Sentencia Civil Nº 308/2012, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 135/2012 de 06 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº : 135/12

JUZGADO: GRANADA 3

AUTOS: J. ORDINARIO Nº : 1373/10

PONENTE SR. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ.

SENTENCIA NÚM. 308

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN Y

D. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ.

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En la ciudad de Granada a seis de julio de 2012. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de juicio Ordinario nº 1373/10, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Granada, en virtud de demanda de D. Leonardo Y Dª Celsa , representado en esta instancia por la Procuradora Sra. Aguayo López; contra COMAREX DESARROLLOS SL., representado en esta alzada por el Procurador Sr. Montenegro Rubio.

Aceptando como relación los "Antecedentes de Hecho" de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida sentencia, fechada en seis de octubre de 2011 , contiene el siguiente fallo: " Debo estimar y estimo la demanda interpuesta a instancia de d. Leonardo y Dª Celsa , representados por la procuradora de los tribunales Dª Isabel Aguayo López, contra la entidad Comarex Desarrollos S.L., representada por el procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Montenegro Rubio y en consecuencia: 1.- Se declara en cumplimiento de las cláusulas tercera y décima referentes a la facultad de resolver, por demora en la entrega, el contrato de compraventa, con la restitución del total de las cantidades entregadas, con el interés legal incrementado en dos puntos; mas la penalización de 5% de las sumas satisfechas. 2.- Se condena a la parte demandada al pago de las costas causadas.".

SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el presente recurso, por sus tramites ante esta Iltma. Audiencia Provincial, en virtud de apelación interpuesta por la parte demandada, por escrito y ante el Órgano que dictó la sentencia; de dicho recurso se dio traslado a demás partes, para su oposición o impugnación; tras ello se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose día para su Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO .- Acerca de la configuración del denominado incumplimiento contractual es uniforme la jurisprudencia que ha dado paso al aspecto objetivo de la frustración del fin del contrato frente a la trasnochada voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento que exigía un comportamiento doloso para que cualquiera de las opciones o alternativas del Art. 1124 del código Civil (cumplimiento o resolución) pudieran hacerse efectivas.

Es reiterada la doctrina jurisprudencial -entre otras, sentencia de 29 de marzo de 1.993 , 30 de junio de 1.997 y 10 de julio de 1.998 - que la cuestión relativa al cumplimiento o incumplimiento contractual además de una "questio facti", relativa a la existencia de los hechos constitutivos del mismo, cuestión que entra dentro de las exclusivas facultades del juzgador de instancia, entraña una "quaestio iuris", relativa a la calificación de esos hechos y su relevancia jurídica como causa de resolución, que "como proclaman las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1.998 , 28 de febrero de 1.999 , 16 de abril de 1.991 , 8 de febrero de 1.993 y 18 de noviembre de 1.994 , el artº 1.124 del Código Civil ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave y que está sometido en su apreciación al libre arbitrio de los Tribunales de instancia, afirmando la sentencia de 23 de enero de 1.996 , con cita de las de 24 de octubre de 1.983 y 31 de diciembre de 1.992 , que la facultad resolutoria de los contratos requiere no solo la concurrencia de una voluntad del infractor, obstativa al cumplimiento, o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementaria que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar" ( STS de 27-2-2.004 ).

No lo constituye el simple retraso ( sentencias de 23 de enero y 10 de junio de 1996 ). La voluntad rebelde que se ha exigido en el incumplidor puede revelarse por su prolongada inactividad o pasividad frente a la voluntad de cumplimiento de la otra parte ( sentencias de 10 de marzo de 1983 y 4 de marzo de 1986 y 25-9-2003 ).

Es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, y siendo aconsejable la resolución en los que concurran el impago prolongado, duradero, injustificado o quedar frustrados el fin económico jurídico que implica el negocio de compraventa y legítimas aspiraciones del vendedor, y aconsejable, asimismo, mantener el pacto, en homenaje a la voluntad contractual, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa, cuya doctrina viene expuesta, entre otras, en las SSTS de 12 de mayo de 1.988 , 21 de julio de 1990 , 16 de mayo de 1992 , 24 de octubre de 1990 , 30 de julio de 1997 , 22 de febrero de 2002 y 11-3-2002 .

