Sentencia Civil Nº 303/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 575/2007 de 28 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISÉIS

ROLLO Nº 575/2007-A

JUICIO ORDINARIO Nº 552/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 303/2008

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de mayo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciséis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 552/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona, a instancia de PROMOCIONES FOXEN GEAR, S.L., representada por la Procuradora Doña Carmen Rami Villar, contra CORPORACIÓN INMOBILIARIA INTERCONT-PROMO BARNA, S.A., representada por la Procuradora Doña Elena Lleal Barriga; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 7 de marzo de 2007, por la Magistrada-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por PROMOCIONES FOXEN GEAR, S.L. contra CORPORACIÓN INMOBILIARIA INTERCONT-PROMO BARNA, S.A., debo absolver y absuelvo a dicha demandada de los pedimentos formulados. Se imponen a la parte actora las costas derivadas de este procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito motivado; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de abril de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- Las sociedades demandante y demandada, ambas profesionales de la promoción inmobiliaria, concertaron en 1 de diciembre de 2005 mediante contrato privado, elevado a escritura pública el 30 de diciembre siguiente, la compraventa del inmueble semi-industrial (oficinas y almacén) sito en Travesera de Gràcia nº 314 de esta capital, por importe de 9.700.000 euros más IVA, con el fin de transformarlo en viviendas mediante su reforma integral. En el mismo contrato se incluía el proyecto básico de construcción de tales viviendas de que es autor el arquitecto Sr. Pedro y la licencia municipal ya concedida.

Como quiera que el edificio tenía forjados afectados de aluminosis la parte compradora, hoy demandante, reclama saneamiento por vicios ocultos en cantidad de 3.127.118,03 euros y, subsidiariamente, indemnización de daños y perjuicios a determinar en ejecución de sentencia de acuerdo a determinadas bases que establece la demanda.

La sentencia del Juzgado de primera Instancia desestima la demanda y contra dicha reclamación recurre la parte demandante reiterando en esta alzada su pretensión inicial.

SEGUNDO.- La parte apelante sugiere que, siendo un hecho negativo el conocimiento por su parte de la existencia de aluminosis, el principio de facilidad de prueba debe determinar que sea la parte demandada vendedora quien pruebe que le dio conocimiento de tal circunstancia. La prueba directa de esto ha sido testifical (esencialmente de los Sres. Pedro y Javier) y la parte apelante considera debe descartarse su valor, por las relaciones de estos testigos con la demandada.

El problema que origina la prueba del conocimiento que pudiera tener el comprador sobre las circunstancias del objeto vendido que pudieran calificarse como vicio oculto, se pierde en el origen de los tiempos y como el legislador tampoco debía fiarse demasiado ni de las declaraciones de las partes ni de los testigos respectivos, la norma legal no se circunscribió a la cuestión de probar si conocía, o no conocía, el comprador aquélla circunstancia sino que la amplió en un sentido que es trascendente en la resolución del presente caso. En efecto, el art. 1484 no concede el saneamiento cuando estemos ante defectos que sean manifiestos o estén a la vista (los conozca o no el comprador) y "tampoco los que no lo estén si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión debía fácilmente conocerlos". Posiblemente bajo tal solución existe una presunción implícita que resitúa el tema de la carga de la prueba en unos parámetros que no son exactamente los que sugiere el apelante.

Ocurre que en el presente caso la demandante es una sociedad que se dedica profesionalmente precisamente a la promoción inmobiliaria y lo que es más, sus administradores (los Sres. Fermín y Bartolomé) son a su vez administradores de otras sociedades igualmente del negocio inmobiliario, alguna de las cuales, como sucede con "Estructuras Navas SA", es especialista en temas de estructuras de edificios y, además y no por casualidad, es la que se hizo cargo materialmente de la rehabilitación integral de este edificio. Por otro lado, tanto la fecha de construcción del edificio (años sesenta) como la propia finalidad de la adquisición (rehabilitación y transformación de un edificio semi-industrial en viviendas) situaba la estructura en el punto de mira de la operación. Tampoco la cuantía de la operación (más de once millones de euros con el IVA) permite imaginar se fue a esta operación con la confianza y ausencia de consulta técnica con que pueda acudir a una compraventa un ilusionado comprador de vivienda. Finalmente, la compradora había comenzado las labores de transformación del edificio de manera que se habían retirado los falsos techos quedando a la vista las viguetas del forjado, las señales de las catas realizadas y en algunos puntos los apuntalamientos efectuados.

