Sentencia CIVIL Nº 307/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1428/2017 de 09 de Abril de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0830742120158132753
Recurso de apelación 1428/2017 -3
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Vilanova i
la Geltrú
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 425/2015
Parte recurrente/Solicitante: Soledad
Procurador/a: Mª Teresa Aznarez Domingo
Abogado/a: José Antonio Forner Torrego
Parte recurrida: Valle
Procurador/a: Gemma Mestres Puyol
Abogado/a: MARIO MARCOS MARTINEZ
SENTENCIA Nº 307/2019
Magistrados:
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Barcelona, 9 de abril de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 29 de noviembre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 425/2015 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Vilanova i la Geltrú a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Mª Teresa Aznarez Domingo, en nombre y representación de Soledad contra Sentencia - 20/06/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Gemma Mestres Puyol, en nombre y representación de Valle .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Se desestima la demanda interpuesta por la represetnación de Dª Soledad y, en consecuencia, se absuelve a Dª . Valle de todos los pedimentos formulados en su contra, con expresa condena encostas a la parte que ha visto desestimadas todas sus pretensiones.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señalo fecha para la celebración de votaciñon y fallo que ha tenido lugar el dia 3 de abril de 2019 .

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal presentada por la representación procesal de Dª. Soledad mediante la que ejercita, en calidad de propietaria y arrendadora de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Sant Pere de Ribes acción en liquidación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de septiembre de 2014.

Dicho contrato fue resuelto por el desistimiento de la arrendataria con efectos desde el día 30 de abril de 2015.

La actora reclama las cantidades debidas por rentas pendientes de pago así como por reparación de daños causados contra quien fuera arrendataria de dicha vivienda, Dª Valle .

La reclamación vendría integrada por los siguientes conceptos: a)1000 € correspondientes a las rentas de febrero y marzo que, según se afirma, no fueron abonadas por la arrendataria; b) 707,85 € en que, según la factura acompañada a la demanda como doc. nº 6, se valoran los desperfectos que presentaba el interior de la vivienda; c) 132 € por la reparación del somier de un cama rota, según doc. nº 7bis; d) 223,50 € como valor de reposición de una mesa de teka en la terraza, y e) 316 € como valor de reposición de las sillas de teka de la terraza.

La actora imputa todos estos daños a la demandada.

De las cantidades a que ascendería la deuda por las rentas y los desperfectos (2.379,35€), la actora resta la suma percibida en concepto de fianza arrendaticia (500. €), fijándose de este modo un saldo favorable a la actora por la cantidad reclamada de 1.879,35€.

La demandada se personó y se opuso a la demanda alegando, en síntesis, en primer lugar, que, de las cantidades que se reclaman en concepto de rentas, la del mes de febrero fue enteramente abonada a su tiempo, y la relativa al mes de marzo está cubierta mediante la fianza. Y, en segundo lugar, que las cantidades que se reclaman en concepto de reparación de daños no le son exigibles ya que los daños que se reclaman en la demanda eran preexistentes a la concertación del arriendo, pues se devolvió la finca en el mismo estado en que fue recibida.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Vilanova i la Geltrú se dictó sentencia en fecha 20 de junio de 2017 por la que se desestimaba íntegramente la demanda interpuesta, absolviendo a la demandada de cuantos pedimentos se realizaban en su contra y con expresa imposición de costas a la actora.

Así, con respecto a las sumas reclamadas en concepto de rentas, la juzgadora de primer grado estima que solo se adeudaría la renta relativa al mes de marzo, por importe de 500.-euros, ya que la relativa al mes de febrero fue abonada el día 31 de enero de 2015.

Y, con respecto de las sumas reclamadas a la arrendataria por daños, la sentencia estimaba que no se acredita, de un lado, que los daños no fueran preexistentes y que la vivienda fuera entregada en buen estado. Y, de otro lado, considera que no puede darse por probado que los daños se causaran por los animales (perros) de los inquilinos.

Por la representación de la actora, Dª. Soledad , se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia mostrando, en resumen, en cuanto a los daños cuyo importe se reclama, su disconformidad con la valoración probatoria que efectúa la juez a quo, alegando que en la sentencia se ha vulnerado lo dispuesto en el art. 1563 del Código Civil e insistiendo en que la vivienda se entregó en buen estado.

Y, por lo que se refiere a las rentas que se reclaman, la apelante manifiesta, con carácter general, que la juzgadora de primer grado vulnera el principio dispositivo, ya que la demanda no ha articulado compensación ni ha reconvenido, y, en cuanto al importe debido, insiste en que de la documentación acompañada resulta la deuda de los meses de febrero y marzo de 2015.

