Sentencia CIVIL Nº 307/2019, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 453/2018 de 19 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00307/2019
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
N10250
CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071
Tfno.: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97
N.I.G. 15030 42 1 2017 0018631
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000453 /2018
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000975 /2017
Recurrente: GALBANSA, S.L.
Procurador: RAFAEL OTERO SALGADO
Abogado: CARLOS ABAL LOURIDO
Recurrido:
Procurador:
Abogado:
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la
siguiente:
SENTENCIA Nº 307/2019
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
CARLOS FUENTES CANDELAS
MARTA OTERO CRESPO
En A CORUÑA, a diecinueve de septiembre de dos mil diecinueve.
En el recurso de apelación civil número 453/2018, interpuesto contra la sentencia dictada por el
Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de A Coruña, en Juicio núm. 975/2017, seguido entre partes:
Como APELANTE: GALBANSA, SL, representada por el/la Procurador/a Sr/a. OTERO SALGADO; como

APELADOS: GESTIONAMOS 64, S.L. Y DOÑA Alicia , representados por el/la Procurador/a Sr/a.
GUIMARAENS MARTINEZ.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON CARLOS FUENTES CANDELAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña, con fecha 26 de julio de 2018, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: ' Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por el procurador Sr. Otero Salgado, en nombre y representación de Galbansa S.L., absolviendo de la misma a las demandadas Gestionamos 64 S.L.

y doña Alicia . Con imposición de costas a la parte demandante. '

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de GALBANSA, SL, que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberación de la Sala.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En la demanda de la sociedad mercantil arrendadora demandante (Galbansa SL) contra la sociedad arrendataria (Gestionamos64 SL) y una ex administradora social de aquélla (Doña Alicia ) se pretendió la nulidad del contrato de arrendamiento del local de negocio de fecha 27 de noviembre de 2015, a que se refiere el litigio, y la recuperación de su posesión, así como el pago solidario por las demandadas de la diferencia entre las rentas que se hubiesen abonado desde el inicio hasta la devolución del local y la superior de 3 mil euros o la que fijase el Juzgado, por cuanto se trataría de un caso de autocontratación legalmente prohibida, al tener la entonces administradora que intervino en representación de la sociedad arrendadora la condición de socia de la SL codemandada y carecer del consentimiento o autorización para ello y para un arriendo de duración prolongada de 15 años, que excedería de la administración ordinaria y equivaldría a un acto de disposición, además de que la renta pactada sería muy baja y perjudicial para la parte arrendadora.



SEGUNDO .- El Juzgado desestimó la demanda por diversos fundamentos.

La codemandada Doña Alicia no se trataría de una simple administradora de bienes ajenos o una mandataria, sin poder especial, sino que ostentaba al contratar la representación legal u orgánica de la sociedad mercantil demandante, y conforme a los estatutos el arrendamiento estaría comprendido dentro de su objeto social y atribuiría a los administradores facultades con todo cuanto con ellas esté relacionado, ampliamente y sin limitación alguna, y entre otras, la representación plena de la sociedad, realizar con arreglo a los estatutos toda clase de operaciones relacionadas con el objeto social, y administrar con la mayor amplitud los bienes sociales.

Por otro lado, se destacó que la entidad demandante es una sociedad familiar formada por una madre y sus hijos (entre ellos, la codemandada); que se habrían celebrado otros contratos de arrendamiento de local de negocio de naturaleza similar al de litis, y en la misma forma, es decir, por la administradora; que no consta celebrada nunca junta de socios para dar el visto bueno o consentimiento para la firma de un contrato de arrendamiento (incluidos los que exceden de seis años); y que existirían buenas relaciones entre los socios en la época del contrato de arrendamiento litigioso, así como conversaciones de chat o wasapp acerca de ese arrendamiento, del que los otros socios serían conocedores, y que en unión del resto de circunstancias posteriores daría lugar a presumir el conocimiento y consentimiento al contrato.

La junta de socios de 5 de octubre de 2016 sería relevante, pues ya se habrían enfriado o roto las buenas relaciones y cesó en su cargo de administradora solidaria a Doña Alicia , habiéndosele preguntado en ruegos y preguntas sobre el contrato y respondido ésta, sin que nada más se volviese a hablar en esa junta ni en otras posteriores, lo cual, unido al conjunto de circunstancias y pruebas, permitirían deducir o presumir fundadamente el consentimiento de la junta a la concertación del contrato.

