Sentencia CIVIL Nº 308/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 378/2020 de 08 de Julio de 2021

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Paseo Lluís Companys, 14-16, 1a planta - Barcelona - C.P.: 08018

TEL.: 934866210

FAX: 934866302

EMAIL:aps17.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120188230958

Recurso de apelación 378/2020 -G

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (LPH art. 249.1.8 ) 822/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0967000012037820

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0967000012037820

Parte recurrente/Solicitante: JUVIYOL, S.L

Procurador/a: Cristina Garcia Girbes

Abogado/a: Fernando Solá Calvo

Parte recurrida: COMUNIDAD EE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 DIRECCION000 NUM001

Procurador/a: Inmaculada Lasala Buxeres

Abogado/a: LIDIA ROFES BORRÀS

SENTENCIA Nº 308/2021

Magistrados:Jose Antonio Ballester Llopis

Ana Maria Ninot Martinez Maria Sanahuja Buenaventura

Barcelona, 8 de julio de 2021

Ponente: Ana Maria Ninot Martinez

Antecedentes

PRIMERO.-En fecha 22 de julio de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (LPH art. 249.1.8) 822/2018, remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Cristina Garcia Girbes, en nombre y representación de JUVIYOL, S.L contra Sentencia de fecha 29/01/2020 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Inmaculada Lasala Buxeres, en nombre y representación de COMUNIDAD EE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 DIRECCION000 NUM001.

SEGUNDO.-El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

' Se desestima la demanda interpuesta por Juviyol SL contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 N º NUM000 i DIRECCION000 nº NUM001 DE BARCELONA y se absuelve a las demandadas de los pedimentos formulados de contrario.

Todo ello con especial condena en costas de la parte actora.'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 07/07/2021.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Iltma. Sra. Magistrada Dª ANA MARÍA NINOT MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y resolución en primera instancia.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por la sociedad JUVIYOL SL contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 y DIRECCION000 nº NUM001 de Barcelona, en la que la actora solicita, con carácter principal, que se declare que los acuerdos adoptados en la junta de propietarios de fecha 26 de julio de 2018 son nulos al ser gravemente perjudiciales para la actora, y, subsidiariamente, para el caso de que se considere que dichos acuerdos son válidos, que se declare que no tienen carácter retroactivo.

Aduce la demandante que en fecha 20 de diciembre de 2017 adquirió el local sito en los bajos del edificio de la Comunidad demandada, cuyos estatutos en nada limitaban el uso de los inmuebles. Con anterioridad a la compra, en fecha 30 de noviembre de 2017, la Junta de propietarios acordó eximir al local de los gastos de mantenimiento del vestíbulo y escalera, así como prohibir la actividad de piso turístico en la finca. En fecha 13 de abril de 2018, la actora suscribió con la mercantil TITO 2006 SL un contrato de arrendamiento por un período de 15 años en virtud del cual el local iba a ser destinado exclusivamente a la actividad de residencia para colectivos determinados, dedicándose la arrendataria a acondicionar inmuebles y gestionar la estancia transitoria de personas que precisan de una atención especial por motivos sociales.

En fecha 26 de julio de 2018, la Junta extraordinaria de Propietarios adoptó, con el voto en contra de la actora, los siguientes acuerdos:

- Els habitatges de la finca no podran ser destinats a la seva explotació com a habitatge turístic, ni en tota la seva superficie, ni per habitacions, ni cap altre activitat económica oberta al públic en general. Els habitatges només podran ser destinats al seu ús como habitatge i residencia habitual dels seus residents, i no com habitatges o allotjaments turístics per un període inferior a la normativa vigent entengui com a arrendament d'habitage pel seu ús como a habitatge habitual.

- El local de la finca no podrá ser destinat a activitats de discoteques, restaurants, prostitució, serveis de relax, o similars que comportin permanència nocturna de persones alienes a la finca (públic en general) en règim de residencia habitual o esporàdica, i en qualsevol cas, per a qualsevol altre activitat a la que es destini mai podrà portar a terme actuacions que puguin perjudicar als residents de la finca al no permetre'ls un bon descans.

