Sentencia Civil Nº 305/2007, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 204/2007 de 13 de Julio de 2007

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

SECCIÓ PRIMERA

GIRONA

APEL·LACIÓ CIVIL

Rotlle núm. 204/2007

Actuacions: procediment ordinari núm. 271/2005

Jutjat Primera Instància 1 La Bisbal d'Empordà

SENTÈNCIA NÚM. 305/07

PRESIDENT

Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRATS

Fernando Ferrero Hidalgo

Carles Cruz Moratones

Girona, tretze de juliol de dos mil set

Hem vist el rotlle d'apel·lació núm. 204/2007, en el qual han estat parts apel·lants Pablo i Marí Jose , representades pel procurador

CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS i dirigides pel lletrat CARLES GENOVER HUGUET, i part

apel·lada la entitat CONSTRUCCIONS PUIG DE ST. RAMON, S.L., representada pel procurador

MA. ÀNGELS VILA REYNER i dirigida pel lletrat JOSEP TOLEDO ARTACHO. Ha actuat com a

ponent en la vista d'aquest recurs el magistrat Carles Cruz Moratones

Antecedentes

Primer. El Jutjat Primera Instància 1 La Bisbal d'Empordà, en les actuacions 271/2005 , que se segueixen a instància de la entitat CONSTRUCCIONS PUIG DE ST. RAMON, S.L., representada per la procuradora MONTSERRAT CABELLO PANEQUE i defensat pel lletrat JOSEP TOLEDO ARTACHO, contra Pablo I Marí Jose , representats pel procurador MIQUEL JORNET BES, i defensats pel lletrat CARLES GENOVER HUGUET, va dictar Sentència la decisió de la qual, literalment copiada, diu així: "DECISIÓ: Estimant íntegrament la demanda interposada per la procurador Sra. Montserrat Cabello Paneque, en nom i representació de l'entitat Construccions Puig Sant Ramon, S.L. contra el Sr. Pablo i la Sra. Marí Jose , declaro resolt els contractes de data 6 de setembre i 28 d'octubre de 2000 en quant la parcel·la NUM001 , objecte de procediment i, en conseqüència, condemno als demandats a pagar a l'entiat actora, en concepte de danys i perjudicis, la suma que es determini en execució de sentència i d'acord amb els paràmetres fixats en el fonament jurídic tercer d'aquesta resolució. Les costes causades en aquest procediment és procedent imposar-les a la part demandada".

Segon. La parts demandades Pablo I Marí Jose van recórrer en apel·lació contra la Sentència esmentada i per aquest motiu les actuacions es van elevar a aquesta Audiència, i es van seguir els tràmits establerts a la LEC.

Tercer. En la tramitació d'aquest recurs s'han observat les prescripcions legals corresponents.

Fundamentos

Primer. No acceptem els de la Sentència contra la qual s'apel la.

Segon. En el present plet la part de,mandant constructora i promotora reclama el compliment primer d'un contracte d'opció de compra i posteriorment la indemnització substitutòria atès que la finca afectada ja ha estat venuda a tercers. la sentència estima íntegrament la demanda i la part demandada s'alça contra tal decisió.

Tercer. En primer lloc hem de resoldre el defecte processal denunciat per la part apel lada en el sentit que la part apel lant no ha acomplert amb el requistit processal establert en l' article 457.2 de la LEC . però no podem estimar l¡existència de tal defecte quan el recurrent va preparar el recurs anunciant que volia impugnar tots els pronunciaments fets per la sentència. Aleshores, no es precís que es faci més gran precisió per part del recurrent atès que ja queda clar que no queda cap pronunciament exclòs de la seva impugnació ni es pot declarar ferma cap part de la decisió de la instància.

Quart. La qüestió de fons que separa les parts és essencialment una qüestió d'interpretació dels contractes privats que van signar en dates de 6.9.00 i de 28.10.00 i de valoració de la prova practicada.

Cal recordar que en matèria de interpretació de contractes regeix des de temps immemorials la màxima de que "els contractes són el que són i no el que les parts diuen que són" i que el que prima en aquesta matèria és sempre la intenció del contractants ( art. 1281 del Codi civil ) per damunt de la literalitat de la seva redacció si aquesta pot ser contrària a aquella i per esbrinar la intenció no només es pot anar als actes coetanis i posteriors ( art. 1282 CC ) sinó també als anteriors que moltes vegades són els més reveladors ( STS 21.4.93; 26.7.95 i d'altres). També cal tenir present que segons l' article 1.285 del Codi civil les clàusules dels contractes han d' interpretar-se les unes en relació a les altres i atribuir a les dubtoses el sentit que resulti del conjunt de totes elles i que l'article 1286 constitueix una ponderació del denominat element teleològic o finalista. Per la seva banda, l' article 1.289 del mateix Codi disposa que si els dubtes recauen sobre una qüestió accidental del contracte i aquest fos onerós (com és aquí el cas) el dubte es resoldrà en funció de la major reciprocitat d' interessos. L'aplicació combinada de les regles d'interpretació sistemàtica i finalística i com elements correctors dels principis de conservació dels negocis jurídics i de la bona fe també ha estat objecte de pronunciament jurisprudencial ( STS 7.12.00 ).Tot aquest conjunt és que se'n ha denominat per la jurisprudència de la Sala primera del Tribunal Suprem "canon de la totalitat" ( STS 3.2.88; 19.2.99; 15.12.00 ).

