Sentencia Civil Nº 308/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 288/2011 de 20 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 288/2.011

Procedimiento Ordinario nº 770/2.009

Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Lliria

SENTENCIA Nº 308

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

DOÑA MARIA MESTRE RAMOS

MAGISTRADOS

DOÑA M. EUGENIA FERRAGUT PEREZ

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia, a veinte de mayo de dos mil once.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 12 de Noviembre de 2.010 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante Dña. Fermina , representada por la Procuradora Dª Ana Mª Peris García, y, como apelado la parte demandada D. Juan Miguel , representada por la Procuradora Dª Silvia Tello García y asistida por el Letrado D. Javier Ortiz Ruiz y Dña. Tatiana , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Isabel Marqués Parra y asistida por el Letrado D. Javier Flames de Tienda.

Es Ponente Dña. M. EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: "FALLO: DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora ANA PERIS GARCÍA en nombre y representación de Fermina DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A Juan Miguel y Tatiana de todos los hechos aducidos en su contra, condenando a la actora al pago de las costas causadas".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante, que, tras exponer los motivos de su recurso, pidió que se dicte sentencia que revocase la apelada y se estimen la totalidad de los pedimentos de su demanda.

Las partes apeladas presentaron escrito por el que se opusieron al recurso presentado por la contraparte y pidieron su desestimación.

TERCERO .- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 16 de Mayo de 2.011, en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO .- Las partes apeladas, al oponerse al recurso de apelación, alegaron que el recurso debe declararse desierto al no haberse interpuesto en plazo, porque anunció el recurso la actora Dña. Fermina y quien ha interpuesto el recurso es la mercantil "Colinas La Cañada S.L.".

Así se constata en los folios 157 (preparación del recurso) y 166 (interposición), pero también aparece (folio 177) que la representación de la codemandada Dña. Tatiana , formuló recurso de reposición contra la diligencia de ordenación de 4 de enero de 2.011 que tuvo por interpuesto el recurso de apelación al haberse formulado por la referida mercantil y no por la Sra. Fermina .

El día 17 de enero de 2.011, la representación de la Sra. Fermina , presentó escrito subsanando el error padecido en el escrito de interposición del recurso de apelación y se opuso al recurso de reposición por causa de haber sufrido error.

El auto de fecha 4 de febrero de 2.011 resolvió el recurso de reposición y tuvo por subsanado el error padecido en el escrito de interposición.

Y lo mismo hemos de decidir ahora, con carácter previo, pues ninguna duda cabe de que se trató de un mero error que fue debidamente subsanado por la parte apelante en cuanto tuvo noticia del mismo, y estamos ante un supuesto del art. 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el que es procedente la subsanación, ya que con la presentación del recurso de apelación, aun cuando con error simplemente material, la parte demandante mostraba su voluntad ya plasmada en el escrito de preparación del recurso, de interponer recurso de apelación.

SEGUNDO .- En cuanto al fondo, alega la apelante que la juzgadora de instancia no ha interpretado correctamente la prueba practicada porque la documental aportada concluye que existió contacto entre las futuras partes contratantes gracias a la actividad mediadora, así como de la testifical de la legal representante de la agencia Inmopuebla que, a pesar de haber afirmado que fue su intervención la que provocó la conclusión del contrato, no exhibió ningún documento.

La sentencia desestimó la demanda por entender que sí existe prueba de la intervención de la segunda inmobiliaria, en concreto, de que el novio de la codemandada entregó a la inmobiliaria 3.000 euros como provisión de fondos y el documento que acredita el encargo de venta hecho por el codemandado Sr. Juan Miguel .

En autos consta la documental de la actora consistente en el documento de encargo de venta (folio 9) hecho por el codemandado Sr. Juan Miguel , la hoja de visita suscrita por la Sra. Tatiana que acredita que visitó la vivienda el 3 de agosto de 2.005, así como un documento fechado el 5 de agosto de 2.005 no firmado, en el que la Sra. Tatiana entregaba a la agencia Colinas Servicios Inmobiliarios la cantidad de 3.000 euros en concepto de arras por la compra de la vivienda, y dicho documento no fue firmado porque la vendedora no quiso continuar con la operación.

