Encabezamiento
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.:28.079.00.2-2019/0173868
Recurso de Apelación 735/2020
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1043/2019
APELANTE:FUNDACION CONCHITA REGOJO
PROCURADOR D. LUIS MELLADO AGUADO
APELADO:D. Ruperto y IBERICA DE ESTUDIOS FINANCIEROS S.A.
PROCURADOR Dña. RAQUEL GOMEZ SANCHEZ
MB
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL
D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ
Dª. ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL
En Madrid, a dieciocho de noviembre de dos mil veintiuno. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos del juicio verbal número 1043/2019 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: Fundación Conchita Regojo, y de otra, como Apelados-Demandados: Ibérica de Estudios Financieros s.a. y don Ruperto.
VISTO,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMON BELO GONZALEZ.
Antecedentes
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid, en fecha tres de noviembre de dos mil veinte, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda formulada por FUNDACIÓN CONCHITA REGOJO contra IBÉRICA DE ESTUDIOS FINANCIEROS S.A. y D. Ruperto, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones dirigidas contra ellos, con imposición de costas a la parte actora.'
SEGUNDO.-Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, en la que se personó, en plazo, el apelante, y ante la que se no ha practicado prueba alguna.
TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de veinte de enero de dos mil veintiuno, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día ocho de noviembre de dos mil veintiuno.
La deliberaciónde este recurso, el día señalado, se hizo, por los Magistrados que integran esta Sala de manera presencialreunidos en la Biblioteca sita en la planta 4ª del edificio número 100 de la calle Santiago de Compostela de Madrid.
CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Fundamentos
PRIMERO.-Se rechazanlos razonamientos jurídicos de la sentencia apelada que quedan sustituidospor los que se expresan a continuación.
SEGUNDO.- Datos de interés para la adecuada resolución del recurso de apelación.
La persona jurídica denominada Fundación Conchita Regojo, constituida mediante escritura pública otorgada el día 10 de diciembre de 1990 e inscrita en el Registro de Fundaciones del Ministerio de Justicia con el número 280896, es la dueña y propietariadel local comercialsito en el Centro de la planta 1ª de la casa número 24 de la calle Monte Esquinza de Madrid.
Este local comercialsito en el centro de la planta 1ª de la casa número 24 de la calle Monte Esquinza de Madrid fue objetode un contrato de arrendamientourbano para uso distinto del de vivienda celebrado, el día 1 de abril de 2011, entre:
* La ' Fundación Conchita Regojo' comoarrendador (propietario).
* La sociedad mercantil denominada 'Ibérica de Estudios Financieros s.a.' como arrendatario.
* La persona física don Rupertocomo fiador solidario de las obligaciones del arrendatario.
De entre sus diversas cláusulas destacamos las siguientes:
-La cuartaen la que se lee que: La duracióninicial del arrendamiento es de 5 años a contar desde la fecha del presente contrato. Cumplido este plazo, el arrendamiento se prorrogará por plazos anuales sucesivos sin límite, salvo que arrendadora o arrendataria, cualquiera de ellas, manifieste por escrito, con una antelación mínima de 2 meses a la terminación del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad contraria a la continuación'.
-La quintaen la que se lee que:'1. La rentainicial convenida para este arrendamiento es de 1.410 euros al mes.
La renta mensual vendrá incrementada con la repercusión por el impuesto sobre el valor añadido (i.v.a.) al tipo impositivo vigente al tiempo de devengo de aquella.
2. El pago de la renta lo efectuara la arrendataria por adelantado, dentro de los 5 primeros días del mes natural correspondiente.
3. En la fecha en que se cumpla cada año de duración del contrato, la renta mensual entonces vigente se revisará aplicándole la variación porcentual que hubiere experimentado el índice general del sistema de 'Índices de Precios al Consumo' o su equivalente, publicado por el Instituto Nacional de Estadística u organismo oficial que le sustituya, para el conjunto nacional total durante los 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha en que proceda la revisión.