- En el moment que qualsevol entitat de la finca, pis, despatx, o local, es disposi a fer obres, és obligatori que n'informi per escrit a la Presidència de la Comunitat, descrivint amb tot detall en què consisteixen les obres. Incórrer en l'incompliment d'aquesta norma pot implicar que la Comunitat pugui demanar l'aturada de les obres, i en funció de l'abast d'aquestes, sol·licitar la restitució de l'estat original del pis previ a l'inici de les obres.

- Els propietaris de cada entitat de la finca són responsables de mantenir en bon estat de conservació el seu pis o local, i són responsables també del comportament dels seus llogaters, als que, en cas necessari, hauran de requerir respecte a la resta de residents per a mantenir una correcta convivencia a la finca.

- S'acorda per part de la CP CASAS I AMIGÓ 67 - VALLDEMOS 22-28 en crear Derrama de recaptació de fons econòmic de 2.400 euros, a parts iguals per entitat, per poder fer front al pagament dels costos dels honoraris d'Advocada (450 € més IVA 21% a aplicar) i les despeses de Notaria i Registre de la Propietat que poden ascendir aproximadament uns 1.800 €. S'acorda que es passarà rebut al cobrament a data 15/08/2018 per a la recaptació del 2.400 € d'aquesta derrama.

La demandante considera que tales acuerdos son nulos porque no puede limitarse el objeto o destino de un local cuando se realiza una actividad lícita, sin vulnerar ninguna disposición legal y se dispone de los permisos correspondientes, pues ello supondría un abuso de derecho. La actora sostiene que, en todo caso, el acuerdo no puede aplicarse de forma retroactiva, de modo que, de no ser nulo, sólo podría invocarse frente a un futuro propietario del local pero no es aplicable a la actual propietaria. Según la actora, la aprobación de estos acuerdos se hizo exclusivamente para impedir la actividad que el arrendatario quería iniciar en el local, es decir, para perjudicar a un propietario. Como consecuencia de estos acuerdos, la arrendataria resolvió el contrato de arrendamiento.

A la pretensión deducida se opuso la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS demandada alegando que la actora no argumenta por qué motivo interesa que se declare la nulidad de los acuerdos que no se refieren al uso del local, que el Código Civil de Catalunya prevé la posibilidad de que los estatutos de la Comunidad contengan limitaciones de uso de los elementos privativos y que no existe concedida ninguna licencia de actividad respecto del local.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona desestima la demanda con imposición de las costas a la parte actora. El Juzgador de instancia razona:

'En cuanto a la alegación efectuada por la actora de que en la medida en que al tiempo de comprar el local las normas estatutarias que ahora se pretenden aplicar con los acuerdos de la Junta no existían y por ende no pueden ser aplicadas, debe desestimarse, en la medida en que al tiempo de contestar la demanda no existía ninguna licencia de actividad respecto al local objeto del presente procedimiento, tal y como reconoció el Presidente de la Comunidad D. Belarmino en la cita que tuvo con el técnico municipal de actividades el 12 de noviembre. Añadiendo el citado técnico que el tipo de actividad que se consigna en el contrato de arrendamiento que se le mostró era el de residencia para determinados colectivos, requiriendo ello de un informe Previo Urbanístico de Ubicación y dela correspondiente verificación del proyecto por una entidad de control ambiental (ECA). Sin que la parte actora haya demostrado la existencia de la tramitación de la citada licencia. Además la parte actora al tiempo de su adquisición aceptó una norma estatutaria previa a la compra que suponía una limitación del derecho de la propiedad.

Finalmente el art. 553-26.2 permite que por una mayoría de cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, siempre que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, podrán modificar el título constitutivo y los estatutos. Circunstancia que concurrió en la Junta de 26 de julio de 2018'.

Frente a dicha resolución se alza la demandante JUVIYOL SL que recurre en apelación denunciando la errónea valoración de la prueba, la vulneración del art. 553-26.2 CCCat y del ejercicio pleno del derecho de la propiedad y la incongruencia de la sentencia. La demandada, por su parte, se opone al recurso y muestra su conformidad con la sentencia de instancia cuya íntegra confirmación interesa.