Otro dato importante sería el cobro por la entidad demandante-arrendadora de las rentas del alquiler desde su inicio hasta la presentación de la demanda rectora de este juicio, dos años después, sin constar reparo o protesta alguna, y hasta presentado el 28 de marzo de 2017 demanda de juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas impagadas contra la demandada-arrendataria, finalizado por sentencia desestimatoria, por lo que, en la hipótesis de que el contrato careciese de autorización o representación bastante, y dado que el artículo 1259 del Código Civil y la jurisprudencia (así la STS de 14/10/1998 ) permitirían la ratificación expresa o tácita, y entre otros casos tendría lugar tácitamente cuando el 'dominus' no hizo uso de la acción de nulidad y aceptó en su provecho los actos ejecutados sin su autorización por el representante, así se daría también en el caso de litis.

Con base en la jurisprudencia y en las circunstancias del caso también se rechazó la autocontratación respecto al arriendo litigioso, pues la firmante del contrato en nombre de la actora nada habría adquirido para sí, ni cedido nada en su nombre, sino en el de la sociedad demandante. No alteraría esta conclusión el hecho de ser socia de un 35% de la sociedad arrendataria, y su marido el socio mayoritario y administrador, pues no habría confusión de personalidades, ni abuso, ni conflicto de intereses, ni necesidad de hacer levantamiento de velo alguno, especialmente cuando el vínculo de Doña Alicia con una y otra sociedad era por todos conocido y no fue ocultado. Y si se diese autocontratación, habría sido conocida y consentida por la sociedad demandante.

Y no se consideró probado el perjuicio para la entidad demandante, en relación a la renta de mercado de 3000 euros mensuales que alegó, pues el informe pericial que aportó valoraría la renta en 2035,50 euros y el del perito de la contraparte habría dictaminado otro para 2015 de 1.177,18 euros mensuales, adecuada a la pactada de 1200, apoyando esto último también la testifical sobre el importe de la renta pagado por la arrendataria de otro local de negocio al lado del litigioso y de mayor superficie.



TERCERO .- En el recurso de apelación de la parte demandante se alega error en la valoración judicial de la prueba practicada y conclusiones extraídas en la sentencia acerca del conocimiento y consentimiento a la celebración del contrato por los socios. Del acta notarial del chat de whatsapp resultaría lo contrario.

Doña Alicia les habría mentido y ocultado que ya lo había efectuado. A lo sumo conocerían la intención de un arriendo por cinco años.

También se alega error en la valoración judicial de la prueba practicada valoración de la prueba y la aplicación del Derecho acerca de la ratificación de la sociedad. El aparente silencio o falta de actuación de la sociedad en la junta no sería equiparable a una ratificación tácita, conforme a la jurisprudencia, pues no serían actos inequívocos y concluyentes que revelen la intención del mandante de ratificar lo hecho por el mandatario.

Tampoco la demanda de desahucio, pues se trataría de una cuestión de oportunidades procesales, para lograr antes el mismo objetivo de poner fin a la ocupación del bajo, e indicaría que no se estaba de acurdo con el contrato especialmente por su larga duración, además de que la sociedad arrendataria no sería un tercero de buena fe sino una sociedad de la codemandada y su marido.

Asimismo se alega error en la valoración de la prueba y en la aplicación del Derecho en el tema de la autocontratación que determinaría la nulidad radical del contrato por ilicitud de la causa. No existiría prueba ni rastro de que entonces los socios de Galbansa supiesen que la codemandada era socia también de Gestionamos64, pues incluso entró poco antes de concertarse el arriendo y en las conversaciones hablaría del arrendamiento a su marido y no a una sociedad. La STS de 28 de marzo de 2000 trataría de una administradora a su vez socia de la sociedad arrendataria.

Finalmente se reprocha error en la valoración de la prueba, en la cuestión del perjuicio por el importe del arrendamiento. Carecería de fuerza la testifical de la arrendataria de otro local de la misma calle porque faltaría constancia documental de sus características, condiciones y uso para compararlo con el de litis. Y la testigo habría indicado que las calles de referencia del informe pericial de la actora estarían más cerca que las del perito de la parte demandada, por lo que debe darse preferencia a aquella pericial sobre ésta.

Por la parte demandada se alegó en apoyo de la sentencia y en contra de los diversos motivos del recurso de apelación, pidiendo su desestimación.



