Sentencia CIVIL Nº 307/2019, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 255/2019 de 08 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO nº 255/19

JUZGADO.- SANTA FE nº 1

AUTOS.- VERBAL 755/18

PONENTE D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

SENTENCIA nº __307____

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISÉS LAZUEN ALCON

D. JUAN FRANCISCO RUIZ-RICO RUIZ

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En la Ciudad de Granada a ocho de noviembre de dos mil diecinueve. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación los precedentes autos de Juicio verbal 755/18, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Santa Fe, en virtud de demanda de D. Eulogio, representado/a en esta alzada por el/la Procurador/a Sr. Alcalde Miranda, y defendido por el Letrado/a Sr/aAlcalde Miranda, contra CAMPOSALUD SANTYEAGO S.L., representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a Sr. Espigares Huete, y defendido por el Letrado/a Sr/a.

García Casares.

Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la resolución apelada, y

Antecedentes

PRIMERO.-La referida sentencia, fechada en 19 de marzo de 2013, contiene el siguiente fallo: 'Que, estimando la demanda presentada por el Procurador Sr. alcalde Miranda, en nombre y representación de D. Eulogio, contra la entidad mercantil CAMPOSALUD SANTYEAGO, S.L., debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes sobre el terreno e instalaciones, 'Cortijo Santa Filimena', descritos en el hecho primero de la demanda; y, en consecuencia, debo condenar y condeno a la entidad demandada al desahucio de los mismos, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica voluntariamente antes de la ejecución de sentencia. Todo ello, con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Sustanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; elevándose posteriormente las actuaciones a éste Tribunal señalándose día y hora para votación y fallo.

TERCERO.-Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. Juan Francisco Ruiz-Rico Ruiz.

Fundamentos

PRIMERO.-Vuelve a reiterar en esta alzada la parte apelante la excepción de inadecuación de procedimiento, con infracción de los Art. 250, 1 y 249 de la LEC, al entender que, dado el planteamiento de una cuestión compleja relacionada con la acción ejercitada de desahucio por expiración del término, el procedimiento debería haberse seguido por los trámites del juicio ordinario.

Se basa el motivo en que el arriendo pactado fue de industria y la prestación convenida como renta fue la realización de obras de mejora. Sin embargo, el arrendamiento no fue de industria sino que, de acuerdo con el exponiendo I del contrato de 10 de abril de 2003, comprendía el terreno y edificación grafiado en el plano anexo, que incluía alguna dependencia destinada a bar. Pero en modo alguno estaba en funcionamiento como unidad productiva. Así lo reconoce el propio apelante en su escrito de oposición al afirmar (hecho 3º) que lo acordado por las partes fue la transformación de un secadero abandonado en actividad de restaurante, granja escuela, albergue y clínica veterinaria. Por otra parte, lo que aquí se trata no es la determinación de la prestación del arrendatario, sino del periodo estipulado de vigencia del contrato.

Acerca de la cuestión compleja en los procedimientos de desahucio se ha pronunciado esta Sala en sentencia de 31-5-2006 y 19-4-2018 señalando que ' la complejidad de las cuestiones que producen la incompatibilidad con los trámites estrictos del juicio de desahucio , no es la que vean las partes como argumentos defensivos, sino la que surge de la naturaleza del contrato de que dimane el desahucio . Por ello, deberá examinarse, en primer lugar, si la alegada cuestión compleja afecta o no a la acción que se ejercita, pues si no afecta, aunque pueda existir la misma, debe ser rechazada sin más, remitiendo a las partes al procedimiento declarativo. Y, en segundo lugar, si tal cuestión se fundamenta en elementos probatorios en el sentido de que a la vista de las pruebas que se practiquen se deduzca que, efectivamente, existen motivos para pensar que la cuestión compleja concurre, pues de no ser ello así, se podrán producir situaciones fraudulentas, pues bastaría que el demandado introdujese la cuestión compleja sin base probatoria alguna, para que no prosperase el desahucio ' También a ésta se refieren las sent. de esta Sala de 22-2-2000 y 22-4-2002 declarando que 'siendo el juicio de desahucio un proceso especial sumario cuyo objetivo principal es la recuperación de la cosa arrendada, existe un cuerpo consolidado de doctrina jurisprudencial que viene a excluir de su ámbito aquellas cuestiones complejas que no pueden esclarecerse debidamente en este breve juicio, pero el rechazo a la admisión de cuestiones distintas al derecho del actor a resolver el contrato y desalojar al arrendatario, y el de éste a permanecer en la finca arrendada, no puede entenderse de modo absoluto o radical pues la misma doctrina jurisprudencial es conforme en afirmar que ello no impide dilucidar dentro de dicho juicio extremos que aparecen vinculados a la relación que se trata de extinguir y que constituyen en algún aspecto supuesto obligado de los pronunciamientos de la sentencia ( S.T.S. 2-2-66), o que es permisible la proposición y discusión dentro de la especial juicio de desahucio planteado de cuestiones que, afectantes a los indicados derechos de las partes, están íntimamente vinculados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados ( S.T.S. 28-3-79) y que tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita, dentro del mismo procedimiento de desahucio , el examen de aquellas cuestiones expresamente entrelazadas con el contrato subsistente y su vigencia actual que, sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma ( S.T.S. 10-5-93)'.

