Sentencia CIVIL Nº 308/2021, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 136/2021 de 09 de Septiembre de 2021

Encabezamiento

Rollo nº 000136/2021Sección Séptima

SENTENCIA Nº 308/2021

SECCIÓNSÉPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as: Presidente/a:

Dª MARÍADEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDÁN VILLALBA Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

En la Ciudad de Valencia, a nueve de septiembre de dos mil veintiuno.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario nº 483/18, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE PATERNA,

entre partes; de una como demandantes - apelante/s Reyes y Valentín, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MARÍADEL CARMEN BERLANGA CABADES y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARÍAJOSÉSANZ GARCIA, y de otra como demandado - apelado/s Jose Pablo, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. IRENE RICO MATUTE y representado por el/la Procurador/a D/Dª LAURA RUBERT RAGA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE PATERNA, con fecha 7-12-

2020, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: DESESTIMO LA DEMANDAinterpuesta por Valentín y Reyes bajo la representación procesal de María José Sanz García contra Jose Pablo bajo la representación procesal de Laura Rubert Raga. Se imponen las costas a la parte demandante'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 8-9-2021 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación de la parte actora ejercito acción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Paterna se dictó en fecha 7 de diciembre de 2020 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición de costas a la parte demandante.

SEGUNDO.-Contra la referida Sentencia se alza la representación de Dª Reyes y D. Valentín formulando

recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.-Se interpuso demanda de juicio ordinario ejercitando la acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos, y en concreto, la acción redhibitoria, por considerar que la vivienda presentaba grietas tanto en su interior como en la fachada de toda la finca, cuya gravedad no se conoció hasta la formalización de la venta, que afectaban a la seguridad de la toda la finca e impedían o/y limitaban el uso de la vivienda para la que había sido adquirida. La recurrente, tanto en su escrito de demanda como en el acto de la Audiencia Previa, manifestó que la cantidad de 1.834,08 euros que inicialmente habían abonado los demandantes era una cantidad provisional en concepto de reparación de grietas en la fachada, puesto que todavía, a fecha de la Audiencia Previa, se estaba pendiente de determinar la cantidad exacta, debido las reparaciones se estaban llevando a cabo en la vivienda y por lo tanto en la fachada del edificio.

Al amparo del artículo 270 de la L.E.C., y al inicio de la celebración del juicio se solicitó la aportación de un certificado emitido por la Administración de la CP C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Lliria, que acreditaba la cantidad final abonada por la recurrente por importe de 20.580,15 euros en concepto de rehabilitación de la fachada, de fecha 4 de marzo de 2020, el cual no fue admitido, interponiéndose el correspondiente recurso. Tanto en la demanda, como posterior ampliación y en la audiencia previa, se manifestó en todo momento que la cantidad de los gastos de la reparación de los daños de la vivienda eran provisionales, no pudiendo calificar definitivamente una cantidad en dichos momentos procesales puesto que a la vez que iba avanzando el proyecto de reparación de fachada y por tanto las obras de la vivienda, el presupuesto se iba ampliando por causas no imputables a la demandante, debido a la gravedad del estado de la fachada y de la estructura. Es por ello por lo que se tuvo que adecuar el presupuesto inicial de reparación de grietas, a medida que se iba avanzando, para además, reforzar la estructura y sustituir de parte de la fachada aligerando así el peso de parte de la estructura, sobre todo en las primeras plantas, teniendo en cuenta además que, al intervenir en la fachada, ésta, debía cumplir con la normativa aplicable y el CTE (Código Técnico de la edificación).

2.-Manifiesta la sentencia recurrida que la prueba aportada es insuficiente para acreditar que las grietas del inmueble constituían un vicio oculto y grave que el demandado conocía y no comunicó. No se ha llevado a cabo una correcta valoración de la prueba practicada en primera instancia:

En primer lugar, conforme a la Sentencia queda acreditado que la vivienda salió a la venta por 100.000 euros y que se rebajó, tras la oportuna negociación, en 80.000 euros porque en la vivienda debía acometerse obras interiores de reforma, según lo manifestado por el agente inmobiliario D. Eloy, pero que en ningún momento dicha manifestación queda acreditada documentalmente con anuncio de su inmobiliaria que acreditara que el precio de venta era de 100.000 euros, siendo únicamente una manifestación de un testigo aportado por la contraparte, que incurrió en varias contradicciones en su declaración.