CUARTO .- Pese a los esfuerzos argumentativos del defensor de la sociedad demandante, ahora recurrente, en contra de lo apreciado por el Juzgado y demostrar su tesis, el Tribunal no puede considerar errónea en las circunstancias del caso enjuiciado la decisión sentenciada.

El juzgador de instancia no fundamentó su decisión final desestimatoria de la demanda en un solo motivo, sino en varios o desde diversas perspectivas, por las concretas pruebas, razones y consideraciones jurídicas desarrolladas claramente en su sentencia, apuntadas o sintetizadas en su lugar más arriba. Por lo que si algún concreto extremo no resultase convincente o correcto, no alteraría el resultado con base en todo lo restante tenido en cuenta en la sentencia.

Por de pronto, es innegable la condición de representante legal de la sociedad demandante de Doña Alicia cuando concertó el contrato de arrendamiento en cuestión, en tanto que administradora solidaria, a lo que se une el objeto social de la entidad, que entre otras cosas incluye el arrendamiento de fincas urbanas y rústicas, y las enormes facultades que los estatutos otorgan a los administradores, sin limitación alguna y con la mayor amplitud y para todo lo relacionado, respecto de toda clase de operaciones relacionadas con el objeto social y la administración de los bienes sociales. Lo cual el recurso realmente pasa por alto o desprecia, pese a tratarse de un fundamento importante de las facultades representativas de las que hizo uso legítimo al concertar el contrato en cuestión.

Con esto sobraría la necesidad del conocimiento y consentimiento de los socios, o de la autorización previa o la aprobación ratificadora posterior de la sociedad al contrato o a lo realizado por la administradora al fin pretendido en la demanda y recurso.

De las conversaciones que se destacan en el recurso del acta notarial del chat de whatsapp entre los hermanos, decir que ciertamente en la del 9 de diciembre de 2015 Doña Alicia silencia que ya se había firmado el contrato el 27 de noviembre, pero no puede decirse que les hablase de un alquiler del local solo por su marido, pues habla en plural o por ambos, para montar una inmobiliaria con dos chicas que ya habían contratado, indicando un precio de 1200 euros mensuales, con incremento o revisión de la renta, y no solo por cinco años, pues también refiere prórroga de 8 años, relacionándolo con la edad de la jubilación.

Añadir el reconocimiento en el juicio por quien también era administradora solidaria de conocer que Doña Alicia era socia de Gestionamos64.

Y otras circunstancias tenidas en cuenta en la sentencia. Como el carácter familiar de la sociedad. Las entonces buenas relaciones entre los socios. La formalización de otros contratos de arrendamiento de una u otra de las sociedades de la familia, concertados por un administrador/a, antes y después del de litis, también con una duración superior a seis años y sin autorización previa de la junta. Así como el hecho de que se hubiese tratado en la junta societaria de 5 de octubre de 2016 sobre el ingreso en las cuentas de la sociedad de las rentas del contrato, su duración, y el importe de la renta, estando presentes la totalidad de los socios, personalmente o representados, sin que nadie alegara desconocimiento o falta de facultades o de autorización por la administradora ni oposición, que sería lo lógico en las circunstancias del caso si se supone que no lo habían conocido ni consentido o si la administradora precisaba de autorización de la junta.

Ni en otra junta posterior o de manera distinta a la demanda iniciadora del proceso que nos ocupa, dos años después de la firma del contrato de arrendamiento, y después de haber sido desestimada su demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas del arriendo, interpuesta en marzo de 2017, lo que a su vez implica, en la tesitura examinada y como bien entendió el juzgador de instancia en el proceso que nos ocupa en esta apelación, ratificar tácitamente lo actuado por la representante en el contrato, al asumir la sociedad demandante la condición de arrendadora y aprovecharse de los efectos desplegados, haciendo suyas las rentas a lo largo del tiempo (por lo que no se puede aceptar la tesis de tratarse de una mera opción procesal para conseguir más rápidamente el objetivo buscado).

Por lo que se refiere a la consideración y tratamiento jurídico de la autocontratación nos remitimos a la doctrina y jurisprudencia expuesta en el fundamento de derecho VI de la sentencia de primera instancia, básicamente siguiendo las STS de 12 de junio y 29 de noviembre de 2001 , 10 de febrero de 2012 y 25 de noviembre de 2016 .