- La octava, en la que se lee que:
Serán a cargo de la arrendatarialos gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización asignados al local objeto de arrendamiento conforme al porcentaje del 2,6% salvo para el gasto del servicio de calefacción que será del 2,7%. Dichos gastos ascienden en la actualidad a la suma de 114 euros mensuales con el desglose e importe siguientes: suministro de agua, 12€; escalera y ascensores, 24€; y servicio de calefacción durante los 5 meses de temporada (noviembre mediados de abril), 78€.
También serán a cargo de la arrendataria los pagos de la tasa municipal de basura (actualmente 133€) y de los suministros y servicios existentes en el local de puertas adentro, tales como electricidad, teléfono y demás existentes hoy o que se instalen en el futuro.'.
Transcurrido el plazo inicialde los 5 años, la relación arrendaticia se prorroga por anualidades sucesivas, y, encontrándose en el periodo anualde 1 de abril de 2019 a 1 de abril de 2020, la arrendadora la Fundación Conchita Regojopresenta, el día 5 de septiembre de 2019, una demandacon la que promueve un juicio verbal por razón de la materia contrael arrendatario 'Ibérica de Estudios Financieros s.a.' y el fiador solidario don Ruperto, y en la que, a la accióndedesahucio por impago de las rentas arrendaticias y cantidades asimiladas, acumula la dereclamación de lo debido a causa de la relación arrendaticia.
En este escrito de demanda y por lo que respecta al impago que justifica el desahucio y da lugar a la acción de reclamación, se alegalo siguiente:
La arrendataria dejóya de pagarpuntualmente la renta y los gastos correspondientes a partir del año 2011en que se celebró el contrato, realizando desde entonces pagos sueltosa cuenta de la deuda contraída.
Desde que se celebró el contrato (1 de abril de 2011) hasta la última renta devengada a la fecha de presentación de la demanda, esto es agosto de 2019,se han devengado un total de 172.578,95 euros en concepto de rentas y cantidades asimiladas. Y, durante este periodo de tiempo, la arrendataria ha pagado 104.837,26 euros. Habiéndose llevado a cabo por la arrendadora la imputaciónde lo pagado a la renta más antigua debida. Así como la adecuada compensacióndel precio cierto por los servicios profesionales prestados por la arrendataria a la arrendadora. Y, como resultado de todo esto, lo adeudado, a la fecha de presentación de la demanda, asciende a la cantidad de dinero de 67.741,69 euros.
Los demandados 'Ibérica de Estudios Financieros s.a.'. y don Ruperto presentaron conjuntamenteun escrito de fecha 16 de diciembre de 2019 de contestación a la demanda, en el que:
1º.Opusieron la excepción procesal de complejidad del asunto objeto del presente procedimiento, con necesidad de remisión al juicio declarativo que corresponda e inadecuación del juicio verbal de desahucio. Argumentándose que, la imputación de pagos sobre la que se asienta la demanda, no puede hacerse en un juicio de desahucio sino que se tiene que hacer en otro juicio distinto y luego, con base en la sentencia firme resolutoria de ese otro juicio, acudir al juicio de desahucio.
2º.Interesa la libre absolución con desestimación total de la demanda acogiéndose la excepción de prescripción extintiva de la acción por transcurso del plazo de 5 años de la obligación 2ª del artículo 1966 del Código Civil.
Reconoce la reclamación extrajudicial que tuvo lugar en el mes de julio de 2019 (antes de la reclamación judicial en septiembre de 2019), y, con anterioridad a esta reclamación extrajudicial, habrían prescrito las rentas devengadas desde abril de 2011 hasta junio de 2014, lo que conduciría a que, la cantidad de dinero debida desde que se celebró el contrato hasta la fecha de presentación de la demanda que asciende a 172.578,95 euros, queda reducida a 101.970 euros, al restarle los 70.607,98 euros correspondientes a la rentas arrendaticias devengadas desde abril de 2011 hasta junio de 2014 que están prescritas. Y habiéndose pagado durante la vigencia de la relación arrendaticia la cantidad de dinero de 104.837,26 euros, resulta que, a fecha de presentación de la demanda, lo pagado (104.837,26 euros) superaba a lo debido (101.970 euros)
3º.Con carácter subsidiario denuncia una defectuosa imputación de los pagos realizados por el arrendatario en el periodo comprendido entre julio de 2014 y agosto de 2019.