La sentència de 30.11.05 del TS ho resumeix en les següents paraules:

El artículo 1281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la autoresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1998 [RJ 1998, 703 ]). En igual sentido la Sentencia de 3 de julio de 2002 (RJ 2002, 5837 ) .

La interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual. ( Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1992 [RJ 1992, 10406 ]).

Aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir, lo que en realidad quisieron las partes al contratar ( Sentencia de 21 de abril de 1993 [RJ 1993, 3110], que cita las de 20 de abril de 1944 [RJ 1944, 658] y 14 de enero de 1964 [RJ 1964, 153 ]) ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2002 [ RJ 2002, 9728 ]).

La intención común de las partes, de cuya indagación realmente se trata ( artículo 1281 del Código Civil [ LEG 1889, 27 ] y Sentencia de 2 de febrero de 1975 ), no se puede encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye el contrato ( Sentencia de 30 de noviembre de 1964 ), lo que obliga a utilizar otros medios hermeneuticos, como el denominado de la totalidad expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencia de 18 de junio de 1992 [RJ 1992, 5320 ]) ( Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1996 [RJ 1996, 1261 ]).

Cinquè. Establertes les bases anteriors hem de dir que, en essència en aquest cas, es pot resumir que els demandats eren propietaris d'una sèrie de terres que quedaven incloses en el Pla parcial d'ordenació de La Guardiola de la Bisbal d'Empordà. Quan aquest pla va ser aprovat i es fa dur a terme la corresponents reparcel lació, la part promotora va adquirir diverses parcel les de sòl urbà. El mecanisme sempre era el mateix: es donava una opció de compra amb el pagament d'una contraprestació econòmica per un termini d'execució determinat. Posteriorment en execució d'aquell dret, es procedia a la compravenda amb entrega d'arres confirmatòries i finalment es pagava la resta del preu en el moment de l'elevació a pública de la compravenda. La prima que es pagava pel dret d'opció de compra posteriorment passava a ser les arres confirmatòries a compte del preu.

Però hi havia una excepció que era la parcel la NUM001 , finca registral NUM000 del registre de la propietat de la Bisbal d'Empordà inscrita en el tom NUM002 ,llibre NUM003 , foli NUM004 d'una extensió de 4.352'51 metres quadrats. I aquesta parcel la tenia la particularitat que no estava inclosa en el Pla Parcial La Guardiola sinó que confrontava amb la zona.

Quan en el documents privats esmentats es feia referència a aquesta parcel la amb l'extensió indicada es fixava un preu de 16.000 PTA per metre quadrat més l'IPC des de la primera data (6.9.00) fins al moment de la seva efectiva adquisició. I la qüestió que separa les parts és que segons la futura compradora aquest preu venia fixats pels metres edificables i per la part venedora pel total dels indicats en els documents. Així com amb les altres parcel les no hi va haver cap problema perquè ja se sabien els metres concrets degut al pla parcial existent i la seva reparcel lació. Això explicaria que sempre el dret a l'opció de compra sobre aquesta parcel la s'anés ajornant més tard que amb les altres parcel les fins quedar fixat en dos anys a partir del moment de l'adquisició per escriptura de les parcel les 11 a 17 (contracte de 28.10.00 clàusula 6èna). El termini per fer efectiu el dret d'opció de compra finalitzà en el dia 7.11.04.

Sisè. Però en aquesta data la part demandant (promotora i constructora) va enviar un requeriment a la part venedora i demandada en el qual a més d'oferir-li la suma que havien pactat de 4.000.000 de PTA (en la seva equivalència en euros) condicionava l'entrega de la dita suma a l'aportació "del correspondiente certificado urbanístico acreditativa de encontrarse la finca debidamente parcelada, explicitando la superficie resultante a fin de proceder a la fijación del precio de la compraventa que será el resultante de multiplicar dicha superficie por la cantidad pactada de 96'16 euros el metro cuadrado, más el IPC desde el día 6 de septiembre hasta la fecha. Una vez fijados dichos extremos se procedería a fijar día para la correspondiente escritura pública de compraventa". (foli145 revers)

