Sentencia Civil Nº 306/2011, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 227/2011 de 14 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO 00306/2011

Rollo Núm. ............... 227/2.011.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 3 de Toledo.-

J. Ordinario Núm..... 935/2.008.-

SENTENCIA NÚM. 306

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a catorce de diciembre de dos mil once.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 227 de 2.011, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 935/08 , sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, en el que han actuado, como apelantes D. Leandro y Dª Delia , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Dorrego Rodríguez y defendidos por el Letrado Sr. Sánchez García; y como apelada CONSTRUCCIONES Y PRODUCCIONES SESEÑA 200 S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Lozano Martín-Mora.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Presidente D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 4 de mayo de 2.011, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Desestimo íntegramente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dª Teresa Dorrego Rodríguez, en nombre y representación de D. Leandro y Dª Delia , contra la mercantil Promociones Olivares de la Regalada, S.L. actualmente la mercantil Construcciones y Producciones Seseña, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Mª José Lozano Martín Mora, con imposición de costas de la presente instancia a la parte actora".-

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por la parte demandante, dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCAN los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto no se entienden ajustados a derecho y en todo lo que contradigan a la presente resolución, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: En la instancia y por los Sres. Leandro y Delia , se ejercitó pretensión tendente a la resolución de un contrato privado de compraventa, sobre una vivienda familiar (chalet con piscina individual), que suscribieron como compradores, y siendo la vendedora Promociones Olivares de la Regalada, S.L. (actualmente la mercantil Construcciones y Producciones Seseña, S.L.), según documento privado otorgado en Esquivias el 4 de julio de 2006, por precio final de 263.113 €, IVA incluido, efectuando los compradores una entre inicial de 12.840 €, y comprometiéndose a pagar 802,50 €/mensuales, desde el 5 de agosto de 2006 hasta el 5 de marzo de 2008, ambos incluidos, aseverando el actor haberlos pagado todos menos la última de las letras, al haber resuelto el contrato; y ello basado en que el 20 de febrero de 2008, la constructora-vendedora - días antes del vencimiento del plazo de entrega de la vivienda-, les informó de que el Ayuntamiento no les permitía hacer la piscina, ofreciéndole como alternativa la reducción del precio total en 6000 euros, ó la deducción en 1000 euros y el compromiso de construir la piscina en veinticuatro meses, y de no ser posible la reducción en otros 5000 euros. Ante este comunicado, el 27 del mismo febrero, la parte compradora resuelve el contrato de forma unilateral por haberse incumplido sus términos (no poderse construir la piscina), así como por también incumplirse el plazo de entrega. Opuesto el demandado a tal pretensión, se dicta sentencia en la que se desestima la demanda, aun reconociendo que no se construyó la piscina, al denegarse la licencia para ello por el Ayuntamiento, no lo considera incumplimiento grave, sino "... un mero retraso, que no conlleva necesariamente un incumplimiento total que denote la conducta rebelde del demandado a cumplir, o bien un cumplimiento defectuoso que frute el fin contractual"; por lo que rechaza la demanda, tratándose de resolución que es recurrida; no pudiendo, como seguidamente se expresará, ser aceptado por la Sala el pronunciamiento de la instancia, ni las conclusiones a las que en las misma se llevan, lo que ha de llevar a la estimación del recurso interpuesto por la parte compradora.-

SEGUNDO: Efectivamente, consta con claridad meridiana en el contrato resuelto unilateralmente por el actor, que opera en las relaciones entre las partes, y cuya ratificación se pretende a través de la declaración judicial, que en la parcela que se vende y donde se edificará el chalet que servirá de vivienda, se instalará una piscina, elemento que constituye un factor y/o requisito fundamental de la oferta (objeto que se vende), que junto con el precio, constituye elemento esencial del contrato, como así consta de la propia propaganda que se une a los autos y que reza "chalet de lujo con piscina individual en cada parcela. Residencial Nuevoparque. Cedillo del Condado", con un amplio estudio fotográfico que nos describen las parcelas, edificaciones y piscinas.

