Sentencia Civil Nº 302/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 4/2012 de 11 de Junio de 2012

Encabezamiento

ROLLO Nº 4/12

R 4/12

SENTENCIA Nº 000302/2012

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA

Magistrados/as

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a once de junio de dos mil doce.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Sagunto, con el nº 000623/2009, por PROMOCIONES NUEVO SIGLO 2000 SL representado en esta alzada por el Procurador D. Enrique Ballarín Rosella contra SALONES MAR BLAU SL representado en esta alzada por el Procurador D.Gonzalo Sancho Gaspar , pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por PROMOCIONES NUEVO SIGLO 2.000 SL.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 2 de Sagunto, en fecha 13 de octubre de 2011 , contiene el siguiente: "FALLO:Que DESESTIMANDO COMO DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. BALLARIN, en nombre y representación de la mercantil PROMOCIONES NUEVO SIGLO 2.000, S.L., contra la mercantil SALONES MAR BLAU, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. SANCHO, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la parte demandada de las pretensiones de la parte actora, con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora."

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por PROMOCIONES NUEVO SIGLO 2.000 SL que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 23 de mayo de 2012.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone demanda por la entidad mercantil PROMOCIONES NUEVO SIGLO 2000 SL en ejercicio de acción resolutoria de contrato, o de rescisión por evicción, alternativamente nulidad del contrato, con respecto a la compraventa que con fecha 05/10/2006 se verificó con la entidad demandada Salones Mar Blau SL sobre la parcela TP" cita en el término de Canet de Berenguer sector A con una superficie de 4368 m², que a su vez fue adquirida por la vendedora, la demandada, el 11/07/2002 al Ayuntamiento de la misma zona. Se hace costar que la forma de pago que se especificó en el mencionado contrato del año 2006, seria a la fecha del contrato 1,2 millones de euros (que es lo que ahora se reclama) 4,8 a la elevación escritura con entrega de posesión y cinco pagarés de 2 millones de euros cada uno en plazo de cinco años. Asimismo se especificaban los plazos en el sentido de que habría de elevarse a escritura el 31/07/2008 señalando la demanda que a la vista de la existencia de una línea de superficie que afectaba a más del 50% de la parcela se dejó sin efecto la estipulación cuarta del contrato, firmando una prorroga y fijándose como nueva fecha el 31/10/2008, firmándose una nueva prórroga el 27/11/2008 que se llevó hasta el 29/01/2009 constando en acta de esta última fecha las manifestaciones que cada parte tuvo por conveniente. La solicitud de resolución se hace a la vista de la existencia de una resolución de la Dirección General de Costas de 30/10/2003 en la que se modifica el límite interior de la zona de servidumbre de protección afectando a la parcela, de la manera que certifica el propio secretario del Ayuntamiento de la zona el 12/03/2009, y que era al 50% de la superficie de aquella. Considerando la actora que no puede negarse que si se adquieren el año 2002 por la demandada, ésta algún conocimiento habría de tener sobre el problema de dicha servidumbre. La súplica de la demanda es la declaración de resolución del contrato de 05/10/2006, o que se rescinda por saneamiento por incumplimiento de las obligaciones, o por pérdida de la cosa vendida y de forma alternativa/subsidiaria se declare la nulidad del contrato por vicios del consentimiento condenando en todo caso a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 1.392.000 € así como las costas del proceso.

Se contesta a la demanda alegando una serie de cuestiones, fundamentalmente referidas en primer lugar que la actividad que desarrolla la entidad actora que es de carácter inmobiliario. En la misma línea el hecho que es la actora quien redactó el contrato de la compraventa y en ningún momento específico el destino que se reservaba para la finca adquirida. En este mismo punto no es posible que la actora desconociera la nueva demarcación no sólo por su objeto social, sino porque lo habitual es revisar no sólo registro de la propiedad sino los Ayuntamientos y por supuesto el Instituto Demarcación de Costas. Como añadido se afirma que en el momento de celebrar el contrato privado de compra se entregó toda la documentación que la demandada poseía y entre ellas la escritura de adquisición del año 2002 en la que además se encuentra un certificado de afección de la demarcación de costas, de 17/10/1994 en el que además se hace constar justamente "estando afectada por la servidumbre de protección". Y además este punto se hizo así costar en el acta de 29/01/2009. Que asimismo y no obstante, dos años después y sin haber elevado a escritura pública se hace una nueva prórroga.

