Sentencia CIVIL Nº 307/2020, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 1149/2019 de 27 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 01 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.01)
Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1 - Girona - C.P.: 17001
TEL.: 972942368
FAX: 972942373
EMAIL:upsd.aps1.girona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 1707942120198083983
Recurso de apelación 1149/2019 -1
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Girona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 571/2019
Parte recurrente/Solicitante: Bibiana
Procurador/a: Carlos Javier Sobrino Cortés
Abogado/a: XAVIER ROCA IBERN
Parte recurrida: SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L
Procurador/a: Ignacio Alberto De Quintana Tuebols
Abogado/a: Demetrio Madrid Alonso
SENTENCIA Nº 307/2020
Magistrados:
Fernando Ferrero Hidalgo Carles Cruz Moratones Nuria Lefort Ruiz de Aguiar
Girona, 27 de febrero de 2020

Antecedentes

Primero. En fecha 3 de octubre de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 571/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Girona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Carlos Javier Sobrino Cortés, en nombre y representación de Bibiana contra la sentencia de fecha 21/06/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador Ignacio Alberto De Quintana Tuebols, en nombre y representación de SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO Que desestimando la demanda interpuesta por Dña. Bibiana debo absolver y absuelvo a Solvia Servicios Inmobiliarios S.L de las pretensiones deducidas contra la misma en el presente proceso, con imposición de las costas a la parte actora.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 26/02/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Ferrero Hidalgo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- Se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, DÑA. Bibiana , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Girona, de fecha 21 de junio del 2.019, en la que se desestimó la demanda interpuesta por dicha parte contra SOLVIA SERVICIOS ONMOBILIARIOS, S.L. y en la que se reclamaba la cantidad de 10.300 euros y la nulidad del último párrafo de la cláusula 5ª del pacto primero de arras del contrato de 31 de octubre del 2.018, por ser abusiva.

El fundamento de su reclamación está en el contrato denominado 'documento de arras' suscrito el día 31 de octubre del 2.018 entre D. Cornelio y D. Demetrio , que actuaban en nombre y representación de SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L., la cual a su vez actuaba en nombre y representación de la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A., por un lado, y DÑA.

Bibiana , por otro lado.

En dicho contrato se acordaba la intención de transmitir por parte de la SAREB-BANKIA a DÑ. Bibiana una vivienda sita c/ DIRECCION000 , nº NUM000 de Girona.

Se fijaba un precio de 103.000 euros y en la fecha de la firma del contrato se entregaba en concepto de arras penitenciales la cantidad de 9.800 euros, más otros 500 euros que había sido entregados previamente.

La compraventa no se llegó a celebrar y se reclama la cantidad de 10.300 euros en concepto de devolución de las arras entregadas por duplicado, reclamando sólo dicho importe, dado que le fue devuelta la cantidad en su momento entregada.

La demanda fue desestimada por falta de legitimación pasiva, dado que se dirigió la misma contra SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L. y no contra la SAREB que era la que intervenía en concepto de vendedora.



TERCERO.- Se imputa a la sentencia error en la valoración de la prueba y error en la aplicación del derecho, en concreto del artículo 231-5 del código de consumo Ante todo, debe señalarse que en nuestro derecho no existe el contrato de arras. Las arras podemos definirlas como uno o varios objetos tangibles y generalmente fungibles, casi siempre una suma de dinero, particularmente en la compraventa que, sin constituir el total del precio o prestación, entrega una de las partes a la otra en el momento de celebración del contrato. La doctrina y la jurisprudencia afirman que las arras pueden cumplir tres funciones, a cada una de las cuales corresponde una denominación o tipo de arras, así nos encontramos con tres tipos de arras: a) Confirmatorias que operan como prueba y señal de la existencia del contrato, y en el caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la acción resolutoria al amparo del artículo 1.124, ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso. b) Las penales que funcionan como garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas, o la devolución doblada por el que las ha recibido, según al que sea imputable la no satisfacción de la obligación; suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigibilidad de la obligación ni, en el marco de ésta, el cumplimiento forzoso en forma específica, si ello no es posible.

c) Las penitenciales que son aquellas que autorizan a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes, perdiéndolas el comprador si es el que se arrepiente, o restituyéndolas dobladas el vendedor si fue él el desistido del cumplimiento, siendo estas las contempladas en el artículo 1.454 del Código civil.

El Código civil las regula en el artículo 1454 dentro del contrato de compraventa y como una cláusula de la misma. Y el Código civil de Cataluña, que las regula en el artículo 628-8, también las prevé dentro de la compraventa, refiriéndose tanto a las confirmatorias como a las penitenciales.