Pone de manifiesto que, los pagos que tuvieron lugar desde el 20 de abril de 2015 hasta el 2 de septiembre de 2019, dan lugar a una cantidad de dinero total de 59.279,63 euros. Y, partiendo de esta suma de dinero, se podrían dar los dos siguientes supuestos:
A/ En el caso de no computar la prescripción del periodo a que se refiere el punto anterior, existiría un saldo a favor de la demandante de 8.462,06 euros que es la diferencia entre el saldo deudor reclamado en la demanda (66.741,69 euros y los 59.279,63 euros y los pagos realizados en el periodo considerado por la propia demandante realizados por el arrendatario).
B/ En el caso de computarse la prescripción, no habría deuda alguna.
Por últimose pone de manifiesto, a los efectos de una compensación en el caso de existir un crédito en favor de la arrendadora contra la arrendataria, unos créditos de la arrendataria contra la arrendadora derivados del impago del precio por el servicio profesional prestado y que constan en las siguientes facturas:
1ª. De 28 de febrero de 2019 número NUM000 por importe de 1.227,82 euros referida a la reducción del 100% de la tasa de basuras de los años 2009 y 2010.
2ª. De 28 de febrero de 2019 número NUM001 por importe de 1.817,78 euros referida a la recuperación del i.v.a.
3ª. De 28 de febrero de 2019 número NUM002 por importe de 248 euros referida al impuesto de sociedades del año 2014.
4ª. De 28 de febrero de 2019 número NUM003 por importe de 181,50 euros referida a la obtención de un certificado electrónico.
5ª. De 28 de febrero de 2019 número NUM004 por importe de 1210 euros referida a la información sobre el régimen interno de la fundación para la concesión de auxilios y becas.
6ª. De 28 de febrero de 2019 número NUM000 por importe de 5.324 euros referida a las cuentas anuales y libros de contabilidad desde 2004 a 2014.
La totalidad de esta facturación arroja la cantidad de dinero de 10.009 euros.
El día 23 de octubre de 2020se celebra la vistadel juicio verbal con la asistencia de ambas partes litigantes a través de su representación procesal en autos.
La parte demandante se ratifica en su demanda y solicita su ampliación a las rentas arrendaticias devengadas desde septiembre de 2019 hasta octubre de 2020, ambas inclusive, por un importe total de 26.371,03 euros, por lo que la cantidad de dinero total reclamada por rentas y cantidades asimiladas asciende a 94.112,72 euros.
Por el Tribunalse rechaza la excepción procesalde complejidad del asunto objeto del presente procedimiento, con necesidad de remisión al juicio declarativo que corresponda e inadecuación del juicio verbal de desahucio. Y, ante este rechazo, la parte demandadaformula protesta.
A la parte demandantese le admite la pruebaque propone que es la documental aportada y la que aporta en esta acto (aparte de los recibos de las rentas arrendaticias dos facturas por los servicios profesionales que le ha prestado el arrendatario, una por importe de 6.852,23 euros y la otra por importe de 986,15 euros).
A la parte demandadatambién se le admite la pruebaque propone y que no es otra que la documental aportada.
Se dicta la sentencia en la primera instancia el día 3 de noviembre de 2020 por la que se absuelve libremente al demandado con desestimación total de la demanda.
Acoge la excepción de prescripción extintiva de la acciónde reclamación de las rentas arrendaticias devengadas desde abril de 2011 hasta junio de 2014 para hacer luego una imputación de pagosque conduce a que, a la fecha de la presentación de la demanda, el arrendatario nada adeudaba a la arrendadora por rentas arrendaticias y cantidades asimiladas.
Argumentándose, en el fundamento de derecho segundo, que. ' En cuanto a la excepción de prescripción, han de entenderse conforme a lo dispuesto en el artículo 1.966 del Código Civil, prescritas todas las rentas anteriores en cinco años al día 19 de Julio de 2019, fecha en que se produjo la reclamación extrajudicial de la deuda según se acredita con los documentos nº 15 y 16 de la demanda, pues tal reclamación extrajudicial interrumpió la prescripción, sin que volviera a transcurrir el plazo prescriptorio desde dicha fecha hasta la interposición de la demanda, el día 5 de Septiembre de 2019. Luego, la acción para reclamar las rentas arrendaticias anteriores a Julio de 2019 está prescrita.'
