Sentencia Civil Nº 305/2013, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 85/2012 de 31 de Julio de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Dª. EMMA GALCERÁN SOLSONA

Magistrados

D./Dª. JESÚS ÁNGEL SUÁREZ RAMOS

D./Dª. MARGARITA HIDALGO BILBAO (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 31 de julio de 2013.

VISTAS por la Sección CUARTA de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 10 de junio de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arrecife en los autos referenciados (procedimiento Ordinario nº 295/2010) seguidos a instancia de GESTIÓN INMOBILIARIA SIGLO XXI LANZAROTE S.L., como parte apelante en esta alzada, representado por la procuradora doña Alicia Marrero Pulido y asistido por la letrada doña Fayna Pérez Cabrera, contra INMOBILIARIA MASAR CANARIAS S.L., como parte apelada en esta alzada, representado por el procurador don Daniel Cabrera Carreras y asistido por el letrado don Augusto Pérez-Cepeda Vila, siendo ponente la Sr. /a Magistrado/a MARGARITA HIDALGO BILBAO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Juez titular del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Arrecife se dictó sentencia, de fecha 10 de junio de 2011 , en los autos de juicio ordinario 205/2010 en cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así:

Que, desestimando la demanda formulada por la entidad GESTION INMOBILIARIA SIGLO XXI, representada por la Procuradora Sra. Pinto Luque, contra la entidad INMOBILIARIA NASAR CANARIA SL, representada por el procurador Sr. Leal Bueso, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la expresada demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra. Ello con imposición a la demandante de las costas causadas.

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, se interpuso contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia. Habiéndose propuesto prueba documental en esta alzada de la que se dio traslado por escrito a las partes, que alegaron lo que estimaron conveniente sobre los documentos aportados, sin necesidad de celebración de vista, se acordó que por la Magistrada ponente Dª MARGARITA HIDALGO BILBAO, se dictara la correspondiente resolución, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante, entidad GESTION INMOBILIARIA SIGLO XXI interpone demanda reclamando la resolución de un contrato de compraventa suscrito con la entidad INMOBILIARIA MASAR CANARIA SL., así como que ésta le abonase la cantidad de 362.000 euros.

La sentencia desestimo la demanda al considerar que el contrato celebrado por las partes es un contrato de compraventa simulado de forma relativa, que produce el efecto de no evitar que se apliquen los efectos del contrato disimulado, y no el que se emplea en la simulación. Resuelve el juzgador que el contrato sigue teniendo validez como garantía del cobro de las comisiones por lo que no cabe la resolución del mismo en los términos pretendidos por la parte actora.

SEGUNDO.- La parte actora, entidad GESTION INMOBILIARIA SIGLO XXI, alega como primer motivo del recurso, vulneración del art. 218 LEC por incongruencia extra petita. El juzgador califica y valora la relación contractual como simulación relativa cuando no había sido pedido en la demanda ya que pedía la desestimación sin más distinción conceptual.

La parte demandada, la entidad INMOBILIARIA MASAR CANARIA SL, se opone y alega que la resolución es congruente con las pretensiones aunque no con el suplico. Además concluye que debe calificar los contratos para resolver, que es su competencia.

El art. 218 de la LEC prevé que las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate.

En cuanto a la incongruencia, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha ido perfilando una doctrina cerrada en torno a la infracción de las normas relativas a las sentencias que se concrete en la denuncia de alguno de los tipos de incongruencia reconocidos por la doctrina científica. De este modo, se ha declarado que el deber de congruencia consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, y existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplico de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos; no exigiéndose tampoco, desde otro punto de vista, que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible ( SSTS 15-12- 95 , 7-11-95 y 4-5- 98).

