Sentencia CIVIL Nº 302/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 815/2016 de 07 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO 815/2016

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 de Barcelona

JUICIO ORDINARIO 18/2015

S E N T E N C I A Nº 302/2018

ILMOS. SRES/AS.

PRESIDENTE

D.AGUSTIN VIGO MORANCHO

MAGISTRADOS

D. SERGIO FERNANDEZ IGLESIAS

Dª MONTSERRAT SAL SAL

En la ciudad de Barcelona, a 7 de junio de 2018

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de JUICIO ORDINARIO, seguidos por el JUZGADO PRIMERA INSTANCIA nº3 de Barcelona con el nº 18/2015 a instancia de AVANCO SA contra ALPONS 91 SL, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de mayo de 2016, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:FALLO: QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA formulada a instancia de AVANCO SA DE GESTION INMOBILIARIA... contra ALPONS 91 SL DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de UN MILLON OCHENTA MIL EUROS (1.080.000) con más el interés legal desde la interpelación judicial. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad....

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 3 de mayo de 2018.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada de esta Sección Catorce Dª MONTSERRAT SAL SAL.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso.

1.1 Antecedentes: La parte actora, Avanco SA, ejercita, frente a Alpons 91 SL, en relación de subsidiariedad, una acción de nulidad por imposibilidad sobrevenida de determinar el precio y/o imposibilidad sobrevenida que determina su falta de objeto y una acción de resolución de contrato por imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato, con la consiguiente restitución íntegra de las prestaciones.

Se alega, en esencia, que, en fecha 5 de febrero de 2004, suscribieron un contrato privado de compraventa que tenía como objeto formal un conjunto de fincas e inmuebles, relacionados en la manifestación I del propio contrato, haciéndose constar expresamente, en la manifestación II, la calificación urbanística como Z.U.P. (zona urbanística prioritaria) de dichas fincas, comprendidas en el ámbito de la Modificación puntual del PGM en el Sector 'REDOSA-VALLENSANA, que se tramita por los Ayuntamientos de Cerdanyola del Vallés, Ripollet y Montcada i Reixac, en la que se indicaba que no había recaído resolución alguna hasta la fecha; se añadía que, previamente a esta modificación de PGM, dichas fincas estaban incluidas en el ámbito de Plan Parcial de la REDOSA y que se había constituido Junta de Compensación para el desarrollo, por el sistema de compensación del indicado Plan Parcial, entre cuyas integrantes figura la sociedad Alpons 91, SL con la totalidad de las fincas relacionadas en el expositivo I. Que la forma de pago del precio inicialmente acordada en el pacto tercero fue modificada en anexo suscrito el 28 de septiembre de 2006, adelantando los pagos fijados en los puntos D y E ( vinculados a la aprobación provisional y definitiva del instrumento urbanístico) para su efectividad el 2 de octubre de 2006 , con un descuento financiero del 3,2 % anual aplicado a las cantidades adelantadas, descuento que, con la consiguiente modificación del precio final, se realizaría en el último pago correspondiente a la aprobación definitiva e inscripción en el Registro de la Propiedad el Proyecto de Reparcelación.

Que el objeto real de la compraventa era la adquisición por AVANCO del techo edificable en diferentes usos que habría de resultar adjudicado a ALPONS 91, S.L. en la reparcelación del Sector REDOSA-VALLESANA, conforme al planeamiento urbanístico en tramitación por los Ayuntamientos de Cerdanyola del Vallés, Ripollet y Montcada i Reixac.

Que la aprobación definitiva de la Modificación Puntual del Plan General Metropolitano del Sector discontinuo Redos-Vallençana Baixa, de Montcada Reixac, Cerdanyola del Vallés i Ripollet, mediante resolución de fecha 12 de enero de 2009, se produjo después de haber transcurrido 3 años desde la firma del contrato privado de compraventa y pese a la cláusula resolutoria contenida en el contrato Avanco ni instó la resolución ni convino prórroga alguna del plazo estipulado.

Que sin que se hubiese llegado a otorgar la escritura pública de compraventa cuyo otorgamiento se pactó entre las partes a partir del momento en el que se produjera la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación, la Sala de lo Contenciosos Administrativo del TSJC dictó Sentencia en fecha 29 de abril de 2014, en cuya parte dispositiva se estimó el recurso interpuesto por dos sociedades declarando la nulidad de la figura del planeamiento impugnada, habiendo devenido la misma firme por decreto de 21 julio de 2014.

Que dicha nulidad conlleva la nulidad o resolución de la compraventa de 5 de febrero de 2004, con sus modificaciones posteriores, por imposibilidad de fijación del precio en los términos pactados y desaparición de su objeto.

