Sentencia Civil Nº 304/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 795/2008 de 11 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN UNDÉCIMA

ROLLO Nº 795/2008

JUICIO ORDINARIO Nº 887/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE TERRASSA

S E N T E N C I A nº 304

Ilmos. Sres.

D. JOSEP Mª BACHS ESTANY

D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA

Dª. Mª DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ

En la ciudad de Barcelona, a once de junio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 887/07, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa, a instancia de GRUPO ALARCÓN-MÉRIDA AIRA, S.L. UNIPERSONAL, contra D. Romeo ; D. Ramona y Dª. Zulima ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por el ACTOR contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de Mayo de 2.008, por ela Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la entidad "Grupo Alarcón-Mérida Aira S.L. Unipersonal" representada por la Procuradora Dª. Susana Moreno García contra D. Romeo , Dª. Ramona y Dª. Zulima representados por la Procuradora Dª. Patricia Maldiney Casasus, y estimando la demanda reconvencional interpuesta contra la parte actora:

PRIMERO.- Debo condenar y condeno a la citada sociedad actora, a que proceda a elevar a público el contrato de compraventa de fecha 31 de Enero de 2.007, accediendo al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, cuando a ello, de forma fehaciente, fuera requerida por la parte demandante reconvencional.

SEGUNDO.- Subsidiariamente, para el supuesto de no procederse a dicho otorgamiento, se declara la resolución del referido contrato, condenando a la sociedad "Grupo Alarcón-Mérida Aira S.L. Unipersonal" a la pérdida de las cantidades entregadas en su día cuenta del precio.

TERCERO.- Las costas causadas por la demanda principal y la reconvencional, son de imponer a la parte demandante principal y actora reconvenida.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 3 de Junio de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la actora se presentó recurso de apelación contra la sentencia de instancia, interesando el dictado de resolución que estimara su demanda, con imposición de las costas a la demandada, al haberse producido un incumplimiento contractual por parte de los vendedores y en consecuencia se desestime íntegramente la demanda reconvencional, con expresa condena en costas.

Fundamenta su recurso, sintéticamente, alegando su claro interés, mostrado repetidamente, en que se le entregarán las cédulas de habitabilidad, las cuales constituían pieza fundamental e indispensable para el buen desarrollo de la operación comercial perseguida, en que el hecho de que las viviendas estuvieran habitadas no implica que cumplieran los requisitos mínimos de habitabilidad exigibles con la normativa vigente, disponiendo únicamente la finca sita en los bajos, de cédula ya caducada y en que no puede admitir que una empresa profesional del sector inmobiliario utilice contratos tipo, considerando además que los contratos obligan a lo expresamente pactado, que es lo que la apelante pretendía cumplir, no habiendo cumplido la demandada lo que le incumbía.

Por la representación de los demandados se impugnó el recurso de apelación, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia, con expresa condena en costas a la recurrente.

SEGUNDO.- La sentencia apelada considera que no hubo incumplimiento por parte de los demandados, sino que fue la actora reconvenida quien voluntariamente y sin causa objetiva decidió apartarse del contrato, por lo que desestima la demanda y estima la reconvención.

La cuestión que centra el debate no es otra que determinar si la ausencia de las cédulas de habitabilidad de las fincas adquiridas justifica la negativa del actor a elevar a público el contrato privado existente, de forma que no pueda sostenerse que el mismo incumplió sus obligaciones contractuales sin causa, y si por ende los demandados cumplieron o no aquello a lo que se habían comprometido.