La finalidad del art. 359 de la LEC es asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio y evitando que queden sin resolver cuestiones que pudieran ser objeto de una nueva pretensión ( STS 28-7-95 ); de forma que para determinar la incongruencia se ha de acudir necesariamente al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el fallo combatido ( SSTS 22-4-88 , 23- 10-90, 14-11-91 y 25-1-94 ), estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, con el límite del respeto a la causa de pedir, que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras ( SSTS 11-10-89 , 16-4-93 , 29-10-93 , 23-12-93 , 25-1-94 y 4-5-98 ), pero sin que su exigencia alcance a los razonamientos alegados por las partes ( SSTS 30-4-91 y 13-7-91 ), o por el Tribunal ( STS 16-3-90 ); y es por ello por lo que, en términos generales, las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruentes, al entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito ( SSTS, entre otras, 4-4-90 , 16-7-90 , 3-1-91 , 30-10-91 y 25-1-95 ).

Y en esta línea se ha precisado que la incongruencia no puede amparar una revisión probatoria, de manera que no puede darse por haberse apartado la Audiencia de los hechos reputados probados en la primera instancia, tras haber valorado nuevamente la prueba ( SSTS, entre otras, 28-7-97 , 11-5-98 , 1- 12-98, 1-3-99 , 26-10-99 y 8-3-00 ), como tampoco se incurre en ella por calificar la acción verdaderamente ejercitada en función de los hechos alegados y las pretensiones deducidas, sin que sea exigible mencionar en la demanda la que se ejercita (STS 20- 5-98).

La aplicación de esta doctrina ha de conducir necesariamente a la inadmisibilidad de la incongruencia porque no se da en la sentencia que ahora se recurre, porque siendo parcialmente estimatoria de la demanda no es posible apreciar en ella un defecto o un exceso en cuanto a las pretensiones deducidas al respecto, ni se advierte una alteración de la causa de pedir o cualquier suerte de incongruencia interna.

El Juzgador de instancia ha dado respuesta adecuada y suficiente a las pretensiones deducidas en el pleito, sin que pueda hablarse de incongruencia alguna. Para pronunciarse sobre la resolución de un contrato de compraventa, a lo que la contraparte se opone, debe calificarse el contrato y el juzgador, así lo ha hecho y ha concluido que se trata de un contrato simulado, por lo tanto, no cabe estimar el recurso de apelación en este extremo.

TERCERO.- La parte recurrente, entidad GESTION INMOBILIARIA SIGLO XXI, sostiene como segundo motivo del recurso la vulneración del art. 1281,1CC , infracción del art. 1255 , 1258 y 1091 CC y por trasgredir la sentencia de instancia la doctrina jurisprudencial aplicable a la validez de los contratos de compraventa.

Considera que conforme al art. 1281 CC si los términos del contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Analiza el documento concluyendo que se trata de un contrato de compraventa y niega que el contrato sea una garantía de pago comisorio. Defiende que no se ha acreditado que se trate de un negocio fiduciario a favor de la actora como garantía del cobro de comisiones pues en tal caso subsistiría un derecho de retención hasta el pago.

Sostiene que la demandada tras 8 años declara que no hubo pago cuando reconoció el mismo en el contrato de forma expresa y que el juzgador ha errado al deducir que no fue abonado. Efectúa otras alegaciones respecto de pruebas documentales que no se han admitido y por ello, no procede su valoración. Concluye que si hubo pago ya que se produjo mediante compensación de deudas pendientes.

La parte demandada, la entidad INMOBILIARIA MASAR CANARIA SL, se opone y alega que el juzgador no es que no haya valorado el contrato de compraventa sino que lo ha hecho con los anexos que la actora había ocultado. La interpretación debe hacerse de forma conjunta y el objeto de la demanda es recibir una cantidad que no se entregó nunca, teniendo en cuenta que desde el año 2004, 2005 el contrato carece de objeto.