La demandada se opone a las pretensiones de la actora por entender que el objeto del contrato privado de compraventa lo constituían las fincas que se describían en el antecedente primero incluyendo los derechos indemnizatorios correspondientes a las distintas edificaciones existentes en las mismas; que la compradora tomó posesión en dicho acto de las fincas transmitidas; otorgándose mandato a la compradora para llevar a cabo las gestiones urbanísticas necesarias con las distintas administraciones y partes intervinientes en el desarrollo del sector. Por lo que entiende que al transmitirse con la firma de la compraventa la plena propiedad de las fincas, también se transmitieron los riesgos de la compraventa que, desde entonces, le corresponden a Avanco. Que respecto del pago total del precio de la compraventa, si bien es cierto que se fijó que el último plazo se satisfaría en el momento de la Aprobación definitiva e inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación, el hecho de no haberse cumplido lo último, solo afecta al plazo del pago pero no a la determinación del precio, por lo que ello no incide en causa de nulidad o resolución del contrato.

La sentencia de instancia entendió acreditado que en fecha 5 de febrero de 2004 , Alpons 91, S.L. vendió a Avanco S.A. en contrato privado (modificado en anexo al contrato de compraventa de fecha 28 de septiembre de 2006, en relación a las condiciones de pago) un conjunto de fincas e inmuebles, comprendidas en el ámbito de la Modificación puntual del PGM en el Sector 'REDOSA-VALLENSANA, que se tramitaba por los Ayuntamientos de Cerdanyola del Vallés, Ripollet y Montcada i Reixac, sin que hubiera recaído resolución alguna hasta la fecha, y conviniéndose al tiempo de la firma que se hacía entrega de la posesión, teniendo efectos traditorios y, por tanto, adquiriendo la propiedad la parte compradora ( artículos 1095 , 1462 y 609 C.c .), y habiéndose pactado que la determinación del precio se realizaría al dato objetivo del techo edificable (uso vivienda, uso comercial y vivienda de Protección Oficial) adjudicado a la parte vendedora en el proyecto de Reparcelación Sector Redosa. Además, el pago se fraccionada y aplazaba (condicionaba) en función del grado de desarrollo del Instrumento Urbanístico (aprobación inicial, provisional o definitiva e inscripción en el Registro de la Propiedad del proyecto de reparcelación (pacto tercero) momento en que se otorgaría la escritura pública (pacto séptimo) y habiendo sido satisfecha la suma de 1.080.000€. Que la aprobación definitiva de la Modificación Puntual del Plan General Metropolitano del Sector discontinuo Redos-Vallençana Baixa, de Montcada Reixac, Cerdanyola del Vallés i Ripollet, se realizó mediante resolución de fecha 12 de enero de 2009 y, sin que se hubiese llegado a otorgar la escritura pública de compraventa, por Sentencia dictada por el TSJ de fecha 29 de abril de 2014, se declaró la nulidad del planeamiento habiendo devenido la misma firme por Decreto de 21 julio de 2014, por lo que cabe declarar que, de una forma sobrevenida, el contrato de compraventa devino ineficaz y ello por:

1º) Que, de la voluntad de las partes plasmada en el contrato, se desprende que el objeto de la venta y prestación del vendedor que convinieron y en virtud del cual fijaron la contraprestación del comprador, no fue la entrega y transmisión del dominio de las fincas registrales reseñadas en el expositivo I de manifestaciones con la calificación y aprovechamiento urbanístico al tiempo de la celebración del contrato, sino las fincas que resultarían de la aprobación definitiva de la Modificación del Plan General Metropolitano con sus usos residenciales y se adjudicarían en el proyecto de reparcelación al vendedor en subrogación a las fincas aportadas por éste y, por tanto, la nulidad del instrumento de planeamiento, hace imposible el cumplimiento de la prestación del vendedor ( artículos 1082 , 1117 y 1.124 C.c .). Ello resulta de: a) En el pacto octavo, AVANCO S.L. y ALPONS 91 S.L estipulan y acuerdan en conceder a la parte compradora la facultad unilateral de resolución del contrato de venta si en el plazo de tres años desde su celebración no se hubiera producido la aprobación definitiva de la Modificación del Plan General Metropolitano, por lo que si el mero retraso en la aprobación se elevó por las partes a la categoría de causa de ineficacia, es porque la aprobación del instrumento urbanístico era un elemento esencial del contrato y generador de la voluntad de las partes y, por tanto, debemos entender que su declaración de nulidad por resolución judicial firme debe atribuir a la parte compradora la misma facultad de resolución, bien porque ciertamente por razón del efecto retroactivo de la nulidad el instrumento no ha sido aprobado en el plazo de los tres años (pacto octavo), bien porque integrando la voluntad expresada por las partes no hay duda que si quisieron reconocer la categoría de causa de ineficacia al simple retraso de tres años, lo mismo hubieran pactado si, al tiempo de su celebración, hubieran podido prever que se declararía su nulidad radical. b) Que AVANCO S.L. y ALPONS 91 S.L estipularon que el precio de la venta, elemento esencial de la misma, ( artículo 1445 , 1449 , 1261 y 1274 C.c .) se determinaría en atención única y exclusivamente a la superficie de techo edificable que se adjudique en la reparcelación, sin mención alguna a la superficie actual ni a las edificaciones existentes, cuyas indemnizaciones se asignan a la parte compradora, así como el asumir el coste de la urbanización (pactos cuarto y quinto), pero sin atribuirle nunca el carácter de precio o contraprestación. c) Que el pago del precio (prestación esencial del comprador) se aplaza y, más que se fracciona, se condiciona al desarrollo del planeamiento (aprobación inicial, provisional o definitiva e inscripción en el Registro de la Propiedad del proyecto de reparcelación ), lo que revela una voluntad de las partes de reciprocidad en el cumplimiento de sus respectivas prestaciones, en el sentido de que a medida que la prestación del vendedor (entrega de techo edificable) se hace más verosímil el comprador, recíprocamente y proporcionalmente va cumpliendo su prestación. El pago del precio se fracciona y se aplaza en el tiempo, pero no como una concesión de crédito o facilidades para el pago que ofrece la parte vendedora a la compradora, (así resulta de la propia modificación de 2 de octubre de 2006 en el que se acuerda anticipar el pago de parte del precio por el comprador, con un descuento financiero del 3,2 % anual aplicado a las cantidades adelantadas), sino que es una expresión de las partes de buscar una reciprocidad entre sus prestaciones y su cumplimiento, lo cual carecería de sentido si el objeto de la venta fueran las fincas iniciales y el riesgo de la falta de aprobación del planeamiento o en este caso, su nulidad, lo debiera soportar la parte adquirente, como alega la demandada.