Y, en el fundamento de derecho tercero, lo siguiente: ' En su demanda la parte actora alude al pago de parte de las rentas debidas por compensación de pagos de deudas contraídas por la Fundación a favor de la demandada por la prestación de servicios profesionales.
La compensación es un modo de extinción simultáneo y hasta la cantidad concurrente de dos obligaciones diversas existentes entre dos personas que recíprocamente son acreedoras y deudoras la una de la otra. Así lo dispone el artículo 1.195 del Código Civil.
Para que tenga lugar la compensación es preciso que concurran los siguientes requisitos que recoge el artículo 1.196 del Código Civil:
Homogeneidad. Es menester que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero o siendo fungibles las cosas debidas que sean de la misma especie y también de la misma calidad.
Reciprocidad. Ha de tratarse de créditos y deudas cruzados y con carácter principal.
Exigibilidad y liquidez de las deudas.
El efecto de la compensación es extinguir una y otra deuda en la cantidad concurrente ( artículo 1.202 del Código Civil). Si una persona tuviera contra si varias deudas compensables, se observará en el orden de la compensación lo dispuesto respecto a la imputación de pagos ( artículo 1.201 del Código Civil).
Siendo este el caso, han de aplicarse las reglas de imputación de pagos previstas en los artículos 1.172 y siguientes del Código Civiltanto a los pagos sueltos como a los pagos por compensación, y al no constar que el deudor imputara tales pagos a mes alguno al tiempo de hacer el pago, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.172.1 del Código Civil, salvo en el caso de la factura por servicios de Septiembre de 2018, cuyo importe imputó a dicho mes (documento nº 14 de la demandada), no haciéndolo tampoco la arrendadora al no cumplirse por ella los requisitos previstos en el artículo 1.172.2 del Código Civil, que exige que en el recibo que se expida por el acreedor se impute el pago a una deuda concreta y se acepte el recibo por el deudor; el pago, al ser las deudas de igual naturaleza y gravamen, ha de imputarse a todas a prorrata como prevé el artículo 1.174 del mismo Cuerpo Legal , pero únicamente en lo que se refiere a las no prescritas, pues las rentas que se devengaron entre Abril de 2011 y Junio de 2014, ambos meses incluidos, cuya acción para reclamarlas ha prescrito, no son exigibles.
Descontada, pues, de la cantidad reclamada en la demanda, 172.578,95 euros, la suma correspondiente a las rentas prescritas, 70.607,98 euros, resulta que la deuda de la demandada por los alquileres reclamados en la demanda se eleva a de 101.970,97 euros correspondientes a las mensualidades impagadas a partir de Julio de 2014, por lo que siendo 104.837,26 euros el importe de los pagos respecto de los cuales se hace la imputación por la actora, se ha de concluir que no existe impago de rentas por la parte demandada al tiempo de la presentación de la demanda, lo que conduce a la desestimación íntegra de la demanda, sin que quepa pronunciamiento alguno sobre la ampliación de la misma pues al haberse
desestimado aquélla no cabe la ampliación de la misma.'
Contra esta sentencia dictada en la primera instancia interpone recurso de apelaciónla parte demandante la 'Fundación Conchita Regojo', mediante la presentación de un escrito de fecha 11 de noviembre de 2020, en el que interesa que se revoque la sentencia apelada y que dicte otra por la que se estime totalmente la demanda.
En el primero de los motivosde este recurso de apelación se denuncia la errónea apreciación de la prescripción extintiva de la acción al no haberse tenido en cuenta uno de los modos de interrupción de la prescripción del artículo 1973 del Código Civil cual es el de 'cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor'. Y si bien es cierto que se refiere a la carta de 21 de noviembre de 2018 fundamentalmente, también hace referencia a los pagos parciales (página 5 párrafo tercero).
En el segundo de los motivosde este recurso de apelación se defiende que a la fecha de presentación de la demanda, lo adeudado, por el arrendatario, ascendía a la cantidad de dinero de 67.741,69 euros.