És a dir, que en aquest requeriment s'introduïa una obligació o condició nova a càrrec dels venedors que consistia en assegurar a l'optant que podria disposar del nombre de metres edificables. Però aquesta obligació no figurava en cap dels documents signats ni podia ser exigible a la part venedora que no tenia un percentatge legal que li permetés instar l'elaboració d'un pla parcial. I la pròpia part promotora havia de conèixer la situació de la parcel la NUM001 perquè (a) era la seva pròpia activitat empresarial (b) havia fet gestions davant l'alcalde de La Bisbal d'Empordà com expliquen els testimonis de la demandant l'aparellador i de l'arquitecte que han intervingut en aquest procés. I també això explica que en saber que la parcel la NUM001 era un sòl urbanitzable no programat calia ajornat l'efectivitat dels dret d'opció a comprar-la per poder conèixer la superfície edificable i veure si convenia exercir el dret. Dret que, per cert, no consta que hagués estat compensat econòmicament en la seva individualitat (a diferència de les altres parcel les que si ho foren i posteriorment la suma entregada passés a convertir-se en arres confirmatòries). En conseqüència, arribem a la conclusió que té raó la part demandada i venedora quan considera que a partir del 12.11.04 el dret d'opció a la compra havia quedat caducat perquè no el va exercir l'optant en les condicions recollides en el document privat de 6.9.00 i ratificades en el de 28.10.00 quan tenien el nombre de metres quadrats i el preu de cada metre sense cap altre condició ni obligació a càrrec del venedor.

La tesi de la part actora -acceptada per la sentència- resultaria que estaríem davant d'un contracte de compravenda de la parcel la NUM001 sobre el qual no se sap ni hores d'ara quina extensió edificable té, i no per culpa atribuïble a la part venedora (que, per contra, va signar un conveni urbanístic amb l'Ajuntament de La Bisbal en el qual acceptava i facilitava a la Corporació incloure aquella finca pròpia en un nou Pla parcial de la zona) sinó al retard de l'aprovació del Pla parcial que l'afecta (segons el testimoni de la part demandant Sr. Juan Carlos , l'Alcalde li havia manifestat que els propietaris afectats pel Pla no hi tenien interès en les condicions proposades per l'Ajuntament) i amb aquesta incertesa resulta que es voldria (en l'acció principal) obligar a vendre a la part demandada sobre un preu teòric o fruit d'especulacions sobre quina pot ser al final la superfície edificable en una futura regulació urbanística desconegut, cosa que infringeix clarament l' article 1261 del CC sinó s'ha pactat expressament per les parts contractants que el preu hauria de fixar-se d'acord amb aquells paràmetres teòrics.

Setè. Podem concloure que es va concedir un dret d'opció de compra de la parcel la NUM001 amb una extensió precisa i amb un preu precís per cada metre quadrat que es va anar allargant per raons diverses, però que al final del termini (11.11.04) la part optant es va apartat de les condicions pactades i va voler introduir un concepte nou (com la superfície edificable) en lloc de tota la superfície que es va fer constar en el document de 6.9.00, precisió aquesta que no li podia passar desapercebuda a la promotora per raó de la seva activitat professional i cosa que explicaria precisament l'establiment d'un dret d'opció de compra que es caracteritza per permetre disposar d'un temps de reflexió i anàlisi abans de procedir a la compravenda. I això és el que va succeir però el retard en la normativa urbanística de la zona on està emplaçada la parcel la en disputa va fer que arribat el final de tots els terminis que es van anar prorrogant, encara no pogués saber el promotor quina era aquella superfície i, per això, no s'optés per exercir el dret de compra en els terme pactats que no deixen marge a la interpretació no gramatical.

Vuitè. L'estimació del motiu principal del recurs fa innecessària l'anàlisi de la resta de motius que eren subsidiaris al principal. L'estimació també comporta la desestimació de la demanda amb imposició de les costes de la instància a la part demandant en aplicació de l' article 394.1 de la LEC .

Novè. L'estimació del recurs comporta no fer cap pronunciament de condemna respecte la imposició de les costes d'aquesta alçada en aplicació de l' article 398.2 de la LEC .

Fallo

1. ESTIMEM el recurs d'apel lació interposat per la representació de Pablo i Marí Jose .

2. REVOQUEM la Sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 de La Bisbal de l'Empordà en les actuacions de Procediment ordinari núm. 271/05 , de les quals dimana aquest rotlle i desestimem la demanda interposada per l'entat CONSTRUCCIONS PUIG DE ST. RAMON, S.L. contra Pablo i Marí Jose amb imposició de les costes de la instància a la part demandant.

No fem especial pronunciament sobre les costes causades en aquesta alçada.

D'acord amb el que disposen la disposició final setzena i la disposició transitòria tercera de la LEC 1/2000 , contra aquesta sentència s'hi pot interposar recurs de cassació per infracció de normes aplicables davant del Tribunal Suprem. També s'hi pot interposar el recurs extraordinari per infracció processal davant el mateix Tribunal previst en els articles 468 i següents, si concorre algun dels motius previstos per aquesta classe de recursos.

Expediu testimoniatges d'aquesta resolució, uniu-los al rotlle corresponent i trameteu-los al Jutjat de procedència, juntament amb les actuacions originals.

Aquesta és la nostra Sentència que, jutjant de manera definitiva, pronunciem, manem i signem i que es dipositarà al Llibre de sentències d'apel·lació.

PUBLICACIÓ. En data d'avui, el magistrat ponent, Carles Cruz Moratones , ha llegit i publicat la Sentència anterior en audiència pública. En dono fe.