Sentencia Civil Nº 309/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 215/2010 de 21 de Mayo de 2010

Encabezamiento

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

CABE RECURSO

ROLLO nº 215/2010

SENTENCIA nº 309

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a veintiuno de mayo de 2010.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 26 de octubre de 2009, recaída en autos de juicio ordinario nº 1032/2007, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de los de Valencia, sobre reclamación de cantidad.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada DESARROLLOS EUROMEDITERRÁNEOS, S.L., representada por Dª. Purificación Higuera Luján, Procuradora de los Tribunales y asistida de D. Alfonso García Gómez, y, como apelada, la parte demandante INVER ZUIR GESTIÓN Y DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L., representada por Dª. María Esperanza de Oca Ros, Procuradora de los Tribunales, y defendida por, Letrado.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

" Que estimo la demanda formulada por la procuradora Da M" Esperanza de Oca Ros , en nombre y representación de " Inver Zuir Gestión y Desarrollos Inmobiliarios SL , contra " Desarrollos Euromediterráneos SL, y debo condenar y condeno a la citada demandada a que pague a la actora la suma de seiscientos treinta y seis mil quinientos treinta y siete euros con diecinueve céntimos de euro ( 636.537,19 € ) , más intereses legales desde la interpelación judicial. Con imposición de costas procesales a la parte demandada.."

SEGUNDO.- La parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando,

PRIMERA.- En virtud del art. 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha existido una clara infracción de normas sustantivas, concretamente del artículo 1.281 y siguientes del Código Civil , relativos todos ellos a la interpretación de los contratos. Esta infracción no ha sido denunciada por no haber existido oportunidad procesal para ello.

SEGUNDA.- Establecida la infracción que se indica en la anterior alegación, queda claro que el presente recurso se centra exclusivamente en la interpretación del contrato de reconocimiento de deuda de fecha 16 de junio de 2.005, y que figura como DOCUMENTO CINCO del escrito de demanda presentado por la parte actora.

La sentencia de instancia combatida ha desestimado íntegramente la oposición formulada por esta parte entendiendo que el citado documento o contrato es claro en sus términos, y en consecuencia no cabe interpretación del mismo.

TERCERA.- Como se indicó en nuestro escrito de contestación a la demanda, esta parte reconoce la débil posición con la que partía en el presente procedimiento; sin embargo ello no puede constituir obstáculo para entender que del propio documento que motiva este recurso, único en que se sustenta una operación de importante envergadura, existen elementos intrínsecos para al menos llevar a cabo la interpretación, según el contexto y los actos coetáneos de las partes, del citado documento; y no quedarse en una simple lectura del mismo ya que como demostraremos ello resulta superficial.

CUARTA.- A fin de simplificar el presente recurso realizaremos una breve síntesis de los hechos que rodean la presente litis, y aparecen como probados:

a) El contrato: El contrato constituye un documento jurídico con pobre redacción y graves deficiencias en su elaboración.

Nos encontramos ante un reconocimiento de deuda, concretamente 1.097.477'96 euros más el IVA correspondiente, que efectúa mi mandante a favor de la actora, como consecuencia de los servicios prestados en la gestión, tramitación, coordinación e intermediación en la operación de compra de suelo en el término municipal de Turís.

Hasta ahí no existe mayor problema a la hora de interpretar el documento; el cual además constituye, como muy bien se indica en la sentencia combatida un documento que tiene en si mismo plena autonomía y obliga a las partes.

Sin embargo, continuando con la lectura del documento en cuestión surge una cuestión que empieza a hacernos dudar de la aparente simplicidad y contundencia del documento. Es decir, aparentemente se pacta un aplazamiento del pago de la deuda reconocida en dos plazos; el primero cuando se apruebe el Plan General de Ordenación Urbana de Turís por el Ayuntamiento de esta localidad; y el segundo plazo a la aprobación del citado P.G.O.U. por la Consellería de Urbanismo.

Hasta aquí aparentemente ningún no existe ningún problema, y así se lo plantea la juez a qua. Nos encontramos ante una obligación a plazo prevista y regulada por el artículo 1.125 , o al menos eso es lo que aparentemente parece desprenderse del documento.

