Sentencia CIVIL Nº 304/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 875/2015 de 16 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
Sección Decimosexta.
Rollo 875/2015-C
Juicio ordinario 274/2014
Juzgado de Primera Instancia número 56 de Barcelona
S E N T E N C I A nº 304/2017
Ilmos. Sres.
D. JORDI SEGUÍ PUNTAS
Dña. MARTA RALLO AYEZCUREN
D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO
En la ciudad de Barcelona a 16 de junio de 2017.
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona,
los autos de juicio ordinario número 274/2014, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia número 56 de
Barcelona, a instancia de D. Bernardo , Dña. Visitacion y D. Ezequiel , representados por la procuradora Dña.
Nuria Plaza Ruiz y defendidos por el abogado D. Oriol Pera Baldà, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
DEL EDIFICIO DE CALLE000 NÚMERO NUM000 DE ESTA CIUDAD, representada por la procuradora
Dña. Magdalena Julibert Amargós y defendida por abogado D. Jesús Condomines Feliu, los cuales penden
ante esta sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por la demandada, contra la sentencia dictada
por la juez del indicado Juzgado en fecha 29 de abril de 2015 .

Antecedentes

Primero : La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: ' Estimando la demanda formulada por Don Ezequiel , Don Bernardo y Doña Visitacion , declaro la nulidad de los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona en fecha 18 de noviembre de 2013, en cuanto aprueban las cuentas y el presupuesto en relación a las partidas referidas a la conservación del ascensor y teléfono del ascensor, imponiendo a la demandada las costas del juicio'.

Segundo : Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante escrito motivado, del que se dio traslado a la parte contraria, que se opuso, elevándose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia Provincial, para la resolución del recurso planteado. Se señaló para votación y fallo el día 25 de mayo del corriente año.

Tercero : En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el magistrado señor JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

Primero : Los demandantes D. Bernardo y Dña. Visitacion son propietarios, por mitad, del local de negocio primero, sito en la planta baja del edificio de CALLE000 número NUM000 de esta ciudad, el cual está situado a la derecha, entrando, de dicho edificio. Tiene una cuota de participación en los elementos comunes del 9,70 por ciento.

D. Ezequiel es propietario del local de negocio segundo sito en la planta baja del mismo edificio, a la izquierda, entrando. Su cuota de participación en los elementos comunes es del 8 por ciento.

La comunidad de propietarios del edificio celebró junta ordinaria en 18 de noviembre de 2013, en la que se aprobaron las cuentas del ejercicio de 2012 a 2013 y el presupuesto del ejercicio siguiente, de 2013 a 2014. Tanto en unas como en otro se aprobó incluir los gastos de conservación del ascensor y de teléfono del mismo ascensor a cargo de todos los departamentos del inmueble, en proporción a sus coeficientes de participación. Estos pronunciamientos son los que se han impugnado por los propietarios de los locales de negocio, que entienden que no han de participar en el pago de dichos conceptos.

Los demandantes fundan su postura en el contenido del artículo 27 de los estatutos de la comunidad, el cual establece que los locales de la planta baja quedarán exentos de contribuir a los gastos de alumbrado, limpieza y conservación ordinaria del vestíbulo de entrada y escalera de vecinos, siempre que no tengan entrada por dicho vestíbulo o escalera y que no los utilicen para llegar al terrado, ni a ningún otro espacio del inmueble.

Aunque los gastos de ascensor no son mencionados en el citado artículo, han de entenderse comprendidos en la exclusión de pago por los locales que establece dicho artículo, porque éste hace referencia a los gastos de vestíbulo y de escalera, lo que comprende el ascensor, instalado en el vestíbulo con posterioridad a la aprobación de tales estatutos, que por ello no pudieron referirse a la cuestión.

El Juzgado estimó íntegramente la demanda.