SEGUNDO .- La estipulación 3ª del contrato de compraventa de una vivienda en la Urbanización La Alcaidesa del término de San Roque, celebrado entre las partes el día 20 de diciembre de 2006, se refiere a la entrega y demora en la entrega, señalando que "la entrega de la posesión de las unidades inmobiliarias objeto de esta compraventa se efectuará por parte de la vendedora a favor de la compradora mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con entrega simultánea de las llaves... Dicho otorgamiento tendrá lugar dentro de los dos meses siguientes a la obtención de la licencia de primera ocupación de la edificación, que será solicitada por la vendedora una vez esté terminada totalmente la obra (lo que se prevé para el cuarto trimestre de 2009, con un margen de tolerancia de 120 días, y siempre a salvo de los supuestos de fuerza mayor o de demora por causas no imputables a la vendedora)". Como podemos observar no se establece en el contrato un plazo preciso y exacto de entrega del inmueble (dentro de los dos meses siguientes a la obtención de la licencia de primera ocupación), aunque quedaba condicionada a la previa terminación de la obra (cuarto trimestre de 2009 con un margen de tolerancia de 120 días), momento en que estaba obligada a solicitar dicha licencia, sin que la fuerza dable retrasar injustificadamente la solicitud de la misma para su obtención, pues en tal caso quedaría el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, lo que prohíbe el art. 1256 del Cc .

Sin embargo, lo cierto es que la obra no estuvo finalizada en el plazo previsto ni en el período de tolerancia. No se ha aportado al procedimiento el certificado final de obra que demuestre su terminación en la fecha que se indica (abril de 2010) y fácil le hubiera sido a la parte acompañarlo con la contestación a la demanda. Desde luego no podemos darlo por probado con la testifical de Dª Rita , a la sazón empleada de la promotora demandada. Además, la testigo refirió en su interrogatorio que lo obtenido era un "certificado parcial" de terminación de los edificios. No podía ser de otro modo, por cuanto la obras de urbanización interna de la promoción estaban sin ejecutar, sin las cuales no podía hacerse efectivo el deber de entrega que correspondía a la vendedora y el comprador no estaba obligado a recibirlas en estado tan inconcluso.

No consta que la licencia de primera ocupación fuera solicitada, ni que se haya obtenido la misma, signo evidente de que las obras distaban mucho de estar terminadas al tiempo de presentación de la demanda. Como manifestó la testigo Sra. Rita estuvieron "muchísimo" tiempo las obras paradas. Mas aún, en la actualidad no consta que hayan concluido sin que la licencia de primera ocupación se haya solicitado u obtenido. Toda la importante demora acumulada frustra, sin duda, el fin del contrato y faculta a la parte cumplidora a optar por la resolución tal y como autorizan las cláusulas 3ª y 10ª del mismo, sin que conste acreditada la remisión de burofax alguno por los compradores alegando la imposibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario, como causa inicial para intentar su desvinculación.

No puede justificar su incumplimiento la promotora en la situación preconcursal o concursal de la entidad contratada para la ejecución de la obra, acaecido con posterioridad al plazo de terminación de la misma y del margen de tolerancia, por lo que ninguna incidencia ha de tener en el retraso de la obra. En cualquier caso, tiene dicho esta Sala que resulta difícil apreciar el instituto de la fuerza mayor basado en los incumplimientos y retrasos de la empresa contratista frente a los adquirentes de inmueble que nada tienen que ver con las relaciones internas de la promotora con los demás intervinientes en el proceso de edificación. Son supuestos de culpa in vigilando o in eligendo que dan lugar a una responsabilidad casi objetiva, sin que la declaración de concurso de acreedores, obste al cumplimiento de su obligación con los compradores en virtud de los términos del contrato ( Sent. de esta Sala de 14-1-2011, 10-6-2011 y 2-12-2011).

Por último, si tenemos en cuenta que los demandantes nunca fueron informados por la promotora del retraso en la terminación de la obra y de sus causas la conclusión a que hemos de llegar ha de ser coincidente con la de la sentencia de instancia.

TERCERO .- Las costas han de ser impuesta a la parte demandada con arreglo a lo dispuesto en el Art. 394, 1º de la LEC , sin que observemos la existencia de dudas de hecho o de derecho que permitan exonerarle de la condena.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

Esta Sala ha decidido confirmar la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de ésta ciudad, con imposición de las costas de ésta alzada a la parte apelante, y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Ilmo. Sr. D. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.