Es un hecho incontrovertido que el representante legal de la demandante convocó a una reunión el 12 de diciembre mediante e- mail del día 7 del propio mes. Ese correo decía: "Climent, me gustaría que a poder ser el próximo lunes día 12 de diciembre pudiera quedar con vuestro técnico para poder cambiar información sobre Travesera de Gràcia 314. Si quieres adelantarle lo que necesito, es lo siguiente: "...informes hechos por catas del estado de la estructura (me dijisteis que también lo habías hecho)...Supongo que se me ocurrirá algo más, que ya te comentaré..." La reunión efectivamente se efectuó el día 12, aunque los intervinientes narran lo sucedido de forma contrapuesta. En cualquier caso parece evidente que el comprador ahora demandante sabía que se habían hecho catas y estaba pidiendo los informes que el Sr. Pedro dice que le envió. Es verdad que el documento de compraventa privado ya se había concertado el día 1 de diciembre pero no es menos cierto que lo único pagado hasta ese momento eran 300.000 euros y que resulta poco verosímil que, si no se le dio tal información, no se preguntase más por ella y se ultimara la operación mediante escritura el día 30 de diciembre pagando en tal acto los 9.400.000 euros restantes más IVA.

TERCERO.- Si, de un lado, la existencia de personal especializado en su empresa (y en las empresas del grupo, especialmente la que iba a materializar la rehabilitación) lleva a la aplicación de lo dispuesto en el art. 1484 del código civil en sus propios términos, tampoco las circunstancias concretas de la compra aconsejan otra cosa ya que encajan bastante bien en aquella presunción de conocimiento que subyace en el precepto. En efecto: la existencia de forjado con viguetas aluminosas que en algunos puntos presentaban aluminosis, no hace inútil la compra para lo que era su finalidad propia que era precisamente la transformación del edificio mediante su rehabilitación integral. Y la prueba de ello es que la transformación y rehabilitación se ha efectuado. Tampoco disminuyen el uso en tal finalidad, que es el otro parámetro propio del saneamiento. Tampoco una interpretación amplia de esto último nos lleva más lejos porque tampoco el precio de venta de los pisos resultantes, que es lo que mayormente podría justificar el saneamiento, se ha resentido lo cual se constata por el informe de investigación privada del Sr. Braulio y es lógico ya que, como dijeron todos los peritos, una vez efectuada la rehabilitación, las vigas aluminosas que no se han sustituido ya no realizan esfuerzo estructural por lo que el material de que estén hechos, o su estado, ya no constituyen problema alguno.

CUARTO.- También se observa un cierto desencaje con las consecuencias que se pretenden extraer del saneamiento. En efecto, de tener que responder del saneamiento, las consecuencias ordinarias serían las señaladas en el art. 1486 del propio código , es decir: La resolución ("desistir del contrato" en términos del código) con abono de gastos, que no es el caso, o la rebaja del precio a juicio de peritos.

En el presente caso no se acude a esta consecuencia sino que la parte demandante reclama una hiperbólica cifra de dinero -sin base probatoria concreta- por lucro cesante que relaciona con un alegado menor precio de venta de los pisos y una serie de gastos o perjuicios (alguno tan arbitrario como el pretender repercutir los informes geotécnicos). Se quiere identificar pues el "menor precio" a que se refiere el código, con lo que el demandante considera pueda reclamar por cualquier concepto. Y no es así.