Segundo : 1. Para que los locales de negocio queden excluidos de pago conforme al artículo 27 de los estatutos deben concurrir dos condiciones: que no tengan entrada por el vestíbulo del edificio y que no utilicen éste ni la escalera para acceder a la terraza ni a ningún otro espacio del inmueble.

La duda no favorece a los titulares de los locales, porque se parte del principio de que han de contribuir a todos los gastos. La exclusión del gasto es una excepción y requiere la prueba de que no hay acceso entre locales y vestíbulo. Si esto se duda no podrá afirmarse que es cierta la condición de la que depende la exoneración, que es la falta de comunicación.

El mismo principio ha de referirse a la falta de uso, aunque respecto a ello, como se trata de la demostración de un hecho negativo que no es comprobable físicamente, o no lo es con facilidad, la exigencia de prueba de la falta de uso debe ser aplicada con más flexibilidad.

2. La sentencia apelada considera que no puede entenderse que los locales tengan acceso por el vestíbulo. Afirma que no lo han tenido tampoco en el pasado e invoca en apoyo de esa afirmación la declaración de la testigo Dña. Sagrario , que residió en el local número 1 durante varios años, aunque marchó del mismo hace más de 40 años.

En la audiencia previa la juez de primera instancia manifestó que resultaba insólito que se discutiese algo tan aparentemente objetivo como la existencia de comunicación entre los locales y el vestíbulo o la escalera. Es cierto que resulta chocante que algo así de objetivo haya sido objeto de discusión y, además, que se haya prescindido de algo tan útil como habría sido un examen pericial por un técnico competente, que habría podido aclararlo todo.

Tercero : Es evidente que el local número 2 tiene acceso a las escaleras comunes del inmueble. No hay más que ver el acta notarial aportada como documento número 2 por la comunidad. En sus 5 primeras fotografías se observa claramente que existe una puerta que comunica el local con el rellano de la escalera.

Si la puerta tiene o no tiene cerradura no se aprecia bien en las fotografías. Pero es algo irrelevante, porque la puerta existe. Los demandantes no han explicado a dónde da esa puerta, si no da al local número 2. En las conclusiones el abogado de los demandantes se limitó a decir que esa puerta, y otras, no daban a ningún sitio, porque detrás de las puertas o presuntas puertas había solo paredes.

Es obvio que esa puerta existente entre el rellano de la escalera y el local número 2 queda a cierta altura desde el suelo del local. El representante de la comunidad de propietarios habló de un metro o metro y medio, pero lo cierto es que ese dato no lo conocemos. Una prueba pericial habría aclarado también este extremo.

Pero nuevamente la cuestión es irrelevante. Si el acceso no existe es porque en el local no hay escalera que permita llegar hasta la puerta. Pero ello no excluye la realidad: existe el acceso desde el local hasta la escalera.

Los demandantes aportaron también un acta notarial referida al interior de los locales, en la que se indica que no se aprecia, mediante mera observación, la existencia de puerta o ventana que comunique con el portal del edificio ' desde la parte delantera del interior de ambos locales '. Las fotografías que se incorporan al acta también se refieren a la parte delantera, de modo que este acta notarial no desmiente las conclusiones de la que aportó la comunidad, dadas las evidentes limitaciones del examen que hizo la notaria, limitado a la parte delantera de los locales. Limitación para la que no se aprecia razón alguna y más bien sugiere que acaso no se quiso que la fedataria observase la zona posterior de los repetidos locales. Y, si no se quiso, no pudo sino deberse a ser contrario a los intereses de los propietarios de los locales un examen completo, por razones fácilmente comprensibles.

Cuarto : La cuestión es menos clara respecto al local número 1, que es el situado a la derecha, entrando, del edificio. En el acta notarial de la comunidad de propietarios hay por cierto un error de identificación. El local que se identifica como local 2 en realidad es el 1, lo que resulta de que éste linda por la izquierda con el vestíbulo. Del mismo modo, el local señalado como número 1 en realidad es el 2, que es el que linda por su derecha, entrando, con el vestíbulo.

