con imposición de las costas procesales a la parte recurrente.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 5 de mayo de 2001, en el que tuvo lugar.

CINCO.- La Sala, en ejercicio de sus facultades revisoras ha tomado en consideración la siguiente actividad probatoria, practicada toda ella en primera instancia:

Interrogatorio de la parte demandada en la persona de su legal representante D. Eduardo .

Testifical de:

De D. Isaac .

De D. Pelayo .

Documental obrante en autos.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia de instancia estimó la pretensión de la parte demandante, valorando la prueba practicada y razonando en su fundamento jurídico tercero que:

"... No es controvertido entre las partes que en el contrato de compraventa celebrado -documento 1 de la demanda- pactaron expresamente en su estipulación general 6 que el comprador podía resolver el contrato si el inmueble objeto de venta no se entregaba "dentro de los 4 meses siguientes al vencimiento del plazo previsto, a tal efecto, en la estipulación anterior".

¿Qué vencimiento se prevé en la estipulación general 5ª 30 de agosto de 2008; a saber, 2 meses desde la fecha de finalización de la obra que se establece para el 30 de junio de 2008. Por ello, el comprador podía resolver el contrato si el inmueble objeto de venta no se entregaba antes del 30 de diciembre de 2008. Los términos del contrato son claros. A dicha facultad de resolución no se establece excepción contractual alguna; es decir, no se le excepciona posibles retrasos no imputables al vendedor o de fuerza mayor. Dichos retrasos se excepcionan a la obligación de entrega pero no a la facultad del comprador de resolver si la fecha prevista para la entrega no se cumple.

La parte demandada admite en su escrito de contestación que el inmueble no se puso a disposición del comprador antes del 30 de diciembre de 2008 . ¿Dicha cuestión debe entenderse que permite hablar de incumplimiento esencial y, con ello, , capaz de ser resolutivo del contrato? Considero que efectivamente ese incumplimiento debe ser considerado esencial a tenor de lo previsto por las partes en la condición general 6 del contrato en tanto las mismas expresamente previeron e incorporaron a sus pactos que el incumplimiento del plazo de entrega permitiría al comprador resolver la venta. Con dicha cláusula considero que fue su voluntad que la observación de dicha obligación formara parte de la esencia del contrato. En c aso contrario no le hubieran dado facultades resolutivas a su inobservancia.

No obstante, y aun considerando que deba interpretarse que, a la facultad de resolución pactada, se hubiera excepcionado la concurrencia de causas no imputables al vendedor o de fuerza mayor, de la documental obrada no se deriva la imposición municipal referente al cambio de ubicación del centro de transformación alegada por el demandado. Lo que se deriva es que se solicitó la cesión de un nuevo terreno para ubicar el centro. Ni siquiera se especificó en la contestación a la demanda la causa de dicha imposición. Aunque partiéramos -ya son 2 suposiciones- del hecho alegado por los 2 testigos de la parte demandada referente a que se debió a protestas vecinales, no considero que estemos ante un supuesto de fuerza mayor y tampoco considero que haya quedado acreditado con la rigurosidad requerida en derecho que estemos, frente al comprador debe entenderse, antes un supuesto no imputable al vendedor. Considero que era obligación de la demandada haber previsto con antelación posibles incidencias y, una vez surgidas, ser diligente en su solución. Diligencia que, a mayor abundamiento, no considero que haya probado en este procedimiento con la rigurosidad requerida en Derecho.

Por todo lo expuesto considero que procede acceder a la resolución instada por el actor al amparo de la condición general 6 del contrato de compraventa. Dicha estimación permite obviar el incumplimiento imputado también a la demandada referente a la no entrega del aval".

SEGUNDO.- De la interpretación de los contratos.

Hemos de compartir los razonamientos de la sentencia impugnada. La jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la aplicación de los artículos 1281, 1282, 1283 Y 1288 del Código Civil , que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas ( Sentencias de 23-3 [RJ 19932544 ] Y 6-9-1993 [RJ 19936637 ], 9-7-1994 [RJ 19945603 ], 29-1 [RJ 1996739 ] Y 19-2-1996 [RJ 19961412], entre otras muy numerosas). En ese mismo sentido, la Sentencia Tribunal Supremo de 19 noviembre 2002 recuerda que "la interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, por 10 que el artículo 1282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1281 , párrafo segundo, para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente, como ocurre en este caso, por su literal expresión ( sentencia de 27 de marzo de 1984 [RJ 19841439], y otras), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 [RJ 19843257 ], 3 de mayo de 1985 [RJ 19852256 ] Y 26 de noviembre de 1987 [RJ 19878693])" , con ello mantenían la línea sostenida de antiguo por las Sentencias del Alto Tribunal de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 (RJ 193031, RJ 19302017 ) Y 30 marzo 1953 (RJ 1953916), seguidas después por otras muchas, que tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros.