El agente inmobiliario tampoco entrega la factura de la comisión recibida cuando se le efectúa el pago en la notaría, ni deja constancia de tales daños en ningún

documento como conocedor de los mismos, ni siquiera en la escritura de compra- venta se hace constar. El comprador, de haberlo sabido previamente, o de haber tenido constancia de tales desperfectos ocultos, no habría adquirido el piso. Llama la atención, según las declaraciones del agente inmobiliario que las grietas del exterior de la vivienda, las de la fachada, eran muy visibles y las estuvo viendo con los compradores, quienes tenían más viviendas por la zona, pero sin embargo, no informa de los mismos, ni hace documento alguno refiriéndose a tales daños y por otra parte, están las grietas del interior de la vivienda, en la zona que da a la fachada y que no recuerda que estuvieran, a pesar de que manifestó sin ninguna duda que previamente a su venta se realizó un estudio del interior de la vivienda así como su valoración de venta. Incurre en contradicción cuando manifiesta que la vivienda se visitó en varias ocasiones y del estado de la vivienda, que según el mismo estaba para reformar, pero sin embargo no recuerda si las paredes eran lisas o rugosas.

La documentación que la administradora entrega al vendedor, no al comprador, es el certificado de deudas o de derramas que se solicita sobre las deudas del vendedor ante la comunidad de propietarios como garantía al comprador de que, sobre el inmueble, no versa ninguna deuda con la comunidad de propietarios. Nada tiene que ver con los desperfectos que pueda presentar una vivienda.

En cuanto a la testifical del arquitecto Sr. Gerardo, en ningún momento manifiesta en el acto del juicio tal y como se expresa en la sentencia recurrida que: 'sea incomprensible que los demandantes no las apreciaran cuando visitaran la vivienda pues el testigo declara que, a su juicio, tendrían más de un año'. Lo que el sr. Gerardo manifiesta en su declaración (min. 5) del visionado de la grabación, en cuanto a las grietas del interior, es que una persona de a pie no diferencia una grieta de una fisura y lo entienden como comúnmente se llaman, 'grietas de asentamiento'. Y siendo que mis representados no son albañiles, aunque hubieran podido ver las mismas no necesariamente debieran conocer la gravedad del significado de esas grietas.

De hecho, fue cuando una vez adquirida la vivienda que comenzaron a reformar, cuando al abrir y reparar en la zona del comedor que recae en la fachada se dieron cuenta de la gravedad de las grietas, cuya zona, el mismo Sr. Gerardo manifiesta que se puede apreciar a simple vista el contraste de acabados de la pared, rugoso en toda la vivienda a excepción de esa parte que estaba lisa y por tanto, aseguró que dicho contraste se debía a que esa zona previamente había sido arreglada. Lo que prueba que, si los recurrentes acababan de adquirir la vivienda, dicha reparación había sido con anterioridad adquisición de la misma y por tanto conocida por la parte vendedora, puesto que no se podría hacer obra alguna sin su consentimiento.

El Sr. Gerardo manifiesta en su declaración (min.7,44) que en la reunión de la comunidad de propietarios que se llevó a cabo para informar del trabajo a realizar para la reparación de las grietas de la fachada, los vecinos le manifestaron que ya eran conocedores de dichas grietas desde hacía tiempo, pero no se valora por la juzgadora como hecho probado dicho extremo, sin embargo da como hecho probado

que nadie en la finca sabia de la existencia de tales grietas, (min 19.30) manifestado por la Sra Serafina.