Es igualmente claro que el adquirente está conforme con el precio y lo paga (baste recordar que solo deja de pagar la última de las "letras" de 802,50 euros, y que lo hace una vez que tiene conocimiento (de de febrero) de que no se va a construir la piscina y resuelve el contrato (27 de febrero), venciendo tal letra el 5 de marzo, todos del 2008.

Por tanto, cuando se requiere a la compradora de otorgamiento de la escritura pública (junio de 2008), el contrato ya se encontraba resuelto, por falta de un elemento y/o requisito esencial que se integra en su objeto, por lo que han de ser analizadas dos cuestiones, una relativa a la resolución en sí misma considerada, y la otra a si la pretensión de entrega de la cosa vendida sin la piscina constituye un mero retraso o mero incumplimiento defectuoso, o un incumplimiento total, que daría lugar a la resolución ex art. 1124 del Código Civil , a cuyo fin ha de examinarse la oferta, la aceptación y su alcance.

A los efectos que se vienen señalando y para determinar si el contrato ha sido o no cumplido, aquí referido a que la piscina integraba un elemento esencial de su objeto, además de esa actitud inequívoca del comprador, ya relatada, se ha de estar al contenido de la oferta, aquí lo suficientemente gráfico para integrar el elemento litigioso que ahora se quiere motejar de "no esencial", la piscina, dentro de una oferta global inseparable, y así debió serlo para la compradora, ya que la rechaza inmediatamente a manifestársele que no se va a construir dicha piscina. Al respecto de los distintos tipos de incumplimiento y de sus consecuencias, la STS. 1284/2006 de 20 de diciembre , recuerda que "... requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica ( STS. de 28 de abril de 1999 , 26 de junio de 2002 , 25 de noviembre y 3 de diciembre de 1992 ), y no basta el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias ( STS. de 22 de octubre de 1997 , 17 de marzo de 1987 , 20 de junio de 2002 , entre otras), pues se ha de probar que el daño originado por el incumplimiento tiene suficiente entidad ( STS. de 12 de julio de 1991 , 10 de mayo de 1989 , 17 de febrero de 2003 , etc); de otra suerte, estaríamos ante supuestos de defectos que, no haciendo la prestación impropia para su destino, habrían de dar lugar a subsanación por la vía de reparación in natura o por reducción al precio, que alguna sentencia califica como "cumplimiento por equivalencia" ( STS. de 15 de marzo de 1979 ). Se trata de incumplimientos o de cumplimientos defectuosos que carecen de entidad para justificar que el contratante que los sufre pueda acudir a la resolución ( STS. de 8 de junio de 1996 , 22 de octubre de 1997 , 30 de enero de 1992 , 24 de octubre de 1986 , 13 de abril de 1989 , 27 de marzo de 1991 , 21 de marzo de 2003 , 12 de junio de 1998 , entre otras); y ello porque "... la jurisprudencia ha distinguido, aunque no siempre con la precisión deseable, entre la exceptio non adimpleti contractus y la exceptio non rite adimpleti contractus, distinción que se ha basado en la gravedad del incumplimiento, especialmente en el contrato de obra, para señalar si los defectos de la obra son de importancia y trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de la subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente ( STS. de 14 de julio de 2003 ). En similares términos se expresa la STS. 1072/2004 de 17 de noviembre , al decir que "... para que proceda la resolución de la relación por incumplimiento es preciso, entre otras exigencias, que éste tenga la entidad precisa para producir tan grave consecuencia en el funcionamiento de la relación. Si el cumplimiento se produjo con retraso, la jurisprudencia exige que la demora frustre el fin práctico perseguido por las partes con el contrato ( STS. de 5 de junio de 1.989 ); y si hubiera sido objetivamente deficiente, que la prestación no resulte útil para el fin empírico al que estaba destinada ( STS. de 27 de febrero de 2.004 y las que cita); y termina aseverando la STS. 1003/2005 de 16 de diciembre que "... si el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionada a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o transcendencia en relación con la finalidad perseguida o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente queda satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato, no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del contrato del art. 1124 del citado texto sustantivo y sólo permiten la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien mediante la consiguiente reducción del precio - sentencias de 21 de noviembre de 1971 , 17 de enero de 1975 y 15 de marzo y 3 de octubre de 1979 -". Siendo que, tal y como señala la sentencia primeramente citada, estará justificada la petición de resolución ante "la imposibilidad sobrevenida fortuita, el transcurso del término llamado esencial, el aliud pro alio, la imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato, estaremos ante un incumplimiento resolutorio y el remedio habrá de buscarse por la vía del artículo 1124 CC a través de las acciones pertinentes, de cumplimiento o de resolución y de indemnización."

