Sentencia CIVIL Nº 306/2019, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 3821/2018 de 26 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº6 DE DOS HERMANAS

ROLLO DE APELACIÓN Nº 3821/2018

JUICIO ORDINARIO Nº 599/2016

S E N T E N C I A Nº 306/19

PRESIDENTE ILMO SR:

D MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADAS ILMAS SRAS:

Dª ROSARIO MARCOS MARTIN

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ

En la Ciudad de SEVILLA a veintiséis de noviembre de dos mil diecinueve.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 12/02/2018 recaída en los autos número 599/2016 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº6 DE DOS HERMANAS promovidos por Olegario representado por el Procurador Sr ANTONIO ANDRADE BERNABEU, contra ADC PROMOCIONES Y LUMEI, S.L.representado por el Procurador Sr. ALFONSO CARLOS BOZA FERNANDEZ, pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada, siendo Ponente del recurso la Magistrada Iltma. Sra. Doña ROSARIO MARCOS MARTIN.

Antecedentes

PRIMERO.-Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº6 DE DOS HERMANAScuyo fallo es como sigue:

'Que ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por DON Olegario condenado a DON Roque representante legal ADC PROMOCIONES Y LUMEI S.L a que abone al actor el importe de 7200 euros incrementada en la cantidad que de la misma se derive de la aplicación de los intereses legales desde la interposición de la demanda hasta el momento de su efectivo pago.

Que debo declarar y declaro resueltos los contratos de fecha de 20 de agosto de 2009 y 11 de abril de 2011 suscritos entre las partes.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de ADC PROMOCIONES Y LUMEI, S.L.que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.-Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Trae causa el presente recurso de un contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 20 de agosto de 2.009 entre ADC Promociones y Lumei S.L., en calidad de arrendador y D. Olegario, en calidad de arrendatario, que tenía por objeto el piso NUM000 del nº NUM001 de la CALLE000 de Dos Hermanas.

El contrato tenía una duración de tres años prorrogables y una renta de 600 euros mensuales revisable con arreglo al IPC y que, a partir de los 24 meses de la firma del contrato pasaría a ser de 800 euros mensuales.

En el mismo se establecía un derecho de opción de compra en favor del arrendatario, que se regulaba en las estipulaciones 14 y 15 que rezaban literalmente:

'DECIMO CUARTA.- Derecho de opción de compra.

La parte arrendadora, otorga a la parte arrendataria, un derecho de opción de compra sobre las fincas arrendadas y descritas anteriormente de duración 36 meses desde la firma del presente.

Caso de ejercitarse la opción dentro de los primeros 24 meses, el precio de la vivienda será de 192.323 €, precios sin IVA, este precio teniéndose como parte del precio pagado las cantidades pagadas como renta hasta ese momento. Si la opción se ejercitase a partir del mes 24 el precio de la vivienda se incrementará en 6.000 €, es decir, será de 198.323 € IVA no incluido.

Se hace constar que el arrendador tiene las facultades suficientes para otorgar el presente contrato.

DECIMO QUINTA.- Prima.

Como contraprestación por el derecho de opción de compra otorgado por el ARRENDADOR, el ARRENDATARIO entrega en este acto mediante efectivo metálico como prima la cantidad de 12.000 EUROS en concepto de depósito.

En el supuesto de ejercitarse por el ARRENDATARIO la opción de compra, y perfeccionarse el contrato de compraventa la cantidad que se paga como prima, pasará a ser una cantidad a cuenta del precio de la compraventa. Igualmente si fuese el ARRENDADOR el que quisiera anular dicha opción por parte del ARRENDATARIO, este estaría obligado a entregar el doble de la prima recibida, es decir, la cantidad de 24.000 €.

En el supuesto de NO ejercitarse por el ARRENDATARIO la opción de compra, en el plazo pactado, éste perderá a favor del ARRENDADOR la cantidad entregada a causa del no ejercicio de su derecho de opción y compra, siempre y cuando se pueda subrogar en las condiciones ya pactadas o mejoradas con la entidad bancaria, dichas condiciones son las siguientes: comisión de apertura 0.5%. Comisión de cancelación anticipada 1%. Cancelación parcial 0% y euribor + 1%. La tasación realizada por la empresa TINSA con fecha 30/01/2017 asciende a 281.229 €.'