3.-Queda probado que la finca presentaba un problema estructural, tanto por lo manifestado por el arquitecto Sr. Gerardo como de los proyectos aportados a la demanda, los vicios que presentaba la vivienda eran graves y estaban ocultos, de hecho la primera intervención acabó en refuerzo de parte de la estructura, en el forjado de primera planta por ser el más afectado y donde se ubica la vivienda objeto de este recurso de apelación, y en el cambio parcial de la fachada para aligerarla por el inminente peligro de desplome. La reparación afectó incluso a la estructura del edificio. El presente caso va más allá de unas simples grietas en fachada, que nada tienen que ver con la parte estructural del edificio. De haber sido así se habrían rellenado las grietas de la fachada con mortero de cemento o cualquier rellenador de juntas y el daño habría quedado reparado.Pero no fue así, puesto que, al empezar a intervenir sobre la fachada, se vio el verdadero alcance de los daños y como manifestó el Sr. Gerardo presentaba un problema de seguridad para los viandantes y los vecinos.Por tanto, se trata de un vicio oculto, preexistente y grave, conocido por todos los propietarios de las viviendas, lo que supone un engaño por parte del vendedor a la parte compradora al no informarle de los mismos

Dichos motivos serán objeto de análisis conjunto, seguidamente.

La representación de la parte actora formulo demanda de juicio ordinario en fecha 23 de mayo de 2018 con fundamento en los siguientes hechos expuestos, en síntesis:

Que en fecha 26 de diciembre de 2017 los Sres. Valentín y Reyes adquirieron la vivienda objeto de litigio por el importe de 80.000 euros.

Una vez tuvieron la posesión del inmueble, y procedieron al acondicionamiento de la misma, comprobaron que en la citada vivienda existían diversas grietas y desperfectos, pensando en un primer momento que se trataría de grietas de asentamiento de la vivienda sin gravedad alguna, por lo que decidieron repararlas, pero al comenzar las obras para su reparación, se dieron cuenta de zonas irregulares en los revestimientos de los parámetros verticales, en concreto junto a la ventana del salón comedor, recayente a la c/ DIRECCION001, en las que se observaba que la zona del chaflán, en el salón comedor, presentaba un acabado con diferente textura (enlucido con yeso liso) cuando el resto de la vivienda es de gotelé, encontrándose ambos acabados superpuestos en esta zona, quedando probado de esta forma, que con anterioridad se había procedido a la reparación de dicha zona, siendo que además esta zona del interior de la vivienda la que se corresponde con una zona agrietada de la fachada principal en la parte posterior, además de un desconchamiento de la misma que puede ser peligroso para los viandantes que transitan por la vía pública.

Comunicado dicho problema a la Comunidad de Propietarios, las viviendas integrantes del edificio, en concreto en esa parte de la fachada también tenían grietas en las viviendas, por lo que la Comunidad de Propietarios del inmueble, a finales del mes de enero decidió contratar los servicios de un Arquitecto para que determinase las patologías que estaban aflorando.

De conformidad con el referido informe del Arquitecto, la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000, decidió contratar a la empresa Llopismer Construcciones S.L, dedicada a la construcción y rehabilitación de edificios, para que se encargase de la realización de las obras necesarias. Los mismos realizaron un presupuesto para la primera fase de ejecución de los trabajos, valorado en la cantidad de 18.340,82 euros a abonar entre las distintas viviendas, debiendo participar cada una de ellas conforme a la cuota de participación en la cantidad de 611,36 euros, con el fin de reforzar la estructura del voladizo afectado para evitar su deformación excesiva así como reparar las grietas de fachada, quedando pendiente por tanto presupuestar las siguientes fases de realización de trabajos que se irán llevando a cabo conforme vayan paliando los desperfectos.

El coste de las obras en el edificio, cuya parte correspondiente a la vivienda de autos, que está soportando ahora el demandante y resulta ser de cargo de la demandada, por su obligación de saneamiento, surge del siguiente detalle:

-Partida correspondiente a los honorarios de Arquitecto (867.85 euros) y tasa municipal de licencia de obras (400 euros).

-Ejecución de las obras en una primera fase de la reparación de los desperfectos (17.072,97 euros).En laJunta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de fecha 13 de marzo y 17 de mayo de 2018, en el que se aprueban dichos costes.Del total importado de las obras realizadas, la cantidad que corresponde abonar al piso NUM001 puerta NUM002, es la suma de 1.834,08 euros, que resulta de la repercusión del importe de las obras entre las distintas viviendas que integran la comunidad de Propietarios, tal y como se ha venido realizando desde su construcción, y conoce sobradamente la demanda, por sus años de formar parte tal Comunidad.En virtud de lo expuesto, la obligación de saneamiento que incumbe a la parte demandada resulta ser provisionalmente en la cantidad de 1.834,08 euros, que es el importe que han abonado mis mandantes, los compradores, por ahora, a la Comunidad de propietarios, para paliar los vicios ocultos existentes al momento de la venta realizada por la demanda, sin perjuicio de nuevas cantidades que se van a devengar en concepto de reparación total de los desperfectos.

Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se declare:

1º) La obligación del demandado al saneamiento por los vicios o defectos ocultos existentes en el inmueble adquirido por mis mandantes en virtud de contrato de compraventa celebrado entre ambas partes en la fecha reseñada.

2º) Que como consecuencia se declare la obligación del demandado la rescisión del contrato de compraventa, con devolución de la cosa y ejercicio de acción indemnizatoria en los términos que ésta parte reseña en el apartado que precede.

3º) Y finalmente, que se proceda por el demandado a la indemnización por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de los defectos ocultos de que adolecía la vivienda objeto de la compraventa mencionada, que se estiman prudencialmente, sin perjuicio de su moderación por el juzgador, en el importe correspondiente a las

diversas inversiones satisfechas por los demandantes a los efectos de paliar el defecto oculto manifiesto tras la compraventa del inmueble con distintas reparaciones necesarias en el objeto de la venta, ascendiendo a una cuantía provisional de 1.834, 08 euros, siendo esta la cantidad que han abonado los actores en la actualidad, más la cuantía que se suscite de las reparaciones necesarias en la vivienda y fachada que faltan por presupuestar por la Comunidad de Propietarios, e intereses legales devengados desde que se insta la presente hasta la fecha en que se restituyan las cantidades debidas.

4ª) Se condene al demandando al pago de las costas suscitadas en el presente procedimiento.

En fecha 25 de junio de 2018 se presentó escrito de ampliación de la demanda, en el que se manifestaba que el día 11 de junio se llevó a cabo una nueva reunión extraordinaria de vecinos de la Comunidad DIRECCION000 nº NUM000 ante la existencia del grave estado de la fachada y los forjados, que requieren la intervención inmediata y refuerzo de los pilares y forjados dañados, por lo que interesaba la condena ampliación de la demandada en la cuantía que se suscite de las reparaciones necesarias en la vivienda y fachada que faltan por presupuestar por la Comunidad de Propietarios.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa celebrada el 4 de diciembre de 2018, propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

Por la parte actora se intentó la aportación de nuevos documentos de los que se inadmitió el numero 7 consistente en acta de Junta celebrada en marzo de 2018 toda vez que habría podido acompañarse al escrito de demanda ya que fue presentada en el mes de mayo de 2018. Tampoco se admitió el documento 8 por ser anterior al escrito rector del procedimiento sin que se interpusiera recurso alguno contra dichos pronunciamientos.

En el acto del juicio celebrado el 3 de diciembre de 2020 tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

D. Gerardo: testigo perito de ambas partes. Realizo un primer proyecto de rehabilitación del inmueble litigioso el 16 de febrero de 2018 su objeto fue el reforzamiento estructural del inmueble. Luego se realizo otro el 31 de julio de 2018 planteándose una sustitución de fachada, porque el elemento que iban a tratar inicialmente, pensaron que era salvable, pero luego vieron que tenia defectos constructivos importantes y se planteó el sustituirlos. Llego a entrar en la vivienda y comprobó la existencia de grietas en el salón en la parte de la fachada que da a la calle DIRECCION001. En esa parte el acabado era diferente parcialmente, supone que se había reparado algo, el resto era rugoso, y esa parte era lisa. La fachada se compone de dos hojas, una exterior de ladrillo caravista, una separación, y una hoja interior de ladrillo cerámico sencillo revestida de yeso. El declarante pidió que eliminaran la hoja interior para poder ver desde dentro la zona exterior, que era la agrietada. Cuando realiza su informe le preocupo sobre todo la seguridad de la vía publica porque había peligro de desprendimiento. Las grietas de la calle se podían ver a

