Sentencia CIVIL Nº 303/2019, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 231/2019 de 25 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN SECCIÓN TERCERA
Rollo de apelación civil número 231 de 2019
Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Castelló
Juicio Verbal número 1054 de 2018
SENTENCIA NÚM. 303 DE 2019
Ilmos. Sres. e Ilma. Sra.:
Presidente:
Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS
Magistrado:
Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN
Magistrada:
Doña MERCEDES BENGOCHEA ESCRIBANO
En la Ciudad de Castelló, a veinticinco de junio de dos mil diecinueve.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al
margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la Sentencia dictada el día diecinueve
de diciembre de dos mil dieciocho por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de
Castelló en los autos de Juicio Verbal seguidos en dicho Juzgado con el número 1054 de 2018.
Han sido partes en el recurso, como apelante, Don Aureliano , representado por la Procuradora Doña
Zoraida Martínez Rubio y defendido por el Letrado Don José-Domingo Domingo Escribano, y como apelada,
Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (SAREB), representada por
el Procurador Don Francisco Abajo Abril y defendida por el Letrado Don Marc Vallés Fontanals.
Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don Rafael Giménez Ramón.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'ESTIMO la demanda interpuesta por la SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA (SAREB), representada por el Procurador D. Francisco Abajo Abril, en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por falta de pago y acumulada de reclamación de rentas adeudadas, contra D.

Aureliano ,representada por el Procurador D. Zoraida Martínez Rubio, y en consecuencia, 1.- DECLARO RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de octubre de 2009 sobre la vivienda sita en la CALLE000 n.º NUM000 , de Castellón, por falta de pago de la renta, 2.- Consecuentemente, DECLARO HABER LUGAR AL DESAHUCIO de D. Aureliano ,a quien condeno a desalojar la citada vivienda, dejándola libre y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, que tendrá lugar el día 6 de febrero de 2019, a las 10:30 horas, si no lo verifica dentro del plazo legal, y a disposición de la parte actora, para el caso de que la presente sentencia no se recurra y lo pida la actora en la forma legalmente establecida.

3.- CONDENO asimismo a D. Aureliano , a abonar a la demandante la cantidad de 868,21 euros (ochocientos sesenta y ocho euros con veintiún céntimos), más las que se devenguen hasta el desalojo, a razón de 500 euros cada mensualidad, lo que se determinara en ejecución de sentencia, más el interés legal de dicha suma desde la interposición de la demanda, 10 de octubre de 2018.

4.- CONDENO a D. Aureliano , al pago de las costas causadas en el presente juicio.-'.



SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Aureliano , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando se dicte Sentencia ' por la que estimando el recurso de apelación interpuesto, revoque la sentencia impugnada, con imposición de las costas de la instancia a la parte demandante.

Subsidiariamente para el caso de no ser estimado totalmente el recurso, lo estime parcialmente, en el sentido de reducir la cantidad objeto de condena a la cifra de 368'21 euros.

Subsidiariamente para el caso de que no prospere ninguna de las anteriores peticiones, acuerde estimar el presente recurso, revocado en parte la sentencia de recurrida, únicamente en cuanto a que no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de primera instancia.' Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte Sentencia confirmando íntegramente la dictada en primera instancia con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 28 de febrero de 2019, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 11 de marzo de 2019 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 16 de abril de 2019 se señaló para la resolución del recurso de apelación el día 20 de junio de 2019, llevándose a efecto lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales esenciales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (SAREB), formula demanda de juicio de desahucio por falta de pago acumulada a acción de reclamación de rentas arrendaticias en relación con el contrato de arrendamiento de la vivienda de su titularidad sita en la CALLE000 n. NUM000 de Castellón (con su correspondiente trastero y plaza de garaje anejos) que tiene vigente con D.

Aureliano , a la sazón demandado en la presente causa.

Aduce que adquirió dicho inmueble en virtud de escritura de compraventa de fecha 8 de febrero de 2018 y que ya se encontraba arrendado previamente en virtud de contrato suscrito con el demandado por la anterior propietaria del inmueble (Nueva Castellón SL) en fecha 1 de octubre de 2009, habiéndose por tanto subrogado en la posición de parte arrendadora; que en dicho contrato se pactó una renta mensual de 500 euros y que el arrendatario lo había incumplido al dejar de pagarla oportunamente y de manera íntegra, dado que debía en dicho concepto a fecha de interposición de la demanda (octubre de 2018) la cantidad de 2.645,21 euros por quedar pendiente de pago de la renta del mes de febrero de dicho año la cantidad de 345,21 euros, no haberse satisfecho la renta de marzo a junio siguientes y haber recibido en cada uno de los tres meses subsiguientes únicamente la cantidad de 400 euros en lugar de los 500 euros pactados.

Se opuso el demandado negando la existencia de incumplimiento sobre la base de haber abonado la renta pactada todos los meses, precisando que ascendía a 400 euros en lugar de los 500 euros fijados inicialmente en virtud de un acuerdo al que había llegado en el mes de enero de 2015 con el entonces propietario de la vivienda (Nueva Castellón SL), así como que hasta el mes de junio no había tenido conocimiento del cambio de arrendador, por lo que hasta dicho mes había satisfecho la renta pactada al anterior propietario.

En el acto de la vista, la parte actora redujo la cantidad reclamada a 1.268,21 euros al reconocer con efectos liberatorios los pagos de 400 euros realizados para el abono de la renta de los meses de febrero a mayo de 2018 (que califica de parciales), ascendiendo el resto con las actualizaciones pactadas conforme al IPC a aquella suma.

La sentencia apelada estima la demanda dando lugar al desahucio, con condena del demandado a satisfacer la cantidad de 868,21 euros en concepto de rentas (más las que se devenguen hasta el desalojo del inmueble a razón de 500 euros mensuales), intereses legales y costas. Se fundamenta básicamente en que no se ha probado la existencia de un pacto para reducir la renta de 500 a 400 euros porque no se ha aportado documento alguno que lo acredite y nada demuestran por si solos los recibos de pago del alquiler por importe de 400 euros emitidos por Nueva Castellón SL (medio probatorio del que se ha valido el demandado para intentar acreditar la existencia de la novación del contrato y que junto con los restantes documentos obrantes en autos integra en exclusiva el acervo probatorio), echándose en falta que no se hubiera propuesto la testifical del legal representante de aquella empresa para justificar la disminución en la renta. En lo que respecta a la pretensión pecuniaria, reduce la cuantía definitivamente reclamada en 400 euros al considerar pertinente otorgar también efectos liberatorios al abono que por dicho importe se verificó para atender la renta del mes de junio de 2018.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada interesando de manera primordial la desestimación de la demanda, denunciando al respecto un errónea valoración de la prueba. Insiste en que se llegó a un acuerdo con la propietaria anterior para reducir la cuantía de la renta, que dicho acuerdo fue verbal y que viene acreditado por las diversas facturas de pago de la renta correspondientes a distintos meses y años que fueron emitidas por la propia arrendadora y por el concepto de alquiler correspondiente al mes respectivo, sin mención alguna a un pago parcial o a cuenta, transcribiéndose además una sentencia que se dice que resuelve un caso prácticamente idéntico ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, S.4, de 27 de diciembre de 2016). Con carácter subsidiario postula que se reduzca la condena dineraria a 368,21 euros al no haber lugar a incrementar la renta que fue satisfecha hasta el mes de junio de 2018. En último término se defiende que en todo caso procederá dejar sin efecto la imposición de las costas al arrendatario demandado al haberse otorgado una suma inferior a la pedida en su demanda por la parte actora.

La parte demandante se ha opuesto al recurso, reproduciendo su posición de que no se ha acreditado novación alguna del contrato. Con carácter previo aboga por la inadmisión del mismo al no haberse dado cumplimiento al art. 449 de la LEC por ausencia de satisfacción de los 100 euros que quedan pendientes de abono de la renta correspondiente al mes de diciembre de 2018.



SEGUNDO.- Partiendo de dichos términos en relación con el art. 465.5 LEC, una vez examinado el acervo probatorio en relación con las alegaciones de las partes consideramos que el recurso debe ser estimado.

Supone ello lógicamente de partida que no apreciemos que debiere haber sido inadmitido el recurso en aplicación de art. 449.1 LEC (' En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación,extraordinario o por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar por adelantado'.).

Es sabido ( Auto de esta Sala de fecha 14 de abril de 2016) que el requisito de procedibilidad contenido en dicha disposición legal responde a la finalidad de evitar el abuso del sistema de recursos con fines puramente dilatorios para mantenerse en la ocupación de un bien ajeno sin abonar contraprestación (de ahí que deban satisfacerse las rentas que vayan venciendo durante la tramitación del recurso conforme al apartado 2 del mismo precepto legal) y en el presente caso, aunque es cierto que no se han consignado 100 euros que restaban de la renta del mes de diciembre de 2018 conforme las exigencias impuestas en Sentencia, no es menos cierto que, como reconoce la propia parte apelada, se consignó el importe objeto de condena (868,21 euros) y se abonó la renta del mes de enero siguiente (500 euros), de donde cabe desprender, dada la importancia de estos últimos abonos en relación con el anterior omitido, que no ha existido intención alguna de no proceder a su satisfacción (incluso se atisba una posible confusión por la referencia específica a la mensualidad de que se trata en los razonamientos de la sentencia) y, con ello, que se desvanezca la razón de ser de la consecuencia legal pretendida, cohonestando plenamente con ello el que no se haya denunciado la ausencia de abono de las rentas posteriores que se han ido devengando. Si a ello unimos además que es precisamente la determinación de la cuantía de la renta el centro del conflicto litigioso, que dadas las circunstancias anteriores cualquier decisión de inadmisión para no ser tildada de desproporcionada de partida debería haber ido precedida de dar la correspondiente posibilidad subsanatoria y que mal se compadece con el contenido del derecho reconocido en el art. 24 de la Constitución un rigorismo exacerbado en el control de los presupuestos procesales (en relación con estos dos últimos aspectos y a propósito precisamente de un pleito arrendaticio puede consultarse la sentencia de esta Sala de 22 de mayo de 2014), entendemos que se impone el entrar a resolver en el fondo el recurso de apelación deducido.



TERCERO.- Junto a la determinación anterior se basa nuestra decisión en que, a diferencia de lo apreciado en la instancia, entendemos acreditada la novación modificativa aducida por la parte demandada, esto es, la reducción de la renta a 400 euros mensuales.

Así se desprende del hecho que se hayan aportado diversas facturas emitidas por la anterior propietaria del inmueble y arrendataria del mismo correspondientes a otras tantas mensualidades de la renta distantes en el tiempo (desde diciembre de 2015 hasta noviembre de 2017, pasando por varios meses del año 2016 y otros del año 2017) en los que figura el importe de 400 euros y como concepto el de alquiler correspondiente al mes que en cada caso se trata, sin referencia alguna, como oportunamente se dice en el recurso, a la existencia de un pago parcial, a cuenta o la pendencia de una deuda anterior por el mismo concepto, lo que aún cobra más relevancia y excluye definitivamente que se pueda ver una mera actitud pasiva de aceptación de un pago parcial carente de otro significado si se tiene presente que se han aportado facturas correspondientes a meses consecutivos (caso de los primeros meses del 2016 y de los últimos de la primera mitad del año 2017). Si a ello se une que se han aportado igualmente justificantes bancarios del pago de la renta por importe de 400 euros correspondientes a los meses posteriores (junto a los correspondientes a las anteriores y de fecha relacionada con la de factura correspondiente) y que no consta reclamación alguna de la anterior propietaria relacionada con una ausencia de cumplimiento íntegro de la obligación esencial de pago de la renta, no puede más que inferirse en la existencia de un pacto entre las partes para minorar la renta inicialmente establecida hasta aquella suma, habida cuenta que nos encontramos con un proceder continuado en el tiempo por parte de la arrendadora impropio en otro caso y que únicamente casa desde un punto de vista lógico y racional con la realidad o situación expuesta no constando circunstancias extraordinarias que pudiere motivar apreciaciones alternativas, teniendo bien presente al respecto que, a diferencia de lo que se atisba que se ha considerado en la instancia, la falta de constancia escrita del correspondiente pacto del que derivó la reducción de la renta no es relevante si existe otra prueba del acuerdo novatorio (que es lo que aquí acontece en definitiva), tal como contemplan resolviendo supuestos similares al presente y que por ello procede referir la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, S.1, de 27 de noviembre de 2012; Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara, S.1, de 21 de diciembre de 2017 y Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, S.4, de 19 de febrero de 2019.