El art. 1281 CC establece que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. En el presente caso, la interpretación deberá realizarse teniendo en cuenta todos los elementos del contrato, anexos incluidos, por lo que hay que traer a colación el art. 1282 CC donde se prevé que para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

El juzgador de instancia analiza el contrato de compraventa de fecha 24 de marzo de 2003, presentado por la parte actora como documento 3 de la demanda, en su estipulación segunda recoge en negrita que el precio de la compraventa es satisfecho y se da formal carta de pago, siendo relevante que el contrato es complementado por otro celebrado por las partes de la misma fecha, y omitido por la parte actora, en el que se aclara la estipulación segunda, señalando que ambas partes reconocen que dichas cantidades, están pendientes, ya corresponden a una entrega a cuenta en pago de comisiones por parte de Inmobiliaria Masar Canarias SL, por la venta de los pisos de la promoción sita en Playa de El Reducto, en el solar denominado de los Betancores, que realiza y lleva realizadas Gestión Inmobiliaria Siglo XXI, así como de la comisión de la venta de la parcela de Autos Cabrera Medina SA. Concluye acertadamente que el precio no fue entregado en ese momento sino que se trata de una entrega a cuenta de la entidad demandada para el pago de las comisiones señaladas. Por todo ello, esta Sala considera que no se trata de un verdadero contrato de compraventa sino como mantiene el juzgador de una simulación relativa. Ello tiene como efecto que se apliquen los efectos del contrato disimulado, y no el que se emplea en la simulación, por lo que en ningún caso pueda aplicarse como contrato de compraventa puro, y por ello no cabe la resolución del mismo en los términos pretendidos por la parte actora.

Por lo que solo procede la desestimación del recurso en este extremo y la confirmación de la sentencia.

CUARTO.- La parte recurrente, entidad GESTION INMOBILIARIA SIGLO XXI, sostiene como tercer motivo del recurso la vulneración del art. 1261, 3 CC en relación al art. 1274 CC . Sostiene que no hay simulación relativa ya que la vendedora confesó haber recibido el precio otorgando firme carta de pago. Además fue la vendedora la que redactó el contrato. Por último concluye que no se ha destruido la presunción de existencia y veracidad de la causa.

La parte, la entidad INMOBILIARIA MASAR CANARIA SL, se opone y alega la verdadera intención de los contratantes se recoge en el anexo y es evidente que se trata de un negocio jurídico distinto al de la compraventa.

Expone la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1996 (en igual sentido las sentencias de 5 de marzo de 1997 , 13 de diciembre de 1996 , 20 de marzo de 1996 y 19 de abril de 1990 ) que 'la concurrencia de precio en las compraventas civiles es elemento esencial para su plena validez, conforme a los artículos 1445 , 1447 , 1448 y 1449 del Código Civil , sin que sea necesario, como esencialidad contractual, que dicho precio tenga que ser justo y por lo tanto opera como eficaz y suficientemente determinado si es inferior al real, pero con existencia constatada e incluso aunque sea desproporcionado al normal, resulta intrascendente, pues en nuestro derecho el pretio vilari facti no genera invalidez radical del contrato, al no conformar esta sola circunstancia prueba plena para destruir la presunción de la existencia y licitud de la causa del negocio, toda vez que no depende su eficacia exclusivamente del adecuado precio o el más acomodado al mercado en relación al fijado por las partes.

La simulación implica una contradicción entre la voluntad interna y la voluntad declarada de esta contradicción nace un negocio jurídico que se califica de aparente. En el presente caso, esta Sala llega a la misma convicción que el Juzgador y por ello debemos concluir que el contrato celebrado por las partes es un contrato de compraventa simulado de forma relativa.

Procede que se apliquen los efectos del contrato disimulado y no el que se emplea en la simulación, el de compraventa, por lo que tal contrato sigue teniendo validez como garantía del cobro de las comisiones pero sin que en ningún caso pueda aplicarse la resolución como contrato de compraventa.

Por lo que solo procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia.

QUINTO.- La parte recurrente, entidad GESTION INMOBILIARIA SIGLO XXI, sostiene como cuarto motivo del recurso la vulneración del art. 1281 CC en relación al art. 1091 , 1255 , 1261 y 1124 CC . Sostiene que respecto la calificación jurídica del contrato objeto de litis, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, los contratos son lo que son con independencia de la denominación que reciban. Que el contrato de compraventa suscrito cumple con los requisitos del art. 1261 CC ; que no dejan lugar a la interpretación conforme al art. 1281 CC y que como incumplen el deber de entregar la casa en plazo, conforme al art. 1124 CC procede la resolución.