El tercero de los motivosde este recurso de apelación se plantea con carácter subsidiario para el caso de no acogerse los motivos anteriores y se denuncia la indebida liquidación de la deuda realizada en la sentencia apelada.
En el cuarto y último de los motivosde este recurso de apelación se denuncia la imposibilidad de consideración de las facturas por supuestos servicios profesionales prestados por el arrendatario en favor de la arrendadora.
Basándose, este motivo de apelación, en los siguientes argumentos:
1º. Se trata de una compensación que no fue planteada en forma por la parte demandada por vía de excepción.
2º. No cabe oponer la excepción de compensación en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas arrendaticias, ya que, en el apartado 1 del artículo 444 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, tan solo se le permite al demandado, cuando se trata de un juicio verbal en el que se pretenda la recuperación de la finca dada en arrendamiento por impago de la renta o cantidad asimilada, alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
3º. En cuanto al fondo de las facturas hace constar que la acción para reclamar el precio que figura en las mismas ya está prescrito por el transcurso del plazo de los 3 años establecido en el artículo 1967 del Código Civil, y, ese precio, estaba incluido en la iguala concertada entre las partes.
Frente a la interposición de este recurso de apelación por parte demandante, los demandados presentaron un escrito conjunto de oposición a la apelaciónde fecha 2 de diciembre de 2020.
En este escrito de oposición a la apelación, los demandados no reiteran la excepción procesal de complejidad del asunto objeto del proceso de desahucio por falta de pago de la renta arrendaticia con necesidad de remisión al juicio declarativo que corresponda e inadecuación del juicio verbal de desahucio.
Se argumenta, en este escrito de oposición a la apelación, que lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 444 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil tan solo es de aplicación a la acción de desahucio propiamente dicha y no a la acumulada de reclamación de lo adeudado frente a la que si puede oponerse la compensación.
TERCERO.- Prescripción extintiva de la acción.
No se discute, estando ambas partes litigantes de acuerdo, que el plazo de prescripción extintiva de la acción es de 5 años(obligación 2ª del artículo 1966 del Código Civil; la obligación de satisfacer el precio de los arriendos).
Se dice en el artículo 1973 del Código Civil que:'La prescripción de las acciones se interrumpepor su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor'. Se establecen tres actos de interrupción de prescripción extintiva de las acciones, a saber:
1º.Por su ejercicio ante los Tribunales.
2º.Por la reclamación extrajudicial del acreedor.
3º.Por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.
Y, respecto de este último de los actos de interrupción de la prescripción el del reconocimiento de la deuda por el deudor, ha de entenderse en el sentido de que no puede lícitamente invocar la prescripción aquel deudor que con sus palabras o por medio de una conducta concluyente ha afirmado la existencia y vigencia del derecho del acreedor.
En cuanto al efecto jurídicoque, el acto de interrupción de la prescripción, produceen el plazo de prescripción, debe reseñarse que es indiferente el tiempo del plazo de prescripción que hubiera transcurrido cuando tiene lugar el acto de interrupción, ya que, desde este momento, comienza a correr de nuevo el plazo de prescripción desde un principio ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 1975, R.J. Ar. 3740; 22 de septiembre de 1984, R.J. Ar. 4332; 10 de junio de 1985, R.J. Ar. 3103; 31 de enero de 1986, R.J. Ar 444; 1098/1999 de 22 de diciembre de 1999, R.J. Ar. 9487; 233/2006 de 9 de marzo de 2006, R.J. Ar. 5708; 280/2006 de 16 de marzo de 2006, R.J. Ar. 5430). Lo determinante es la fecha en la que tiene lugar el acto de interrupción de la prescripción para comprobar si ya hubiera transcurrido el plazo de prescripción (en este caso nada interrumpe y se tiene por prescrita la acción) o si, por el contrario, no hubiera transcurrido el plazo de prescripción (en este caso será esta fecha desde la que se comience a computar de nuevo el plazo de prescripción desde su inicio). Ni que decir tiene que no hay limite a las veces en las que se pueda tener por interrumpido un plazo de prescripción.