simple vista. Desde dentro de la vivienda también. Las grietas estaban en fachada coincidiendo con el mirador. Luego se fueron descubriendo en otros lugares, pavimento, algún armario. Las características de esas grietas indican que llevarían bastante tiempo. Es una deformación de la estructura. Llevarían a su juicio mas de un año. Al final se sustituyó toda la fachada. Afectaba a todas las viviendas recayentes a esa fachada. Esos problemas no comprometían la habitabilidad de la vivienda, pero eran un motivo de preocupación. Si no se hubiera solucionado había un peligro para terceros. La fachada tenia ya algunas intervenciones. Le han dicho que en 2007 se había detectado un problema en los pilares a raíz de la reforma de bajo comercial. Pero el declarante no llevo ese asunto. El problema presente no tiene que ver con los pilares, es un problema de la estructura general. El cambio de los ventanales es debido al cumplimiento de la normativa en vigor. Entre el primer y el segundo informe se cuantificaron unos gastos y al final han sido otros. No puede dar una cifra exacta porque no lo recuerda.Antes de realizarse los presupuestos las grietas y fisuras eran visibles en el interior y el exterior. El edificio es de 1973. Cuando un edificio cumple 50 años debe pasar una supervisión al objeto de detectar posibles patologías.Un técnico hace una inspección para comprobarlo. Se debe hacer el mantenimiento, cuantos mas años, mas mantenimiento. La reforma de 2007 no tenia nada que ver con la actual, era una cuestión de pilares en el local. Cuando se interviene sobre mas de un 25% de un elemento, debe adaptarlo a la normativa vigente.

D. Serafina: administradora de la comunidad desde hace muchos años, quince o veinte. En 2007 se repararon los pilares del edificio por un aviso de la farmacéutica. Esta última reparación en principio tenía un presupuesto, pero luego se fue ampliando. No recuerda cuento ha costado. Puede ser que fueran 205.000 euros. Esta reparación esta aprobada en Junta. En 2017 ya no vivía D. Sixto en la finca. Nunca ha vivido allí. El inmueble era de su propiedad. La casa la conoce porque ha entrado en ella, es un piso grande y bueno, será de los mejores. Cuando hizo el certificado no había ninguna derrama pendiente que hubiera que comunicarse al comprador. No lo sabía nadie en la finca. El comprador cuando adquirió el inmueble la llamo y le dijo, que había una pared que se había agrietado y había que ir a verla. La declarante fue, la vio, y le dijo que tendría que ir un albañil. Y a partir de entonces fue cuando se convocó una Junta, para reparar. La declarante llamo, a un albañil y este dijo que tenia que verlo un arquitecto. Entonces se aprueba un presupuesto, pero luego sobre la marcha se fue comprobando la gravedad y se realizó otro, la comunidad fue decidiendo. En 2017 la finca hizo una reforma, porque era necesaria la adaptación para acceso a minusválidos.

D. Eloy: es el agente inmobiliario que intervino en la venta de la vivienda. El demandado le hizo el encargo de la venta de la vivienda. No vivía allí. Era una herencia. El declarante fue a ver la vivienda, y su estado se tuvo en cuenta para establecer el precio, también el estado del edificio.Se ubicaba en el centro de Lliria en una finca de 40 o 45 años y estaba para reformar entera. Eran visibles las grietas de la fachada. Asesoro al cliente en cuanto al precio, eran unos 100.000 euros, al final se vendió por 80.000 la bajada del precio se debía a que la vivienda

era antigua y estaba para reformar.El comprador era de la zona y conocía el edificio, tenia mas viviendas por la zona. Visito la vivienda varias veces, no se formalizo contrato previo. Se pidió un certificado a la comunidad acreditativo de que no había ninguna derrama pendiente, y un certificado energético como obliga la Ley. Todo lo que pidió el comprador se le facilito a través del administrador. En la notaria no se habló de las grietas y fisuras del edificio. Esas grietas de la fachada las estuvieron viendo con el comprador. El comprador sabía lo que estaba comprando.No se acuerda con todo detalle de todas las operaciones que lleva a cabo. Vieron por fuera porque abajo hay una farmacia, que había unas grietas, era de una reforma que se había hecho en el local de abajo. No sabe si la comunidad de propietarios era conocedora, eran visibles, pero no ha hablado con la administradora. Inspecciono la vivienda al detalle antes de ponerla a la venta. La vivienda estaba amueblada. No recuerda si las paredes eran de gotelé ni si en la zona de comedor había una zona lisa. No sabe si el comprador se puso en contacto con la comunidad de propietarios. En la vivienda no recuerda que hubiera mas grietas, solo las de la fachada.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la resolución impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992, si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir en su caso, solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98,