La parte se opone y alega que el contrato debe analizarse de forma conjunta con los anexos.

Nuevamente esta Sala debe desestimar el extremo objeto de recurso porque se ha concluido que el contrato suscrito de compraventa se trata de una simulación de otro contrato y así se ha declarado como probado por lo que las alegaciones posteriores decaen.

SEXTO.- La parte recurrente, entidad GESTION INMOBILIARIA SIGLO XXI, sostiene como quinto motivo del recurso infracción del art. 1203 y 1204 CC , que la novación no se presume, ni se infiere de meras deducciones o conjeturas debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar. Mantiene que la demandada otorgó las opciones de compra reseñadas en las actuaciones no la parte actora y que por ello la recurrente tendría un derecho de retención y no consta que la demandada haya recuperado las viviendas o haya novado el contrato primigenio. La parte demandada se opone.

El Juzgador concluye, como sostiene esta Sala, que el día 10 de noviembre de 2004, la entidad actora y su representante, suscribieron un contrato de opción de compra del piso en planta 1ª, letra d, portal 8, parcela A, con la correspondiente plaza de garaje, coincidiendo con una de las fincas recogidas en el presente contrato cuya resolución se pretende, repitiéndose lo mismo con fecha 15 de julio de 2005, lo que implica que el contrato que pretende resolverse encubría una causa distinta. Todo ello se corrobora por la declaración testifical del Sr. Octavio , contable de Masar, quien firmó los contratos que reconoció que el dinero del nunca se recibió y que actúa como garantía de las comisiones a percibir por futuras comisiones que se devengasen.

Por todo ello, procede desestimar el recurso en este extremo, atendiendo a los hechos declarados como probados.

SEPTIMO.- La parte recurrente, entidad GESTION INMOBILIARIA SIGLO XXI, sostiene como sexto motivo del recurso infracción de las normas esenciales de la prueba sobre presunciones.

La parte sostiene como hechos que el contrato de compraventa fue suscrito por las partes, que se acredita un precio real, cierto, pactado y satisfecho. Que sólo se fundamenta el juzgador de instancia en la declaración Don. Octavio y las alegaciones de la demandada. La parte demandada se opone.

Esta Sala ha llegado a las mismas convicciones del juzgador de instancia atendiendo a la prueba documental obrante en auto, el contrato y el anexo, las alegaciones de la demandada y las efectuadas por Don. Octavio . Por este motivo procede desestimar el recurso interpuesto en este extremo.

OCTAVO.- La parte recurrente, entidad GESTION INMOBILIARIA SIGLO XXI, sostiene como séptimo motivo del recurso el error de hecho y de derecho y de valoración de la prueba y total omisión de la prueba documental aportado por la parte actora. A este respecto se admitió como prueba documental en segunda instancia la sentencia de fecha 25 de julio de 2011, dictada por el Juzgado de Instrucción nº 3 de Arrecife , donde se constata que se efectuó otro contrato de compraventa con simulación relativa, esta vez, encubriendo una permuta, determinando un modo de obrar entre las partes intervinientes en el presente pleito.

NOVENO.- Se imponen las costas del presente recurso a la parte apelante, al verse desestimadas íntegramente sus pretensiones ( art. 398 en relación con el art. 394 de la LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

1º.- Se DESESTIMA INTEGRAMENTE el interpuesto por la Procuradora Sra. Pinto Luque en nombre y representación de entidad GESTION INMOBILIARIA SIGLO XXI, contra la sentencia de fecha 10 de junio de 2011 , dictada por el Sr. Juez titular del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Arrecife, en los autos de juicio ordinario 205/2010 de que deriva el presente rollo y en consecuencia, se mantiene la expresada resolución.

2º.- Se imponen a la parte demandada las costas de esta alzada, causadas por su recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.