De aquí lo actuado, siempre teniendo muy en cuenta que la parte compradora ha estado siempre al corriente de pago de sus obligaciones hasta la última de las letras, a cuyo vencimiento ya estaba resuelto el contrato, por lo que no se puede hablar válidamente de gasto alguno por su devolución bancaria, que queda absolutamente claro -y pese a que el vendedor considera no ser elemento esencial-, que los atractivos esenciales de la promoción venían integrados por el chalet, la parcela en que se asentaba y la piscina individual que debía venir ubicada en la misma, en forma inseparable. Tan es así que el contrato se viene cumpliendo normalmente por la parte compradora, y cuando se anuncia que ya no se va a construir la piscina, casi coetáneamente, siete días más tarde, ya se resuelve unilateralmente el contrato, luego la esencialidad de ese elemento deviene clara, como no podía ser de otro modo, si se analiza la propaganda en que viene inserta la oferta, sobre la que necesariamente ha de incidir, y en su globalidad, el consentimiento para la compra. No sirven al respecto alegatos relativos al lugar del contrato donde se incluyó esa oferta, si en el mismo o en su anexo, pues lo cierto es que la parcela y el chalet se vendieron con piscina y la falta de la misma integra un claro "aliud pro alio", es decir que se pretende entregar algo distinto a lo pactado, y que frustra el contrato, y sin que pueda servir de excusa, como pretende el recurrido, que las mismas no se construyeron (aunque actualmente ya lo hayan sido), debido a la intervención de un tercero ajeno a las partes (el Ayuntamiento que las prohibió, al parecer por escasez de agua). Lo cierto y verdad, es que a la fecha del otorgamiento de la escritura pública -que es muy coetánea (últimos de febrero-junio) a la resolución del contrato-, las viviendas habían de ser escrituradas sin piscina, y a ello no accedió el comprador, que resolvió el contrato por tal motivo, lo que se considera jurídicamente válido.

Consecuencia de la validez de tal resolución, en que las cosas vuelvan a su estado anterior, y con ello condenar a la parte demandada a la devolución de la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, con sus intereses desde la interpelación judicial, y al pago de las costas causadas en la primera instancia (art. 394, LEC ), al estimarse totalmente la demanda.-

TERCERO: No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil .-

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de D. Leandro y Dª Delia , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 4 de mayo de 2.011, en el procedimiento núm. 935/08 , de que dimana este rollo, y en su lugar estimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Leandro y Dª Delia , debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa otorgado el 4 de julio de 1006, sobre un chalet con vivienda, parcela y piscina, con la mercantil Promoción Olivares de la Regalada S.L., hoy Construcciones y Producciones Seseña, S.L.), a quien condenamos a pagar a los actores la cantidad de 28.087,50 euros, con sus intereses legales desde la interpelación judicial, y al pago de las costas causadas en la primera instancia; todo ello sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas en el presente recurso; con devolución del depósito para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO, en audiencia pública. Doy fe.-