Es cierto que en ocasiones la jurisprudencia ha admitido, como equivalentes, el importe de reparación del vicio y el "menos precio" del art. 1486 del código civil . Así, el Tribunal Supremo en sentencia de 25 de septiembre de 2003 argumentaba que "al haberse reparado las deficiencias que afectaban a la embarcación y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris", y el pretender, como se plasma en la sentencia recurrida, añadir un plus de indemnización por esta causa, consistente en dicho importe, amplía indebidamente los efectos de dicha acción regulada en el artículo 1486 del Código Civil ". Este mismo criterio de acudir al importe de reparación fue el punto de partida de la sentencia de 7 de octubre de 2004 de la Sección 13 de esta Audiencia en un caso de humedades en la vivienda comprada, si bien matizó aquella reclamación -en relación a las cantidades que allí se manejaban- "mediante la aplicación de un índice corrector, coeficiente reductor, o la simple minoración de su cuantía, siempre que el importe de la reparación resulte excesivamente desproporcionado con respecto al valor del objeto reparado; o siempre que la reparación suponga una mejora o incremento de valor del objeto con respecto al estado en que se hallaba al producirse el siniestro, en evitación del enriquecimiento injusto del dueño del objeto". Esto es lo que se observa en la inmensa mayor parte de los conceptos indemnizatorios que pretende la demandante, pues propiamente relacionado con las viguetas aluminosas no aparece sino la base 3ª y esto nos llevaría, como mucho, a algo más de medio millón de euros. E incluso en este concepto de refuerzo se observa que su coste incluye un cambio en el tratamiento de la estructura del edificio, con reforzamiento también de determinados pilares que nada tiene que ver con el cemento aluminoso, se incluye también el coste de soluciones alternativas de refuerzo de los forjados aluminosos que había propuesto el arquitecto Sr. Pedro en el proyecto ejecutivo, por no mencionar informes o gastos de dirección previstos en otras bases que habrían sido iguales en la rehabilitación sin viguetas aluminosas o intereses de financiación relacionadas con retraso de cuya realidad y concreción se sabe prácticamente nada.

En tales circunstancias, la ausencia de prueba de un "menor precio a juicio de peritos" difícilmente podría suplirse con seriedad con el conjunto de lucro cesante, gastos y conceptos que se reclaman, lo que aconseja también atenerse a la literalidad del precepto legal.

QUINTO.- Con carácter subsidiario se ejercita una acción de responsabilidad contractual y es verdad que la jurisprudencia en ocasiones ha afirmado la posibilidad de utilización alternativa de las acciones genéricas de responsabilidad contractual junto a las específicas del saneamiento edilicio. La sentencia que se menciona en la demanda (STS 12 de marzo de 1982 ) es una de las más comentadas porque consolidan la doctrina del "aliud por alio". Pero debe hacerse notar que esa doctrina, en términos de la propia sentencia -que desestimó en aquella ocasión tal posibilidad de utilización alternativa- se aplica en casos de entrega diversa o determinante del pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto, ya que de lo contrario habría que estar a las normas específicas del saneamiento "sin que le venga permitido la utilización de las reglas generales del derecho común sobre el resarcimiento de daños y perjuicios por incumplimiento inexacto, según se desprende de la doctrina contenida en las sentencias de 13 de marzo de 1929, 31 de octubre de 1961, 6 de abril de 1967, 22 de diciembre de 1971 y 14 de abril de 1978 ."

En el presente caso, ya se ha dicho, la presencia de viguetas aluminosas en los forjados, e incluso de aluminosis en algunas de ellas, en manera alguna determinaban inhabilidad del objeto para la transformación de que fue objeto por lo que no procede aplicar en el presente caso los preceptos genéricos de responsabilidad contractual.

ÚLTIMO.- Las costas del recurso deberán quedar de cuenta de la parte apelante en razón de lo dispuesto en arts. 398 en relación al 394 de la ley de enjuiciamiento civil.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por PROMOCIONES FOXEN GEAR SL contra la sentencia dictada en fecha 7 de marzo de 2007 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Barcelona , confirmamos dicha resolución en todas sus partes con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia con testimonio para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.