En las 4 últimas fotografías de ese acta notarial aportada por la comunidad se observan las puertas que abrían al mismo rellano al que abre la puerta del local número 2, antes de instalarse el ascensor. Como con la instalación se suprimió dicho rellano y la parte de la escalera que estaba donde ahora está la zona de paso entre el ascensor y la puerta de la calle, esas puertas que se observan en las 4 últimas fotografías del acta dan a un espacio que ya no permite acceso al vestíbulo ni a la escalera, porque se ha convertido en una especie de balcón. Esto es indudable.

Pero en las fotografías aportadas como documentos 3 a 6 de la contestación se observa con claridad una puerta, con su cerradura, situada a escasa distancia de esas puertas que existían de inicio y que ahora no son practicables para acceder al vestíbulo.

La sentencia apelada dice que las puertas que observó el notario requerido por la comunidad, todas en general, fueron instaladas a raíz de la instalación del ascensor y por razones de seguridad. A ello alude el acta de la junta de propietarios de 9 de octubre de 2012. La ubicación de esas puestas se ignora, fruto, una vez más, de la falta de aportación de una prueba pericial. No puede decirse en consecuencia que las puertas que se observan en las fotografías aportadas sean esas a que se refiere el acta de la junta de 9 de octubre.

Sin embargo, la puerta que se observa en las fotografías documentos 3 a 6 de la contestación, al fondo a la derecha según se entra, está situada en la pared que linda con el local, el cual limita con el vestíbulo por su izquierda. Luego la puerta existente en la pared derecha de ese vestíbulo está en el límite entre éste y el local, lo que sugiere que a través de esa puerta se puede comunicar el local con el vestíbulo, aunque sea transitando por lo que antaño eran dependencias de la portería.

El documento número 7 de la contestación revela la existencia de una puerta de acceso al local de la derecha antes de realizarse las obras de instalación del ascensor. Se ofrecen en el documento dos alternativas respecto a la construcción de la rampa de acceso a la parada inferior del ascensor. El documento revela la existencia previa de una comunicación entre local y vestíbulo.

En la contestación a la demanda se dice que finalmente el acceso entre el local y el vestíbulo se realizó a través de la antigua portería, de lo que se desprende que la puerta que se observa en los repetidos documentos 3 a 6 de la contestación comunica con la portería, a través de la cual se accede al local número 1. Se ha señalado con unas flechas ese acceso en el segundo plano incorporado a este documento 7 de la contestación.

En el recurso de apelación, alegación quinta apartado 2, se reitera que el acceso se construyó a través de la portería. En la contestación al recurso, los demandantes señalan, sin más, que no están de acuerdo en general con lo que se dice en el recurso.

Por último se aportó en la audiencia previa el acta de la junta de 28 de octubre de 2014, posterior al inicio de este pleito. En el apartado de ruegos y preguntas del acta consta que la propiedad de la tienda 1, ésta a la que ahora nos estamos refiriendo, solicitó que constase que nunca había solicitado que se creara un acceso desde la puerta de dicha entidad en el vestíbulo y que fue la empresa que realizaba las obras la que le dio esa opción, que fue aceptada por la propiedad. Se recoge en el acta que varios de los asistentes a la junta respondieron al propietario de este local número 1 que el acceso hubo de ser realizado ante su negativa a que se anulara la salida al vestíbulo o se convirtiese en ventana.

En su oposición al recurso de apelación, los demandantes afirman que la redacción del acta no se ajusta a la realidad, lo que venía corroborado por las manifestaciones del presidente de la comunidad en el juicio, a partir del minuto 7. Pero es poco verosímil que el secretario de la junta incurriese en semejantes inexactitudes y, contra lo que se dice en la contestación al recurso, el presidente de la comunidad no desmintió en su declaración eso que se dice en el acta. En su declaración, a partir del minuto 7, el señor Epifanio dijo exactamente lo que se dice en el recurso, o sea, en resumidas cuentas, que se hizo un itinerario a fin de que el local tuviese acceso al vestíbulo, para lo que se aprovecharon las dependencias de la antigua portería.