Sin embargo, el artículo 1.125 establece que "las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, solo serán exigibles cuando el día llegue"

Los dos "plazos" contenidos en el documento no vienen referidos a un día cierto, en sentido estricto; ni tan siquiera a un día que necesariamente haya de llegar. En ambos casos se supedita o condiciona el pago al cumplimiento de un término: la aprobación del P.G.O.U. por dos administraciones sucesivamente, Ayuntamiento de Turís y la Consellería 'de Urbanismo.

Visto lo anterior, la aparente claridad y simplicidad del documento se desmorona, y nos encontramos ante un escenario distinto del alegado por la parte actora: concesión "comercial" o "graciable" de un plazo de pago de una deuda contraída por servicios ya prestados o ejecutados.

y se le plantea a esta parte la siguiente cuestión: Si los trabajos de mediación, coordinación, o como se les quiera llamar, están totalmente ejecutados, y aparentemente a satisfacción de ambas partes que firman el documento debatido, ¿cómo es posible que el pago se haga depender de un hecho incierto? Es más, han transcurrido cinco años desde la firma del documento, más de tres desde la aprobación del P.G.O.U. por el Ayuntamiento de Turís, y a fecha de hoy no se ha aprobado el P.G.O.U. por la Consellería de Urbanismo. ¿En qué situación quedará la obligación si finalmente no se aprueba el P.G.O.U. por la Consellería de Urbanismo, situación por otro lado nada descabellada dado el estado en que se encuentra la actividad urbanística en nuestra Comunidad?

b) El contexto o actos previos o coetáneos: Tampoco pretende esta parte extenderse en demasía en este aspecto, toda vez que el citado contexto o actos previos o coetáneos vienen ampliamente detallados en el escrito de contestación a la demanda, a saber:

Nos encontramos ante una relación mercantil entre ambas partes dotada de cierta habitualidad, ya que se habían realizado anteriormente varias operaciones de "mera" intermediación inmobiliaria.

Como observamos, dichas relaciones si que eran puramente de intermediación, y por ellas se percibían unos honorarios, si bien muy elevados, que se encontraban dentro de unos parámetros razonables, y que en ningún caso excedían del 10% del valor de los terrenos, habiéndose cobrado dichas comisiones por intermediación al contado, y sin ningún plazo. Sobre dichos terrenos no existía, ni existe, ningún proyecto urbanístico inmediato dada la calificación de los terrenos en el momento de su adquisición, rústico protegido.

Se ha practicado prueba pericial que deja patente la tremenda desproporción existente entre el precio de los terrenos adquiridos por mi mandante y las comisiones efectivamente cobradas por la intermediación; desproporción que se verá incrementada mucho más si cabe si se entiende que la presente reclamación lo es por más comisiones por intermediación, que en su conjunto ascenderían a más de un 300%.

Con respecto a la intermediación en la compra de terrenos en Turís se emitieron en su día facturas por dicha actividad, las cuales fueron satisfechas al contado, y sin ningún tipo de plazo.

Se ha acreditado la intención de mi mandante de desarrollar un proyecto de una urbanización cerrada en el término de Turís que por sus características intrínsecas requiere: gran cantidad de terreno, terreno que además ha de gozar de la calificación de urbano o urbanizable, y la gestión de éste para que en la fase de reparcelación se lleve a cabo la agrupación en una sola parcela sobre la que ejecutar el proyecto.

La formalización del entramado jurídico de las relaciones que han unido a ambas partes, pese a la importancia de la suma objeto del contrato, solo cabe calificarla como totalmente deficiente; y, a la vista está,

QUINTA.- Visto lo anterior, entiende esta parte que la lectura del documento por parte del Juez a quo ha sido cuantos menos superficial, y carente del debido rigor; ya que la consagración y afirmación del principio contenido en el artículo 1.281 , "in claris non fit interpretatio", requiere siempre de un análisis previo, y con un mínimo de rigor, que permita alcanzar la conclusión del que el documento no precisa interpretación dada su claridad.