Se dicta sentencia con fecha 13/10/2011 en cuyo fallo se desestima la demanda íntegramente absolviendo a los demandados con expresa imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución apelada.

Se interpone recurso de apelación por la entidad actora siendo el primer motivo de apelación que de forma resumida se trata de exponer, el hecho de que en ningún momento cuando se verifica la compraventa de 05/10/2006 se entregó el título de propiedad del año 2002, del que trae causa la demandada, y en el que se dice consta el certificado emitido por Don Epifanio el que era jefe de Demarcación de Costas de Valencia y en el que se hacía constar "...estando afectada por la servidumbre de protección...". En esta misma línea se afirma que el propio representante legal de la demandada, el señor Eusebio , bien es cierto que conforme el testigo de referencia don Francisco , al parecer manifestó que en la reunión que ambos asistieron con la actora, el primero llegó a manifestar que de haber conocido que su finca estaba afecta a la servidumbre jamás la habría vendido. Subrayan constantemente a lo largo del recurso, el hecho de que en el contrato otorgado en el año 2006 se hizo constar expresamente que la finca estaba libre de cargas y gravámenes. Asimismo se justifica la existencia de varias prórrogas para la elevación a escritura pública del documento privado, pues tenían por motivación justamente que a partir del 29/01/2009 llega a su conocimiento la existencia de esa servidumbre de protección que afectaba casi a la mitad de la finca que había sido objeto de venta. Asimismo se considera que no existe incumplimiento por la parte actora pues en realidad la cosa no estaba libre de cargas por lo que no se paga más en tanto que lo vendido estaba afecto a un vicio no especificado. Se añade asimismo el hecho de que se considera aplicable el concepto de entrega de cosa diversa a la pactada por lo que lo lógico sería que con independencia de la inhabilidad del objeto o por insatisfacción del propio comprador o por imposibilidad sobrevenida se dejara sin efecto el contrato. En este punto enlaza con el efecto de "evicción" en tanto que una pérdida tan importante que parece exactamente igual que la pérdida completa del todo. Asimismo ya por último se especifica la posibilidad de una declaración de nulidad del contrato pues en el momento en el que se verifica la venta el vendedor no declaraba, la existencia de la servidumbre de protección que además tenía una antigüedad de tres años antes de que se verifica la venta añadiéndose en este punto nuevamente el argumento de no haber entregado ninguna documentación.

De especial trascendencia se consideran la siguiente relación de hechos documentalmente probados en las actuaciones y así: primero con fecha 11/07/2002 y ante notario señor Molineros se tiene por parte de la mercantil Salones Mar Blau y del Ayuntamiento de Canet de Bereguer una finca registral las NUM000 inscrita en el registro de la propiedad al tomo NUM001 libro NUM002 constituyéndose en ese momento una hipoteca de 760.000 €. En la misma línea no puede dejar de observarse, que con fecha 23/05/1994 consta la orden ministerial de la demarcación de costas del Ministerio de Obras Públicas Transportes y Medio Ambiente en el que se delimitan las zonas de afección. En la misma línea tampoco puede dejar de observarse que al folio 234 obra otra orden de 07/11/2003 en los mismos términos bien es cierto que en este punto habría de determinarse los efectos que el perito específica en cuanto a la afección de terreno, que de quedar toda la parcela afecta, con esta última orden ministerial resulta afectada exclusivamente en el 50%. Junto a estos hechos no discutibles, aparece el tema de las prorrogas, que es del contrato del 05/10/2006 y en cuya estipulación cuarta ya se fije a que el 31/07/2008 se habría de elevar a escritura pública, se procede una primera el 11/07/2008 desplazando la fecha al 31/10/2008 y una segunda de fecha 27/11/2008 en la que se desplaza nuevamente al 29/01/2009, momento por cierto en el que se aprovecha para hacer una serie de declaraciones en el momento en el que estaba reservado para la elevación escritura pública. Otros datos de interés es que en el contrato del 2006 al folio 27 de actuaciones, se especifica que el título del que trae causa, la demandada, y posibilita la venta es por compra previa agrupación de fincas al Ayuntamiento de Canet en escritura de 11/07/2002, finca registral NUM000 inscripción primera. Se declara libre de arrendamiento y gravada únicamente con una hipoteca. Al mismo folio 27 se menciona que se adjunta un plano de la situación de la finca para que forme un todo con la escritura y es de observar que en este plano al folio 33 se establece línea de. P. O. con la leyenda :O.M.10-5-94" y en este punto es de observar que la orden ministerial del 94 efectivamente esta establecida con registro de entrada de 23 mayo pero su fecha de emisión es justo la que consta en el referido plano, 10/05/1994.