2º) Que no sólo concurre una causa de resolución, sino que al haber sido declarado nulo de la Modificación del Plan General Metropolitano, resulta imposible determinar ya el precio de la venta y, por tanto, falta un elemento esencial no ya de su validez, sino de su existencia ( artículo 1261 , 1262 , 1274 , 1445 y 1082 Cc ).

3ª) En conclusión, atribuir los riesgos derivados de la aprobación del instrumento urbanístico a la parte compradora, como alega la demandada, sería contradictorio con la facultad de resolución unilateral reconocida al comprador en caso de retraso en su aprobación, con la determinación del precio exclusivamente por el techo edificable adjudicado y con haber convenido que la prestación del comprador se condicionara al grado de desarrollo del planeamiento urbanístico ( artículos 1281 , 1284 , 1285 y 1289 del Cc ).

Declarada la resolución de la venta por una causa sobrevenida no imputable a ninguna de las partes (hecho que ni se ha alegado ni, por tanto, tampoco probado en el proceso), el comprador está obligado a la restitución de la cosa vendida y el vendedor del precio entregado, sin deber abonar sus intereses, ya que se compensan los frutos con los intereses, ( artículos 1.124 y 1120 del Cc ), lo cual es congruente tanto con el pacto expreso entre las partes de que la transmisión de la propiedad se produjera al tiempo de la celebración del contrato privado ( artículo 1289 del Cc ) y con el dato objetivo de que las partes, al regular los efectos de la resolución en el pacto octavo, sólo impusieron al vendedor la obligación de devolver 'la parte abonada hasta el momento', sin mención alguna a la obligación de restitución de intereses, lo cual no procede integrar ( artículos 1283 y 1281 del CC ).

Por lo que condenó a la parte demandada a devolver a la actora la cantidad abonada a cuenta del precio por importe de 1.080.000€, con más el interés legal desde la interpelación judicial, sin imposición de costas a ninguna de las partes.

1.2 objeto del recurso: Disconforme con dicha resolución se alza la demandada, y tras unas alegaciones previas irrelevantes en esta alzada en cuanto nada interesa la recurrente en relación a las mismas ( que , de hacerlo, esta Sala no podría atender), se ampara en los siguientes motivos:

Errónea valoración del objeto del contrato de compraventa, que lo constituía el conjunto de los terrenos descritos en el documento inicial del 2004, y no el techo resultante.

Extemporaneidad, por prescripción de la acción de resolución: el plazo de resolución era de 3 años desde el año 2004.

Error en la valoración de los contratos: los contratos firmados lo han sido de simple adhesión por parte de ALPONS.

Errónea valoración de la teoría de los actos propios de AVANCO: Voluntad de la compradora de anticipar el pago cuando estaba efectuando el seguimiento de las gestiones urbanísticas, de cuyo resultado final dependería la fijación de la última parte del precio.

Daños y perjuicios ocasionados a ALPONS 91,S.L. por la toma de posesión de AVANCO S.A el pasado de 5 de febrero de 2004, y a los ocupantes de la vivienda.

Incumplimiento, por parte de AVANCO, del pago de la última parte del precio al ser aprobado definitivamente, la Modificación Puntual del Plan General Metropolitano del Sector discontinuo Redos -Vallençana Baixa de Montcada i Reixac,Cerdanyola del Vallès i Ripollet, se efectuó mediante resolución del 12 de enero del 2009,y no se liquidó el resto pendiente.

Incongruencia de la Sentencia recurrida: en el Fallo de la Sentencia, sin resolver el contrato, condena a mi principal a abonar a la actora la suma de 1.080.000 euros.

