Sentencia Civil Nº 306/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 738/2012 de 30 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 738/12

Procedente del procedimiento ordinario nº 1631/10

Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Barcelona

S E N T E N C I A Nº 306

Barcelona, a treinta de junio de dos mil catorce.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Doña Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Dª Maria Dolors MONTOLIO SERRA y D. Antonio RECIO CORDOVA,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 738/12, interpuesto contra la sentencia dictada el día 24 de mayo de 2012 en el procedimiento nº 1631/10, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Barcelona en el que es recurrente ESTUDI AVINGUDA PARAL.LEL 2003, S.L.,apelada Doña Palmira e incomparecido Don Carlos Francisco y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que debo desestimar íntegramente la demanda interpuesta por la entidad ESTUDI AVINGUDA PARAL.LEL 2003, S.L. contra Dña. Palmira y contra D. Carlos Francisco , absolviendo a éstos de la reclamación formulada contra ella.

Se imponen las costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Don Antonio RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y resolución en la instancia

I.-La mercantil actora ESTUDI AVINGUDA PARAL·LEL 2003, SL interesó en su escrito de demanda la condena de los demandados a abonarle la cantidad de 12.000 euros en concepto de honorarios por los servicios de intermediación inmobiliaria prestados a la codemandada, Dª Palmira , consistentes en las gestiones de venta de la vivienda sita en AVENIDA000 NUM000 NUM001 , NUM002 de Barcelona.

Precisa en su escrito inicial que el codemandado D. Carlos Francisco , actuando en nombre y representación de la Sra. Palmira , suscribió en fecha 20 de mayo de 2010 una nota de encargo de gestión de venta sobre la indicada vivienda, fijando unos honorarios a percibir por la ahora demandante de 12.000 euros y pactándose de forma expresa una penalización en el supuesto de que la propiedad se negare a aceptar una propuesta de compra conforme con el encargo.

Concluye su demanda en la forma siguiente: 'En el presente caso se da dicho incumplimiento por los demandados, al haber rechazado aceptar una compradora presentada por mi mandante, la cual efectuó propuesta de compraventa que se ajustaba plenamente al precio de venta solicitado por la vendedora, no habiendo sido posible realizar la compraventa con dicha compradora por causas imputables a la propiedad...Existe, por todo ello, la obligación de la demandada Sra. Palmira de abonar los honorarios a mi mandante, y ello, por incumplimiento contractual, en virtud de la nota de encargo que ha sido aportada como documento nº1 junto a este escrito de demanda, en atención a lo estipulado en su punto décimo, siendo legítima la reclamación que ejerce esta parte en lo que respecta a los honorarios pactados y que corresponden a mi mandante por la labor de intermediación realizada, y en cuanto al demandado Sr. Carlos Francisco , le corresponde a éste responder solidariamente junto con la codemandada de los honorarios de mi mandante, ya que, pese a que el Sr. Carlos Francisco no sea parte del contrato de encargo de venta, al actuar en representación de la Sra. Palmira , por supuesto es pleno conocedor del acto jurídico que realizaba en calidad de apoderado, y como tal, fue debidamente comunicado por mi patrocinado de la localización de la compradora, siendo que el Sr. Carlos Francisco quien, en su calidad de apoderado debía suscribir los documentos necesarios para el buen fin de la operación, el cual, como es obvio, no hizo, causando con ello un grave perjuicio a mi patrocinado, cuantificable en la penalización prevista en el encargo de venta. Pero es más, la mala fe del Ser. Carlos Francisco se observa en el hecho de que, no simplemente actuaba en calidad de apoderado, sino que tenía además pleno interés en el buen fin de la operación, ya que, al suscribir el encaro de venta facilitó a mi mandante un documento, el cual se aporta como DOCUMENTO nº8, por el cual la codemandada Sra. Palmira autorizaba al codemandado Sr. Carlos Francisco y a su sobina Consuelo a proceder a la venta de la vivienda y les cedía las cantidades que se obtuvieren por dicha venta, lo cual deja patente la responsabilidad que el codemando Ser. Carlos Francisco tiene en el abono de los honorarios de mi patrocinado, al ser en definitiva quien los abonaría, por ser quien obtendría el producto de la venta de la vivienda'.