Así pues, los datos existentes indican que existe un acceso desde el local número 1 a través de la antigua portería y, en el mejor de los casos para los propietarios de dicho local, existen serias dudas de que concurra el primero de los requisitos que contemplan los estatutos para exonerar de gastos. Dudas que, como se ha dicho anteriormente, no permiten aplicar dicha exención.

Quinto : Por lo que se refiere al uso del vestíbulo y escaleras, se ha alegado que los locales tienen en el primero buzones de correos, lo que desde luego no se ha acreditado.

Sí se ha probado que, ocasionalmente, uno al menos de los locales precisa acceder a la terraza en relación con sus instalaciones propias, como lo revela el documento aportado en la audiencia previa referido al acceso de técnicos de la empresa ONO. Se trata de un acceso que comporta un cierto uso desde los locales o para los locales.

En el documento se dice que los arrendatarios no disponían de llave para acceso, no se sabe si al vestíbulo o a la terraza o a ambos lugares. En la contestación al recurso se dice que no tener llave pone de relieve la falta de uso de esos elementos desde los locales. Pero la falta de llaves, en primer lugar pudo referirse a los arrendatarios solamente y, en segundo, no es reveladora, porque no excluye la realidad: que en función de las instalaciones existentes en la terraza puede ser preciso para los propietarios de los locales el uso ocasional del vestíbulo, de las escaleras o ascensor y de la propia terraza.

No puede decirse por ello que concurra el requisito del no uso. El que dicho uso se realice por las empresas de servicios, como indica la sentencia, no significa que no haya uso por los titulares de los locales.

Es un uso en su beneficio, aunque lo hagan los profesionales competentes.

Sexto : La cuestión debatida plantea el eterno problema de la contribución de los bajos de los inmuebles a los gastos de los vestíbulos, escaleras y ascensores.

En el estado actual de la legislación ha de afirmarse la obligación de los propietarios de todos los departamentos de un edificio de contribuir a los gastos de todos los servicios existentes en él aunque no los usen, salvo disposición en contra de los estatutos.

Así resulta de lo establecido en el artículo 553-45.2 del Código Civil de Cataluña , conforme al cual la falta de uso de elementos comunes concretos no exime de la obligación de pagar los gastos de su mantenimiento, salvo que los estatutos dispongan lo contrario.

En este caso los estatutos no se refieren al ascensor, que no existía cuando aquellos se redactaron y aprobaron. Ante ello ha de afirmarse la obligación de los propietarios de los locales de contribuir a esos gastos, aunque pueda parecer injusto sobre todo teniendo en cuenta los porcentajes de participación en los elementos comunes. En definitiva, ante el dilema que surge en casos como éste, la ley ha querido zanjar claramente la cuestión. Solo los estatutos pueden excluir de la contribución a los gastos de ciertos elementos comunes por no uso de los mismos.

Además de no referirse los estatutos al ascensor en este caso, la pretensión de aplicar por analogía lo dispuesto en el artículo 27 choca con la realidad de que existe acceso desde los locales al vestíbulo, con ciertas dudas en cuanto a uno de ellos según se ha expuesto. Ello impide aplicar la excepción establecida en los estatutos.

Séptimo : En la junta cuyos acuerdos han sido impugnados se exoneró a los locales de los gastos de electricidad y limpieza de la escalera. La sentencia recurrida considera que los gastos de ascensor son similares y que la exclusión de los locales de la obligación de contribuir a aquellos gastos a que se ha hecho referencia constituye un acto propio de la comunidad, que le vincula y le impide exigir el pago de servicios semejantes a los excluidos.

El artículo 111-8 del Código Civil de Cataluña determina que nadie puede hacer valer un derecho o una facultad que contradiga la conducta propia observada con anterioridad, si ésta tenía una significación inequívoca, de la cual derivan consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual.