Como es de ver de las alegaciones y argumentación contenidas en el escrito de contestación a la demanda se pretende en esta alzada introducir 'ex novo', en cuanto no fueron planteadas en la instancia, cuestiones que no constituyen objeto de esta Litis, lo que impide a esta Sala su estudio por mor de lo previsto en el art. 456 de la LEC , que claramente vincula la apelación a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. Por tanto, no pueden traerse a colación en esta alzada cuestiones que no fueron debatidas en la instancia por cuanto es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1984 y 25 de septiembre de 1999 ) que el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el Tribunal 'a quo', como la que supone cualquier modo de alteración o complementación de la misma, de acuerdo con el principio general del derecho 'pendente apellatione, nihil innovetur', y el principio procesal de prohibición de la 'mutatio libelli', de modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de la primera instancia ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2000 ), no admitiendo la introducción de cuestiones nuevas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2000 ).

En efecto, los motivos reflejados en los números 2,3,4,5 y 6 del escrito de recurso, referentes a la prescripción de la acción resolutoria, a la naturaleza y consecuencias de estar a un contrato de adhesión, a la infracción de la teoría de los actos propios , a los daños y perjuicios causados al legal representante de la demandada y al incumplimiento por la actora del último pago del precio no pueden ser analizados en esta alzada, quedando por ello reducido el objeto de este recurso a determinar si el juez de instancia incurrió en error en la interpretación del contrato, más concretamente, en lo referente al objeto del mismo y la determinación del precio, y en la supuesta incongruencia de la sentencia por condenarle a la devolución del precio abonado sin llevar al fallo la declaración de resolución del contrato ni condenar a la actora a la devolución de las fincas.

SEGUNDO.- error en la valoración de la prueba e interpretación del contrato

2.1 doctrina general: El primer motivo del recurso denuncia error en la valoración del objeto del contrato, entendiendo esta Sala que viene a engloba (aunque no se diga expresamente) un error en la valoración de las pruebas y en la interpretación del contrato. Es sabido que la valoración de la prueba es facultad privativa del Juzgado o Tribunal, y que debe ser respetado su resultado en tanto no se demuestre que el Juzgador incurrió en error de hecho, o que su valoración resulte ilógica, opuesta a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez del primer grado, sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por quien ha presidido el acto solemne del juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Afirmación a la que debemos añadir la consideración de que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio , siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente la sentencia únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador 'a quo' de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

Acerca de la interpretación contractual, señalan las STS de 29-1-2015 y 25-4-2016 'En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, Art. 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del Art. 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: 'el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial, proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma 'que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual'.

También declara la jurisprudencia que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer a menos que se demuestra que es ilógica o absurda, pero sin que se pretenda sustituir con el criterio del recurrente la hermenéutica realizada ( STS de 20- 11-99, 9-6-2000 y 29-1-2004 ).

2.2 error en la interpretación del objeto del contrato.

Como señalamos en el Fundamento Jurídico Primero, la juez de instancia concluye que el objeto de la venta no fue la entrega y transmisión del dominio de las fincas registrales reseñadas en el expositivo I de manifestaciones con la calificación y aprovechamiento urbanístico al tiempo de la celebración del contrato, sino las fincas que resultarían de la aprobación definitiva de la Modificación del Plan General Metropolitano.

La recurrente sostiene que el objeto del contrato de compraventa lo constituía el conjunto de los terrenos descritos en el documento inicial del 2004, y no el techo edificable resultante del instrumento urbanístico definitivo.

Pese a que esta Sala comparte la afirmación de la recurrente ello no conlleva la estimación del recurso.

En efecto, el objeto del contrato de compraventa suscrito por las partes son las fincas descritas en la manifestación Primera del mismo, que el vendedor transmitió a la compradora, como se infiere claramente de los términos del contrato.

A tenor de lo que dispone el artículo 1261 CC , señala que no hay contrato sino cuando concurren los tres requisitos: consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación que se establezca.

La actora no cuestiona la existencia en el contrato de un objeto cierto, que, a nuestro juicio, confunde con la causa del contrato, siendo ésta y no aquel, la que ha desaparecido por una pérdida sobrevenida. Vemos que en su demanda afirma que el objeto formal del contrato era un conjunto de fincas e inmuebles, comprendidas en el ámbito de la Modificación puntual del PGM en el sector Redosa Vallensana y en el plan parcial de la Redosa, relacionados en la manifestación I del contrato, cuya calificación urbanística se hizo constar en la manifestación II; sin embargo, atendiendo al clausulado del contrato, concluye que el objeto real del contrato era la adquisición por Avanco del techo edificable en diferentes usos que habría de resultar adjudicado a Alpons 91,SL en la reparcelación del sector Redosa Vallesana conforme al planeamiento urbanístico en tramitación . Fundamenta su pretensión (de nulidad o resolutoria) en el hecho de que la declaración de Nulidad del PGM referido realizada por sentencia firme dictada el 29 de abril de 2014 por el TSJC hace inviable la aprobación definitiva del Plan y la inscripción en el Registro de la propiedad del proyecto de reparcelación del que habría de resultar la edificabilidad adquirida por Avanco siendo imposible fijar el precio en los términos pactados y que ha desaparecido su objeto, considerando ( a los efectos resolutorios) que resulta imposible el cumplimiento del contrato por causa sobrevenida no imputable a las partes.