Sin embargo, en otras, como las de 27 octubre 1966 (RJ 19664768),23 noviembre 1975 y 28 junio 1976 (RJ 19763112), se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 (RJ19643684), que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 (RJ 19653079), que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 [RJ 19896908 ] y 16 de julio de 1992 [RJ 19926620], entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el arto 1282 del Código Civil». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 (RJ 20028062) «los criterios interpretativos legales no son excluyente s, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 [RJ 19898794 ], 21 de febrero [RJ 19911518 ] y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 [RJ 19924278 ] y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto.»

Y, en relación con la regla de interpretación «contra proferentem», acogida en el art. 1288 CC , como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato, sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona ( S. 13 diciembre 1986 [RJ 19867439]), pero esa regla no es rígida ni absoluta y para su aplicación han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, resulta relegado el precepto ( S. 17 octubre 1998 [RJ 19988071]), que, como dice la sentencia de 27 de septiembre de 1996 (RJ 19966644), «no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad".

Por tanto, de la lectura del contrato, así como reconoce la propia parte recurrente en su escrito de apelación, se deduce que se pactó como terminación de la obra la de 30 de junio de 2008, y que según certificado de fin de obra, tal terminación tuvo lugar el 28 de agosto de 2008, es decir, ya con casi dos meses del retraso, que la parte recurrente excluye del cómputo a la hora de contabilizar la totalidad del retraso, pues cuenta los 7 meses que reconoce, desde le 30 de agosto de 2008 al 21 de abril de 2009, fecha de obtención de la cédula de habitabilidad, no desde la fecha prevista de finalización de las obras.

TERCERO El Juez, dentro de sus facultades y de los términos de la controversia puede valorar y calificar el contrato, sobretodo en casos, como en el presente que se plantea la interpretación y alcance de algunas de sus cláusulas. Por otra parte, el que otros compradores decidieran escriturar, con suministros provisionales de electricidad es una cuestión que queda al margen del procedimiento. Las circunstancias que se esgrimen en por la parte recurrente, sobre la existencia de una fuerza mayor por la imposición del Ayuntamiento del cambio de ubicación del centro de transformación, y el retraso por la realización de un nuevo proyecto, no obvian los argumentos de la sentencia recurrida, ni constituyen una circunstancia no prevista o que no se hubiera podido prever, hemos de concluir en definitiva -como hizo el Magistrado de Primera Instancia, que en la actuación de la vendedora hay propio y verdadero incumplimiento que afecta a la esencia de lo pactado, pues impide al comprador obtener el fin del contrato suscrito, o como se viene diciendo, las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 16.11.05 ) de ahí que proceda la resolución contractual del art. 1.124 del CC ( STS de 4.12.83 y 17.11.95 ).

De los datos que obran en autos, no se desprende imposición alguna por el Ayuntamiento a la parte recurrente, sino la solicitud de un cambio de ubicación, realizada, a diferencia de lo que se sostiene en el recurso, por los interesados (resolución de 17 de diciembre de 2007 Folio 159 y 160). A pesar de las alegaciones, no acreditadas, de la parte recurrente de que sería ajena a tal cambio de ubicación, lo cierto es que se efectuó tal cambio de ubicación, y tal circunstancia, atendiendo la prueba practicada, no puede incardinarse en un supuesto de fuerza mayor, siendo previsible desde la perspectiva de un diligente empresario, y desde luego, cuando la iniciativa de tal cambio arranca, entre otros intervinientes, de la propia Fogival, como indica la citada resolución.

La finalidad de los adquirentes, tanto al comprar los inmuebles, como al desistir de su adquisición, con las consecuencias convenidas, no son tampoco cuestiones que afecten al contenido de la resolución, y a su argumentación jurídica. Por tanto procede la desestimación de recurso y la confirmación de la sentencia recurrida, al no ser un mero retraso la demora en la obtención de la cédula de habitabilidad, que todavía no estaba otorgada, cuando el comprador hizo uso de su facultad resolutoria, tal y como se había convenido en el contrato.

QUINTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben imponerse a la parte recurrente, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por FOMENTOS Y GESTION INMOBILIARIA VALENCIA S.L., (FOGIVAL S.L.).

Confirmamos la sentencia impugnada.

Imponemos a la parte apelante el pago de las costas generadas en esta alzada a la parte apelada, con pérdida del depósito efectuado en su día para recurrir..

Por razón de la cuantía del pleito, contra la presente resolución no cabe recurso de casación por razón de la cuantía.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.