Por todo ello pide que se estime el recurso y se revoque la sentencia apelada para que en esta alza se dicte otra con estimación integra de la demanda en los términos solicitados en su escrito inicial.

La demandada se opone al citado recurso y , suscribiendo los razonamientos vertidos por la juzgadora de instancia, solicita la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- A la vista de las alegaciones anteriormente expuestas, y comenzando por la reclamación que se efectúa en concepto de rentas, resulta necesario efectuar algunas precisiones de carácter procesal habida cuenta que la apelante estima que, con relación a dicha pretensión, la sentencia apelada vulnera el principio dispositivo al no haberse articulado por la demandada ni reconvención ni haberse alegado compensación.

Así, conforme nos muestra el Tribunal Supremo ( TS), por ejemplo, en su sentencia 427/2013 de 13 de junio , la compensación judicial no precisa del planteamiento de reconvención sino que puede ser opuesta al contestar la demanda como excepción, al amparo del art. 408 LEC .

En interpretación de este precepto se mantiene que la compensación legal puede alegarse tanto por vía de excepción, cuando lo único que se pretenda es la desestimación total o parcial de la demanda con base en la estimación de un crédito compensable (absolución o reducción de la cuantía reclamada en la demanda), como por vía de reconvención, si siendo su crédito superior al del actor, además de solicitar la desestimación de la demanda, pretende que se condene a la otra parte al pago del exceso de su crédito.

Además, en el caso de los juicios ordinarios como el que nos ocupa, ni siquiera es preciso alegarla como excepción expresa, bastando con que se aleguen hechos obstativos a la demanda.

Sentado lo anterior, consideramos que de la prueba documental aportada, efectivamente resulta que solo consta acreditada como debida la renta arrendaticia correspondiente al mes de marzo de 2015, y suscribimos enteramente la valoración probatoria que efectúa la juzgadora a quo.

Así, ambas partes están conformes en que en julio de 2014 se negoció el arriendo y la arrendataria entregó entonces ( 18/7/2014) la suma de 500.-euros, en principio destinada a reserva pero que, al concertarse definitivamente el arriendo, se retuvieron en concepto de fianza (doc. nº 1 de la demanda).

Se debe tener en cuenta que fue la arrendataria la que propuso la documentación del contrato y la que remitió a la actora un documento a estos efectos, que finalmente no fue suscrito. Dicho documento ha sido aportado en autos, no por la demandada, sino por la actora ( vid. documento nº 2 de la demanda), con lo que debe estimarse que la Sra. Soledad lo hizo suyo como documento rector de las relaciones entre las partes.

De sus disposiciones, contrastadas con otros elementos probatorios, cabe destacar: (i) que el contrato comenzó sus efectos el día 1 de septiembre de 2014 abonándose entonces la renta correspondiente a esa mensualidad; (ii) que las rentas sucesivas se abonarían por meses anticipados y, de hecho, cuando la demandada, Dª. Valle , expresó su voluntad de dejar la vivienda a primeros de abril pagando los días prorrateados de esa mensualidad, la actora se opuso a ello, e invocando precisamente la obligación de pago de la renta por meses anticipados, estimó que si la demandada empezaba abril residiendo en la finca debía abonar la mensualidad completa, cosa que hizo, y permaneció en la finca hasta el final de abril, dejando sin abonar el mes de marzo.

Pues bien, sobre estas bases, lo cierto es que la actora ha aportado seis recibos de transferencia de renta, hecho todos, salvo el mes de diciembre, en el último día del mes anterior para el pago del mes siguiente, que deben imputarse al pago de los meses de octubre, noviembre, enero, febrero y abril.

Por lo tanto, del mismo modo que la juzgadora de primera instancia, consideramos que solo era debida la renta de marzo de 2015 a razón de 500.-euros, suma que la arrendataria consideró cubierta con la fianza entregada.

Sin embargo, para determinar si la fianza es bastante para cubrir todas las responsabilidades a las que se debe aplicar, es necesario analizar las sumas que se reclaman en concepto de reparación de daños.



TERCERO.- Entrando a examinar los daños de la vivienda que se imputan a la arrendataria conviene comenzar por exponer el régimen jurídico aplicable.

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Así lo hemos expresado en resoluciones anteriores de esta misma Sección, por ejemplo, en Sentencia de 11 de noviembre de 2015 , o también sentencias de 15 y 29 de julio de 2013 .

Venimos indicando que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ).

Y precisamos que la expresión 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla'( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros).