Posteriormente, el 11 de abril de 2.011, las mismas partes firmaron un documento que denominaron 'ANEXO A CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA' en el que literalmente exponía:

'En la Ciudad de Dos Hermanas a 11 de abril de 2011

R E U N I D O S

De una parte, D. Roque con DNI. NUM002 mayor de edad, divorciado y vecino de Dos Hermanas, en RONDA000 NUM003 (La Motilla).

Y de otra D. Olegario con D.N.I. NUM004, mayores de edad y vecinos de Dos Hermanas, C/ CALLE000 nº NUM001 - NUM000.

E X P O N E N

Que en fecha 20 de agosto de 2009 los comparecientes suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra del inmueble sito en CALLE000 nº NUM001, piso NUM000 de Dos Hermanas.

Que el arrendatario u optante D. Olegario ha venido satisfaciendo las rentas del arrendamiento con normalidad hasta hace unos meses donde por dificultades económicas no ha podido atender dichas rentas con la normalidad exigida en el contrato, y si bien a la fecha se encuentra al corriente de pago. Que además de la circunstancia mencionada en el párrafo anterior, existe otra. Que el arrendatario, ya en fecha de noviembre de 2009, empezó a ver muchas anomalías de humedades en ambas plantas de dicho inmueble, haciéndolo saber en repetidas ocasiones a la propiedad y verificado por ella personalmente, y que a fecha de hoy sigue sin solucionarse dicho problema.

Que por lo anterior, por parte del Sr. Olegario se autoriza a D. Roque a que el mismo pueda poner en alquiler y/o venta el inmueble referido, para lo cual el citado facilitará la entrada en dicho inmueble para poder mostrarse a los posibles arrendatarios/compradores.

Que para el supuesto de que se consumase un nuevo arrendamiento y/o venta, el Sr. Olegario desalojaría dicho inmueble sin precisarse requerimiento ni trámite alguno para ello. En tanto tal desalojo no se produzca el Sr. Olegario queda obligado a satisfacer las mensualidades acordadas según contrato.

Que en el supuesto de que tal desalojo se produzca en los términos anteriormente señalados, el Sr. Roque se compromete devolver al Sr. Olegario los 12.000 € que como prima de opción le fueron entregados al momento de la firma del contrato del que traemos causa. Y si durante este tiempo en el que se produjera el alquiler o venta de dicho imnueble el Sr. Olegario no pudiera hacer frente a alguna de las mensualidades correspondientes le seran descontadas de la prima de opción que le entrego a D. Roque.

Y en prueba de conformidad de cuanto antecede, firman el presente documento que se extiende por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en la ciudad y fecha expresadas en el encabezamiento.'

En la demanda inicial D. Olegario sostenía, que como consecuencia de las importantes humedades existentes en la vivienda se firmó el anexo antes transcrito, en el que se resolvía el contrato de arrendamiento pero se mantenía la opción.

Añadía que, como las humedades continuaban y el arrendador no las reparaba, comenzó a hacer gestiones sobre la situación del inmueble solicitando nota simple del Registro que aportaba y que está emitida el 27 de julio de 2.011, comprobando que su descripción nada tenía que ver con la realidad, tomando conocimiento también a través del Ayuntamiento de la existencia de irregularidades urbanísticas importantes, por lo que el 11 de octubre de 2.011 comunicó a la demandada su intención de resolver el contrato citándola para el día 17 siguiente a fin de entregarle las llaves, que depositó ante testigos en el establecimiento existente en el bajo del edificio.

Por ello solicitaba la declaración de incumplimiento por parte de la demandada y la declaración de resolución del contrato.

Por otra parte, sostenía que, como la consumación de la opción, a su juicio, no había podido llevarse a cabo por el incumplimiento del concedente, entraría en juego la cláusula décimoquinta en su segundo párrafo, que obligaba a éste a devolverle el doble de la prima de la opción, por lo que interesaba que se le condenara a pagarle 24.000 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

ADC se opuso a la demanda alegando que, como se reconocía en el anexo al contrato, el arrendatario dejó de abonar la renta, no siendo cierto que le notificara la existencia de humedades. Añadía que en el anexo no se resolvía el contrato de arrendamiento, sino que en el mismo lo que hacía el arrendatario era renunciar a la opción de compra y que, por tanto, conforme a la estipulación décimoquinta ha de entenderse que perdía el derecho a la devolución de la prima y que se pactaba la continuación del contrato de arrendamiento en todos sus términos, salvo en cuanto a su duración, estableciéndose que si se encontraba otro inquilino quedaría automáticamente resuelto y que entre tanto el Sr. Olegario continuaría abonando la renta si bien, caso de no poder hacer frente a las mismas se le descontaría de la cantidad entregada en su día como prima.