En este caso la complejidad ha de descartarse, en primer lugar, por cuanto en el escrito de oposición la demandada mostró su conformidad con la jurisdicción, competencia y procedimiento recogidos en la demanda. En segundo lugar, si se hubiera ejercitado acción de desahucio por falta de pago sí podría concurrir una cuestión compleja en cuanto a la exacta determinación de la prestación asumida por el arrendatario, su cumplimiento o incumplimiento, pero no así en el caso de la acción aquí ejercitada en que la cuestión se limita a la interpretación de la cláusula de duración del contrato.

Del mismo modo hemos de rechazar la alegada incongruencia de la sentencia que se ha pronunciado sobre todas las cuestiones planteadas por las partes, denegando implícitamente la tácita reconducción al hacer mención el requerimiento notarial contrario a la continuación del arriendo.

SEGUNDO.-El siguiente motivo del recurso denuncia error en la valoración de la prueba y en la interpretación del contrato, desconociendo que la jurisprudencia establece que es competencia de los organos jurisdiccionales la interpretación de las cláusulas contractuales, cuyo criterio ha de prevalecer a menos que se demuestre que es ilógica o absurda, pero sin que se pretenda sustituir con el criterio del recurrente la hermenéutica realizada ( STS de 31-12-98, 20-1-99, 9-6-2000 y 29-1-2004).

Las cláusulas del contrato transcendentes en lo que aquí respecta son la que fija 'como renta, para toda la vigencia y duración del presente contrato, las mejoras en obra, que según proyecto deberá el arrendatario realizar a su costa, así como cualquiera otra que pudiera adicionarse, siempre con el consentimiento del arrendador, obras todas ellas que quedarían en poder y beneficio del dueño-arrendador'. La cláusula sobre duración establece 'el término de quince años, desde la firma de este documento, debiendo ser prorrogado, anualmente, siempre que se mantengan las cláusulas contractuales'. Es en este último inciso en el que se manifiesta la controversia entre las partes.

Hemos de mostrar nuestra conformidad con los argumentos de la sentencia que entiende que el contrato no establece una prorroga forzosa ni vincula la duración pactada a los efectos del pacto de prorroga anual. La expresión 'debiendo ser prorrogado' no es más que una defectuosa redacción de la cláusula, que no se compagina con los terminos, contenido y naturaleza del contrato de arrendamiento. De ser entendida como sostiene la apelante, se trataría del establecimiento de un término a perpetuidad' y a voluntad de una de las partes incompatible con el requisito del arrendamiento de un termino determinado. De esta forma, mediante la ejecución continuada de mejoras indefinidamente, quedaría privado el arrendador de hacerlas suyas al terminar el contrato.

Además, no podría prorrogarse el arrendamiento manteniendo las mismas cláusulas, pues quedaría privado de uno de sus presupuestos esenciales, el precio cierto, mientras no se pactara una renta y otra contraprestación distinta.

No podría fundamentarse en las mejoras que aún faltaran por terminar, por cuanto se habría producido un incumplimiento del pago de la renta estipulada. Tampoco en nuevas mejoras a voluntad del arrendatario, pues estas adicionales exigen el consentimiento del arrendador. De igual modo si se trata de obras de conservación pues el mantenimiento del inmueble y las instalaciones eran de cargo también del arrendatario.

Para finalizar, no establece la cláusula en beneficio de qué parte se dispone la prorroga, pues del mismo modo podría imponerse por el arrendador, aunque no interesara la continuidad al arrendatario, donde no quedarían determinada la renta o contraprestación que habría de pagar, deviniendo nulo el contrato.

Sobre la posibilidad de encontrarse el arrendamiento en tácita reconducción, con arreglo al art. 1566 del Cc, la existencia de previo requerimiento notarial de 1-3-2018 oponiéndose a la prórroga del contrato impide su consideración. A ello no obsta que el actor haya llevado a las instalaciones un animal en septiembre de 2018 para ser cuidado por el arrendatario, tal y como estipuló en el contrato, pues es reiterada la jurisprudencia que determina que la obligación del pago de las rentas y demás prestaciones asumidas por aquel es la simple consecuencia de la posesión, aun prolongada tras la extinción del contrato ( STS de 17-3-92 y de esta Sala de 2-12-97 y 6-7-2018).

TERCERO.-Por lo que respecta a las costas, rechazada la cuestión compleja, no puede fundarse en ésta la presencia de serias dudas de hecho o de derecho que permitan la exoneración de la condena en costas, más aún cuando quien pretende su liberación por tales motivos, sin embargo solicita la imposición de costas a la parte contraria.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santa Fe, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, por interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.