Señalamos también que debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ).

Por otra parte cabe precisar que 'recibir en buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( ex. art. 1562 CC . Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.



CUARTO.- De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, consideramos que deben matizarse los razonamientos que se efectúan por la jueza a quo en este punto, aunque, como veremos, ello nos lleva a conclusiones prácticas muy parecidas. Expondremos nuestros argumentos desglosando las distintas partidas que se reclaman.

1.- 707,85 € en que, según la factura acompañada a la demanda como doc. nº 6, se valoran los desperfectos que presentaba el interior de la vivienda. En esa factura se integran como partidas el cambio de bisagras del mobiliario de la cocina y de otras puertas de armarios, la reposición de luminarias (bombillas) y el desemboce de la pila de la cocina. A nuestro entender todos ellos son desperfectos derivados del uso normal y continuado, no solo por la demandada, de la vivienda, cuyo estado, a juzgar por las fotografías integradas en el doc. nº 7 de los acompañados a la demanda, era el propio de una vivienda con un cierta antigüedad y baqueteada por el uso. De hecho, el operario que se encargó de efectuar tales trabajos por encargo de la actora, Sr. Samuel , quien intervino como testigo, manifestó que eran desperfectos 'normales' debidos al uso cotidiano (min 7:49 y ss.). Por lo tanto, siguiendo las reglas expuestas no cabe repercutir estos gastos en la arrendataria.

2.- 132 € por la reparación del somier de un cama rota. Este gasto sí que debe ser afrontado por la arrendataria puesto que, como bien indica la juzgadora, fue el testigo Sr. Valeriano , pareja de la demandada que convivió con ella en la vivienda arrendada, quien afirmó que la cama les fue entregada en perfecto estado, que no tenía defectos (min 18:55), y su rotura se acredita con la foto aportada como doc. nº7 bis., que no ha sido impugnada.

3.-Por lo que se refiere al mobiliario de la terraza, recordemos que se reclaman: (i)223,50 € como valor de reposición de una mesa de teka, y (ii) 316 € como valor de reposición de las sillas de teka.

Pues bien, debemos señalar que en el contrato ( ya decimos que no firmado) acompañado por la actora, pese a que se titula de arrendamiento con muebles, lo cierto es que no incorpora ningún bien en el apartado destinado a inventario de dicho contrato, ni tampoco nos consta que se hiciera mediante un anexo aparte, con lo que no consta debidamente acreditada la preexistencia de tal mobiliario en la vivienda.

De aceptarse siquiera a efectos dialécticos que el mobiliario que había en la terraza del piso de autos fuera el que aparece en el reportaje fotográfico acompañado como doc. nº 8 junto a la demanda, además de tratarse desde luego de unos muebles que presentan un gran desgaste, esto es, que no se trata de muebles nuevos, lo cierto es que se ven muescas en ellos que la actora conjetura acerca de la posibilidad de que pudieran haber sido causados por los animales de los inquilinos. Pero es que ni siquiera se acredita que la demanda tuviera perro/s en su vivienda, hecho que no solo es expresamente negado por ella sino también por su pareja, el antes reseñado, Sr. Valeriano .

Por lo tanto estos costes tampoco se pueden repercutir en la arrendataria en la medida en que no queda acreditado que sean imputables a la demandada.

A modo de recapitulación de lo hasta aquí expuesto, la arrendataria, al finalizar el contrato debía a la actora la suma de 500.-euros correspondientes a la renta arrendaticia del mes de marzo de 2015, y 132.-euros correspondientes a los gastos de reparación de una cama rota. Es decir, un total de 632.-euros.

A dicha suma se debe aplicar la fianza de 500.-euros, quedando un saldo a favor de la actora por importe de 132.-euros.

Todo ello conduce a una estimación parcial del recurso interpuesto y a una estimación, también parcial, de la demanda inicial de las actuaciones.



QUINTO.- Todo ello supone que estimemos parcialmente el recurso de apelación formulado para acordar una estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones lo que determinará, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias ( ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª.

Soledad contra la sentencia dictada en fecha 20 de junio de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Vilanova i la Geltrú en autos de Juicio Ordinario número 425/2015 de los que el presente rollo dimana, REVOCAMOS la expresada resolución y, en su lugar, acordamos ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda inicial de las actuaciones interpuesta por la representación procesal de Dª. Soledad contra Dª Valle Y CONDENAR a la referida demandada a que abone a la actora la suma de 132.-euros con más sus intereses legales a contar desde la interposición de la demanda.

Todo ello sin efectuar expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :