Sentencia Civil Nº 306/2016, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 303/2016 de 21 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00306/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

N10250

C/ CABALLEROS, 11 PRIMERA PLANTA

Tfno.: 926 29 55 00 Fax: 926 25 32 60

MJG

N.I.G.13082 41 1 2012 0014741

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000303 /2016

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de TOMELLOSO

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000788 /2012

Recurrente: Vidal , Estefanía , Jose Antonio , Evangelina

Procurador: MARIA DEL CARMEN FRIAS GOMEZ, MARIA DEL CARMEN FRIAS GOMEZ , FRANCISCO SERRANO GONZALEZ , NURIA TURRILLO LAGUNA

Abogado: CARMEN MORENO UGENA, CARMEN MORENO UGENA , CESAR ARTURO RODRIGUEZ MONROY , MARIA CONCEPCION FERNANDEZ ESPINOSA

Recurrido: Vidal , Estefanía

Procurador: MARIA DEL CARMEN FRIAS GOMEZ, MARIA DEL CARMEN FRIAS GOMEZ

Abogado: CARMEN MORENO UGENA, CARMEN MORENO UGENA

SENTENCIA Nº306

Iltmos. Sres.

Presidenta:

Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARIA PILAR ASTRAY CHACON

CIUDAD REAL, a veintiuno de noviembre de dos mil dieciséis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000788 /2012, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de TOMELLOSO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000303 /2016, en los que aparece como parte apelante, Evangelina , representada por la procuradora Dª NURIA TURRILLO LAGUNA y asistido por el letrado Dª MARIA CONCEPCIÓN FERNANDEZ ESPINOSA, como apelante apelada D. Vidal , Estefanía , asistidos por la procuradora Dª CARMEN FRIAS GOMEZ y asistido por la letrada Dª CARMEN MORENO UGENA y Jose Antonio , como apelante, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. FRANCISCO SERRANO GONZALEZ y asistido por el letrado D. CESAR ARTURO RODRIGUEZ MONROY, sobre procedimiento ordinario, siendo el Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./Dª D. LUIS CASERO LINARES.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº3 de Tomelloso se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha 2 de septiembre de 2015 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así:'FALLO: 'ESTIMO PARCIALMENTE la demanda principal interpuesta por el procurador d. José Luis Fernández Ramírez, en nombre y representación de Dª Evangelina , frente a D. Vidal y Dª Estefanía . Declaro resuelto el contrato de compraventa cuyo objeto era la vivienda sita en Tomelloso, CALLE000 , NUM000 , planta NUM001 , debiendo abandonar la vivienda los demandados y dejarla libre y expedita. No procede condena en costas.

ESTIMO PARCIALMENTE la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora Dª Adelina Palop Fernández, en nombre y representación de D. Vidal y Dª Estefanía , frente a Dª Evangelina , D. Nazario , D. Jose Antonio y D. Octavio y condeno a los demandados a indemnizar a los actores reconvinientes del siguiente modo, D. Jose Antonio , D. Nazario y D. Octavio abonaran la cantidad de DOS MIL CINCUENTA Y UN EUROS (2.051) cada uno de ellos, y Evangelina abonará la cantidad de OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO EUROS Y OCHENTA Y UN CENTIMOS (8.055,81 EUROS). Aplicación de intereses del art. 576 LEC . Sin imposición de costas.

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante y demandado, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:Frente a la sentencia dictada que estima parcialmente tanto la demanda principal como la reconvencional, se presentan recursos de apelación por la parte demandante, por los demandados y demandantes en reconvención y por el demandado en reconvención Jose Antonio .

La parte demandante solicita la estimación íntegra de la demanda, lo que implica no sólo lo estimado en relación a la resolución del contrato sino también en relación a los perjuicios sufridos no estimados, alegando tanto error de derecho como en relación a las pruebas.

La parte demandada y demandante en reconvención, solicita la desestimación de la demanda y la estimación de la petición principal de la demanda reconvencional, esto es la obligación de elevar a públicos los acuerdos de compraventa de la vivienda.

El demandado en reconvención se suma a las pretensiones de la parte demandante.

SEGUNDO: Lo que plantea la parte demandante es la existencia de un contrato verbal de compraventa con los demandados, solicitando su resolución, además de daños y perjuicios, por incumplimiento del pago del precio, consistente en el abono de 300 € mensuales hasta completar 54.092 €.

No es una cuestión controvertida la existencia del contrato verbal que celebraron la demandante y su esposo con los demandados (hijo y nuera), que este se realizó en el año 2002 y que los demandados sólo pagaron los primeros seis meses.

La controversia surge sobre el propio incumplimiento que la demandante imputa a los demandados y éstos a aquella por no elevar a escritura pública el contrato, surgiendo además el problema de los daños y perjuicios que cada parte entiende que ha sufrido.

Planteado así el problema la primera cuestión a resolver es la falta de litisconsorcio activo que plantean los demandantes en reconvención, al señalar que al tiempo de presentar la demanda la vivienda había cambiado en cuanto a la propiedad al morir el marido de la demandante, con lo que ésta ha quedado como propietaria del 50% y usufructuaria de la totalidad, mientras que los cuatro hijos del matrimonio, entre los que se encuentra el demandado, son copropietarios del otro 50%.

Hay que señalar que estas circunstancias las presentan, en cuanto a su traslado jurídico, de una forma poco clara los recurrentes, pues hablan de falta de legitimación de la demandante, de la imposibilidad de privarle de la cuota que le pertenece en la vivienda por título hereditario, etc., siendo que en la contestación a la demanda hablan de defecto en el modo de proponerla o falta de litisconsorcio.

Pues bien, hay que decir que no existiendo controversia en el modo en el que se configura la propiedad del inmueble y las dos viviendas que en la actualidad lo componen, siendo la controvertida la planta alta que es la afectada por el contrato y ocupada por los demandados, en ningún caso puede hablarse de falta de legitimación por parte de quien es copropietaria, ni de que se vaya a privar de la propiedad a ninguno de los propietarios, pues la pretensión de la actora sólo alcanza a un contrato de compraventa no a los actos de sucesión hereditaria, ni que exista defecto en el modo de proponer la demanda, siendo que más bien el problema se circunscribe a un tema de litisconsorcio, o lo que es lo mismo si uno de los copropietarios puede ejercitar una acción de resolución contractual que afecta a la totalidad de la propiedad sin participación del resto de copropietarios, sea en la posición de codemandantes o demandados.

Ciertamente la jurisprudencia se ha pronunciado con claridad en el sentido de que el copropietario puede ejercitar por sí acciones en defensa del bien común, y así, aunque referidas a la propiedad horizontal pero extrapolables a otras situaciones de copropiedad, la sentencia del Tribunal Supremo nº 321/16, de 18 de mayo , señala:

2.- El motivo se desestima. Haciendo abstracción de que en tiempos pasados se discutió esta cuestión, es doctrina jurisprudencial consolidada, como complemento del ordenamiento jurídico conforme el artículo 1. 6 del Código civil , que un copropietario por sí solo puede ejercer esta acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Ya las sentencias del 9 febrero 1991 , 28 octubre 1991 y 15 julio 1992 dijeron que cualquiera de los dueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros. Esta última dice literalmente:

«No es preciso que los copropietarios sometan, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios»

Lo cual es reiterado por la sentencia de 14 octubre 2004. Asimismo , la más reciente de 30 octubre 2014 insiste en esta doctrina y dice:

«En cuanto a la discusión sobre la legitimación de la demandante para sostener la acción, la Audiencia recuerda la doctrina jurisprudencial favorable a la posibilidad de que cualquier comunero pueda ejercitar acciones en beneficio común y pone de manifiesto que ningún copropietario, con la excepción de la demandada, consta que se haya opuesto a la pretensión formulada por la demandante»

Incluso el Tribunal Constitucional en su sentencia 115/1999, de 14 junio , comparte esta doctrina al decir:

«Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada 'propiedad separada' ( art. 396 CC ) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar».

La mencionada sentencia de 30 octubre de 2014 , con cita de numerosas sentencias anteriores, resume la doctrina jurisprudencial, como complemento del ordenamiento jurídico, como se ha dicho anteriormente, en estos términos:

«Cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma ( sentencias, por todas, 10 de junio de 1981 , 5 de febrero de 1983 , 18 de diciembre de 1985 , 17 de abril de 1990 , 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997 ). La sentencia núm. 46/1995, de 31 enero , afirma que «es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes ( SS. 10 junio 1981 , 3 febrero 1983 , 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986 ), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992)».

Desde la anterior jurisprudencia lo que hay que analizar es si la misma alcanza a actos como los ahora controvertidos, es decir la resolución de un contrato de compraventa instado por sólo uno de los copropietarios sin la intervención del resto, salvo el demandado que también lo es, pues parece que escaparía de actos ordinarios de administración o de mera defensa de la propiedad. Pues bien, el presente caso presenta una característica que hace simple esa respuesta, pues si bien la demandante actúa sólo en su nombre y frente a su hijo y nuera, éstos al presentar la demanda reconvencional donde se solicita el cumplimiento del contrato, también frente al resto de copropietarios, ha introducido a éstos en el debate, por lo que en ningún caso puede afirmarse que la resolución final les resultaría ajena a éstos, o que no han tenido la oportunidad de posicionarse en la controversia, con independencia de que hayan comparecido o no. Es por esta cuestión que entendemos que no cabe ahora el estimar situaciones litisconsorciales que nada aportarían ni supondrían la defensa del derecho de terceros o para la evitación de sentencia contradictorias, dado, como se ha dicho, que todos los copropietarios de una u otra forma están presentes en los autos.

TERCERO:Entrando en lo que constituye el fondo del asunto y que desde uno u otro punto de vista plantean los recurrentes, esto es si ha existido incumplimiento del contrato de compraventa, la parte demandante lo que alega es el impago del precio por los demandados, en tanto que celebrado el contrato en el 2002 sólo habrían pagado 6 mensualidades, lo que supone 1.800 € de los 54.092 € estipulados como precio de la compraventa. Por los demandados lo que se alega es el incumplimiento de la demandante, y el resto de copropietarios, al no haber elevado a escritura pública el acuerdo verbal privado, señalando como dejaron de pagar ante ese incumplimiento.

Pues bien, coincidiendo con lo señalado por la Juez a quo en su sentencia, es claro que el incumplimiento se produce por parte de los demandados que simple y llanamente dejaron de pagar el precio de la compraventa, cuando habían recibido el inmueble que era su objeto. Los dos actos básicos de la compraventa son el bien que se vende y el precio que se paga por él, lo que configura las obligaciones de las partes de entregar el bien, lo que hizo la demandante, y pagar el precio, lo que no hicieron los demandados, sin que el otorgamiento o no de escritura pública sea un requisito esencial por más que esa exigible. Además de que tratándose de un contrato verbal en ningún caso se ha probado que ese otorgamiento se hubiera configurado por las partes contratantes como un requisito esencial del contrato.

Pero es que, además, el relato que se recoge en el recurso de los demandados casa mal con ese supuesto incumplimiento de la demandante y el resto de sus hermanos, pues se dice que el impago se produjo a partir de la muerte del padre ante la negativa de Dª. Evangelina de regularizar la situación de la vivienda y dar seguridad a la compraventa dadas las obras efectuadas y, por tanto, el dinero invertido. Pues bien, D. Jose Antonio murió el 25 de marzo de 2003 y en ese momento hacía meses que los demandados no pagaban. Por otro lado, la regularización de la vivienda con el otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas de aceptación y adjudicación de bienes, de obra nueva, división horizontal y compraventa de la vivienda de la planta baja se produjo en julio de 2004, la primera, y en marzo del 2005 el resto, más alejadas todavía del momento del impago que se produjo a partir de noviembre de 2002. A ello hay que añadir el que no existe prueba de requerimiento alguno para la formalización del contrato a través de escritura pública o que los demandados hayan acreditado su buena fe mediante la consignación del precio a la espera de esos actos de formalización. Es decir, que no estamos sino ante un simple incumplimiento contractual por el que los demandados han disfrutado durante 14 años de una vivienda sin pagar el precio de la misma, lo que es causa más que suficiente para entender que el contrato debe ser resuelto, lo que supone la desestimación del recurso presentado por los demandados-demandantes en reconvención, en éste particular.

CUARTO:Lo que se plantea ahora por los recurrentes hace referencia a la materia de daños y perjuicios derivados de ese incumplimiento.

La parte demandante plantea como indemnizaciones el pago de una cantidad por la falta de disponibilidad de la vivienda, que en realidad supone las cantidades no pagadas, al cifrarse en 300 € mensuales, más las cantidades por impuestos y suministros no abonados.

La parte demandada solicitaba el pago de lo invertido en las obras de la vivienda, que cifraban en 78.000 €.

La Juez a quo desestima las pretensiones indemnizatorias de la demandante y en cuanto a los demandados considera indemnizable el incremento de valor de la vivienda desde la fecha de ocupación de la misma (2002) hasta la actualidad, calculado por la diferencia entre el precio dado a la compraventa y el fijado por el perito judicial nombrado en este procedimiento.

Ni la demandante ni el demandado en reconvención se muestran conformes con esas conclusiones, y ciertamente tampoco son totalmente compartidas por este Tribunal.

El incumplimiento contractual puede generar daños y desde luego el más elemental de todos es la falta de disponibilidad del bien por quien ni paga el precio del mismo ni lo restituye, que es lo que ha ocurrido en el presente caso. La parte cifra ese perjuicio en 300 € mensuales que coincide con los pagos periódicos que debían efectuar los demandados en cumplimiento del contrato, sin mayor explicación al respecto que crear la confusión entre un pago de alquiler, que se dice que fue lo estipulado, y el pago periódico de la compraventa, de tal forma que la conclusión material a la que llegaríamos es a la resolución del contrato y al pago de lo estipulado, lo que ciertamente no es admisible. Es por lo que ante la falta de prueba real de lo que podría suponer el alquiler de esa vivienda, considerando la improbabilidad de que hubiera estado todo el tiempo arrendada, y el hecho de que el demandado es también copropietario y tendría que beneficiarse de ese hipotético arrendamiento, que este Tribunal considera como más correcta una indemnización de 15.000 €.

En el ámbito del pago de impuestos y consumos, como bien señala la Juez a quo nos encontramos con la dificultad derivada de que hasta 2005 no se divide horizontalmente la propiedad, sin que tampoco de la documentación aportada se desprenda que esos pagos se hayan distribuido entre cada una de las viviendas. No obstante lo cual, lo que resulta cierto es que los demandados viven en la vivienda desde 2002 sin que hayan acreditado el abono de todo o parte de las facturas que presenta la demandante y que sólo son una pequeña parte del total del periodo a pesar, como decimos, de haber vivido en la vivienda y por tanto disfrutar de esos suministros, por ello resulta pertinente dividir por mitad los importes reclamados dado que afectan a dos viviendas, por lo que se abonará 481,93 €.

Como dijimos los demandados, a través de la demanda reconvencional, reclamaban 78.000 € que era el importe que según los mismos habían invertido en la vivienda. Sin embargo la prueba practicada, perfectamente analizada por la Juez a quo, acredita que esa vivienda del primer piso estaba construida y fue habitada con anterioridad a que los demandados la adquiriesen, no habiendo acreditado la realización de otras obras que aquellas que importan 2.226,75 €, que se corresponden con las facturas aportadas.

Ahora, en su recurso, no mantienen esa reclamación, sino que piden que se mantenga la cantidad dada en la sentencia de 16.408 €, que como antes dijimos es el incremento de valor de la vivienda desde 2002 hasta 2015, que la Juez a quo entiende debe imputarse en el haber de los demandados, pues al entrar en la vivienda las obras en la misma no estaban terminadas y es como consecuencia de esa terminación por éstos que la vivienda finalmente ha adquirido ese valor.

No podemos compartir esa valoración judicial, pues ciertamente y aun siguiendo el razonamiento de la Juez a quo no parece lógico que de la realización de unas obras por 2.226 €, que parecen afectar básicamente a un cuarto de baño y a unos cerramientos de aluminio, con las obras de albañilería y materiales correspondientes, según las facturas, se vaya a incrementar el valor de una vivienda en 16.408 €, ni tampoco tal circunstancia se descubre del informe pericial realizado que simplemente se limita a valorar la vivienda, sin entrar a considerar, pues nadie se lo pide, si existe ese incremento de valor por las obras realizadas. No hay que olvidar que en el periodo considerado que va desde 2002 a 2015 se produjo un importante incremento en el precio de las viviendas por la dinámica de ese mercado, y aun cuando la crisis hizo bajar esos precios ello no lo fue hasta el punto de volver a situaciones como la de 2002, por lo que ese incremento en el precio puede justificarse también por otros criterios que no son las obras realizadas. Por otro lado tampoco podemos olvidar que el precio considerado en 2002 es el fijado por la partes para la compraventa, que nadie ha acreditado que fuera un precio real de mercado.

En realidad lo que se descubre es un escaso esfuerzo probatorio en relación a las obras realizadas, dadas las distintas posiciones de las partes, aunque del acto del juicio se desprende, por reconocerlo así los hermanos que declararon, que la obra estaba terminada salvo los azulejos de cocina y baño y el enlucido del salón, lo que podría coincidir en cierta medida con las facturas aportadas, sin que el resto de obras sobre las que se pregunta en ese plenario hayan quedado en absoluto acreditadas.

Así pues, y teniendo en cuenta que las obras se realizaron en 2002, según las facturas, es evidente que la depreciación habida por el paso del tiempo (14 años, más los que resten hasta la entrega de la vivienda) impide cualquier indemnización por este concepto.

QUINTO:En materia de costas, dada la estimación parcial de los recursos presentados por la parte demandante y el demandado en reconvención, no se hace especial pronunciamiento en relación a los mismos, mientras que procede la condena en relación al recurso presentado por la parte demandada, dada su desestimación, tal como establece el art. 398 de la L.E.C .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente los recursos de apelación interpuestos por el Procurador D. José Luis Fernández Ramírez, en nombre y representación de Dª. Evangelina , y por la Procuradora Dª. Mª. Concepción Grande Martínez, en nombre y representación de D. Jose Antonio , y desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Adelina Palop Fernández, en nombre y representación de D. Vidal y Dª. Estefanía , contra la sentencia nº 119/15, de 2 de septiembre , dictada en el Juzgado nº 3 de Tomelloso, procedimiento ordinario nº 788/12, debemos revocar parcialmente dicha resolución en los siguientes particulares: se condena a los demandados a abonar a la demandante la cantidad de 15.481,93 € y se desestima íntegramente la demanda reconvencional, con condena en esa primera instancia de las costas generadas por esa demanda reconvencional, manteniendo el resto de la resolución; en cuanto a las costas generadas en esta alzada, no se hace especial pronunciamiento en relación a los recursos que se estiman parcialmente, condenando a los recurrentes cuyo recurso se ha desestimado al pago de las generadas por su recurso.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer ante este Tribunal Recurso de Casación del artículo 477.2.3º de la LEC y o extraordinario de infracción procesal, dentro del plazo de VEINTE días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. Previa o simultáneamente a la presentación del recurso, deberá constituirse depósito por importe de 50 euros (CINCUENTA EUROS), cantidad que deberá ser ingresada en la Cuenta de Consignaciones de este órgano judicial 1376-0000-06 (casación) y 04 (infracción procesal)-00XX(número de rollo)-XX (año).

Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, doy fe.