En realidad entendemos que lo que la parte denomina objeto real del contrato es, en realidad, la causa del contrato o más propiamente el 'móvil causalizado', pues lo que justificó la formalización del contrato de compraventa era 'el desarrollo residencial en las fincas adquiridas', 'la obtención de un techo edificable' o 'la especulación con dicho suelo' y la imposibilidad de aprobación definitiva del planeamiento y del proyecto de reparcelación ha provocado la pérdida de la causa del contrato por imposibilidad sobrevenida.

Cierto que el concepto jurídico de causa es un tema complejo, lo que ha provocado la existencia de varias teorías. El artículo 1274 CC establece que en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor. La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2007 señala que la función que nuestro derecho atribuye a la causa consiste en la valoración de cada negocio, atendiendo al resultado que con él se busca o se hayan propuesto quien o quienes hagan las declaraciones negociales, función que desde el punto de vista subjetivo se traduce en la finalidad que se pretende conseguir como resultado individual o social, en vista del cual se busca o espera el amparo jurídico, de lo que se deduce que cuando el negocio que se pretende amparar por el derecho es irreal y que el que se trataba de encubrir envuelve una finalidad ilícita o maliciosa, entonces surge la inexistencia del negocio jurídico por falta de causa, ya que la causa es uno de los requisitos exigidos ineludiblemente para la validez de todo contrato por el artículo 1261 del Código civil , y su falta determina, conforme al artículo 1275 del mismo Cuerpo legal , la invalidez y carencia de efectos del negocio .

Por otra parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2012 señala que el concepto de causa que utiliza el Código Civil, en consecuencia, es el de 'causa objetiva' abstractamente considerada, afirmando la sentencia 852/2009, de 21 diciembre , con cita, entre otras, de las de 11 de abril de 1994 y 1 de abril de 1998, que 'salvo los casos excepcionales en que el móvil se integra en la función objetiva del negocio jurídico, caso del móvil causalizado, el móvil subjetivo es intrascendente para el derecho, de tal forma que el móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial, a no ser que las partes lo incorporen al negocio' . Debe mencionarse, además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2012 señala que en cuanto a la llamada 'base del negocio' desarrollada por la doctrina alemana, tal como dice la sentencia de 21 de julio de 2010 , se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar y consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato -según el significado de las intenciones de ambas partes- pueda mantenerse como una regulación con sentido .

Por otra parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2003 dispone que al margen de las diversas posiciones mantenidas en el terreno de la doctrina científica sobre la causa del contrato, la jurisprudencia ha señalado, a la vista de la precisa definición legal contenida en el artículo 1.274 del Código civil , que en nuestro ordenamiento positivo dicho elemento se halla constituido en los contratos sinalagmáticos por el dato objetivo del intercambio de prestaciones - sentencias del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1974 y 8 de julio de 1983 , entre otras-, fin inmediato al que la atribución se dirige, y en consecuencia cifrada la causa en la finalidad genérica prevista por la norma, salvo los supuestos excepcionales en que el designio concreto ha sido incorporado al negocio como determinante de la declaración de voluntad, la inefectividad de la prestación prometida, en cuanto evento posterior a la formación del contrato, no opera en la reglamentación del Código civil como falta sobrevenida de dicho requisito, a manera de causa fallida (causa non secuta), sino que tal circunstancia está relacionada con la posibilidad de instar la resolución del vínculo con arreglo al artículo 1.124 del mismo Cuerpo legal dada la interdependencia de las obligaciones, o, si se trata de imposibilidad sobrevenida y, por lo tanto, de una situación que impide alcanzar el fin perseguido con el concierto contractual, se liga con la teoría de los efectos de tal frustración, que, precisamente, parte de un negocio válidamente celebrado, como tal, sin falta de ninguno de sus elementos a tenor del artículo 1.261' ( sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 1985 ). Igualmente precisa que 'esta Sala desde antiguo viene distinguiendo la causa de los contratos, de carácter objetivo, de los móviles subjetivos que impulsan a los contratantes. Así establece la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1981 que 'aun operando en el campo de la causa concreta del contrato ésta ha de ser separada del móvil meramente individual y oculto que abriga cualquiera de los otorgantes de lo que es propiamente el móvil incorporado a la causa y como tal integrado en el acuerdo bilateral, ya que por mucho que se acentúe el aspecto o criterio subjetivista siempre será menester, para llegar a causalizar una finalidad concreta que el propósito de que se trate venga perseguido por ambas partes y trascienda al acto jurídico como elemento determinante de la declaración de voluntad en concepto de móvil impulsivo según tiene declarado esta Sala en sentencia de 16 de febrero de 1935 , seguida por las de 20 de junio de 1955 , 17 de marzo de 1956 , 30 de enero de 1960 , 23 de noviembre de 1961 , 27 de febrero de 1964 y 2 de octubre de 1972 , entre otras, de suerte que la causa no puede ser confundida con el fin individual (mero interés o motivo) que anima a cada contratante en su proceder, y en consecuencia para que los móviles subjetivos de los otorgantes repercutan en la plenitud del negocio, como tiene previsto el ordenamiento positivo en determinadas hipótesis, será necesario que tales determinantes, conocidas por ambos intervinientes, hayan sido elevadas a presupuesto determinante del pacto concreto, operando a manera de causa impulsiva - sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 1996 -, doctrina acogida en sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril de 1982 y 30 de diciembre de 1985 ' ( sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1989 ).

