Sentencia Civil Nº 304/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 192/2009 de 14 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00304/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7003084 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 192 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1068 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 77 de MADRID

Ponente: EL ILMO. SR. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

AA

De: PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES DE LA ENSEÑANZA S.L.

Procurador: LUISA MONTERO CORREAL

Contra: JOMERO SIGLO XXI, S.L.

Procurador: MANUEL FRANCISCO ORTIZ DE APODACA GARCIA

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

Dª. ROSA MARIA CARRASCO LÓPEZ.

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª. Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a catorce de junio de dos mil once. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 1.068/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid , seguidos entre partes, de una, como apelante- demandante Proyectos y Construcciones de la Enseñanza s.l, y de otra, como apelado-demandado Jomero Siglo XXI s.l.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid, en fecha 13 de octubre de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE DESESTIMANDO COMO DESESTIMO LA DEMANDA INTERPUESTA POR PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES DE LA ENSEÑANZA S.L., REPRESENTADO POR LA PROCURADORA DA MARIA LUISA MONTERO CORREAL, CONTRA JOMERO SIGLO XXI S.L, REPRESENTADA POR EL PROCURADOR D. MANUEL ORTIZ DE APODACA GARCIA, DEBO DE ABSOLVER Y ABSUELVO A LA CITADA DEMANDADA DE LOS PEDIMENTOS DEL SUPLICO DE LA DEMANDA, Y CON EXPREA CONDENA EN COSTAS A LA ACTORA."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 25 de abril de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 13 de junio de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la parte dispositiva de la sentencia apelada, pero de la que solo se aceptan y se dan ahora por reproducidos aquellos argumentos jurídicos y referencias fácticas que coincidan con los que se expresan a continuación.

SEGUNDO .- El día 12 de febrero de 2007 se concierta un negocio jurídico que se denomina de opción de compra entre la persona jurídica denominada Proyectos y Construcciones de la Enseñanza, s.l. (Proycoen s.l.), que se hace llamar compradora, y la persona jurídica denominada Jomero Siglo XXI s.l., que se hace llamar vendedora, y en el que, tras exponerse que la vendedora es propietaria de pleno dominio del 100% de la casa número 33 de la calle Méjico de Madrid, pactan las siguientes estipulaciones:

Primera.- Que la parte compradora está interesada en la compra del edificio descrito, por este motivo la parte vendedora se compromete a reservar para vender en futura Compraventa a la parte compradora, y como cuerpo cierto, dicho edificio de viviendas, libre de cargas, gravámenes y libre de arrendatarios y ocupantes a día de hoy, existen tres (3) viviendas arrendadas y ocupadas de las cinco(5) viviendas que componen el citado edificio y cuyos inquilinos tienen contratos de arrendamiento en vigor, y dos (2) locales comerciales que están vacíos y no existen contrato de arrendamiento en vigor.

La parte vendedora declara que está en vía de negociación con los inquilinos de las viviendas para la resolución de los diferentes contratos de arrendamiento en vigor y proceder a su desalojo con anterioridad a la fecha máxima prevista para la firma de la escritura pública de compraventa que en su día se otorgue, para que en el momento que se formalice la mencionada escritura pública de compraventa se transmita a la parte compradora la finca libre de arrendatarios y ocupantes, impuestos, arbitrios y al día en todo lo concerniente a la comunidad de propietarios. Asimismo la parte vendedora declara que hay interpuestos, o se interpondrán en fechas próximas, varios procedimientos judiciales tendentes a la resolución de varios de los contratos de arrendamiento. En el contrato privado de compraventa referenciado en la siguientes estipulación se hará referencia pormenorizada al estado de los contratos de arrendamiento (cuales han sido resueltos y cuales continúan vigentes, situación de los procedimientos judiciales y en su caso estado de las negociaciones con los inquilinos, etc.)

Segunda.- El precio de la futura compraventa se fija libre y de común acuerdo entre las partes, en la cantidad de un millon cuatrocientos mil euros (1.400.000 €), más el i.v.a. correspondiente, y que la parte compradora hará efectivo a la parte vendedora de la siguiente forma:

La parte compradora entrega en este acto, en concepto de reserva y a cuenta del precio total del citado edificio de viviendas, la cantidad de treinta y cuatro mil ochocientos euros (34.800 €) i.v.a. incluido, mediante la entrega de cheque bancario cuya copia se incorpora a este documento como parte integrante del mismo, otorgándose a tal efecto la más eficaz carta de pago.

La parte compradora, entregará a la firma del oportuno contrato privado de compraventa y a cuenta del precio referido anteriormente la cantidad de ciento diez mil euros (110.000 €) i.v.a. correspondiente mediante un cheque bancario, obligándose la parte vendedora a otorgar la más firme y eficaz carta de pago por dicho importe. La firma del citado contrato privado de Compraventa, se realizará antes del próximo día 7 de marzo de 2007.

