Sentencia Civil Nº 305/2004, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 776/2003 de 19 de Mayo de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 776/03

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 611/02

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 305/2004

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PEREZ

Dª MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE

Dª MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, diecinueve de mayo de dos mil cuatro.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario , número 611/02 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona, a instancia de INVESJEL S.L. , contra D/Dª. Jose Manuel y Carmen ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de marzo de 2003, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Miguel Angel Carbonell Cuxart en nombre y representación de INVESJEST S.L. contra D. Jose Manuel y Dª Carmen debo CONDENAR Y CONDENO a éstos a abonar solidariamente al actor la cantidad total de SEISCIENTOS SESENTA Y UN EUROS CON ONCE CENTIMOS (661'11 euros) . Todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas. "

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 25 de marzo de 2004.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RIOS ENRICH .

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante INVESJEL S.L. presenta demanda de juicio ordinario en reclamación de resolución y/o de los daños y perjuicios ocasionados por la resolución unilateral por el arrendatario del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, con relación al local sito en la DIRECCION000 , número NUM000 bis, tienda NUM001 , de Barcelona. En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se declare se ha producido la resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario y se condene a los demandados, conjunta y solidariamente a pagar a la actora la suma de 6.248,87 euros, en concepto de daños y perjuicios más intereses y costas.

Los demandados se oponen a la demanda presentada alegando: a) que no procede la petición de la actora de que se declare resuelto el contrato de arrendamiento; b) que no se ha producido daño ni perjuicio alguno a la actora; c) que la condición anexa segunda al contrato de arrendamiento es abusiva por lo cual dicha condición es nula; d) enriquecimiento injusto; e) no extensión de la fianza a las pretensiones de la demanda.

La sentencia de primera instancia, estimando parcialmente la demanda, condena solidariamente a los demandados a pagar al actor la suma de 661,11 euros, sin hacer expresa imposición de costas.

Frente a dicha resolución, interpone recurso de apelación la demandante INVESJEL S.L. en el que alega que debe estarse a la indemnización pactada contractualmente, esto es, si el local ha estado vacío durante ocho meses, el perjuicio es de 8.497,76 euros, es decir, 8 meses a razón de 1.062,22 euros al mes, por lo que solicita se condene a los demandados al pago de 6.248,87 euros, solicitados en la demanda.

Asimismo, impugna la sentencia de primera instancia la parte demandada en el que alega: a) enriquecimiento injusto por cuanto aunque el local se abriera al público el 12-12-2002, inmediatamente se ocupó por la actora, por lo que no hubo daño ni perjuicio alguno; y b) que la condición anexa segunda al contrato de arrendamiento es nula por ser abusiva, solicitando se revoque la sentencia y se desestime la demanda.

SEGUNDO.- Argumenta la parte demandada como motivo principal de su recurso, que la condición anexa segunda del contrato de aarrendamiento es nula por abusiva e infringe la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, Ley 26/1984.

Pues bien, dicha alegación no puede prosperar. Así pues, no es de aplicación la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, Ley 26/1984, al no tener el arrendatario la condición de consumidor.

Así establece el art. 1.2 LGDCU, Ley 26/1984, que "a los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que se la naturaleza ..de quienes los producen", mientras que el número 3 del referido precepto añade que "no tendrán la consideración de consumidores y usuarios quienes sin constituirse en destinatarios finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros".

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo viene excluyendo de la aplicación de dicha norma a aquéllos que no ostentan la condición de destinatarios finales y así pueden recordarse las SSTS de 24 de febrero y 17 de julio de 1.997, 17 de marzo de 1.998 y de 16 de octubre de 2.000.

Pero además, entendemos que dicha estipulación segunda, no es contraria a la normativa general sobre contratos incluida en el Código Civil.

TERCERO.- Sentado lo anterior, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no establece una norma similar al artículo 11 para los arrendamientos de locales de negocio, por lo que, en ausencia de pacto, habrá que estar a la normativa general (art.1.258 CC y art.1.124 CC ) en la que también y lógicamente será posible moderar la indemnización con base en el art.1.103 CC.

En el presente caso, establece la condición anexa segunda al contrato de arrendamiento que, en el supuesto de que antes de que finalizara el plazo estipulado en el contrato, la arrendataria desistiera del mismo, deberá preavisar al arrendador con una antelación mínima de dos meses y deberá indemnizarle con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. El período de tiempo inferior a un año dará lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Pues bien, como deriva del sistema de fuentes reguladoras de los contratos, ha de estarse en relación a tal cuestión a lo expresamente pactado, debiendo determinar como indemnización la equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir, y el período de tiempo inferior a un año dará lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En consecuencia, como en el presente caso, de la prueba practicada se desprende que el contrato de arrendamiento del local fue suscrito por las partes el día 1 de enero de 2.000, por un periodo de 10 años, por lo que finalizaba en fecha 1 de enero de 2.010; que en fecha 30 de abril de 2.002, el arrendatario desistió unilateralmente del contrato, entregando las llaves en fecha 8 de mayo de 2.002; en octubre de 2.002, se realizaron obras en dicho local y finalmente, el día 12 de diciembre de 2.002 se abrió al público en dicho local una tienda de téxtil, filial de "La Mallorquina", la indemnización se concretará, por tanto, en siete años, siete meses y 12 días de diciembre, deducida la fianza.

Esto es:

*7 años por 1.062,22 euros al año, 7.436 euros.

*7 meses : 1062,22:12 x 7= 620 euros.

*12 días: 1062,22: 360 x 12 = 35 euros.

*Total: 8.091 euros.

*Menos la fianza de 1.983,34 euros.

*Total: 6.108 euros.

En consecuencia, debemos estimar en parte del recurso del actor y desestimar el recurso de la parte demandada.

CUARTO.- No procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia ni de las costas correspondientes al recurso de apelación instado por la parte demandante.

En cuanto a las costas procesales relativas al recurso de apelación instado por la parte demandada, procede su imposición a dicha parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando en parte del recurso formulado por la representación procesal de la demandante INVESJEL S.L. y desestimando el recurso formulado por la representación procesal de DON Jose Manuel y de DOÑA Carmen , contra la sentencia dictada en fecha 18 de marzo de 2.003, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona, en el procedimiento ordinario número 611/2002, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución y en su lugar condenamos a DON Jose Manuel y a DOÑA Carmen a pagar a la demandante INVESJEL S.L. la suma de 6.108'- euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la interpelación judicial.

Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia ni de las costas correspondientes al recurso de apelación instado por la parte demandante.

Imponiendo a la parte demandada las costas procesales relativas a su recurso de apelación.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.