Sentencia Civil Nº 306/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 1133/2009 de 02 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º DOS DE MÁLAGA

JUICIO ORDINARIO N.º 277/09

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL N.º 1.133/09

S E N T E N C I A N.º 306/10

Ilmos. Sres.

Presidente

D. Antonio Alcalá Navarro.

Magistrados

D. José Javier Díez Núñez

D.ª Inmaculada Suárez Bárcena Florencio

En Málaga, a dos de junio de dos mil diez.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario N.º 277/09 , procedentes del Juzgado de Primera Instancia N.º Dos de Málaga, sobre resolución de contrato , seguidos a instancia de Don Rafael representado en el recurso por la Procuradora Doña Isabel Delgado Garrido y defendido por el Letrado Don José Manuel Sánchez Díaz , contra Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias SA representada en el recurso por el Procurador Don Pablo Torres Ojeda y defendida por el Letrado Don Manuel Torres Ojeda, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la Entidad demandada contra la Sentencia dictada en el citado juicio

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia N.º Dos de Málaga dictó Sentencia de fecha 29 abril de 2009 en el juicio Ordinario N.º 277/09 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO.- Que acogiendo la pretensión planteada por la representación de la parte actora, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado con fecha 20-10-2003 entre los ahora litigantes con la obligación de la entidad demandada de reintegrar al actor el importe de 63.069 euros y los intereses legales desde la fecha de las entregas de las cantidades y debo condenar y condeno a la entidad demandada AIFOS ARQUITECTURA Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS S.A a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a abonar al actor DON Rafael la cantidad de 63.069 euros en concepto de principal, así como los intereses legales de dicho importe desde el pago de las cantidades. Respecto a las costas, procede condenar a su pago a la entidad demandada AIFOS ARQUITECTURA Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS S.A." (sic)

SEGUNDO.- Contra la expresada Sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la demandada , el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, donde, al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 2 de junio de 2010 , quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª Inmaculada Suárez Bárcena Florencio.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora de la presente litis, Don Rafael , reclamaba frente a Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias SA, la resolución del contrato de compraventa formalizado en 20 de octubre de 2003, cuyo objeto era la compra, por parte del actor a la demandada, de la vivienda sita en planta NUM000 , letra E, edificio Bloque NUM001 , en el conjunto residencial de DIRECCION000 de Fuengirola, del que previamente habían suscrito una reserva en 19 de septiembre de 2003, a cuya firma, entregó el actor a la demandada, la suma de 4.500 euros, el día 22 de septiembre de 2003, 9.000 euros en 17 de octubre de 2003 y un pago de 646,60 euros, 22 pagos de 646,55 euros y cinco pagos de 6.939,66 euros, mediante efectos librados, es decir, un total de 63.069 euros, como parte del precio de la venta y ello por haber incumplido la demandada su obligación principal de entrega del inmueble adquirido, que, a la fecha de presentación de la demanda, y pese a lo pactado y el tiempo transcurrido desde la firma del contrato, aún no había sido entregado, y ello, al amparo del artículo 1.124 del Código Civil , solicitando, además de la resolución, la condena de la demandada a devolver al actor la suma de 63.069 euros, más el interés del 6% anual como cláusula penal y al pago de las costas causadas. La Entidad demandada se opuso a las pretensiones de la demanda, alegando en esencia, que, aunque es cierto que hay retraso en la entrega de la vivienda, ello es debido a causas absolutamente ajenas a su voluntad, tales como derrumbe de un talud una vez iniciadas las obras y otros impedimentos de índole urbanística, no habiendo existido nunca por su parte una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de su obligación, por lo que suplica la desestimación de la demanda. La Sentencia dictada en la instancia, estima la demanda, y en su virtud declara resuelto el contrato de compraventa celebrado en 20 de octubre de 2003, entre los litigantes, con obligación de la demandada de reintegrar al actor la suma de 63.069 euros, e intereses legales desde la fecha de las entregas, así como a estar y pagar por estas declaraciones y al pago de las costas procésales causadas. Frente a esta Sentencia se ha alzado en apelación la Entidad demandad, a través de su representación procesal.