Por lo tanto, referirse a las arras como un contrato es erróneo jurídicamente. El pacto de arras es un pacto generalmente incluido en el contrato de compraventa, e incluso podría serlo de la promesa de venta o de otros contratos.

Dicho lo anterior, sin necesidad de analizar si el contrato suscrito fue de una compraventa perfeccionada o de una promesa de venta, lo que es indudable es que no se suscribió un contrato de arras, sino que las arras pactadas no fue más que el pacto I, con cinco subpactos de un contrato más complejo, ya sea de compraventa o de promesa de venta. Y si se examina todo el contrato es claro que en virtud del mismo la Sra. Bibiana adquiría el inmueble o la finca descrita en el mismo y la SAREB-BANKIA se la vendía, por el precio de 103.000 euros, entregando en el momento de la firma del contrato la cantidad de 9.800 euros en concepto de arras penitenciales, más otros 500 euros que había entregado previamente y que en todo caso eran parte del precio.

Si esos eran los pactos, la vendedora no podía ser SOLVIA, pues no era propietaria de la finca, sino la SAREB- BANKIA y así se hizo constar en el concepto con el que intervenían las partes, SOLVIA intervenía en nombre y representación de la entidad SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SA. Por lo tanto, la parte del precio que era entregada, aunque fuera en concepto de arras penitenciales, lo recibía la vendedora, esto es, LA SAREB, S.A. y no SOLVIA, que sólo actuaba en representación de aquella.

Que sea un contrato de adhesión o que puedan existir cláusulas abusivas no tiene ninguna relevancia en cuanto al concepto en el que intervenían las partes. Y tal intervención podía ser perfectamente apreciada por un profesional del Derecho. Es decir, aunque pudiera aceptarse que la Sra. Bibiana cuando firmó el contrato tuviera dudas con quien lo firmaba, si con SOLVIA o con SAREB, cuando solicitó asesoramiento jurídico, el abogado que decidió presentar la demanda en reclamación de las arras dobladas no podía ignorar que la vendedora era la SAREB y que SOLVIA solo actuaba en nombre y representación de aquella, por lo que quien tenía que devolver, en su caso, las arras dobladas era la SAREB, que, además, era la que había devuelto la cantidad entrega en concepto de arras (documento nº 6 de la demanda).

Que SOLVIA comercializara la finca, quien redactara el contrato y lo firmara, no la convierte en vendedora y, por lo tanto, el responsable en la devolución de las arras, como parte del precio, es de la vendedora, no del que actúa en su representación.

El representante o intermediario, en este caso, SOLVIA, podrá ser responsable por su falta de diligencia o por indebida información o por incumplimiento de sus obligaciones legales, pero no es responsable de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa. El artículo 231-5 del Código de Consumo de Cataluña a que se refiere la recurrente establece la responsabilidad del intermediario por la falta de formalización del contrato si esta se deriva del incumplimiento, por cualquier causa o motivo, de sus obligaciones de información o asesoramiento.

El contrato de compraventa no se consumó porque la vendedora, que no era SOLVIA, sino SAREB, no pudo entregar la vivienda en el plazo estipulado, al estar ocupada por terceros, por lo tanto, la falta de formalización no fue debido a una falta de información o asesoramiento, sino al desistimiento de la vendedora por una causa prevista en el contrato. Si este desistimiento se ajusta al contrato o si los pactos del mismo son o no abusivo deberá ser ejercitado frente a SAREB.

Sí que podría ejercitarse acción de responsabilidad contra SOLVIA con fundamento en dicho artículo, es decir, por falta de información o asesoramiento, pero en la demandada en ningún momento se imputa a SOLVIA haber incumplido tales obligaciones u otras previstas en el Código de Consumo, sino que el fundamento de la pretensión se encuentra en no haber cumplido el contrato al no entregar la finca, obligación que correspondía a la vendedora-propietaria, no a SOLVIA y en la introducción de una cláusula supuestamente abusiva al desnaturalizar las arras, pero, como se ha dicho, las arras son parte del precio y quien tiene que devolverlas, bien de forma simple o dobladas corresponde a la vendedora, por lo que frente a ella es frente a quien debe ejercitarse la acción.



CUARTO.- Por todo lo dicho, procede desestimar el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer las costas del recurso al recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Bibiana contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 5 DE GIRONA, en los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 571/2019, con fecha 21/6/2019, y CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada y pérdida del depósito constituido.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000, contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados: D. Fernando Ferrero Hidalgo, D. Carles Cruz Moratones y Dña. Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).