En cuanto al resto del precio, es decir, la cantidad de un millón doscientos sesenta mil euros (1.260.000 €), mas el i.v.a. correspondiente, será abonado por la parte compradora en el momento de la firma de la escritura publica de compraventa, mediante la entrega de un cheque nominativo conformado.

A partir del día 1 de Abril de 2007 y hasta el 31 de Marzo de 2008, la parte compradora se obliga a hacer frente al pago mensual de los recibos que por amortización e intereses del préstamo hipotecario referido en el expositivo se vienen abonando actualmente por la parte vemdedora, en su consecuencia, el próximo pago y los sucesivos once siguientes que por importe de cuatro mil euros (4.000 €) cada uno de ellos habrán de ser satisfechos por la parte compradora deduciéndose su importe total del precio pendiente de pago a la firma de la escritura establecido en el apartado c) anterior.

Tercera.- En el caso de resolución del presente documento de reserva de edificio de viviendas, ya sea, por causa imputable a la parte compradora o a la parte vendedora, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil que establece expresamente que "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o a la propiedad a devolverlas duplicadas".

Cuarta.- La escritura publica de compraventa se otorgará ante el Notario que designe la parte compradora en el plazo máximo de doce (12) meses a contar desde el día de la firma del contrato privado de compraventa, y para ello, será condición inexcusable que antes de esa fecha la parte vendedora acredite haber resuelto todos los contratos de arrendamiento que, vigentes al día de hoy, mantiene en el edificio objeto del presente contrato de opción de compra y ello con el fin de otorgar la referida escritura pública conforme a lo establecido en la estipulación 1º de este contrato, es decir libre de inquilinos y ocupantes, siendo por cuenta de dicha parte vendedora todos los gastos que se ocasionen por tales conceptos incluidas las indemnizaciones que hayan de abonarse.

En el supuesto de que transcurra el plazo anteriormente indicado sin que se lleve a efecto el desalojo total de la finca objeto de este contrato, las partes acuerdan expresamente ampliar el plazo para llevar a cabo el otorgamiento de la escritura pública de compraventa por el tiempo que resulte estrictamente necesario a tales efectos.

Mediante burofax, remitido el día 15 de marzo de 2007 , Jomero Siglo XXI s.l. da por resuelta la relación jurídica por incumplimiento obligacional de Proyecten s.l., al no haber firmado, en plazo, el contrato privado de compraventa con el pago de los 110.000 € más el i.v.a y le advierte que hace suyas las cantidades de dinero hasta ese momento entregadas.

A ese burofax, contesta Proycoen s.l. con otro burofax, remitido el día 21 de marzo de 2007, en el que no acepta la resolución de la relación jurídica por incumplimiento obligacional suyo.

El día 6 de julio de 2007 la persona jurídica denominada Proyectos y Construcciones de la Enseñanza s.l. presenta demanda contra la persona jurídica denominada Jomero Siglo XXI s.l., en la que se alega que no hubo incumplimiento obligacional por parte de la actora, de ahí que, la resolución contractual por parte de la demandada, se convierta en desistimiento unilateral de la relación jurídica contractual, viniendo en aplicación lo pactado en la estipulación tercera del contrato, en base a la cual el demandado (la propiedad) tiene que devolver duplicada la suma de dinero recibida.

En el fundamento de derecho de la demanda solo se invoca, en cuanto al fondo de la cuestión debatida, el artículo 1.454 del Código Civil , que regula las arras en el contrato de compraventa.

Igualmente en el fundamento de derecho de la contestación a la demanda, al único precepto que se hace referencia, es al artículo 1.454 del Código Civil .

En la audiencia previa celebrada el día 9 de julio de 2008 nada se dice, al concretar el objeto del proceso, sobre la naturaleza jurídica del negocio celebrado el día 12 de febrero de 2007 y denominado de opción de compra.

En el acto del juicio , al formular sus conclusiones definitivas la parte demandante, indica que la naturaleza jurídica del negocio recogido en el documento de 12 de febrero de 2007 es la de un precontrato o promesa de venta y no la de una opción de compra. Ante lo cual la parte demandada se muestra sorprendida y pone de manifiesto que es la primera vez que se plantea la naturaleza jurídica del contrato.

De la prueba practicada valorada en su conjunto queda demostrado lo siguiente:

Una vez que se acerca la fecha límite de la firma del documento privado de compraventa, Proycoen s.l. (compradora) pretende modificar las cláusulas contractuales del negocio jurídico de 12 de febrero de 2007 (denominado opción de compra). En concreto pretende que se establezca una fecha fija y determinada de desalojo de la casa del último de los inquilinos que posibilitaría el otorgamiento de la escritura pública de compraventa libre de arrendatarios, con una cláusula penal que cuantificara el daño y perjuicio por cada día de retraso en el desalojo del ultimo de los inquilinos. Por su parte Jomero Siglo XXI s.l. (vendedora) acoge esta pretensión con reticencia al considerar que debe estarse al clausulado contractual sin modificación alguna. En cualquier caso, se entablan conversaciones para la modificación de las cláusulas contractuales que se acaban el viernes día 9 de marzo de 2007 cuando Jomero Siglo XXI s.l. remite un borrador como ultimátum (solo cabe aceptarlo o estar a lo pactado) y el lunes día 12 de marzo de 2007 no es aceptado por Proycoen s.l.. A partir de esta fecha, Jomero Siglo XXI s.l. rechaza cualquier contacto con Proycoen s.l. para modificar las cláusulas contractuales.

Dado que Proycoen s.l. no estaba dispuesta a firmar el documento privado de compraventa mientras no se modificaron las cláusulas del negocio jurídico denominado de opción de compra (celebrado el día 12 de febrero d3 2007), Jomero Siglo XXI s.l. dio por resuelta la relación jurídica contractual el día 15 de marzo de 2007 en base a un incumplimiento obligacional de la otra parte.

TERCERO .- Para la resolución de la presente controversia, mas que la verdadera naturaleza jurídica del negocio recogido en el documento de 12 de febrero de 2007, lo determinante es precisar si, lo recogido en ese documento, era un negocio jurídico "completo" que no estaba pendiente de desarrollo de sus cláusulas debiendo ser ejecutado en sus propios términos, en cuyo caso habría que desestimar la demanda. O, por el contrario, se trataba de un negocio jurídico "incompleto" que aun estaba pendiente del desarrollo de sus cláusulas no pudiendo llevarse a cabo su ejecución sin ese previo desarrollo, en cuyo caso habría que estimar la demanda.

Basta con atender al significado literal de las palabras empleadas en la redacción del documento de 12 de febrero de 2007 (párrafo primero del artículo 1.281 del C.c ), para concluir que era un negocio jurídico completo. No siendo imprescindible que se hubiera fijado un plazo para el desalojo del último de los inquilinos con cláusula penal. No pasa de ser una opción negocial más beneficiosa para Proycoen s.l., pero la otra opción negocial, la recogida en el documento de 12 de febrero de 2007, también es valida aunque mas beneficiosa para Jomero Siglo XXI s.l. No siendo de recibo el argumento de que la existencia de negociación posterior demuestra que el negocio jurídico era incompleto, pues se olvida el desarrollo de esas negociaciones. Tampoco consideramos que el plazo inicialmente fijado para firmar el documento privado de compraventa se hubiera prorrogado por la existencia de las negociaciones.

Pues bien, no estando dispuesto Proyecten s.l. a firmar el documento privado de compraventa, reiterando o remitiéndose a todo lo pactado en el previo documento de 12 de febrero de 2007, con el añadido, eso sí, de la referencia pormenorizada al estado de los contratos de arrendamiento (cuales habían sido resueltos y cuales continuaban vigentes, situación de los procedimientos judiciales y, en su caso, estado de las negociaciones con los inquilinos). Y habiendo pasado el plazo para ello (antes del día 7 de marzo de 2007). Nos encontramos ante un incumplimiento obligacional de Proycoen s.l. que faculta a Jomero Siglo XXI s.l. (artículo 1.124 del Código Civil ) a resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios, que se consideran cuantificados, a modo de cláusula penal, en la estipulación tercera del documento de 12 de febrero de 2007 .