SEGUNDO.- Sobre la valoración errónea de la prueba.

La actora dedica el primer motivo de su recurso de apelación a denunciar la valoración errónea de la prueba por parte del Juzgador de instancia.

En este apartado, la recurrente reprocha al Juez a quo que no haya mencionado ni valorado una serie de hechos que la recurrente estima debidamente acreditados, cuales son: que la actora tiene por objeto la explotación de inmuebles; que antes de adquirir el local se aseguró de que iba a ser arrendado por la mercantil TITO 2006 SL con quien la actora ya tenía suscritos otros contratos de arrendamiento respecto de otros inmuebles; que en el momento de la adquisición no se limitaban los usos del inmueble; que la arrendataria tenía la intención de acondicionar el inmueble y gestionar la estancia transitoria en el mismo de diferentes personas de colectivos que precisan de una atención especial por motivos sociales que es una actividad lícita; que la arrendataria ha obtenido la licencia para el ejercicio de la actividad respecto de otros inmuebles por lo que existía una garantía absoluta de que la arrendataria TITO 2006 SL obtendría la licencia administrativa, si bien se hallaba en una fase previa como era la de realizar las obras de adecuación del local; que la Comunidad de Propietarios manifestó su malestar pretendiendo paralizar las obras; y que tras la aprobación del acuerdo comunitario cuyo contenido era incompatible con la actividad que la arrendataria pretendía dar al local, tuvo que renunciar a continuar con el arrendamiento.

Según la recurrente, la sentencia no menciona ni valora estos hechos probados y ello le provoca indefensión, vulnerando el derecho a la tutela judicial efectiva.

El motivo no puede ser estimado.

Como acertadamente pone de manifiesto la apelada, todos esos hechos a que alude la actora no tienen ninguna relevancia para la resolución del presente pleito, por cuanto los motivos por los cuales la demandante JUVIYOL decidió adquirir el local y la existencia de una relación empresarial previa entre la actora y TITO 2006 SL nada aportan a la cuestión estrictamente jurídica que se plantea en esta litis, cual es determinar si la Junta extraordinaria de propietarios celebrada el día 26 de julio de 2018 podía adoptar los acuerdos que adoptó y si tales acuerdos son de aplicación respecto de la actividad que pretende ejercer la actora en el local.

TERCERO.- Sobre la vulneración del art. 553-26.2 CCCat y la limitación del derecho de propiedad.

La actora sostiene que la Comunidad de Propietarios no puede adoptar acuerdos que sean claramente limitativos de los derechos dominicales y, por tanto, perjudiciales para un copropietario. Alega la recurrente que si la actividad que se va a desarrollar es lícita y se dispone de los permisos correspondientes, la Comunidad no puede limitar el objeto o destino de un local. Afirma que los acuerdos que se impugnan constituyen un abuso de derecho al prohibir sin más ciertas actividades en el local. Y añade que la actora adquirió el local con un fin determinado, para ser arrendado a un arrendatario concreto y destinado a una actividad concreta, después de haber examinado los estatutos y teniendo constancia de que no existía ninguna limitación a que se desarrollara la actividad pretendida, para contemplar que poco después la Comunidad de Propietarios decide cambiar el marco normativo y prohibir la explotación de esa actividad. La apelante entiende que son de aplicación los razonamientos jurídicos de la STSJC de 13 de septiembre de 2018. Y defiende que el acuerdo no se puede aplicar de manera retroactiva a la actora que compró el local antes de la adopción del acuerdo y votó en contra del mismo.

Planteado el recurso en los términos expuestos, la cuestión a resolver estriba en determinar si la Comunidad de Propietarios podía adoptar el acuerdo que limita las actividades a las que se pueden destinar los pisos y el local y, de ser así, si dicho acuerdo es aplicable a la actora.

Por lo que se refiere a la primera de las cuestiones enunciadas, la respuesta se encuentra en la regulación contenida en el artículo 553 del Código Civil de Cataluña.

El artículo 553-11 dispone que los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y establece que pueden contener reglas sobre ' las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos' (art.553-11- 1-b) y que serán válidas las cláusulas estatutarias que 'limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos' (art.553-11.2.e).

Así pues, la ley permite que la Comunidad limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, siempre y cuando el acuerdo se adopte con la mayoría exigida para la modificación de los estatutos, que, según el artículo 553- 26.2.a) CCCat, es el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto que representen a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.

En el caso enjuiciado, los acuerdos que ahora se impugnan fueron adoptados con el voto favorable previsto en el precepto mencionado, por lo que son perfectamente válidos.

Alega la recurrente que la actuación de la Comunidad constituye un abuso de derecho, argumento que no puede ser atendido habida cuenta que la modificación estatutaria no limita únicamente las actividades que pueden desarrollarse en el local de la actora, sino que establece limitaciones también para las viviendas de igual naturaleza y entidad que respecto del local, por lo que no nos hallamos ante una actuación arbitraria de la Comunidad, ni abusiva.

Cabe concluir, por tanto, que los acuerdos impugnados que restringen o limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, en tanto que adoptados por los órganos competentes de la Comunidad con el quorum previsto en el art.553-26.2 CCCat, son válidos.

Cuestión distinta es que la restricción sobre el uso o destino de los elementos privativos sea oponible con efectos retroactivos a aquellos copropietarios que adquirieron sus pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro. Esto es, se trata de determinar la eficacia de una restricción adoptada después de la adquisición del titular cuando éste no ha consentido que se limite el uso de su elemento privativo oponiéndose al acuerdo.

Ambas partes citan la STSJC de 13 de septiembre de 2018, estimando que los razonamientos jurídicos que contiene son de aplicación al caso, aunque la interpretan de manera diferente llegando a soluciones contrarias.

Dice la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya citada:

'En la sentencia 33/2016, de 19 de mayo , ya avanzamos que el art. 553-11 , 3 del CCCat (tanto en la redacción aplicable a los hechos que nos ocupan como en la actual) impedía que los acuerdos restrictivos de un uso antes no prohibido pudiese ser opuesto a quienes adquirieron sus elementos privativos sin esa limitación, por vulnerar la norma antes citada y el principio de seguridad jurídica establecido en el art. 9,3 de la CE.

También dijimos en la Sentencia citada que el acuerdo de modificación de los Estatutos una vez inscrito, sería eficaz y oponible a los futuros terceros adquirentes además, lógicamente, de serlo a los actuales que no se hubiesen opuesto al mismo. O que incluso pudiera serlo en el momento en que se produjese el cese de la actividad posteriormente prohibida.

La interpretación realizada del artículo 553-25 , 2 y 4 del CCCat en orden a no entender necesaria la unanimidad sino solo la aprobación de los 4/5 de los propietarios que representen los 4/5 de las cuotas, que no era seguida entonces por DGDEJ (vide al efecto resoluciones de 14-7-2015 o 15-10-2015) vino corroborada con la promulgación de laLey 5/2015, de 13 de mayo, conforme a la cual el consentimiento expreso de los afectados solo es exigible ex art. 553-25 , 4 cuando los acuerdos priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de los elementos comunes.

Tras nuestra Sentencia 33/2016 de 19 de mayo y la modificación legal indicada, la DGDEJ ha modificado su criterio (R. 6-2 -2017 DOGC 14 de febrero) en el sentido de que si bien la limitación del uso aprobada con el voto favorable de más del 80% es inscribible, sobre la base del principio general de irretroactividad de las normas restrictivas de derechos, el acuerdo no afectará al propietario actual que no haya prestado su consentimiento aunque sí a los futuros adquirentes de su elemento privativo, pues cuando lo adquieran la norma ya constará inscrita (FJ 2.9).'

En el supuesto examinado por el TSJ, la propietaria había notificado a la Comunidad su intención de destinar su vivienda a piso turístico y, recibida tal comunicación, la Comunidad convocó una junta extraordinaria en la que prohibió dicha actividad, dándose la circunstancia de que la propietaria obtuvo la licencia con anterioridad a la adopción del acuerdo por parte de la Junta. La STSJC razona:

'Cuando la Sra. Rocío adquirió su finca no existía ninguna limitación de los usos posibles de la vivienda en los Estatutos de la Comunidad.

Por tanto, en el presente caso no fue la noticia de que la comunidad pensaba prohibir el uso modificando los Estatutos la que impulsó a la Sra. Rocío a reservar el piso a este aprovechamiento económico, sino al contrario, fue la comunidad la que, enterada de esa intención, decidió convocar la reunión para modificar los Estatutos para tratar de impedírselo.

Sin embargo, el acuerdo comunitario se tomó el día 26 de marzo de 2014 en Junta extraordinaria celebrada al efecto. Necesitó de una formación sucesiva de un mes para alcanzar el quorum exigido por la ley, por lo que, en cualquier caso, la modificación estatutaria se hizo cuando la Sra. Rocío ya había consolidado su expectativa al uso después prohibido, al tener concedida la licencia administrativa para iniciar la actividad, la cual, si pudo obtenerse fue, precisamente, porque no se hallaba prohibida en aquel momento por los Estatutos comunitarios ( art. 68.6 del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre).

El día 3 de marzo de 2014 la Comunidad no tomó acuerdo alguno respecto a la modificación de los Estatutos, ni tampoco la Sra. Rocío podía entenderlo pronunciado cuando ni constaba en el orden del día de la Junta ordinaria ni tampoco los comuneros presentes que, ciertamente, emitieron en el apartado de ruegos y preguntas su opinión negativa, contaban con el quórum suficiente.

La hoy demandante no tenía que pedir autorización a la comunidad para darle a su elemento privativo el uso que estimase oportuno. Como hemos dicho en la Sentencia 37/2016 de 19 de mayo , el art. 553-10.1,c) del CCCat , en la primera redacción, dispensa del acuerdo comunitario para la modificación del título en lo que a las alteraciones de destinos se refiriere salvo prohibición de los Estatutos, doctrina, por otro lado acorde con los principios que inspiran el ordenamiento civil de Catalunya expuestos entre otros en el art. 111-6 de la llei primera del CCCat , en el que se establece el principio de libertad civil, razón por la cual las actividades que no pueden hacerse en la finca por voluntad de la comunidad han de hallarse expresamente prohibidas en los Estatutos.

En la Junta celebrada el día 26 de marzo, la Sra. Rocío se opuso expresamente a la adopción del acuerdo por lo que la modificación de los Estatutos no le puede afectar, pudiendo destinar su piso a las actividades que estime adecuadas.

Ello sin perjuicio, lógicamente, de lo dispuesto en el artículo 553-40.2 del CCCat si el destino turístico, en su práctica materialización, molesta gravemente a los vecinos o pone en riesgo el edificio, consecuencia que, contrariamente a lo que parece entender la sentencia recurrida en su FJ 5 in fine, no puede atribuirse en abstracto por el hecho de que el piso se destine a esa actividad.

Así lo aseveramos en nuestras Sentencias de Pleno números 33 y 37 de 19 de mayo de 2016 : 'En definitiva, no pot concloure's que en abstracte l'existència d'habitatges d'ús turístic suposi una activitat contrària a la convivència normal en la comunitat, sinó que és necessari que l'ús que se'n fa pugui titllar-se d'anòmal o antisocial, com a conseqüència d'una sèrie de conductes o actuacions que mereixin la consideració d'incíviques. Tot i que aquesta anàlisi haurà de produir-se cas per cas.'