II.-La representación en autos de Dª Palmira contestó a la demanda oponiendo falta de legitimación pasiva de dicha codemandada por cuanto la nota de encargo la firma únicamente su sobrino D. Carlos Francisco y el poder conferido a éste para la venta de la vivienda era mancomunado junto con su hermana Dª Consuelo de modo que aquel no podía representar a la Sra. Palmira : '...cualquier documento firmado sólo por él en representación de mi mandante no vincula a la Sra. Palmira por falta de apoderamiento..la nota de encargo de compraventa del inmueble es nula, ya que el Sr. Carlos Francisco ostenta la representación de su tía únicamente de forma mancomunada con su hermana Consuelo , la falta de firma de la misma en la nota de encargo deja sin validez el apoderamiento y por ende la validez del documento'.

III.-La representación en autos de Dª Carlos Francisco contestó a la demanda apuntando que suscribió el encargo de venta para obtener financiación para su actividad y dado que las entidades bancarias le exigían poner en venta el piso en cuestión, pero sin intención real de proceder a la venta: 'Que estamos ante un contrato simulado parece evidente, porque la actora, profesional del sector inmobiliario, dispone, Documento nº9 de la demanda, del poder notarial efectuado por la Sra. Palmira a sus sobrinos, con lo que era plenamente consciente que el Sr. Consuelo no disponía de potestad para firmar de forma individual ninguna conformidad para la venta de la vivienda..Los hechos hablan por sí solos, mi mandante confía en que Tecnocasa le hará un favor, y firma lo que cree que es una hoja de encargo sin valor. Tecnocasa en cambio ve una oportunidad, al día siguiente de la firma pide la cédula de habitabilidad, en once días presenta una oferta ficticia que sabe que mi cliente no aceptará, para acto seguido reclamar unos honorarios por unos trabajos que no ha realizado'.

IV.-La sentencia de instancia desestima la demanda rectora de autos por considerar que 'dado que el mandatario actuaba fuera de los límites del mandato, o sin poder suficiente, y que dicha circunstancia era conocida por la actora, no cabe exigir el cumplimento del contrato ni al mandante ni al mandatario'.

SEGUNDO.- Recurso de apelación

La parte actora se alza frente a dicha resolución por los siguientes motivos:

1º Los hermanos Consuelo Carlos Francisco estaban de acuerdo en la venta de la vivienda, y su tía la Sra. Palmira les había autorizado expresamente para ello

2º La inmobiliaria demandante encontró un comprador al precio pactado en la nota de encargo y, por tanto, tiene derecho a percibir los honorarios

TERCERO.- Contrato de mediación

I.-Conviene comenzar por significar que el supuesto de hecho de la demanda configura un contrato de mediación o corretaje celebrado entre los ahora litigantes, viniendo obligado el vendedor del contrato de compraventa al pago de la correspondiente comisión, que se manifiesta cuando el mediador o corredor indica a la persona de quien recibe el encargo, mediante una remuneración, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o por servirle de intermediario en esa conclusión ( STS, Sala 1ª, 4 diciembre 1953 y 28 febrero 1957 ); es un contrato atípico, facio ut des, con independencia de un conjunto de normas, en su mayoría de carácter reglamentario, que disciplinan el ejercicio de determinadas profesiones de mediadores, como son las relativas a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que el Tribunal Supremo califica de mediadores( STS, Sala 1ª, 17 mayo 1963 , 3 marzo 1967 y 14 noviembre 1970 ).

La Jurisprudencia ha precisado el contenido de este contrato declarando que la retribución del corredor se determinará con arreglo al uso y práctica mercantil en la plaza de cumplimiento de la actividad del corretaje, por analogía con lo dispuesto en el artículo 277.2º del Código de Comercio , y depende del cumplimiento del encargo que se le hubiere confiado.

II.-Así pues el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, única a la que se había obligado, esto es, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado; perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( artículo 1450 del Código Civil ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada.