A tenor de lo anteriormente indicado debe entenderse que la causa del contrato es objetiva si se la considera de manera abstracta, pero, por el contrario, debe estarse al aspecto subjetivo de la causa porque los motivos de los contratantes tienen plena relevancia cuando constituyen una representación intelectual de la ejecución de las obligaciones.

En atención si atendemos a la literalidad de los términos del contrato, hemos de concluir que la modificación urbanística de las fincas transmitidas y la obtención de un techo edificable para su explotación urbanística constituía el móvil o finalidad de ambas partes contratante, así hemos de destacar:

a) en el pacto Primero se establece queAlpons 91 SL transmite, mediante el presente contrato, el pleno dominio sobre las fincas descritas en el antecedente primero, incluyendo los derecho indemnizatorios correspondientes a las distintas edificaciones existentes en las mismas, a AVANCO SOCIEDAD ANONIMA DE GESTION INMOBILIARIA que compra y adquiere. Por su lado en la manifestación III se refiere la superficie de las fincas,8.773,73 m2, una participación de 19,824% en el plan parcial y un 9,627 sobre el ámbito propuesto en la Modificación del Plan General Metropolitano de superficie 91.123 m2.

De ello se constata que objeto del contrato es claro al indicarse expresamente el mismo 'las fincas descritas en el antecedente primero...' con la superficie allí determinada y ' los derechos indemnizatorios sobre las edificaciones existentes'. De transmitirse 'el techo edificable' o 'las fincas resultantes', así se hubiere recogido y por supuesto no se hubiere atribuido al comprador los derechos indemnizatorios sobre las edificaciones existentes en las fincas, ni el coste de la urbanización (pactos primero, cuarto y quinto) que le corresponderían al vendedor.

Lo anterior viene ratificado por las comunicaciones posteriores entre las partes obrantes en autos, en la que siempre se hacía referencia a aquellas fincas concretas.

b) De la lectura del contrato se puede inferir igualmente que la adquisición de las fincas se realizó para llevar a cabo una actuación urbanística. Se enajenaron fincas rusticas en una zona urbanística prioritaria que estaban comprendidas en el ámbito de la Modificación puntual del PGM en el sector Redosa Vallensana y que previamente a esa Modificación estaban incluidas en el ámbito del Plan Parcial de la Redosa (manifestación II).

c) En la estipulación novena también se menciona que Alpons 91 otorgará poder suficiente a Avanco para llevar a cabo las gestiones urbanísticas necesarias con las distintas administraciones y partes intervinientes para el desarrollo del sector.

d) En el pacto Segundo se expresa que el precio de la transmisión será el resultante de aplicar una serie de criterios: 650Em2/ sobre la superficie de techo edificable con el uso vivienda libre, uso comercial y precio oficial establecido sobre el techo edificable de uso de vivienda de Protección oficial que resulte adjudicado. Precio que claramente habían previsto las partes atendiendo quizá a los instrumentos aprobados y las actuaciones urbanísticas llevadas a cabo a fecha de la compra, ello sin perjuicio de que el precio final pudiera variar (en más o menos) atendiendo al techo resultante del plan definitivo. Pero que el techo edificable se fijara como elemento a tener en cuenta para fijar el precio, no convierte al mismo en objeto del contrato.

e)En el paco Tercero, sobre la forma de pago se fijan unos hitos, una suma a la firma del contrato, otra antes del 20 de marzo de 2004,otra con la aprobación inicial del instrumento urbanístico, otra con la aprobación provisional, otra con la aprobación definitiva y en relación con el resto hasta el total del precio pactado en el momento de la aprobación definitiva e inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación, añadiéndose en la estipulación séptima que la escritura pública se otorgará una vez aprobada definitivamente el Proyecto de Reparcelación y una vez abonada la cantidad restante que resulte de la aplicación del pacto segundo. Condiciones modificadas por anexo suscrito el 28 de septiembre de 2006, adelantando los pagos correspondientes a la aprobación provisional y definitiva que adelantaron al 2 de octubre de 2006, con un descuento en el pago restante, habiéndose abonado un total de 1.080.000 euros.

f)En relación con lo anterior, señala la actora en su impugnación del recurso (folio 233 vuelto) que se ha producido una desproporción absoluta dada la elevada cantidad (1.080.000 euros) percibida como anticipos a cuenta del futuro precio, frente al muy reducido valor ( no superior a 200.000 euros) correspondiente como fincas rústicas sin calificación urbanística, lo que, ( sin perjuicio de que no obra en autos prueba pericial alguna de la que inferir la desproporción en el precio)a nuestro juicio, es tanto como admitir que la finalidad económica del contrato quedó clara, que la causa del contrato era la adquisición de fincas rústicas en zona de urbanización prioritaria con la intención de llevar a cabo un desarrollo urbanístico o una especulación con el suelo .

g) Por último, en el pacto octavo se otorga al comprador la facultad resolutoria si no se produce la aprobación definitiva del Plan en el plazo de tres años a partir de la firma del contrato.