187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1.999 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo y

9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2.001). Así según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC., 146/90, 27/92) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado'. Deben, por tanto, adicionarse por tantoúnicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

Es de observar que en el escrito rector del procedimiento por la parte actora se manifiesta que se ejercita, acción redhibitoria, así como, de indemnización por los daños y perjuicios, invocándose los artículos 1.484, 1.486.1, 1486.2, 1.487, del Código Civil y 1.101, 1.104 del propio texto legal en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios.

Como es sabido, el éxito de la accion redhibitoria, o de desistimiento del contrato, exige la concurrencia de diversos requisitos que han sido enumerados entre otras muchas en la STS de 17 de octubre de 2.005, que establece los siguientes: '1º.- la existencia de un vicio oculto en la cosa adquirida, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; 2º.- que sea preexistente a la venta, ya que no se responde de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato; de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º.- que el vicio sea grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, de forma que únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida,'si la hace impropia para el uso a que se la destina, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella' pues así lo dispone el artículo 1484 del Código Civil.

Por tanto, el vicio ha de ser grave, requisito de gravedad que viene expresado en el art. 1.484 del Código Civil, y debe determinar la inutilidad total o parcial de la cosa (TS. 10/9/1996), teniendo en cuenta que la utilidad no es la subjetiva del comprador, sino la propuesta en el objeto contractual. Ha de seroculto, y no lo es en aquellos defectos que, si bien no son reconocibles por un comprador medio, sí lo son por un perito, mediante el empleo de una mínima diligencia, de modo que incurre en culpa lata, al no reconocerlos, debiendo entenderse la expresión 'perito' que emplea el precepto, como dice la STS. de 6/7/84 , 'no en el sentido de persona con título profesional en una determinada materia, sino en el de persona que por su actividad profesional tenga cualidades para conocer las características de determinadas cosa o materiales'.

Finalmente, el hecho de que el vicio sea conocido o fácilmente reconocible, no se cumple, cuando aún no siendo reconocido por el comprador mediante el uso de una mínima diligencia, este, por cualquier razón, lo ha conocido efectivamente, ya que, en tal caso, habrá tenido la oportunidad de pactar el precio que le convenga, por lo que la celebración del contrato no le ocasionará ninguna lesión económica digna de ser reparada. Asimismo, la Jurisprudencia, tiene declarado que el vicio ha de existir en el momento de perfeccionamiento del contrato, sin que sea obstáculo que el vicio pueda manifestarse con la responsabilidad del vendedor, ya que este responde al comprador del saneamiento por los vicios ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Pues bien, con fundamento en la doctrina general expuesta, y analizado el resultado de la prueba practicada durante el curso de las presentes actuaciones conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C ha de concluirse, como lo hace la Sentencia apelada, en el sentido de que la parte actora no ha acreditado con la certeza que un pronunciamiento estimatoria de su pretensión exigiría, la concurrencia de los requisitos enumerados, y exigibles para que las acciones redhibitoria y de indemnización de daños y perjuicios ejercitadas, puedan prosperar en el caso presente. Podríaadmitirse a efectos meramente dialécticos, la gravedad del