Las circunstancias del caso que nos ocupa no son las mismas ni equiparables a las de la STS de 28 de Marzo de 2000 que invoca a su favor la parte actora en su recurso. En esta del 2000 se trataba de un contrato de arrendamiento efectuado por quien era administradora única y socia mayoritaria, en un 63,42% y 90%, respectivamente, de ambas sociedades contratantes, que tenían igual domicilio y objeto social, habiendo además el Tribunal apreciado una ficción jurídica de la segunda sociedad, casi perteneciente en exclusiva a aquélla, con una evidente y total confusión de esfuerzos entre los intereses del socio único y la sociedad, así como un claro abuso de personalidad jurídica, aplicándole así la doctrina del levantamiento del velo social y llegando a la conclusión de la nulidad por la indebida autocontratación. Mientras que en el asunto del litigio actual Doña Alicia era socia minoritaria en ambas sociedades; no era administradora única sino solidaria; y solo de Galbansa; habiendo intervenido en el contrato de arrendamiento solo en representación de ésta; no contrató para sí ni los derechos y obligaciones derivados del contrato son suyos, sino de una y otra sociedad, con personalidades jurídicas distintas y diferenciadas entre sí y respecto de las personas físicas de los socios o administradores; no dándose en las circunstancias expuestas y otras ya examinadas, la confusión, fraude o abuso en el uso de personalidades societarias, contrario a la buena fe y en perjuicio de los derechos de terceros, que es lo que trata de evitar el mecanismo corrector de la doctrina del velo, la cual por cierto es de aplicación excepcional y restrictiva, requiriendo la demostración convincente de sus circunstancias.

Sobre la base de lo expuesto y al margen de problemas internos entre la sociedad y la ex administradora, es claro que el contrato no puede dejar de ser válido y eficaz por el hecho de haberse pactado una renta que la sociedad arrendadora considera baja o perjudicial, pues fue fruto de la libre autonomía de la voluntad manifestada a través de una representante legal u orgánica con facultades suficientes o amparo jurídico, según lo ya expuesto, teniendo la sociedad que pasar por ello al quedar vinculada contractualmente en su calidad de arrendadora. De todas maneras tampoco apreciamos error en la valoración judicial de la prueba practicada valoración del juzgador de instancia acerca de las pruebas practicadas sobre el hecho de la renta de mercado, dadas las discrepancias periciales, la cierta relatividad en materia de acuerdos sobre la renta y del cálculo pericial, así como la testifical de otra arrendataria de local de la misma calle, aunque no se haya corroborado a mayores con prueba documental, lo que no impide valorar sus declaraciones. Y que unos locales de arriendos de referencia estén un poco más céntricos que otros no altera el resultado, dado lo indicado y el margen valorativo pericial y judicial.



QUINTO .- Lo dicho es suficiente para desestimar el recurso de apelación, siendo preceptiva la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante vencida ( art. 398 LEC ) y la pérdida del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15ª LOPJ ).

Fallo

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- En la demanda de la sociedad mercantil arrendadora demandante (Galbansa SL) contra la sociedad arrendataria (Gestionamos64 SL) y una ex administradora social de aquélla (Doña Alicia ) se pretendió la nulidad del contrato de arrendamiento del local de negocio de fecha 27 de noviembre de 2015, a que se refiere el litigio, y la recuperación de su posesión, así como el pago solidario por las demandadas de la diferencia entre las rentas que se hubiesen abonado desde el inicio hasta la devolución del local y la superior de 3 mil euros o la que fijase el Juzgado, por cuanto se trataría de un caso de autocontratación legalmente prohibida, al tener la entonces administradora que intervino en representación de la sociedad arrendadora la condición de socia de la SL codemandada y carecer del consentimiento o autorización para ello y para un arriendo de duración prolongada de 15 años, que excedería de la administración ordinaria y equivaldría a un acto de disposición, además de que la renta pactada sería muy baja y perjudicial para la parte arrendadora.



SEGUNDO .- El Juzgado desestimó la demanda por diversos fundamentos.

La codemandada Doña Alicia no se trataría de una simple administradora de bienes ajenos o una mandataria, sin poder especial, sino que ostentaba al contratar la representación legal u orgánica de la sociedad mercantil demandante, y conforme a los estatutos el arrendamiento estaría comprendido dentro de su objeto social y atribuiría a los administradores facultades con todo cuanto con ellas esté relacionado, ampliamente y sin limitación alguna, y entre otras, la representación plena de la sociedad, realizar con arreglo a los estatutos toda clase de operaciones relacionadas con el objeto social, y administrar con la mayor amplitud los bienes sociales.

Por otro lado, se destacó que la entidad demandante es una sociedad familiar formada por una madre y sus hijos (entre ellos, la codemandada); que se habrían celebrado otros contratos de arrendamiento de local de negocio de naturaleza similar al de litis, y en la misma forma, es decir, por la administradora; que no consta celebrada nunca junta de socios para dar el visto bueno o consentimiento para la firma de un contrato de arrendamiento (incluidos los que exceden de seis años); y que existirían buenas relaciones entre los socios en la época del contrato de arrendamiento litigioso, así como conversaciones de chat o wasapp acerca de ese arrendamiento, del que los otros socios serían conocedores, y que en unión del resto de circunstancias posteriores daría lugar a presumir el conocimiento y consentimiento al contrato.

La junta de socios de 5 de octubre de 2016 sería relevante, pues ya se habrían enfriado o roto las buenas relaciones y cesó en su cargo de administradora solidaria a Doña Alicia , habiéndosele preguntado en ruegos y preguntas sobre el contrato y respondido ésta, sin que nada más se volviese a hablar en esa junta ni en otras posteriores, lo cual, unido al conjunto de circunstancias y pruebas, permitirían deducir o presumir fundadamente el consentimiento de la junta a la concertación del contrato.

Otro dato importante sería el cobro por la entidad demandante-arrendadora de las rentas del alquiler desde su inicio hasta la presentación de la demanda rectora de este juicio, dos años después, sin constar reparo o protesta alguna, y hasta presentado el 28 de marzo de 2017 demanda de juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas impagadas contra la demandada-arrendataria, finalizado por sentencia desestimatoria, por lo que, en la hipótesis de que el contrato careciese de autorización o representación bastante, y dado que el artículo 1259 del Código Civil y la jurisprudencia (así la STS de 14/10/1998 ) permitirían la ratificación expresa o tácita, y entre otros casos tendría lugar tácitamente cuando el 'dominus' no hizo uso de la acción de nulidad y aceptó en su provecho los actos ejecutados sin su autorización por el representante, así se daría también en el caso de litis.

Con base en la jurisprudencia y en las circunstancias del caso también se rechazó la autocontratación respecto al arriendo litigioso, pues la firmante del contrato en nombre de la actora nada habría adquirido para sí, ni cedido nada en su nombre, sino en el de la sociedad demandante. No alteraría esta conclusión el hecho de ser socia de un 35% de la sociedad arrendataria, y su marido el socio mayoritario y administrador, pues no habría confusión de personalidades, ni abuso, ni conflicto de intereses, ni necesidad de hacer levantamiento de velo alguno, especialmente cuando el vínculo de Doña Alicia con una y otra sociedad era por todos conocido y no fue ocultado. Y si se diese autocontratación, habría sido conocida y consentida por la sociedad demandante.

Y no se consideró probado el perjuicio para la entidad demandante, en relación a la renta de mercado de 3000 euros mensuales que alegó, pues el informe pericial que aportó valoraría la renta en 2035,50 euros y el del perito de la contraparte habría dictaminado otro para 2015 de 1.177,18 euros mensuales, adecuada a la pactada de 1200, apoyando esto último también la testifical sobre el importe de la renta pagado por la arrendataria de otro local de negocio al lado del litigioso y de mayor superficie.



TERCERO .- En el recurso de apelación de la parte demandante se alega error en la valoración judicial de la prueba practicada y conclusiones extraídas en la sentencia acerca del conocimiento y consentimiento a la celebración del contrato por los socios. Del acta notarial del chat de whatsapp resultaría lo contrario.

Doña Alicia les habría mentido y ocultado que ya lo había efectuado. A lo sumo conocerían la intención de un arriendo por cinco años.

También se alega error en la valoración judicial de la prueba practicada valoración de la prueba y la aplicación del Derecho acerca de la ratificación de la sociedad. El aparente silencio o falta de actuación de la sociedad en la junta no sería equiparable a una ratificación tácita, conforme a la jurisprudencia, pues no serían actos inequívocos y concluyentes que revelen la intención del mandante de ratificar lo hecho por el mandatario.

Tampoco la demanda de desahucio, pues se trataría de una cuestión de oportunidades procesales, para lograr antes el mismo objetivo de poner fin a la ocupación del bajo, e indicaría que no se estaba de acurdo con el contrato especialmente por su larga duración, además de que la sociedad arrendataria no sería un tercero de buena fe sino una sociedad de la codemandada y su marido.

Asimismo se alega error en la valoración de la prueba y en la aplicación del Derecho en el tema de la autocontratación que determinaría la nulidad radical del contrato por ilicitud de la causa. No existiría prueba ni rastro de que entonces los socios de Galbansa supiesen que la codemandada era socia también de Gestionamos64, pues incluso entró poco antes de concertarse el arriendo y en las conversaciones hablaría del arrendamiento a su marido y no a una sociedad. La STS de 28 de marzo de 2000 trataría de una administradora a su vez socia de la sociedad arrendataria.

Finalmente se reprocha error en la valoración de la prueba, en la cuestión del perjuicio por el importe del arrendamiento. Carecería de fuerza la testifical de la arrendataria de otro local de la misma calle porque faltaría constancia documental de sus características, condiciones y uso para compararlo con el de litis. Y la testigo habría indicado que las calles de referencia del informe pericial de la actora estarían más cerca que las del perito de la parte demandada, por lo que debe darse preferencia a aquella pericial sobre ésta.

Por la parte demandada se alegó en apoyo de la sentencia y en contra de los diversos motivos del recurso de apelación, pidiendo su desestimación.



CUARTO .- Pese a los esfuerzos argumentativos del defensor de la sociedad demandante, ahora recurrente, en contra de lo apreciado por el Juzgado y demostrar su tesis, el Tribunal no puede considerar errónea en las circunstancias del caso enjuiciado la decisión sentenciada.

El juzgador de instancia no fundamentó su decisión final desestimatoria de la demanda en un solo motivo, sino en varios o desde diversas perspectivas, por las concretas pruebas, razones y consideraciones jurídicas desarrolladas claramente en su sentencia, apuntadas o sintetizadas en su lugar más arriba. Por lo que si algún concreto extremo no resultase convincente o correcto, no alteraría el resultado con base en todo lo restante tenido en cuenta en la sentencia.

Por de pronto, es innegable la condición de representante legal de la sociedad demandante de Doña Alicia cuando concertó el contrato de arrendamiento en cuestión, en tanto que administradora solidaria, a lo que se une el objeto social de la entidad, que entre otras cosas incluye el arrendamiento de fincas urbanas y rústicas, y las enormes facultades que los estatutos otorgan a los administradores, sin limitación alguna y con la mayor amplitud y para todo lo relacionado, respecto de toda clase de operaciones relacionadas con el objeto social y la administración de los bienes sociales. Lo cual el recurso realmente pasa por alto o desprecia, pese a tratarse de un fundamento importante de las facultades representativas de las que hizo uso legítimo al concertar el contrato en cuestión.

Con esto sobraría la necesidad del conocimiento y consentimiento de los socios, o de la autorización previa o la aprobación ratificadora posterior de la sociedad al contrato o a lo realizado por la administradora al fin pretendido en la demanda y recurso.

De las conversaciones que se destacan en el recurso del acta notarial del chat de whatsapp entre los hermanos, decir que ciertamente en la del 9 de diciembre de 2015 Doña Alicia silencia que ya se había firmado el contrato el 27 de noviembre, pero no puede decirse que les hablase de un alquiler del local solo por su marido, pues habla en plural o por ambos, para montar una inmobiliaria con dos chicas que ya habían contratado, indicando un precio de 1200 euros mensuales, con incremento o revisión de la renta, y no solo por cinco años, pues también refiere prórroga de 8 años, relacionándolo con la edad de la jubilación.

Añadir el reconocimiento en el juicio por quien también era administradora solidaria de conocer que Doña Alicia era socia de Gestionamos64.

Y otras circunstancias tenidas en cuenta en la sentencia. Como el carácter familiar de la sociedad. Las entonces buenas relaciones entre los socios. La formalización de otros contratos de arrendamiento de una u otra de las sociedades de la familia, concertados por un administrador/a, antes y después del de litis, también con una duración superior a seis años y sin autorización previa de la junta. Así como el hecho de que se hubiese tratado en la junta societaria de 5 de octubre de 2016 sobre el ingreso en las cuentas de la sociedad de las rentas del contrato, su duración, y el importe de la renta, estando presentes la totalidad de los socios, personalmente o representados, sin que nadie alegara desconocimiento o falta de facultades o de autorización por la administradora ni oposición, que sería lo lógico en las circunstancias del caso si se supone que no lo habían conocido ni consentido o si la administradora precisaba de autorización de la junta.