Según la demandada, el actor no volvió a pagar renta alguna siendo por lo demás públicos los datos obrantes en el Registro de la Propiedad y lo que pasó en realidad es que, conforme a lo pactado en la estipulación sexta, a partir del 20 de agosto de 2.011 el arrendatario tendría que abonar 800 euros de renta más los gastos de Comunidad mensualmente, por lo que, viendo que se aproximaba dicha fecha y que no venía un nuevo inquilino o comprador, no queriendo asumir el incremento de renta, desalojó la vivienda desistiéndose así del contrato, no teniendo sentido imputarle un incumplimiento afectante a la consumación de la compraventa cuando ya había renunciado al ejercicio de la opción. Terminaba indicando que el actor se desistió del contrato, dejando de abonar las rentas desde el año 2.011, no teniendo sentido iniciar un procedimiento en el año 2.016 instando la resolución de unos contratos extinguidos hacía cinco años.

Solicitaba por tanto la íntegra desestimación de la demanda.

Seguido el juicio por sus trámites, la Juez de Primera Instancia dictó sentencia estimando parcialmente la demanda, condenado a la demandada a abonar al actor la cantidad de 7.200 euros.

Afirmaba en primer lugar, que el objeto de la controversia se centraba en las consecuencias económicas de la renuncia a la opción de compra efectuada por el actor derivada del contrato de arrendamiento con opción de compra de 20 de agosto de 2.009.

Tras hacer un exhaustivo estudio sobre la figura de la opción de compra en el fundamento primero, argumentaba en el segundo, que en el documento de 11 de abril de 2.011 el actor renunció al derecho de opción, autorizando al arrendador a poner en alquiler y/o venta el piso, renuncia que derivaba de las dificultades económicas para hacer frente al pago de las rentas y a la existencia de humedades, manteniéndose el contrato de arrendamiento.

Declaraba acreditado que el arrendatario renunció a la opción por causa no imputable al arrendador, pues las circunstancias urbanísticas del inmueble las conoció con fecha posterior a la renuncia y que del anexo de 2.011 se deducía que el arrendador se comprometió a devolver la prima, descontando las rentas que se dejaran de abonar desde la firma del documento hasta la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, razón por la cual habría de condenarse a la demandada al pago de la cantidad resultante de restar a la prima en su día percibida, el importe de las rentas impagadas desde abril de 2.011 a Octubre de 2.011 en que se entregaron las llaves, declarando resueltos los contratos de 20 de agosto de 2.009 y 11 de abril de 2.011.

Contra dicha sentencia se alza el demandado interponiendo recurso de apelación en el que solicita su estimación y la revocación de la sentencia, dictándose una nueva desestimatoria de la demanda con condena en costas a la parte contraria.

Al recurso se opone la parte actora, que interesa su desestimación y la confirmación de la sentencia que considera ajustada a Derecho.

SEGUNDO.-Aunque la apelante dice denunciar error en la valoración de la prueba, de la lectura de su escrito resulta que lo que en realidad denuncia es la incongruencia de la sentencia y error en la interpretación del contrato.

Sostiene que en el suplico de la demanda se solicita que se declare el incumplimiento del contrato, que se resuelva el mismo y que se condene a la demandada a indemnizar en la suma de 24.000 euros en concepto de daños y perjuicios y la sentencia no hace pronunciamiento sobre las dos primeras pretensiones y condena al pago de una cantidad que no se puede encuadrar en el concepto de daños y perjuicios.

Por otra parte, entiende que existe un error de interpretación porque condena al pago de la cantidad de 7.200 euros en base a lo estipulado en el párrafo quinto del anexo al contrato de arrendamiento con opción de compra, que no resulta aplicable porque prevé la obligación de devolver la prima con descuento de las rentas eventualmente impagadas en el caso de que el arrendatario abandone la vivienda por la celebración del nuevo contrato de arrendamiento o de compraventa del piso con un tercero, supuesto distinto al del autos, en que el arrendatario se desistió del contrato antes de que se encontrara nuevo inquilino.

Pues bien, siendo cierto que no se lleva al fallo pronunciamiento alguno sobre incumplimiento de la demandada, pues en el fundamento segundo de la sentencia se dice claramente que queda acreditado que el arrendatario renunció voluntariamente a la opción de compra por causa no imputable al inadecuado cumplimiento del contrato por parte del arrendador, desde el punto y hora en que las circunstancias por éste alegadas las conoció con posterioridad a la firma del documento de 11 de abril de 2.011.

Así las cosas ha de entenderse desestimada implícitamente en el fallo las pretensión relativa a la declaración de resolución del contrato por incumplimiento de la demandada, que era la causa real de resolución invocada en la demanda

Ahora bien, es cierto que si se lee el documento en el que se funda la condena dineraria, se aprecia fácilmente que en el mismo se hace constar en realidad una novación del contrato que deriva de las dificultades económicas del arrendatario para hacer frente al pago de las rentas y de la existencia de humedades en la vivienda y en virtud de la cual el actor renuncia a la opción permitiendo al arrendador que ponga la vivienda en alquiler y/o venta, manteniéndose el contrato de arrendamiento en los términos pactados en el contrato inicial, pero sujeto a condición resolutoria consistente en la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento y/o venta con un tercero, momento en el cual el arrendador devolvería el importe de la cantidad entregada en su día en concepto de prima de la opción, previo descuento, en su caso, de las rentas que pudieran haberse impagado.

En nuestro caso el actor abandonó la vivienda sin que el arrendador hubiera encontrado nuevo inquilino o comprador, desistiéndose del contrato y, por tanto, no se da el supuesto determinante de la obligación de restituir la prima comprendido en tal estipulación.

Además, en cualquier caso la solicitud de indemnización de 24.000 euros contenida en la demanda no se fundaba en dicho pacto contractual, sino en la previsión contenida en el párrafo segundo de la estipulación 15ª del contrato inicial que, como ya se indicó establecía: 'En el supuesto de ejercitarse por el ARRENDATARIO la opción de compra, y perfeccionarse el contrato de compraventa la cantidad que se paga como prima, pasará a ser una cantidad a cuenta del precio de la compraventa. Igualmente si fuera el ARRENDADOR el que quisiera anular dicha opción por parte del ARRENDATARIO, éste estaría obligado a entregar el doble de la prima recibida, es decir la cantidad de 24.000 euros'.

Se trata de una cláusula penal, cuyo presupuesto de aplicación no concurriría, por cuanto no ha existido una actuación unilateral del arrendador tendente a anular el ejercicio del derecho de opción, único supuesto en que entraría en juego la cláusula penal que sirve de sustento a la pretensión indemnizatoria ejercitada en la demanda.

Así las cosas, el recurso ha de ser estimado y la demanda desestimada en su integridad.

TERCERO.-Dada la estimación del recurso no se hace expresa condena en cuanto a las costas del mismo ( art. 398 de la LEC) y se imponen las de primera instancia al actor ( art. 394 de la LEC)

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda:

1.- Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de ADC PROMOCIONES Y LUMEI, S.L. contra la sentencia dictada el 12/02/2018 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Dos Hermanas, en el juicio ordinario núm. 599/16 del que este rollo dimana.

2.- Revocar la resolución recurrida desestimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Olegario contra ADC PROMOCIONES Y LUMEI, S.L. absolviendo a ésta de todos los pedimentos contenidos en aquélla, con expresa condena en costa al actor.

3.- No hacer expresa imposición de las costas derivadas del recurso de apelación.

Dada la estimación total del recurso, devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 3821 18.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con copia auténtica de la presente resolución remitida vía telemática y oficio para su cumplimiento.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilustrísimos Señores Magistrados integrantes de este Tribunal.

D. Marcos Antonio Blanco Leira

Votó en Sala y no pudo firmar

( Art. 261 L.O.P.J.)

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.