En el presente caso, desde el devengo de cada una de las rentas arrendaticias mensuales sin que se hubiera pagado, comienza el cómputo del plazo de prescripción de los 5 años respecto del crédito derivado del impago de esa concreta renta arrendaticia mensual. Y se constata la existencia de dos actos de interrupción de la prescripción en la modalidad de reconocimiento de la deuda. En primer lugar, la carta de 21 de noviembre de 2018, pero, en este caso, la fecha de la interrupción sería ese 21 de noviembre de 2018, con lo cual solo interrumpiría aquellos plazos de prescripción de las rentas arrendaticias mensuales respecto de las cuales aún no hubiera transcurrido el plazo de los 5 años a esa fecha de 21 de noviembre de 2018. De ahí que habría que tener por prescritas las rentas arrendaticias devengada desde abril de 2011 hasta noviembre de 2013, respecto de las cuales ya habría transcurrido el plazo de prescripción cuando se produjo el acto de interrupción de la prescripción el día 21 de noviembre de 2018.En segundo lugartodos y cada uno de los pagos parciales que se han venido haciendo durante la vigencia de la relación arrendaticia. No existe un mayor reconocimiento de una deuda que su pago parcial. Pues bien cada pago parcial interrumpe el plazo de prescripción de los 5 años de las rentas arrendaticias mensuales devengadas hasta esa fecha (siempre que, a esta fecha, no hubiera transcurrido el plazo de los 5 años por completo), comenzando a correr de nuevo desde el principio esos plazos interrumpidos. Y con el nuevo pago parcial se vuelven de nuevo a interrumpir el plazo de los 5 años de las rentas arrendaticias mensuales que comenzarán a computarse de nuevo desde un principio. Y así sucesivamente de una manera ininterrumpida. Pues bien, en el presente caso nos constan las fechas de los pagos parciales al folio 166, en el que se puede comprobar que jamás transcurrió 5 años entre los pagos parciales. Lo que conduce a la conclusión de que no está prescrita la acción de cobro del crédito derivado del impago de alguna de las rentas arrendaticias mensuales, por lo que subsiste la acción de cobro de todas y cada una de ellas.
CUARTO.- Cuando un deudor tiene varias deudas de una misma especie a favor de un solo acreedor y realiza un pago que no cubre la cuantía total de todas las deudas,surge el problema de determinar a cuál, de las diferentes deudas y en qué cuantía, debe entenderse referido dicho pago.
En primer lugar, debe prevalecer de manera absoluta, la imputación de pago hecha por el deudorsiempre que la haga en el momento mismo de actuar el pago y mediante una declaración de voluntad expresa ( párrafo primero del artículo 1.172 del Código Civil), la cual tiene naturaleza recepticia, según la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 1985.
En segundo lugary en ausencia de imputación de pago hecha por el deudor, debe prevalecer la imputación de pago hecha por el acreedorsiempre que le hubiera entregado un recibo expresivo de la imputación al deudor y éste lo hubiera aceptado. ( párrafo segundo del artículo 1.172 del Código Civil).
En último lugary en ausencia de imputación de pago hecha por el deudor o por el acreedor (o cuando ésta última no fuera, en su momento, aceptada por el deudor), deberá imputarse el pago a la deuda mas onerosa para el deudor entre las que estuviesen vencidas, y, si hubiese varias de igual naturaleza y gravamen, deberá hacersela imputación proporcionalo a prorrata a todas las deudas( artículo 1.174 del Código Civil).
La imputación de pagos no es otra cosa que la designación o el señalamiento de la deuda a la que se haya de aplicar la prestación verificada por el deudor.
Lo que sucede en el presente casoes que, desde el momento en que rechazamos la prescripción extintiva de la acción de cobro de todos y cada uno de los créditos derivada del impago de las rentas arrendaticias mensuales, la correcta imputación de pago carece de relevancia práctica, pues resulta indiferente si lo adeudado lo es por una mensualidad o por otra ya que lo determinante es lo que se adeuda. En consecuencia, aunque la imputación de pagos no se hubiere ajustado a derecho, el resultado práctico (lo adeudado) sería el mismo que si se hubiera hecho la imputación con arreglo a lo establecido a la ley.
QUINTO.-Llegados a este punto tenemos que concretar que, desde el devengo de la renta arrendaticia del mes de abril de 2011 hasta el devengo de la renta arrendaticia del mes de agosto de 2019, lo que tenía que haber pagado el arrendatario eran 172.578,95 euros. Y lo que ha pagado (incluyendo cinco compensaciones de facturas) fueron 104.837,26 euros. Lo que arroja una diferencia de 67.741,69 eurosque es lo que se adeudaba a la fecha de presentación de la demanda. En consecuencia, procede la acción de desahucio por impago de rentas arrendaticias y cantidades asimiladas.
SEXTO.- Por lo que respecta a la acción acumulada de reclamación de lo adeudadoqueda por resolver si, a estos 67.741,69 euros, se le tendrían que restar 10.009 euros que es la cantidad de dinero total del importe económico de las 6 facturas por servicios profesionales prestados que no había incluido el demandante en su relación de pagos y compensaciones.
Las razones que esgrime la parte apelante para que se lleve a cabo esta compensaciónno pueden ni tan siquiera ser analizadas ahora en la segunda instancia, ya que lo impide un óbice de naturaleza procesal al tratarse de cuestiones nuevas que tenían que haber sido planteadas en la primera instancia en concreto en el acto procesal de la vista del juicio verbal y no lo hizo. Pero es que además llama poderosamente la atención que la propia parte demandante que basa su demanda en la compensación de 5 de estas facturas ahora se rasgue las vestiduras ante el intento de la contraparte de compensación de otras facturas similares.
En consecuencia tras la compensación de los 10.009 euros, la cantidad de dinero adeudada a fecha de presentación de la demandase rebaja, de 67.741,69 euros, a 57.732,69 euros.
SÉPTIMO.-A la cantidad de dinero adeudada a la fecha de presentación de la demanda (57.73269 euros), hay que sumarle el importe económico de las rentas arrendaticias devengadas desde la presentación de la demanda hasta la vista del juicio verbal. Es decir las rentas arrendaticias desde la mensualidad de septiembre de 2019 hasta la mensualidad de octubre de 2020, ambas inclusive, y que asciende a la cantidad de dinero total de 26.371,03 euros. En consecuencia, lo adeudado, hasta la mensualidad de octubre de 2020 inclusive, asciende a 84.103,72 euros(resultado de sumar, a 57.732,69 euros, 26.371,03 euros).
Surge la dudasi procede compensar dos facturasque son aportadas por la propia parte demandante en el acto procesal de la vista del juicio verbal. Siendo así que la parte demandante se limita a su aportación a los autos sin dar la adecuada explicación de la finalidad de esa aportación. Y sin que, al respecto, se hagan tampoco alegaciones por la parte contraria. Ahora bien, del análisis de esas facturas (la que figura al folio 411 por importe de 6.852,23 euros y la que figura al folio 412 por importe de 986,15 euros) resulta que son las mismas que ya se aportaron con la demanda (al folio 169 por importe de 6.852,23 euros y al folio 170 por importe de 986,15 euros) y que ya fueron compensadas por el demandante en su relación de pagos 'realizada por Ibérica de Estudios Financieros s.a.' que figura al folio 166.
Por último, debe añadirse la condenadel demandado al pago de las rentas arrendaticias que se fueron devengando, en su caso, desde el mes de septiembre de 2020 inclusive hasta que recupere el demandante la posesión inmediatadel local comercial sito en el centro de la planta 1ª de la casa número 24 de la calle Monte Esquinza de Madrid.
OCTAVO.- Interés de demora sustantivo.
En aplicación de lo dispuesto en los artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil, dado que nos encontramos ante una obligación consistente en el pago de una cantidad de dinero y al haber incurrido en mora (retraso voluntario) en ese pago, los deudores (Ibérica de Estudios Financieros s.a. y don Ruperto) quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados a la Fundación Conchita Regojo por esa morosidad, la cual, al no haber pacto en contrario ni interés convenido, consistirá en el interés legal del dinero devengado desde la fecha de la presentación a la demanda. Ahora bien, este interés no se devengara respecto de la totalidad de la cantidad de dinero a cuyo pago se condena en la demanda y que asciende a 84.103,72 euros sino tan solo respecto de aquella parte de esta cantidad total que se adeudaba a la fecha de presentación de la demanda y que es de 57.732,69 euros.