Entendemos que en el caso de autos las cláusulas del contrato son claras e inequívocas por lo que hemos de estar a su literalidad, en tanto de sus términos se infiere claramente la voluntad de los contratantes, el objeto y la causa del contrato, ratificada por los actos coetáneos y posteriores del contrato.

Al declararse la nulidad de la modificación del planeamiento, que no puede ser imputada a ninguno de los contratantes, se ha frustrado el fin del mismo. No estamos ante un supuesto de condición resolutoria implícita por extensión (como parece entender la juez de instancia) sino ante una desaparición sobrevenida de la causa del contrato, lo cual determina su resolución (1124 y 1184 del CC), debiendo las partes dejar las cosas en el estado en que se encontraban antes de la celebración del mismo, es decir, el comprador deberá restituir las fincas al vendedor, y éste, a su vez, habrá de devolver el precio recibido al comprador, más los intereses legales desde la fecha de la demanda. Acción finalmente estimada en la instancia si bien por razonamientos distintos en cuanto se amparaba en la imposibilidad de entregar el objeto y de determinar el precio.

Al respecto, la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha dicho (STS de 30 de abril de 2002 ; 21 de abril de 2006 , 3 de abril de 2009 ) que ha de hacerse una interpretación restrictiva, y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias, que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor; que no hay imposibilidad cuando se pueda cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor y que para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora; la regulación de los artículos 1272 y 1184 del C.C ., recoge una manifestación del principio 'ad imposibilia nemo tenetur', no existe obligación de cosas imposibles, cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor; puede consistir en una imposibilidad física o material o legal, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor; se excluye la imposibilidad pasajera o temporal o coyuntural; tampoco cabe alegar imposibilidad cuando se puede cumplir mediante la modificación del contenido de la prestación de manera que resulte adecuada a la finalidad perseguida. Asimismo, el impedimento urbanístico desconocido se erige en causa de resolución. Así, la STS de 24 de febrero de 1993 declara que 'se produce causa de resolución contractual cuando por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que los que el vendedor la enajenó, no puede ser cumplido ( STS 19-1-1990 ' También las STS de 14 de octubre de 1988 ) y 27 de marzo de 1989 , entre otras, declaran plenamente ajustada a Derecho la resolución contractual, al no haber podido alcanzarse, por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó. En el mismo sentido se pronuncian las ( STS de 19-1 - 1990 , 24-2-1993 ) y 26-4-1993 ( 18-4-1994 , 28-5-1996 ), y 23-10-1997 reiterando que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato actúan como causa resolutoria de la relación. Se considera que el artículo 1124 del CC no exige como requisito único e imprescindible un incumplimiento culpable por la parte demandada, sino que igualmente admite la frustración de la finalidad contractual casualizada no imputable a los contratantes. En este sentido, se expresa la STS de 7 de febrero de 1994 , en la que se señala: 'Nos hallamos, pues, aquí en presencia del cumplimiento imposible de un contrato de compraventa por causas no imputables a ninguno de los en él intervinientes como vendedor y comprador, lo que origina la posibilidad de T, SA de interesar la resolución del mismo al no ser causante de su incumplir a la vez que proyecta la situación sobre el art. 1184 del CC .........cuando en el mismo se hable de imposibilidad legal, la doctrina viene entendiendo que dentro de éste último término pueden comprenderse no sólo las disposiciones estatales (Leyes, Decretos, Reglamentos etc.) sino también las de otro origen y, por tanto, las Ordenanzas Municipales, criterio que ha sido acogido en la doctrina de esta Sala, entre otras en la sentencia de 21 de enero de 1958 ) sobre obras prohibidas por las Ordenanzas Municipales, la de 21 de noviembre de 1968, que declara que ese principio reconocido por la jurisprudencia, debiendo entenderse comprendido en él tanto la imposibilidad fundada en un Texto Legal como en preceptos reglamentarios y en mandatos de la autoridad competente, criterio que, puede ya verse en la de 3 de octubre de 1959, así como en la sentencia de 29 de octubre de 1970 ), referida a un supuesto semejante a la citada de 21 de noviembre de 1958 y la de 15 de diciembre de 1987, en ésta argumentación'.