Por lo que se lleva razonado, la Sentencia recurrida debe ser casada en cuanto entiende oponible a la demandante el acuerdo adoptado por la comunidad demandada que restringe o limita los posibles usos de los diferentes pisos, contra su expreso rechazo, al infringir los artículos citados en el recurso de casación, así como la tesis de esta Sala, expuesta en la Sentencia 33/2016 de 19 de mayo , expresiva de que las limitaciones de uso aprobadas con el voto favorable del 80% de la comunidad no pueden afectar al propietario disidente, en este caso a la propietaria del NUM002 en la medida en que cuando fue adoptado ya estaba autorizada a destinarlo a uso turístico.'

Como hemos señalado, las dos partes se apoyan en la sentencia transcrita para fundamentar sus respectivos argumentos. Y así, mientras la actora sostiene que el acuerdo impugnado no le es aplicable porque cuando ella adquirió la finca no existía ninguna limitación, la demandada defiende que el acuerdo es plenamente aplicable porque todavía no se ha obtenido la correspondiente licencia que ampara el desarrollo de la actividad.

Ambas circunstancias son ciertas: cuando JUVIYOL compró el local los estatutos no contemplaban ninguna limitación respecto del local y cuando la Comunidad de Propietarios adoptó el acuerdo aún no se había concedido la licencia de actividad. La sentencia pone el acento en esta última circunstancia y estima que el acuerdo es de aplicación a la actora porque ' al tiempo de contestar la demanda no existía ninguna licencia de actividad respecto al local objeto del presente procedimiento'.

La Sala, sin embargo, no puede compartir tal conclusión.

En primer lugar, debemos precisar que la lectura e interpretación que tanto el Juez de instancia como la demandada hacen de la STSJC de 13 de septiembre de 2018 no es acertada, pues la ratio decidendide la misma no es la concesión de la licencia administrativa sino la inexistencia de la norma estatutaria restrictiva inscrita en el Registro de la Propiedad al tiempo de la adquisición de la finca.

Así se recoge en la STSJ de 24 de enero de 2019 que repasa la jurisprudencia emanada del Tribunal Superior de Justicia al respecto, señalando que:

'...Es cert que en la STSJC núm. 33/2016 avançàvem, en un raonament obiter dicta , ja que pròpiament no era matèria del recurs de cassació, que la modificació dels estatuts per prohibir l'ús o el destí turístic dels elements privatius no podia tenir caràcter retroactiu.

Així, en aquesta Sentència vam dir que era una qüestió diferent que el canvi de destí i les limitacions d'ús acordades legalment per la comunitat fossin oposables amb efectes retroactiu a aquells que van adquirir els pisos o locals sense que constés inscrita la limitació en el Registre de la Propietat ja que ho impedia l' article 553-11.3 del CCCat (tant en la redacció referent als fets que ens ocupen com en l'actual) i perquè vulnera el principi de seguretat jurídica establert en l' article 9.3 de la CE.

I hi afegíem que això era 'Això sens perjudici, lògicament, que l'acord, un cop inscrit, sigui eficaç i oposable als futurs tercers adquirents o, fins i tot, que pugui ser-ho en el moment en què es produeixi el cessament de l'activitat prohibida posteriorment'....'

Y continúa diciendo que:

'En la Sentència 74/2018, de 13 de setembre, reiterem, ja com a ratio decidendi, que la restricció sobre l'ús o destí dels elements privatius fos oposable amb efectes retroactius a aquells copropietaris que van adquirir els pisos o locals sense que constés inscrita la limitació en el Registre o el que és el mateix l'eficàcia d'una restricció adoptada ex post, és a dir, després de l'adquisició del titular, quan no hagués consentit que es limiti l'ús del seu element privatiu oposant-se a l'acord per suposar una vulneració de l'article article 553-11. 3 del CCCat , que diu literalment 'les normes dels estatuts són oposables a terceres persones des que s'inscriuen en el Registre de la Propietat'.

No obstant això, vam advertir novament que l'acord de modificació dels Estatuts un cop inscrit, seria eficaç i oposable als futurs tercers adquirents, a més, lògicament, de ser-ho als actuals que no s'hi haguessin oposat.'