NOVENO.- Interés de demora procesal.
En aplicación de lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil y dado que en la sentencia se condena a los demandados (Iberia de Estudios Financiero s.a. y don Ruperto) al pago de una cantidad de dinero liquida, deberá devengar ésta un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos. Y en cuanto a la fecha inicial de devengo de este interés, de entre las dos posibilidades existentes (la fecha de la sentencia de la primera instancia y la de la segunda) nos decantamos por la fecha de esta sentencia dictada en la segunda instancia resolutoria del recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada en la primera instancia, siendo, la razón de esta elección, el que tan solo en la sentencia dictada en la segunda instancia, a diferencia de la sentencia de la primera instancia, se condena a los demandados al pago de una cantidad de dinero. Por lo demás, este interés de demora procesal se debe aplicar a la totalidad de la cantidad de dinero a cuyo pago se condena a los demandados y que asciende a la suma de 84.103,72 euros y no tan solo a la adeudada a la fecha de presentación de la demanda (57.732,69 euros).
DÉCIMO.-Las costas procesales ocasionadas en la primera instanciadeberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitadal estimarse parcialmente la pretensión acumulada deducida en la demanda y no haber méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad ( apartado 2 del artículo 394 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil).
ÚNDECIMO.-Las costas procesales ocasionadas en esta segunda instanciatambién deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al estimarse el recurso de apelación ( apartado 2 del artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).
Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
Fallo
Que, estimandoel recurso de apelación interpuesto por la Fundación Conchita Regojo, debemos revocar y revocamosla sentencia dictada el día 3 de noviembre de 2020 por el Magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid en el juicio verbal número 1043/2019 del que la presente apelación dimana, y, en su lugar, estimando parcialmente la demanda presentada por la 'Fundación Conchita Regojo' contra 'Ibérica de Estudios Financieros s.a.' y don Ruperto, debemos hacer y hacemos los siguientes pronunciamientos jurídicos:
1º.Estimándose totalmente la pretensión de desahucio, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el día 1 de abril de 2011 que tenía por objeto el local comercial sito en el centro de la planta 1 de la casa número 24 de la calle monte Esquinza de Madrid y condenamos a Ibérica de Estudios financieros s.a. a dejarlo libre, expedito y vacío a disposición de Fundación Conchita Regojo, y, de no hacerlo voluntariamente, se procederá a su lanzamiento.
2º.Estimándose parcialmente la pretensión acumulada de cobro de lo debidodebemos condenar y condenamos solidariamente a 'Ibérica Estudios financieros s.a.' y a don Ruperto a pagar, a la 'Fundación Conchita Regojo' la cantidad de dinero de 84.103,72 euros a que asciende lo adeudado por impago de rentas arrendaticias y cantidades asimiladas hasta el mes de octubre de 2020 inclusive.
Una parte de estos 84.103,72 euros, en concreto la cantidad de dinero de 57.732,69 euros, devengará, desde la fecha de presentación de la demanda hasta la fecha de la presente sentencia, el interés legal del dinero, y, la cantidad de dinero total de 84.103,12 euros, devengara, desde la fecha de esta sentencia hasta su completa satisfacción, el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
3º.Las costas procesales ocasionadas en la primera instanciadeberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.
4º.Las costas procesales ocasionadas en la segunda instanciatambién deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Disponemos que se devuelvaa la parte apelante la totalidad del depósitoque constituyó para interponer el presente recurso de apelación.
Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casaciónen el caso de que la resolución de ese recurso presente interés casacional,lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven mas de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así, tambiénpodrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal,siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y deberá interponerse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo de veinte días, contados desde el siguiente a la notificación de esta sentencia.
De no presentarse, en el plazo de veinte días, escrito de interposición del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente sentencia deviene firme y se devolverán los autos originales,con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid, para su ejecución y cumplimiento.
Asípor esta nuestra sentencia, que se incorporará al Libro de Sentencias y se notificará a las partes, resolvemos definitivamente el recurso de apelación.
PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.
La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.
Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.