Pues bien a los efectos de determinar la pertinencia el recurso de apelación, dados los motivos en los que se sustenta, ha de significarse que de lo actuado resulta que el 31 de enero de 2007, las ahora parte de los autos, suscribieron contrato de compraventa, relativo a vivienda sita en Terrassa, C/ DIRECCION000 Nº NUM000 , planta NUM001 y planta NUM002 , por virtud del cual la actora adquirió tales inmuebles, por un precio global de 540.910 euros, expresándose que 3.000 euros ya habían sido entregados con anterioridad, que 87.000 euros se declaran satisfechos en el propio acto de la firma y en cuanto a los restantes 450.910 euros, que se abonarán en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa ante Notario, fijándose para tal acto como plazo máximo, todo el mes de mayo de 2007. En dicho contrato, en el pacto Tercero se dispone, en la letra e, que el vendedor se obliga a hacer entrega al comprador de las cédulas de habitabilidad de las viviendas, estableciéndose en el punto noveno, la obligación del vendedor de dejar instalados los contadores medidores de los servicios de luz y agua, determinándose que los recibos de consumo serán a cargo del comprador a partir de la fecha de la entrega de llaves, a cuyo fin el vendedor entregará las cédulas de habitabilidad, para proceder al cambio de domiciliación bancaria. Además en el mentado pacto tercero, letra d, párrafo segundo, se determina que el vendedor debería presentar el día de la firma de las escrituras de compraventa ante notario, certificado de la comunidad de propietarios, en caso de estar constituida, firmada por el secretario y con el visto bueno del presidente, conforme se halla al corriente de pago de los gastos comunitarios.

El 25 de mayo de 2007 apelante y apelado, pactaron una prórroga para proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, entrega de llaves y pago del importe total, fijando como máximo hasta el día 15 de junio de 2007, prórroga que nuevamente volvió a pactarse entre las partes, el 6 de junio de 2007, estableciéndose entonces el día 27 de junio de 2007, para el otorgamiento de la escritura de compraventa, entrega de llaves y pago total del importe.

Por Acta de Manifestaciones de 27 de junio de 2007, el Sr. Juan Pablo en nombre y representación de "Grupo Alarcón Mérida Aira S.L.U." expuso que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa no se llevó a efecto ante el incumplimiento de los demandados, no habiéndose aportado las correspondientes Cédulas de Habitabilidad, y por ello alegó su interés en la resolución del contrato de compraventa.

Obra en autos al folio 22, carta remitida por BJT Advocats Don. Juan Pablo , de 3 de julio de 2007, en la que se expone que pese a haber manifestado a sus clientes que no precisaba las Cédulas, siendo su intención adquirir la finca para derribo y posterior construcción de obra nueva, solicitando sin previo aviso las mismas en el momento de la firma, se dispone de la cédula de habitabilidad, cuya copia se adjunta, requiriéndosele, por tanto, a que en el plazo de 30 días indicase día, hora y lugar para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la vivienda. La copia que se aporta consiste en Cédula de Habitabilidad de 22/07/92, que caduca a los 10 años, relativa a la vivienda sita en los bajos.

Al folio 27, consta carta remitida a la actora por Gea Assessors Juridics, en la que como mandataria verbal Don. Juan Pablo , se comunica a los demandados formalmente la resolución del contrato de compraventa por no haber entregado el día de elevación a público las cédulas de habitabilidad, requiriéndoles además, para la entrega de los 90.000 euros abonados y el doble de la cantidad entregada, ascendiendo el importe total a entregar a 180.000 euros.

Asimismo resulta de documento obrante al folio 66, consistente en comunicación del Ayuntament de Terrassa, que se solicitó licencia de obras menores para derribo de edificación, el 17 de mayo de 2007 y el 19 de marzo de 2007 licencia de obras mayores, para la construcción de vivienda unifamiliar.

Constan también en autos, Cédulas de Habitabilidad, relativa a la vivienda sita en C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 y NUM002 , de 24 de septiembre de 2007, así como Acta de Manifestaciones de 27 de junio de 2007, en la que los demandados exponen que el otorgamiento de escritura pública no se llevó a efecto por causas imputables al comprador, habiendo, en el momento de la compraventa, el comprador alegado la falta de la cédula de habitabilidad, no siendo necesaria para proceder al derribo del edificio y posterior construcción de obra nueva, pese a lo cual la vendedora inició los tramites para la obtención de la misma, adjuntado fotocopia de recibo, del que resulta que Gesfinver, agencia inmobiliaria que intervino en la operación de autos, recibió del Sr. Romeo , de la Sra. Zulima , y de la Sra. Ramona , la cantidad de 2.500 euros correspondientes a los gastos de la tramitación de las cédulas de habitabilidad de las fincas sitas en la C/ DIRECCION000 NUM000 NUM001 y NUM002 piso de Terrassa, en fecha 25 de mayo de 2007.