Y añade que:

'Ho explica amb claredat la Resolució de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques de 6 de febrer de 2017, la tesi de la qual compartim, que distingeix entre expectativa i dret adquirit:

'Así, si un propietario ha adquirido su elemento privativo en un momento en que en el Registro no aparecían las normas de comunidad que le limitaban un uso determinado del mismo, no puede ser privado de este uso contra su voluntad, pero tampoco puede impedir, con su voto contrario, que la norma de comunidad aprobada por la mayoría del 80 % o más acceda al Registro de la Propiedad de manera que, una vez inscrita, los futuros adquirentes no podrán alegar desconocimiento y se verán privados del uso que las normas limitan o prohíben. Dicho de otra manera, los propietarios disidentes podrán seguir usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establecían los estatutos cuando lo adquirieron mientras sean propietarios. Incluso podrán modificar el elemento privativo para destinarlo al uso que los estatutos ahora prohíben pero cuando adquirieron el inmueble no. Ahora bien, cuando transmitan el inmueble, los adquirentes, que tendrán conocimiento de la limitación, ya no podrán iniciar el uso prohibido o, si es el caso, tendrán que cesar en este uso. ....'.'

Así pues, lo realmente decisivo es si cuando adquirió el propietario se hallaba inscrito o no en el Registro de la Propiedad la norma estatutaria limitativa del uso o destino de la finca, no la concesión de la licencia, respecto de la cual la Sentencia citada de 24 de enero de 2019 indica que ' L'autorització administrativa per a l'inici o la continuació de l'activitat no constitueix cap tipus de dret real que segueixi l'habitatge en la seva transmissió, sinó que és la limitació específica d'uns determinats usos degudament inscrita en el Registre la que té abast real, inherent a la propietat que s'adquireix i que exclou altres usos possibles (RDGRN de 27 de juny de 2018).'

Conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, debemos concluir que los acuerdos adoptados en la Junta de 26 de mayo de 2018, en tanto que limitan el uso del local, no son oponibles a la demandante JUVIYOL habida cuenta que son posteriores a la adquisición del inmueble y JUVIYOL se opuso a su adopción.

Por otra parte, debemos precisar que los estatutos, desde la junta celebrada el día 30 de noviembre de 2017, prohibían la actividad de piso turístico en la finca. A tal extremo se refiere el Juez de instancia cuando dice ' además la parte actora al tiempo de su adquisición aceptó una norma estatutaria previa a la compra que suponía una limitación del derecho de propiedad' para fundamentar la sentencia desestimatoria. Por su parte, la demandada alega que tal norma 'conllevaba implícita la voluntad de la Junta de Propietarios de evitar la afluencia de colectivos de personas distintas a las que propiamente pudieran residir habitualmente en la finca' y que podía haber hecho sospechar a la actora que la Comunidad no permitiría tampoco que el local se explotara con una actividad que conllevara afluencia de personas ajenas a los vecinos.

El Tribunal disiente del alcance que tanto el Juzgador de instancia como la demandada pretenden dar al acuerdo adoptado en noviembre de 2017. Por el contrario, estimamos que dicho alcance debe ser restrictivo.

Por lo pronto, conviene recordar que el propietario del local no tenía la obligación de solicitar autorización a la Comunidad para desarrollar una actividad lícita y no prohibida por los estatutos.

Como dice la STSJ antes citada, en el régimen de propiedad horizontal ' los propietarios de los elementos privativos tienen el derecho de propiedad exclusiva mientras que comparten la propiedad de los elementos comunes.

Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular de los elementos privativos las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que tiende a la conservación del edificio y a la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere de una base material y objetiva.

De este modo, los propietarios de los elementos privativos pueden ejercitar todas las facultades propias del derecho de propiedad, entre ellas, destinarlos a los usos que prefieran sin más restricciones que las que deriven de la ley y del régimen de propiedad horizontal ( art. 553-37.1 y art. 545-1 y ss del CCCat )'.