CUARTO .- Lo dicho hasta ahora no queda desvirtuado por el dato de que, en la sentencia apelada, se mantenga, como verdadera y autentica naturaleza jurídica del negocio recogido en el documento de 12 de febrero de 2007, la de una promesa de venta. La promesa de venta encuentra su adecuada regulación jurídica en el artículo 1451 del Código Civil , en el que se dispone que: "La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro" (Este precepto tiene su antecedente en el artículo 1589 del Código Civil francés o Código de Napoleón en el que se decía que: "La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque de deux parties sur la chose et sur le prix"; añadiéndose por la Ley de 30 de julio de 1930 un segundo y un tercer párrafo. En los Proyectos del Código Civil español de 1820 y 1836 no hay referencias precisas a esta materia; En el artículo 1023 del Proyecto de 1836 se decía que: "La promesa de vender a cierto plazo o término prefijado es obligatorio, siempre que haya mutuo consentimiento"; En el Proyecto de García Goyena de 1851 se decía, en el artículo 1373 , que: "La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, equivale a un contrato perfecto de compra y venta; pero para ser válido deberá estar hecha en escritura pública, si la venta es de bienes inmuebles"; Y en el Anteproyecto del Código Civil de 1882-1888 el artículo 1477 señalaba que: "La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente que el contrato de venta se lleve a efecto. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta regirá para comprador y vendedor, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro"; procediendo la redacción de este segundo párrafo del artículo 1548 del Código Civil portugués de 1867 ). A partir de la sentencia dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo el día 11 de noviembre de 1943 ( R . J. Ar. 1170) queda superada la vieja tesis de la identificación de la promesa de venta con el contrato definitivo de compraventa, proclamándose el carácter sustantivo y autónomo de la promesa de venta respecto del posterior contrato de compraventa (doctrina consolidada en las sentencias de la Sala 1ª del T.S. de : 28- marzo-1944, R.J. Ar. 320 ; 15-marzo-1945, R.J. Ar. 440 ; 25-octubre-1946, R.J. Ar. 1167 ; 1-julio-1950, R.J. Ar. 1187 ; 25-marzo- 1957, R.J. Ar. 1570 ; 5-octubre-1961, R.J. Ar. 3284 ; 26-marzo-1965, R.J. Ar. 1481 ; 7-febrero-1966, R.J. Ar. 793 ; 10-marzo-1986 , R.J. Ar. 1167). Considerándose, en un principio, por la jurisprudencia que el incumplimiento de la promesa de venta desencadenaba única y exclusivamente un deber de resarcimiento por los daños y perjuicios causados (T.S.: 6-diciembre-1904; 4-febrero-1911; 9-julio-1940, considerado segundo, R.J. Ar. 691; 16-abril-1941, último considerando, R.J. Ar. 502). pero a partir de la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1950 (R.J. Ar. 1187), se permite el cumplimiento forzoso con la sustitución de la voluntad rebelde del obligado por la promesa de venta por la de la Autoridad Judicial, a los efectos de otorgar la escritura pública de la compraventa prometida, y circunscribiéndose el derecho a la indemnización para el supuesto de que el contrato de compraventa prometido no se pudiera cumplir (doctrina consolidada en las sentencias de la Sala Primera del T.S. de: 27-febrero1954, R.J. Ar. 979; 2-febrero-1959, R.J. Ar. 2894 ; 5-octubre-1961, R.J. Ar. 3284 ; 26-marzo-1965, R.J. Ar. 1481 ; 7-febrero-1966, R.J. Ar. 793 ; 1-junio-1966 , R.J. Ar. 2848; ll-noviembre-1969, R.J. Ar. 5167; 28-junio-1974, R.J. Ar. 3381; 13- diciembre-1989, R.J. Ar. 8824; 24-diciembre-1992, R.J. Ar. 10657).

Pues bien en el presente caso Jomero Siglo XXI, s.l. no habría optado por el cumplimiento forzoso sino por el resarcimiento de los daños y perjuicios causados. Lo que es perfectamente lícito. A lo que debe añadirse que la jurisprudencia distingue la promesa de compraventa , sometida al régimen del artículo 1.451 del Código Civil , de la compraventa con opción, porque, en la promesa de compraventa las partes no venden y compran, sino que meramente se obligan a vender y comprar, es decir, a prestar su ulterior consentimiento, mientras que en la compraventa con opción las partes ya venden y compran si bien la perfección de la compraventa se supedite al ejercicio de la opción dentro de el plazo pactado ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 26 de mayo de 19076, R.J.Ar. 2366 ; 16 de abril de 1979 R.J. Ar. 1401). De ahí que nada impida que la promesa de venta sea un negocio jurídico "completo" pero en el que aun no se ha vendido y comprado, obligándose las partes a prestar un ulterior consentimiento. No es correcto la identificación que se hace por el apelante entre promesa de compraventa y negocio jurídico "incompleto".

QUINTO. - A pesar de desestimarse todas las pretensiones deducidas en el recurso de apelación, las costas ocasionadas en esta segunda instancia no se imponen a la parte apelante, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, porque el caso, que constituye el objeto del presente recurso, presenta serias dudas de derecho (número 1 del artículo 394 por remisión del número 1 del artículo 398, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ). Dudas de derecho que suscita la propia sentencia apelada al transcribir, de manera indiscriminada, toda una retahíla de sentencia, sin que todas ellas sean conformes con la tesis mantenida, y, precisamente las que no lo son, han servido de apoyo al apelante en su recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Proyectos y Construcciones de la Enseñanza s.l., debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día 13 de octubre de 2008, por el Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid en el juicio ordinario número 1.068/2007 , del que la presente apelación dimana y cuya parte dispositiva se transcribe en el primer antecedente de hecho de la presente y se da aquí por reproducida.

Las costas de esta segunda instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra esta sentencia no cabe interponer recurso alguno, ordinario o extraordinario, por lo que deviene firme.

Devuélvanse los autos originales, con certificación de la presente sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.