vicio, que es el primero de dichos requisitos, si bien ha de apuntarse, que aun asíexiste un primer obstáculo insalvable para el éxito de la pretensión esgrimida, pues el vicio detectado afecta a elementos comunes, no privativos, prueba de lo cual es que la reparación de los mismos se ha acometido por la comunidad. No obstante, analizando el resto de los requisitos anteriormente enumerados, no puede sostenerse que el vicio o defecto fuera oculto, pues el arquitecto, testigo perito Sr. Gerardo que intervino en el acto de la vista, señalórepetidamente, que las grietas eran visibles tanto en el exterior como en el interior, y en el mismo sentido se pronunció el empleado de la inmobiliaria. Por otra parte, el hecho de que se hubiera realizado una anterior reparación en el salón comedor, en la zona de las grietas como evidenciaba la existencia de un tramo de pared liso y otro con gotelé, ni mucho menos induce a dar por acreditada la mala fe del vendedor en cuanto el mismo pudiera tener conocimiento de la envergadura del vicio, pues así lo acredita el hecho de que como manifestaron todos los intervinientes en el acto de la vista, se hizo un primer presupuesto de reparación, y solo durante la realización de la obra se pudo constatar que el daño era mayor de lo esperado, lo que amplió sustancialmente el coste de la obra sobre la marcha, pero tambien porque dada la edad del edificio, hubo que dar cumplimiento a la normativa vigente adecuando las reparaciones a realizar a la misma. Por otra parte, como también señaló el arquitecto, y contrariamente a lo que sostiene la recurrente, debe desligarse esta reparación de la que se llevó a cabo en el año 2007 pues nada tenía que ver con la que se ha acometido tras la compra de la vivienda.

Ratifican además este aserto, las propias manifestaciones de la parte actora apelante cuando manifiesta en el escrito de interposición del recurso de Apelación que: '... a la vez que iba avanzando el proyecto de reparación de fachada y por tanto las obras de la vivienda, el presupuesto se iba ampliando por causas no imputables a la demandante, debido a la gravedad del estado de la fachada y de la estructura. Es por ello por lo que se tuvo que adecuar el presupuesto inicial de reparación de grietas, a medida que se iba avanzando, para además, reforzar la estructura y sustituir de parte de la fachada aligerando así el peso de parte de la estructura, sobre todo en las primeras plantas, teniendo en cuenta además que, al intervenir en la fachada, ésta, debía cumplir con la normativa aplicable y el CTE'.

Por otra parte, tampoco se cumple el tercero de los requisitos anteriormente expuestos, ya que como quedó puesto en el acto del juicio a través de la declaración del Sr. Eloy, -cuyas afirmaciones valora positivamente la Sala en virtud de la facultad que a tal efecto le confiere el artículo 376 de la L.E.C. puesto que carece el testigo de interés en el resultado del procedimiento- precisamente el hecho de que la vivienda estaba para reformar motivó una sustancial rebaja en el precio de la vivienda inicialmente fijado, puesto que según manifestó el testigo, el precio de salida era de 100.000 euros, sin embargo, la vivienda se adquirió por 80.000 porque había que acometer la reparación de la misma.

La propia parte apelante manifiesta en el escrito de interposición del recurso de Apelación, 'que fue cuando una vez adquirida la vivienda que comenzaron a

reformarla, cuando al abrir y reparar en la zona del comedor que recae en la fachada se dieron cuenta de la gravedad de las grietas' lo que de un lado indica que es cierto que la vivienda se compró para reformar, y de otro, que tal hecho se ajusta a la hipótesis anteriormente expuesta de que el comprador, haya tenido la oportunidad de pactar el precio que le convenga en razón de los vicios existentes, por lo que la celebración del contrato no le ocasionará ninguna lesión económica digna de ser reparada

Por último, tampoco puede admitirse que los defectos denunciados inhabiliten la vivienda para el uso que se destina, pues el arquitecto que intervino en el acto del juicio manifestó que los problemas detectados no comprometían la habitabilidad de la vivienda, ni hacían imposible el uso para el que la misma estádestinada, pero eran un motivo de preocupación al representar un peligro para terceros, por la posibilidad de desprendimiento.

Cuanto hasta ahora ha quedado expuesto, lleva a desestimar la acción acumulada de indemnización de daños y perjuicios, pues la condición para la rebaja del precio de venta fue, según ha resultado probado precisamente, que el comprador acometería la reforma de la vivienda.

Procede en consecuencia en virtud de cuanto se ha expuesto la desestimación del recurso de Apelación formulado resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.-Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Desestimamosel recurso de Apelación formulado por la representación de D. Reyes y D. Valentín contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Paterna en fecha 7 de diciembre de 2020

en Autos de Juicio Ordinario número 483/2018 la que confirmamos íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2. 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a interponer dentro de los veinte días siguientes a su notificación

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Doy fé: la anterior resolución, ha sido leíday publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a nueve de septiembre de dos mil veintiuno.