En conclusión, aplicando la anterior doctrina, atendiendo a las circunstancias concurrentes procede confirmar la resolución recurrida en cuanto quedaron frustradas las legítimas expectativas que la compradora pretendía obtener del contrato, malogrando el fin del mismo.

Conclusión que viene reforzada por el hecho de que el demandado que defiende la validez del contrato no ha formulado reconvención para que se cumpla lo estipulado en el mismo y obtenga las cantidades fijadas en el contrato. Debe interpretarse de esta ausencia de reclamación que es conocedor de que el contrato no puede cumplirse porque no se ha aprobado el Plan definitivo, al haberse declarado nulo el aprobado en su día. No puede dudarse que la actora tenía un interés económico en el desarrollo urbanístico porque iba a obtener beneficios económicos, lo que se ha frustrado por una causa sobrevenida posterior a la formalización del contrato.

TERCERO: incongruencia del fallo.

Por la parte apelante se denuncia la incongruencia de la sentencia, y, aunque no lo dice expresamente, entendemos que lo hace en su modalidad de incongruencia interna pues lo que viene a denunciar es que, pese al contenido del Fundamento de Derecho Cuarto, en el Fallo de la sentencia se limita a condenarle a la devolución de la cantidad percibida por la venta de las fincas sin que se contenga declaración de resolución del contrato de compraventa ni se imponga al comprador la obligación correlativa de devolver las fincas.

3.1 El Tribunal Constitucional ha resumido la doctrina constitucional sobre la incongruencia , en la sentencia 9/1998, de 13 de enero : 'Desde la perspectiva constitucional, este Tribunal ha venido declarando reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española , se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido (ultra petitum) o algo distinto de lo pedido (extra petitum), suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño o las respectivas pretensiones de las partes'. Y tal como dicen las Sentencias de 18 de noviembre de 1996 , 29 de mayo de 1997 , 28 de octubre de 1997 , 5 de noviembre de 1997 , 11 de febrero de 1998 y 10 de marzo de 1998 : 'es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ('ultra petita'), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ('extra petita') y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('citra petita'), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito. También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio 'iura novit curia' '.

Junto al concepto de congruencia así perfilado, contempla la jurisprudencia la denominada incongruencia interna, que puede tener lugar por contradicción entre los pronunciamientos de un fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva -'ratio decidendi'- y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos. Para que se produzca esta segunda modalidad de incongruencia interna será preciso que la contradicción sea clara e incuestionable, pues en otro caso simplemente prevalece el fallo, sin perjuicio de que la oscuridad en el razonamiento pueda servir de sustento a otro vicio de la sentencia distinto de la incongruencia ( STS 18 diciembre 2003 ). A la incongruencia interna se refieren también otras SS del TS (así, la STS de 25 octubre 2001 ).

Saliendo al paso de la referencia que hace el recurrente respecto a la mala fe de la recurrida al no haber interesado el complemento de sentencia, sin perjuicio de que de ser preciso dicho remedio bien pudo ser utilizado por la propia recurrente, decir que, a diferencia de lo que acontece ante un supuesto de incongruencia omisiva, cuando estamos ante una incongruencia interna es doctrina reiterada del TS que la misma no puede subsanarse vía complemento de sentencia ( art. 215 LEC ) (entre otros auto 21 de diciembre de 2017, rec. 4696/2017, sala 3ª con arreglo al cual ' La problemática ahora planteada es diferente. No es la incongruencia omisiva el vicio imputado sino la incongruencia «interna». La respuesta a este vicio, por la propia naturaleza de las cosas, no puede ser igual a la ofrecida para la incongruencia omisiva a que los autos citados se refieren, ya que la «incongruencia interna» gravita sobre el principio de «invariabilidad de las resoluciones judiciales» razón por la que el mecanismo del «complemento de sentencia» ofrecido para reparar el vicio de incongruencia omisiva es aquí inidóneo').

3.2 La alegación de la parte apelante ha de ser acogida.

Ciertamente se observa que pese a que en el fundamento jurídico Cuarto de la resolución recurrida expresamente acuerda la resolución del contrato detallando los efectos inherentes a dicha resolución, no obstante tal pronunciamiento no se ha llevado al fallo, en el que se limita a condenar a la vendedora a la devolución del importe abonado en su día por las fincas lo que ciertamente resulta contradictorio con aquella fundamentación. Habiendo ratificado en esta alzada la resolución del contrato y los efectos inherentes a dicha resolución, es procedente llevar al Fallo tales pronunciamientos.

CUARTO.- costas.

Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 394-1 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede condena en costas del presente recurso.

VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española ,1,2y9 de la LOPJ, los citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QueESTIMANDO PARCIALMENTE elrecurso de apelación interpuesto por ALPONS 91 contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Barcelona, el 27 de mayo de 2016 , en el seno del Procedimiento ordinario 18/2015, debemos declarar resuelto el contrato de compraventa sobre las fincas litigiosas suscrito el 5 de febrero de 2004 con la obligación de las partes de proceder a la reciproca restitución de las cosas y el precio. Sin que proceda condena en costas en esta alzada.

Se declara la devolución del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.