Ni en otra junta posterior o de manera distinta a la demanda iniciadora del proceso que nos ocupa, dos años después de la firma del contrato de arrendamiento, y después de haber sido desestimada su demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas del arriendo, interpuesta en marzo de 2017, lo que a su vez implica, en la tesitura examinada y como bien entendió el juzgador de instancia en el proceso que nos ocupa en esta apelación, ratificar tácitamente lo actuado por la representante en el contrato, al asumir la sociedad demandante la condición de arrendadora y aprovecharse de los efectos desplegados, haciendo suyas las rentas a lo largo del tiempo (por lo que no se puede aceptar la tesis de tratarse de una mera opción procesal para conseguir más rápidamente el objetivo buscado).

Por lo que se refiere a la consideración y tratamiento jurídico de la autocontratación nos remitimos a la doctrina y jurisprudencia expuesta en el fundamento de derecho VI de la sentencia de primera instancia, básicamente siguiendo las STS de 12 de junio y 29 de noviembre de 2001 , 10 de febrero de 2012 y 25 de noviembre de 2016 .

Las circunstancias del caso que nos ocupa no son las mismas ni equiparables a las de la STS de 28 de Marzo de 2000 que invoca a su favor la parte actora en su recurso. En esta del 2000 se trataba de un contrato de arrendamiento efectuado por quien era administradora única y socia mayoritaria, en un 63,42% y 90%, respectivamente, de ambas sociedades contratantes, que tenían igual domicilio y objeto social, habiendo además el Tribunal apreciado una ficción jurídica de la segunda sociedad, casi perteneciente en exclusiva a aquélla, con una evidente y total confusión de esfuerzos entre los intereses del socio único y la sociedad, así como un claro abuso de personalidad jurídica, aplicándole así la doctrina del levantamiento del velo social y llegando a la conclusión de la nulidad por la indebida autocontratación. Mientras que en el asunto del litigio actual Doña Alicia era socia minoritaria en ambas sociedades; no era administradora única sino solidaria; y solo de Galbansa; habiendo intervenido en el contrato de arrendamiento solo en representación de ésta; no contrató para sí ni los derechos y obligaciones derivados del contrato son suyos, sino de una y otra sociedad, con personalidades jurídicas distintas y diferenciadas entre sí y respecto de las personas físicas de los socios o administradores; no dándose en las circunstancias expuestas y otras ya examinadas, la confusión, fraude o abuso en el uso de personalidades societarias, contrario a la buena fe y en perjuicio de los derechos de terceros, que es lo que trata de evitar el mecanismo corrector de la doctrina del velo, la cual por cierto es de aplicación excepcional y restrictiva, requiriendo la demostración convincente de sus circunstancias.

Sobre la base de lo expuesto y al margen de problemas internos entre la sociedad y la ex administradora, es claro que el contrato no puede dejar de ser válido y eficaz por el hecho de haberse pactado una renta que la sociedad arrendadora considera baja o perjudicial, pues fue fruto de la libre autonomía de la voluntad manifestada a través de una representante legal u orgánica con facultades suficientes o amparo jurídico, según lo ya expuesto, teniendo la sociedad que pasar por ello al quedar vinculada contractualmente en su calidad de arrendadora. De todas maneras tampoco apreciamos error en la valoración judicial de la prueba practicada valoración del juzgador de instancia acerca de las pruebas practicadas sobre el hecho de la renta de mercado, dadas las discrepancias periciales, la cierta relatividad en materia de acuerdos sobre la renta y del cálculo pericial, así como la testifical de otra arrendataria de local de la misma calle, aunque no se haya corroborado a mayores con prueba documental, lo que no impide valorar sus declaraciones. Y que unos locales de arriendos de referencia estén un poco más céntricos que otros no altera el resultado, dado lo indicado y el margen valorativo pericial y judicial.



QUINTO .- Lo dicho es suficiente para desestimar el recurso de apelación, siendo preceptiva la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante vencida ( art. 398 LEC ) y la pérdida del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15ª LOPJ ).

Fallo Se desestima el recurso de apelación y se confirma la sentencia apelada, con imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta sentencia de apelación, de la que se llevará al Rollo un testimonio uniéndose el original al Libro de sentencias, lo pronuncia, manda y firma el Tribunal arriba indicado.