Posteriormente el 25 de septiembre de 2007, se otorgó Acta de Manifestaciones, en la que los demandados exponen que habiendo citado a la actora para comparecer en la Notaría, para el otorgamiento de la escritura de compraventa, exhibiendo en dicho acto las cédulas de habitabilidad de ambas viviendas, no compareció nadie por la compradora, obrando también en autos, carta de Gesfinver Servicios S.L., en la que se requiere a la compradora para que el día 25 de septiembre de 2007 a la hora que se indica acuda en la Notaria designada, a fin de llevar a efecto el contrato público de compraventa.

TERCERO.- Sentado lo expuesto, es obvio que el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes contenía la obligación de la vendedora de entregar las cédulas de habitabilidad de la finca objeto de la venta y no estableciéndose plazo para ello, lógicamente debería realizarse tal obligación al menos al momento de otorgarse la escritura pública de la compraventa. Para dicho acto, dadas las dos prórrogas existentes, venía señalado el día 27 de junio de 2007, fecha en la que a la vista de las actuaciones no se disponía de las mismas, constando su existencia el 24 de septiembre de 2007, si bien el 25 de mayo de 2007, la compradora entregó la suma que se ha indicado en el fundamento que precede, a la agencia inmobiliaria que intermedió en la operación,para su tramitación. Ello sin más podría llevar a considerar que la vendedora incumplió la obligación que le incumbía, lo que motivó la negativa del comprador a elevar a público aquel documento y a resolver la compraventa existente.

Ahora bien, a la vista del resto de la pruebas practicadas se alcanza conclusión bien distinta, de forma que no puede considerarse que las cédulas de habitabilidad constituyeran requisito indispensable y esencial para el otorgamiento de la escritura y ni siquiera cláusula pactada por las propias partes al suscribir el contrato de compraventa privado, respondiendo a su voluntad e interés, resultando por el contrario referencia existente en los "contrato tipo" del otorgado que tenía redactado la agencia inmobiliaria interviniente y que se mantuvo por mero descuido.

Ello así resulta considerando que el propio Don. Juan Pablo sostuvo en el acto de la vista que su empresa se dedicaba a la construcción y reforma, no al alquiler, que había solicitado licencias de obras y derribo, encargando incluso la confección de proyecto a Arquitecto, cuyos honorarios abonó, que el edificio que proyectó era de planta baja más tres plantas y que le participa la Sra. Ramona que si derribaba podían sacar de allí lo que quisieran, llegando a coger una cocina.

De estos hechos obviamente se concluye la clara intención de la compradora de destinar la finca adquirida a derribo para posterior construcción, pues lo contrario en modo alguno compagina con la solicitud de las licencias expresadas y con el encargo al Arquitecto, asumiendo unos gastos innecesarios si no hubiera sido aquella la finalidad del contrato, no desvirtuando lo expuesto su manifestación conforme a la cual se solicitó las licencias para evitar la aplicabilidad de la normativa que iba a entrar en vigor y que encarecería aquellos trámites, no habiéndose probado tal circunstancia, que además no explicaría la realización del propio proyecto. Ello no obstante también participó que su intención era alquilar el edificio, inicialmente por 1.500 a 2.000 euros por cada una de las viviendas, a sus trabajadores, habiendo además adquirido el edificio con la primera intención de irse a vivir al mismo, sin descartar su alquiler o su derribo. También expresó que de haberse otorgado la escritura pública más tarde de la fecha prevista, quizá no hubiera conseguido la financiación, que ya tenía concedida para la fecha fijada, y en cuya obtención encontró diversas dificultades, que motivaron las dos prórrogas existentes que por tanto tuvieron lugar a su instancia, también reconoció que el día 27 de junio le comentaron que habían hecho pago para tramitar las cédulas de habitabilidad.

Por su parte la Sra. Maite , gerente de la inmobiliaria que intermedió en la operación, expresó que Don. Juan Pablo nunca comentó su deseo de contar con las cédulas de habitabilidad, si bien se hizo constar en el contrato por ser este standar. También manifestó que únicamente al firmarse la prórroga en mayo, Don. Juan Pablo le comentó si tenía la cédula, lo que la misma participó a la vendedora, comenzándose los trámites para su consecución, entregándole ese día 2.500 euros para tal fin. Continuó expresando que el actor le había manifestado su intención de derribar la finca, pensando hacer bajo más tres plantas y que ya contaba con la licencia de derribo, comentándole incluso ella misma los precios que podría solicitar. También expuso como muestra de que el contrato utilizado fue un standar, la alusión en el mismo, únicamente, a la luz y al agua y no al gas, aún cuando la finca contaba con tal suministro, dado que en los contratos tipo no se alude al mismo por que hay pisos que no cuentan con éste, lo que también determinó la alusión a la comunidad de propietarios, que no existía en el supuesto de autos. Finalmente debe destacarse que según expresó, cuando el día de la firma el comprador se negó a la misma por no existir las cédulas, se le ofreció una tercera prórroga a lo que el mismo se negó.

El Sr. Arturo , apoderado de la agencia inmobiliaria, corroboró el testimonio de Doña. Maite , expresando que el contrato privado suscrito había sido redactado por el mismo, siendo un contrato tipo, por lo que se aludía a las cédulas de habitabilidad, a los servicios de agua y luz,a la comunidad de propietarios o la imposibilidad de arrendamiento hasta la satisfacción total del precio. Además confirmó conocer que la compra tenía por finalidad el derribo, siendo únicamente el precio pactado rentable, de esa forma, conociendo además que se pensaba realizar planta baja más tres plantas y que antes del día de la firma la inmobiliaria había iniciado las gestiones para conseguir la renovación de la cédula y que ese día se le propuso al comprador el retraso de la firma hasta que se contara con la misma, mostrando en todo momento la vendedora su voluntad de firmar y cumplir el contrato.

A lo expuesto debe añadirse que, según expresó en la vista la Sra. Constanza , gerente de la actora y que por ende debe presentar un cierto interés en los autos, el objeto social de la misma era la construcción y reforma, habiendo oído Don. Juan Pablo decir que necesitaba la cédula cuando le llamó Doña. Maite .

Por último no puede obviarse el testimonio del Sr. Íñigo , trabajador de la compradora, quien si bien expresó su voluntad de haber alquilado una de la viviendas, por la que tendría que pagar unos 1.500 euros, suma que no coincide plenamente con la expresada por Don. Juan Pablo , pensado traer a su familia, también asumió obtener una retribución de 1.500 euros, con la que difícilmente se compadece el abono de tal renta.

Pues bien, considerando todos estos hechos, no puede sino considerarse que las cédulas de habitabilidad nunca consistieron elemento o condición indispensable para la elevación a público del contrato, mencionándose en el contrato privado por haberse utilizado un contrato tipo, no respondiendo por tanto a la voluntad e interés de las partes, siendo la finalidad del actor el derribo de la finca y posterior construcción, pese a lo cual y a fin de no perjudicar la operación, en ningún momento el demandado se negó a su tramitación, que inició antes del día señalado en la segunda prórroga para la firma, ofreciendo incluso ese día pactar nueva prórroga, a lo que se negó el demandante,quien a su instancia había conseguido anteriormente dos nuevas prórrogas.

Por todo ello, conforme se señala en la resolución de instancia, la actora incumplió sin causa el contrato y no los demandados,lo que determina la procedencia de estimar la demanda y estimar la demanda reconvencional, conforme al art. 1.124 del C.c ., siendo doctrina del T. Supremo, reiterada en numerosas resoluciones, la de que para que la acción resolutoria implícita establecida en el párrafo primero del artículo 1124 del Código Civil pueda prosperar, es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente, entre otros, los siguientes requisitos, que se cumplen en el supuesto de autos:

1º. La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron.

2º. La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad.

3º. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia.

4º. Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, siendo la conducta de éste, la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en los arts. 394.1 en relación con el art. 398.1 de la L.E.C . las costas ocasionadas en el recurso de apelación deben imponerse al apelante, al ser desestimando el recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación del Grupo Alarcón-Mérida Aira S.L. Unipersonal, contra la sentencia dictada en fecha 26 de mayo de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa condena en costas de esta alzada procedimental a la recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona a quince de julio de dos mil nueve, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.