Ciertamente no hubiera estado de más esa testifical del legal representante de la mercantil propietaria anterior del inmueble y que ocupaba la posición contractual de arrendatario que viene a echarse en falta en la sentencia apelada al ser plenamente apropiada para acreditar directamente la novación por derivarse de un acuerdo con la misma, máxime cuando, como se aduce ahora en el recurso se trataba de un acuerdo verbal, lo que hubiera contribuido a despejar cualesquiera incertidumbre concurrente que pudiere operar en sentido diverso, si bien ello no impide como así ha sido que pudiere demostrarse su existencia meramente por la documental adjuntada a la contestación dado su contenido y significado inequívoco en conjunto, no pudiendo por ello tampoco, como se atisba que se ha realizado en la instancia, tomar en consideración la ausencia de aquella prueba personal con efectos negativos sobre el demandado más allá de su influencia general en la acreditación de hechos impeditivos en sentido amplio cuya carga tiene, máxime cuando la parte actora, a la vista precisamente del contenido de aquella documental (facturas y recibos bancarios conjuntamente considerados) y no impugnando su autenticidad, no era en modo alguno ajena tampoco al interés determinante de su pertinencia.

De ahí que proceda estimar el recurso en su petición principal, al no concurrir el impago aducido como causa resolutoria y, por lo tanto, tampoco la deuda afirmada en la demanda, procediendo por último dos precisiones.

Una relativa a que, aun cuando de la prueba practicada no puede inferirse el momento en que tuvo lugar la novación modificativa (la alegación de que se produjo en enero del 2015 carece de toda base probatoria al ser muy posterior la primera factura de la renta aportada), la cuestión pierde relevancia al basarse la demanda en una deuda muy posterior y correspondiente a un periodo en que ya se había producido aquella conforme a la valoración probatoria que hemos verificado. Otra atinente a la actualización de la renta, cuestión ésta que fue introducida en el acto de la vista por la parte actora para fijar la deuda definitivamente reclamada pero que no puede cobrar relevancia alguna en esta sede desde el momento en que quedó al margen de la demanda y, además, se desconocen los términos de su aplicación para valorar su pertinencia conforme al contrato, con el añadido que propiamente tanto la Juez de Instancia como la parte apelada prescindieron de la misma al fijar la primera en los 500 euros originarios el importe de las rentas futuras a satisfacer y aquietarse la segunda con dicha determinación.



CUARTO.-En cuanto a las costas de la alzada, no procede especial pronunciamiento ( art. 398 LEC).

En cuanto a las de la instancia, la desestimación definitiva de la demanda derivada del acogimiento de la apelación conlleva que deban ser impuestas a la parte actora en aplicación del art. 394 LEC, sentido en el que procederá reformar igualmente la resolución apelada.

Por otro lado, deberá procederse a la devolución del depósito constituido para recurrir conforme lo previsto en el ap. 8 de la Disp. Ad. Decimoquinta de la LOPJ.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Aureliano , contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Castelló en fecha diecinueve de diciembre de dos mil dieciocho, en autos de Juicio Verbal seguidos con el número 1054 de 2018, revocamos la expresada resolución, adoptando en su lugar, con desestimación de la demanda deducida por la representación procesal de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria SA (SAREB), los pronunciamientos definitivos siguientes: 1.- Absolver al demandado D. Aureliano de los pedimentos formulados en su contra.

2.- Imponer la demandante reseñada (SAREB) las costas procesales devengadas durante la primera instancia.

No procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada.

Devuélvase a la parte recurrente la cantidad consignada como depósito para recurrir.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.