En este caso se considera que la exoneración de los locales a la obligación de contribuir a los gastos a que se ha hecho referencia no obliga a la comunidad a exonerar a los locales de otros gastos semejantes. La comunidad podía excluir a los locales de ciertos gastos por una u otra razón, pero considerar que no por ello debía extender la exclusión a otros gastos, aunque se consideren semejantes. No hay incompatibilidad entre esa exclusión y la exigencia de los gastos de ascensor. Podía pretenderse no hacer demasiado gravosa la situación de los locales, dadas las circunstancias, y podía la comunidad considerar que excluir de unos gastos y no de otros comportaba una situación de cierto equilibrio, o ser más equitativa que exigir todos los gastos o excluir a los locales de todos.

Es posible incluso que la exoneración de gastos de limpieza y electricidad de la escalera guarde relación con la controversia que se suscitó ya en 1.968 y que se zanjó en junta de 25 de febrero de dicho año en el sentido de que los locales no contribuyesen a la limpieza de la escalera y, a cambio, se encargasen de la limpieza de las aceras.

Octavo : Por las razones expuestas se estimará el recurso interpuesto y se desestimará la demanda.

Aunque pueda considerarse materialmente injusto, no hay base legal para excluir a los locales de los gastos a que se refiere la impugnación. Aunque se considere aplicable por analogía el artículo 27 de los estatutos, no concurre el presupuesto de hecho establecido para su aplicabilidad o, en el mejor de los casos para los demandantes, ello es muy dudoso.

No obstante la desestimación de la demanda, no se hará pronunciamiento respecto a las costas de la primera instancia, haciendo uso de la facultad que confiere a los tribunales el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La cuestión se presentaba como dudosa. En primer lugar porque el uso del ascensor y escalera por los titulares de los locales era muy escaso. En segundo lugar porque la configuración del edificio suscitaba dudas sobre la obligación de contribuir a esos gastos por parte de los dueños de los locales. Los titulares de éstos hacen un uso de los ascensores meramente anecdótico, comparado con el uso que hacen los dueños de los pisos, lo cual explica que se presentase como dudosa la obligación de contribuir a sus gastos.

Desde otro punto de vista, puede considerarse que resultaría en exceso gravoso para dichos propietarios tener que soportar las costas del proceso en una situación como la existente, en que, con unos porcentajes de participación como los que tienen, han de contribuir mucho más que los otros propietarios al mantenimiento de unas instalaciones que apenas usan. Por último, puede considerarse que contribuía a aumentar el carácter dudoso de la cuestión el hecho de que la comunidad hubiese exonerado a los locales de los gastos de limpieza y electricidad de la escalera.

Tampoco se hará pronunciamiento en cuanto a las costas de la apelación, al estimarse el recurso.

Vistos los preceptos legales citados,

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 NUM000 DE ESTA CIUDAD contra la sentencia de fecha 29 de abril de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 56 de Barcelona en el proceso mencionado en el encabezamiento, revocamos dicha sentencia y, en su lugar, desestimando la demanda formulada por D.

Ezequiel y D. Bernardo y Dña. Visitacion , absolvemos a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la pretensión deducida frente a ella, sin hacer especial pronunciamiento respecto a las costas de ninguna de las dos instancias. Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación por interés casacional (si el recurso presenta tal interés conforme a la ley) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste último si se presentare conjuntamente con el primero. Deberán ser interpuestos, en su caso, ante esta Sección, en el plazo de veinte días, constituyendo el depósito correspondiente. Conforme a la Ley 4/2012, de 5 de marzo, del Parlamento de Cataluña, si hubiese de fundamentarse el recurso, aunque sea en parte, en infracción del ordenamiento jurídico catalán, cabría recurso de casación, en caso de apreciarse contradicción con la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña o del antiguo Tribunal de Casación de Cataluña, o por falta de dicha jurisprudencia.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certifica¬ción al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.