TERCERO :.- El análisis de los motivos de apelación se harán siguiendo el mismo escrito apelación y por tanto dentro de lo que es la alegación del tipo de acción concreto que se pretende ejercitar.

En reiterada jurisprudencia de esta Audiencia Provincial, Sección 11 y baste citar la de fecha 30/09/2009 se especifica que del examen de los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria que contempla el art. 1124 del C.C . Y estos son: 1./ que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral que en este caso se trata de una compraventa acordada en el año 2006 y cuyas características están perfectamente claras; 2./ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles, y seria discutible que con la realización de las diversas prorrogas para la elevación y las manifestaciones del 29/01 no puedan encontrase ciertos elementos de discusión sobre su exigibilidad , en lo que a la resolución se refiere; 3./ que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, como requisito legitimador para plantear la resolución contractual, ya que no está legitimado para instar dicha acción el contratante que incumple sus obligaciones ( S.s. T.S. 20-2-50 , 16-11-56 , 16-5-59 , 5-2-63 , 2-11-65 , 5-5-70 , 27-12-71 , 26-4-76 , 28-2-80 , 9-7-81 , 10-11-81 , 27-3-82 , 9-7-87 , 24-3-88 , 17-5-88 , 15-6-88 , 17-6-88 , 31-1-92 , 8-7-93 , 29-4-94 , 9-5-94 , 29-3-95 , 22-11-95 ...); y en este punto debe decirse que efectivamente se coincide con la sentencia apelada, en tanto que efectivamente no se ha pagado el precio establecido, de hecho se ha estado constantemente prorrogando el plazo de elevación escritura pública, sin especificar ni el destino del objeto adquirido ni tampoco la motivación de estas prorrogas aun cuando ahora se aduzca lo que en la última, pero no en la prorrogas sino en su término, el 29 enero se especificó por escritura en orden a una serie de manifestaciones que hacían referencia efectivamente a la servidumbre de protección. Y lo cierto es que no es admisible la falta del cumplimiento de las obligaciones, por unos supuestos vicios, cuyo conocimiento se ha cuestionado desde el principio, y que además en absoluto hubieren impedido la consignación de las cantidades debidas o al menos el cumplimiento de alguna manera que hubiere dejado patente que lo que son las obligaciones de quien está pretendiendo una resolución estaban cumplidas en tal sentido AP Valencia, Sección 8ª, S de 8 Jun. 2010 : "...En relación a esta cuestión se ha de señalar que la procedencia de la extinción sobrevenida de la relación jurídica bilateral concertada entre partes el 15 de Mayo de 1.984, por falta de pago del precio, exige, dado que nos encontrarnos ante una compraventa inmobiliaria, la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.504 del Código Civil , a cuyo tenor en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido, tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aún después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Los requisitos que la jurisprudencia exige para acordar la resolución con fundamento en el citado artículo son los siguientes: 1º) Incumplimiento de la principal obligación del comprador, cual es el pago del precio y 2º) La voluntad resolutoria del vendedor manifestada judicial o notarialmente, a través del oportuno requerimiento ( SS. del T.S. de 6-11-91 , 19-12-91 , 13-10-93 , 30-11-94 , 28-1-99 y 22-10-02 , a título de ejemplo),...". Siguiendo con la doctrina anteriormente expuesta sobre los requisitos de la resolución y 4./ que la parte a la que se demande de resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comprometido, y lo cierto es que vuelve a coincidirse con la sentencia de apelación no existe incumplimiento por parte de la demandada, al menos imputable, pues por una parte las prórrogas evitan totalmente la posibilidad de imputar retrasos por parte del cumplimiento de la entrega de la posesión de la demandada, y por otra la falta de modificación de ninguno de los términos del objeto vendido permiten hacer la alegación de que lo entregado no era lo adquirido, pues como luego se verá este dato era o debía haber sido conocido perfectamente por quien adquiría. Por último tampoco puede dejar de mencionarse que la falta de conocimiento del destino concreto al que se iba a entregar la finca por parte del adquirente, hoy actora impide completamente hablar de posibles afecciones de la finalidad económica del contrato con lo que tampoco se reúne el último de los requisitos del invocado resolución. Por todo lo dicho y en atención a lo expuesto efectivamente la resolución no es susceptible de ser aplicada en este punto en concreto.