Y lo cierto es que los estatutos, tras la modificación introducida en noviembre de 2017 en su norma Cuarta, lo único que disponen es que ' no és permesa l'activitat de cap pis turístic a la finca'. Según el art. 66 del Decret 159/2012, de 20 de noviembre, vigente en el momento de la adopción del acuerdo, 'tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellas que son cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en este Decreto',definición que se mantiene en el Decret 75/2020, de 4 de agosto que lo ha sustituido. A la vista de tal definición, no puede entenderse incluida en la prohibición estatutaria la actividad que se pretendía desarrollar en el local, que era exclusivamente la actividad de residencia para colectivos determinados.

A la vista de lo expuesto, debemos concluir que cuando la actora adquirió el local no existía en los estatutos ninguna norma que prohibiera la actividad a que iba a ser destinado el local. En consecuencia, el acuerdo no le es oponible.

Procede, por tanto, estimar el recurso de apelación interpuesto por JUVIYOL SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona, que revocamos, acordando en su lugar acoger la petición subsidiaria de la demanda.

CUARTO.-Sobre la incongruencia de la sentencia y los perjuicios económicos causados a la propiedad.

Por último, la actora alega que la sentencia nada menciona sobre la existencia de unos graves perjuicios económicos para JUVIYOL en caso de desestimarse la demanda, lo que, a su juicio, coloca a dicha parte en una clara situación de indefensión.

La demandante adujo que como consecuencia de la adopción del acuerdo impugnado por parte de la Comunidad de Propietarios, la sociedad TITO 2006 SL resolvió el contrato de arrendamiento, resolución que ha provocado unos claros perjuicios económicos para la actora que ha dejado de percibir una renta mensual de 6.000 € durante 15 años.

La congruencia de las sentencias se mide por el ajuste entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera tal que no puede la sentencia otorgar más de lo que se hubiera pedido en la demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgar otra cosa diferente que no hubiera sido pretendido ( STS 20 de julio de 2017).

El reproche que hace la recurrente a la sentencia es totalmente injustificado: nada podía decir la sentencia sobre los perjuicios económicos a que alude la apelante cuando nada peticiona la actora en su demanda al respecto. Es más, JUVIYOL anuncia en su escrito de demanda anuncia que se reserva el derecho de reclamar todas las cantidades que ha dejado de percibir a consecuencia de la renuncia del contrato de arrendamiento, por lo que es claro que esos perjuicios económicos no son objeto del presente procedimiento. Consecuentemente, no hay incongruencia porque la sentencia no tenía que hacer pronunciamiento alguno al respecto.

QUINTO.- Costas.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la estimación del recurso, no se hace especial pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso de autos

Fallo

ESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por JUVIYOL SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona en fecha 20 de enero de 2020 en Procedimiento Ordinario núm. 822/2018, que revocamos, acordando en su lugar estimar la demanda interpuesta por JUVIYOL SL contra la Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM000 - DIRECCION000 NUM001 de Barcelona, declarando que el acuerdo adoptado en la Junta celebrada el día 26 de julio de 2018 por el que se limita el uso o destino del local de la finca no es oponible a la actora.

No se hace especial pronunciamiento respecto de las costas de ninguna de las dos alzadas.

Procede reintegrar a la parte recurrente el depósito constituido, devolver las actuaciones al órgano judicial de instancia y archivar el presente procedimiento.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales y que el tratamiento que pueda hacerse de los mismos, queda sometido a la legalidad vigente.

Los datos personales que las partes conozcan a través del proceso deberán ser tratados por éstas de conformidad con la normativa general de protección de datos. Esta obligación incumbe a los profesionales que representan y asisten a las partes, así como a cualquier otro que intervenga en el procedimiento.

El uso ilegítimo de los mismos, podrá dar lugar a las responsabilidades establecidas legalmente.

En relación con el tratamiento de datos con fines jurisdiccionales, los derechos de información, acceso, rectificación, supresión, oposición y limitación se tramitarán conforme a las normas que resulten de aplicación en el proceso en que los datos fueron recabados. Estos derechos deberán ejercitarse ante el órgano judicial u oficina judicial en el que se tramita el procedimiento, y las peticiones deberán resolverse por quien tenga la competencia atribuida en la normativa orgánica y procesal.

Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.