SEGUNDO.- Instaba el actor la resolución del contrato de compraventa en base al incumplimiento del vendedor en orden a la entrega de la cosa objeto del mismo, al amparo del artículo 1.124 del Código Civil . El éxito de la acción resolutoria ejercitada en la demanda, requiere, prima facie que se trate de un incumplimiento real y efectivo de la otra parte, que frustre la finalidad de contrato, no bastando el incumplimiento de una parte de la obligación que carezca de trascendencia o entidad suficiente como para conseguir tal efecto. Por eso, señala el Tribunal Supremo , en Sentencias, de 21 de marzo de 1986, 29 de febrero de 1988, 16 de abril de 1991, 24 de mayo de 1991, y 27 de noviembre de 1992 , entre otras muchas, que para ejercitar la acción de resolución contractual se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo así como su exigibilidad por no estar sujetas a condición o término; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de Instancia; d) Exacto cumplimiento por parte del reclamante de aquello que a él incumbía, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y la libera de su compromiso; y e) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación, que entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante. Pues bien, en el caso de autos, es palmario el incumplimiento del vendedor de la principal obligación que para el mismo se derivaba del contrato de compraventa concertado con el actor en 20 de Octubre de 2003, cual era , ex artículo 1.445 del Código Civil , la de entregar al comprador el inmueble objeto del mismo, toda vez, que a la fecha de la presentación de la demanda origen de esta litis, las obras de construcción no están finalizadas, ni cuentan con los permisos administrativos pertinentes. Afirma la demandada, que ello no le es imputable, toda vez, que la imposibilidad de llevar a cabo la promoción en tiempo, en primer lugar , se debió a problemas urbanísticos que se hayan fuera del alcance de cualquier esfera jurídica que no sea la de las administraciones públicas , y por el derrumbe imprevisto de un talud, que obligó a retrasar las obras, a modificar el proyecto vial y a aumentar la edificabilidad del sector, para lo que hubo de firmarse un convenio urbanístico, que sufrió diversos avatares, como es notorio en la provincia de Málaga como consecuencia del plan general de ordenación urbana de Fuengirola. Pues bien, la cláusula cuarta del pliego de cláusulas generales del contrato cuya resolución se pretende, redactado por la parte vendedora, según la misma tiene reconocido, especifica "que la finalización de las obras se fijan inicialmente en 20 meses desde la firma por el arquitecto del acta de replanteo", siendo así que, desde que dicha cláusula se pactó, hasta nuestros días, las obras no están finalizadas, y, por tanto, la vivienda no ha sido entregada al actor. En dicha cláusula se omite toda referencia a la fecha, aún aproximada, en que se ha de firmar el acta de replanteo, lo que genera una absoluta falta de determinación del plazo en que la parte vendedora debe cumplir con su obligación principal cual es la de entrega del inmueble objeto del contrato, pese a que la parte compradora había pagado las sumas objeto del precio, conforme a lo estipulado en el contrato, dejándose así, en manos de la vendedora el cumplimiento del contrato, sin concretar fecha alguna, conllevando infracción de lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil , siendo de relevancia, conforme al artículo 1.288 del Código Civil , interpretar dicha cláusula, que adolece de oscuridad, evitando favorecer a la parte que causó la oscuridad, que, en el caso de autos ha quedado acreditado fue AIFOS, en la medida que fue dicha mercantil la que redactó el contrato que nos ocupa, por lo que hay que entender, como bien afirma el juzgador a quo, que la expresión finalización de las obras, a que hace referencia el contrato, hay que entenderla referida a la efectiva entrega de la vivienda al comprador, dotada del oportuno certificado de fin de obra, pues, ciertamente, solo mediante dicha interpretación se garantiza el correcto equilibrio de las prestaciones entre las partes contratantes, corriendo una interpretación distinta , el peligro , de dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de la parte vendedora, lo que prohíbe expresamente, como ya se ha expresado, el artículo 1.256 del Código Civil . Frente a ello no cabe oponer, la alegación del recurrente, relativa a que el juzgador a quo, al declarar la cláusula contractual en cuestión, nula por ser abusiva, sin que nadie lo haya planteado, ha alterado la causa de pedir, y ello, por cuanto en la Sentencia apelada, en modo alguno declara la nulidad de la cláusula en cuestión, sino simplemente, se viene a razonar, que la misma, de redacción unilateral por la vendedora, en cuanto que deja indeterminado el plazo, es abusiva, en la medida que deja el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes contratantes, y rompe así el equilibrio de las prestaciones, por lo que, concluye el juzgador a quo, dicha cláusula no puede ser interpretada a favor de la parte que causó la oscuridad, resultando una interpretación conducente al restablecimiento del equilibrio de las prestaciones asumidas por los contratantes, que conduce, en el Fallo, a la estimación de la pretensión planteada a la demandada, declarando resuelto el contrato, por lo que dicha resolución, en modo alguno se ha apartado de la causa de pedir y es absolutamente congruente, con lo solicitado en la demanda, así como con la base fáctica y jurídica sobre la que la misma se ha apoyado.

TERCERO.- En la alegación segunda del recurso de apelación, la recurrente, argumenta, fundamentalmente, que no resulta acreditado el incumplimiento contractual que se imputa a la Entidad demandada. Pues bien, esta Sala ha de reiterar que dada la indefinición del plazo resultante de la redacción de la cláusula cuarta del contrato de compraventa, la expresión "finalización de las obras", hay que entenderla referida a la firma del certificado final de obras y consiguiente entrega de la vivienda adquirida, siendo así que, a la fecha de presentación de la demanda, 4 de febrero de 2009, el certificado final de obras, aún no había sido firmado por la dirección facultativa, lo que, incluso está reconocido, de donde resulta, que, conforme al artículo 217 de la LEC , sí consta acreditado cumplidamente en los autos, el incumplimiento que se imputaba a la demandada, y por tanto la procedencia de la estimación de la pretensión resolutoria articulada en la demanda, al amparo del artículo 1.124 del Código Civil , prueba que el demandado, no ha desvirtuado mediante actividad probatoria en contrario. El derrumbe del talud, no puede justificar la falta de entrega de la vivienda, pues se trata de un incidencia que debió preverse con anterioridad al comienzo de las obras, realizándose los oportunos estudios geofísicos del terreno, y lo cierto es que, aunque ello obligase a un aumento del volumen de edificabilidad y por tanto a un incremente de los trabajos, en la misma medida, se deberían haber aumentado los medios constructivos, al fin de asegurar el cumplimiento puntual de la principal obligación adquirida por el vendedor en la compraventa, cual es la de entrega de la cosa objeto del mismo en el a tiempo y modo pactado en el contrato. Las dificultades de índole urbanístico-administrativas surgidas en torno a la promoción, no son oponibles al comprador, más cuando no consta acreditado en los autos, que el actor tuviese conocimiento de ellas al tiempo de celebrar el contrato (S.T.S 19 de enero de 1990, 23 de octubre de 1997 y 28 de mayo de 1996 , entre otras). La alegación de buena fe, articuladada por el recurrente, en el cumplimiento de las obligaciones asumidas contractualmente, queda desvirtuada por su comportamiento, habida cuenta el contenido de los burofax que le remitió el comprador, uno de 10 de abril de 2008, requiriéndole el acta de replanteo (documento 35 de la demanda) y ello a fin de computar los 20 meses previstos en la estipulación cuarta, al cual, al que se limitó la demandada a contestar "Este Departamento va a proceder al estudio de su solicitud (documento 36 de la demanda) y el otro, de 21 de noviembre de 2008, en que se vuelve a requerir (documento 37), al cual AIFOS no contesta, o, al menos, no hay prueba alguna de ello en los autos.

CUARTO.- Se afirma por la demandada que las obras están ejecutadas en un 85,31%, y que así se acredita con el documento n.º 9 de los aportados con la contestación, pero lo cierto y verdad es que dicho documento, que es un informe, está fechado en 15 de enero de 2008, y, a la fecha de la presentación de la demanda, ni consta la conclusión de las obras, ni consta que se haya firmado el correspondiente certificado de fin de obras, por lo que resulta palmario el incumplimiento de la demandada, fundamentador de la pretensión resolutoria articulada en la demanda.

QUINTO.- Considera el recurrente, por último, que las costas procésales devengadas en la instancia, conforme al artículo 394 de la LEC , no le deberían haber sido impuestas, habida cuenta que la demanda no ha sido estimada en su totalidad, ni sustancialmente, sino solo en parte, por lo que cada parte habría de pagar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Mantiene el recurrente que el Suplico de la demanda, en cuanto a la petición pecuniaria, consta de tres partes, a saber: a) reintegro de la cantidad satisfecha como parte del precio; b) abono de intereses del artículo 3 de la Ley 57/1968 ; y, c) pago de intereses y costas y que el fallo de la Sentencia obvia por completo la pretensión del apartado c). Pues bien, aunque es cierto que en la demanda se suplicaron los intereses previstos en el artículo 3 de la Ley 57/1968 , al tipo del 6%, en la Audiencia Previa, y al amparo del artículo 426 de la LEC , el actor procedió a aclarar tal petición, en el sentido de rectificar que el tipo que correspondía a los intereses del artículo 3 de la Ley 57/1968 , era el del interés legal del dinero y no el anterior del 6%, y que el tipo de interés legal, era el establecido, conforme a la citada Ley, en la estipulación 6ª del contrato de compraventa, siendo así que el Fallo, estima, no solo la pretensión de resolución articulada en la demanda, sino el resto de pretensiones deducidas, que no son sino consecuencia de la resolución declarada, es decir, se estima también, la pretensión de condena de la demandada a restituir las sumas entregadas por el actor como parte del precio de la venta, esto es, 63.069 euros, así como la relativa al pago de los intereses legales de dicha cantidad (en clara referencia al artículo 5 de la Ley 57/1968 ) desde el pago de las respectivas cantidades, y, en definitiva a la estimación íntegra de la demanda, que no sustancial, por lo que, de conformidad al artículo 394 de la LEC y al no concurrir duda alguna de hecho o de derecho que por su seriedad, otra cosa autorizase, es de todo punto procedente la condena en costas a la parte demandada, como con acierto resolvió el juzgador a quo, cuya Sentencia ha de resultar así, íntegramente confirmada.

SEXTO.- Ante la desestimación del recurso de apelación, conforme a los artículos 398.1 y 394.1 ambos de la LEC, las costas de esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante.

VISTOS los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la entidad "Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A.", frente a la Sentencia de fecha 29 de abril de 2009 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia N .º Dos de Málaga , en los autos de Juicio Ordinario N.º 277/09 a que este rollo se refiere y, en su virtud, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución , con imposición , a la parte apelante , de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta Sentencia al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.