Leve motivación requiere la invocación relación de saneamiento pues en realidad, como la sentencia de instancia establece, se necesita una pérdida total y de ninguna manera pude considerarse que la afección de la que se está hablando, permita sin saber insistimos nuevamente, la finalidad concreta a la que se va a destinar el objeto adquirido, especifica que se ha perdido totalmente cuando en realidad tenemos un cambio de naturaleza incluso de la propia afección que data del año 94, que afectan en aquel momento según el informe técnico al 100 × 100 y posteriormente a partir de 2003 al 49,75%. Pero en realidad lo que nos lleva a desestimar esta acción es el perfecto conocimiento que por la parte actora de la servidumbre de protección y muy anterior a la compraventa, existía con respecto a la existencia de aquella y además insistimos el elemento propio de la acción invocada de la pérdida total del objeto que aquí no se aprecia.

CUARTO .- Queda pues, por último establecer el análisis de la acción de nulidad solicitada por la actora, sobre el contrato verificado, y que debe seguir igual camino desestimatorio, ya se han hecho referencia a una serie de datos de cierto interés que exponen de una manera prácticamente de forma indubitada la existencia de un conocimiento, y en la misma línea incluso hasta de una posibilidad de conocer que es prácticamente lo mismo, la existencia de la servidumbre de protección. No ya sólo por la intervención del agente de la propiedad inmobiliaria en el acto de vista, sino fundamentalmente porque estamos hablando de una compraventa del año 2002, que se hace de la agrupación de las fincas en cuya datación en el registro ya se observan ciertas características, que dicha escritura se acompañan planos de todo tipo en los que se especifican incluso la certificación de afección, que la finalidad profesional de la actora es dedicarse este tipo de cuestiones y que por tanto tiene no sólo la obligación general sino la específica profesional de informarse debidamente de lo que está adquiriendo, y todo ello suponiendo que realmente dicha afección sea limitadora de la finalidad a la que se pretendía destinar la finca, cuestión que sigue oscura, tampoco puede dejar de observarse en el año 2003, en febrero, el 24, se lleva a cabo la inscripción de la escritura de 2002 y ya constan dichas limitaciones, pero que una leve indagación hubieran dejado al descubierto de forma documental absoluta si es que realmente en el propio documento privado que se firman el 2006, al folio 33, no se observa realmente con claridad la existencia de una orden ministerial de una línea que además se especifica en el propio plano, de fecha 10/05/94. Por todo ello y en atención a lo expuesto no puede sino desestimarse íntegramente el recurso de apelación interpuesto y con ello la confirmación integra de la resolución apelada.

QUINTO.- La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada ( art. 398 L.E.C .).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por PROMOCIONES NUEVO SIGLO 2000 SL contra la sentencia dictada con fecha 13/10/2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº2 de Sagunto en Juicio Odinario 623/2009 .

SEGUNDO.- SE CONFIRMA íntegramente la citada resolución.

TERCERO.- SE IMPONEN a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legal procedente

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por razón de la cuantía ( artículo 477.2 núm. 2 de la LEC ), y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.