TERCERO .- El contrato de agencia inmobiliaria pertenece a la categoría de los innominados «facio ut des», que si bien contiene notas o caracteres que lo aproximan al mandato, mediación, corretaje, arrendamiento de servicios e incluso al contrato laboral, predomina en él la función de gestión mediadora, por el que se encarga al Agente, en su condición de intermediario, por su conocimiento y relación con el mercado inmobiliario, que oferte o contrate la venta o el arriendo de un bien inmueble con determinadas características y con las condiciones esenciales preestablecidas, sin que el Agente, salvo apoderamiento y representación expresa, que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra, intervenga directamente en la conclusión final del contrato aunque coadyuve eficazmente al mismo y desarrolle una actividad predominantemente pregestora, cesando en sus funciones una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de perfeccionar el contrato - Sentencias del Tribunal supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 , 6 de octubre de 1990 , 21 de mayo de 1992 , 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio de 1994 , 28 de junio de 1996 y 2 de octubre de 1999 , entre otras-. El derecho del Agente al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales, a no ser que en el respectivo contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el Agente solamente cobrará sus honorarios cuando el contrato principal - compraventa o arrendamiento- haya quedado consumado. Así pues, los honorarios del Agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulte eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación específica al respecto - Sentencias 1 de diciembre de 1986 , 17 de mayo de 1990 , 26 de marzo de 1991 -. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 , el contrato de mediación está supeditado, en cuanto al devengo de los honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso.

CUARTO .- El contrato de mediación inmobiliaria puede celebrarse con pacto expreso de exclusividad (Artículo 1.255 CC ), que elimina la competencia y supone que durante el tiempo que señalen las partes, sólo el mediador designado puede intervenir en el negocio, a diferencia de lo que sucede cuando se celebra sin cláusula de exclusividad, que significa tanto como que el mandante puede contratar igual mediación a distintos agentes mediadores que pasaran a actuar en paralelo a la búsqueda del mismo fin. En esta situación de falta de exclusividad, la libertad de competencia entre los distintos mediadores permite que éstos traten de alcanzar el fin propuesto ofertando al cliente mayores prestaciones, mejores condiciones, y menor precio o comisión, de modo que esa libre competencia admite que, valiéndose de la propia cartera de clientes, se logre una operación que pudiera haber sido trabajada por otra agencia ( S.AP. Zamora 26 de julio de 2005 ) y es legítimo que los clientes opten por aceptar los servicios de la inmobiliaria que les haga la oferta más ventajosa, sin que ello suponga quebrantamiento de obligaciones contractuales. En definitiva, el sólo hecho de haber enseñado un piso no vincula inevitablemente a la inmobiliaria con el comprador y el vendedor, ni impide que éstos se inclinen por aceptar la oferta de otra inmobiliaria, y la cuestión se reduce al ejercicio de la libre competencia entre éstas, que constituye la base de la economía de mercado, también en el ámbito de las transacciones inmobiliarias.

En este caso, los demandados no reanudaron su contacto en circunstancias tales que razonablemente lo desvincularan de la acción de la inmobiliaria, incluso el escaso tiempo transcurrido revela que no existió esa desvinculación.

Cuando el contrato se celebra por los propios interesados aprovechándose de la información, el trabajo y la gestión de la inmobiliaria que los había puesto en contacto y a la que excluyen de su relación, defraudan sus legítimas expectativas.

No cabe duda de que hubo tal aprovechamiento cuanto, desde la ruptura con la inmobiliaria demandante, hasta la consumación de la compraventa, transcurrió apenas mes y medio (desde el documento no suscrito de arras el día 5 de agosto hasta el contrato de opción de compra de 21 de septiembre). Por todo lo cual, procede estimar el recurso y dar lugar a la demanda, de manera que los demandados deberán pagar a la actora la suma convenida, que es para cada uno de los demandados el 2,5% del precio de venta más el IVA, y, siendo éste el de 300.000 euros, cada uno de los demandados pagará a la actora la cantidad de 7.500 euros más 1.200 de IVA, 8.700 euros cada uno de ellos.

QUINTO .- Debe estimarse el recurso y conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC , no procede hacer expresa condena en costas en esta alzada y, en cuanto a las de la primera instancia, se imponen a la parte demandada.

Conforme a la DA decimoquinta de la LOPJ, procede la devolución del depósito constituido para recurrir.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por Dña. Fermina .

2. Revocamos la sentencia impugnada y en su lugar:

Estimamos la demanda formulada por Dña. Fermina contra Dña. Tatiana y D. Juan Miguel .

Condenamos a cada uno de los demandados a pagar a la actora la cantidad de 8.700 euros con sus intereses legales.

Condenamos a los demandados al pago de las costas.

3. No hacemos expresa condena en costas en esta alzada.

4. Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.