CUARTO.- Reclamación honorarios del mediador

I.-La ahora demandante considera que cumplió con su obligación de mediadora al encontrar un comprador para el piso conforme al precio pactado; sin embargo, no es este el motivo que lleva a la instancia a desestimar la demanda sino que más bien atiende a la falta de encargo de dicha inmobiliaria para proceder a la búsqueda de un comprador para la vivienda.

II.-Así las cosas, no podemos sino compartir el acertado criterio recogido en la sentencia apelada por cuanto es claro (i) que la Sra. Palmira no puede quedar vinculada por una nota de encargo de venta que suscribió su sobrino sin poderes suficientes para ello y (ii) tampoco cabe exigir responsabilidad al Sr. Carlos Francisco por haberse extralimitado en sus poderes dado que la inmobiliaria demandante era perfecta conocedora de la insuficiencia de los mismos al precisar de la actuación conjunta de ambos hermanos al ser mancomunado el poder para la venta conferido por su tía.

III.-En efecto, conforme a lo previsto en el art.1727 CC el mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del mandato, de modo que 'en lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente.'

En esta misma línea, el art.1259 CC expresamente contempla la nulidad del contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal.

Pues bien, la Sra. Palmira confirió poder general mancomunado a sus sobrinos en virtud del cual podían, entre otras cosas, vender inmuebles (doc.nº9 de la demanda); e incluso, les cedió en documento privado los beneficios y cantidades que obtuvieran por la venta (doc.nº8 de la demanda).

Ahora bien, tal apoderamiento tenía carácter mancomunado de modo que la actuación individual del Sr. Carlos Francisco no vincula a la Sra. Palmira ; y tan clara es la cuestión que el propio legal representante de la actora reconoció en el acto del juicio que advirtió al Sr. Carlos Francisco que la firma del contrato de arras o el otorgamiento de la escritura de venta precisaría de la intervención de su hermana (min.15:45 VÍDEO).

Por tanto, si para formalizar la venta era necesario el consentimiento de la Sra. Consuelo , en su calidad de apoderada mancomunada, difícilmente puede pretenderse que la nota de encargo suscrita únicamente por el Sr. Carlos Francisco pueda determinar la obligación de la propietaria del inmueble de pagar comisión alguna.

Se ha de significar, por último, que una cosa es que la Sra. Palmira y sus sobrinos estuvieran de acuerdo en poner la vivienda en venta y otra bien distinta es que estuvieran de acuerdo en firmar una nota de encargo de venta a la hora demandante por un precio concreto (195.000 euros) y una comisión pactada (12.000 euros).

IV.-En cuanto a la posible responsabilidad del Sr. Carlos Francisco por haber suscrito una nota de encargo extralimitándose en sus poderes, se ha de recordar que el art.1725 CC establece que el mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente a la parte con quien contrata sino cuando se obliga a ello expresamente o traspasa los límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus poderes.

En el caso de autos, y como antes indicábamos, el legal representante de la actora reconoció en el acto del juicio que era conocedor de la insuficiencia de los poderes del Sr. Carlos Francisco para la venta de la vivienda de modo que no cabe afirmar que la extralimitación del mandatario pueda determinar su obligación de responder frente a la inmobiliaria actora; sin que, por otra parte, conste que se hubiera obligado a responder personalmente.

Por tanto, la actora conocía que la nota de encargo precisaba para tener efectos de la confirmación por parte de la Sra. Consuelo , de modo que no puede pretender exigir responsabilidad alguna al mandatario cuando en todo momento advirtió de tal circunstancia.

QUINTO.- Conclusión

En atención a todo lo expuesto, se ha de desestimar el recurso de apelación formulado por la parte actora; procediendo, en consecuencia, la confirmación de la sentencia de instancia, por sus propios y acertados razonamientos, con imposición de las costas devengadas en esta alzada a la recurrente al desestimarse todas sus pretensiones ( art.394.1 y 398.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil ESTUDI AVINGUDA PARAL·LEL 2003, SL contra la sentencia de 24 de mayo de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Barcelona , que confirmamos en todos sus extremos, siendo a cargo de la indicada recurrente las costas devengadas en esta alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.-En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.