En el caso que nos ocupa debe al menos surgir el interrogante acerca de la naturaleza de la obligación en cuestión. Aparentemente nos encontramos ante una obligación pura, con un aplazamiento del pago del precio por los servicios prestados, que ya han sido pagados previamente según se demuestra documentalmente.

Sin embargo, realizando un somero análisis de la obligación contenida en el documento cuestionado nos encontramos realmente, por aplicación del artículo 1.125 c.c. en su párrafo tercero ante una obligación sujeta a condición. ¿Cuál es la condición?: la aprobación del P.G.O.U. por el Ayuntamiento de Turís, y posteriormente por la Consellería de Urbanismo.

No se puede tener la certeza jurídica de que ambos términos o fechas han de llegar necesariamente. Uno ha llegado, el otro transcurridos cinco años todavía no, y podría perfectamente no llegar

En consecuencia con todo lo anterior, resulta de todo punto inverosímil pensar que se ha concedido un plazo puro y simple a una mercantil por una deuda de 1.097.477'96 euros, cuando el cobro de todo o parte de dicha deuda queda totalmente en el aire, y dependiendo de un hecho futuro que no depende en absoluto de las partes, y que podrá darse o no.

Luego, sino es una obligación pura sujeta a un plazo, evidentemente nos encontramos ante una obligación condicional; y precisamente el carácter condicional de la obligación es el que nos lleva a cuestionar toda la interpretación, o más bien su ausencia, llevada a cabo en sede judicial, y la propia pretensión de la actora de reclamar unos honorarios por unos servicios prestados. Es perfectamente lógico, por cuestiones comerciales o de otra índole, conceder un aplazamiento del pago de una obligación por servicios prestados. Sin embargo resulta impensable que el cobro de esos mismos servicios, presuntamente prestados, se sujeten a una condición que puede tener lugar o no en el futuro.

Ello a su vez nos lleva a otra cuestión, ¿nos encontramos ante un contrato realmente mal redactado y que establece un aplazamiento del pago? O por el contrario, con pésima técnica y redacción jurídica el contrato dice lo que realmente quiere decir, que el cobro del resto de honorarios se sujeta al resultado de un concreto resultado urbanístico, ya veremos cuál.

El resultado no puede ser otro que la calificación de los terrenos adquiridos en los términos manifestados anteriormente, urbanos o urbanizables, ya que en caso contrario ¿.qué sentido tiene sujetar la percepción de unos honorarios a ciertos hitos de la actividad urbanística, cual es la aprobación de un P.G.O.U.? ¿Qué ocurre con la obligación si finalmente no se aprueba dicho instrumento de planeamiento? ¿Subsiste la obligación reconocida en la parte restante? ¿El pago tendrá lugar si se devuelve el P.G.O.U. al Ayuntamiento de Turís? Sin olvidar que el Ayuntamiento de Turís funciona con Normas Subsidiarias, si se aprueba un P.G.O.U. diferente dentro de otros cinco o diez años ¿ subsistirá la obligación?

Como se ve son demasiados interrogantes para entender que la obligación objeto del presente procedimiento es clara, nada más lejos de la realidad; y, al contrario, son demasiados los factores previos y coetáneos al momento en que se contrae la obligación en cuestión que apuntan en el sentido indicado por este parte, asociar el cobro de más honorarios como consecuencia de la prestación de un servicio distinto a la intermediación y coordinación, que había sido ya retribuida; servicio de gestión urbanística que por otro lado forma parte del objeto social de la actora.

En consecuencia, y a la vista de lo anteriormente manifestado queda por apelar a este Tribunal la aplicación de la equidad prevista en el artículo 3.20 C.c , en la aplicación de las normas, y en consecuencia, ante la confusión generada por la desafortunada redacción del documento que motiva este recurso, revocar la sentencia dictada por el Juez a quo, dictando otra en su lugar por la que, a lo sumo, se condene a mi mandante al pago de los honorarios exclusivamente en proporción a los terrenos que se han visto calificados como urbanizables, y en consecuencia aptos para el destino que mi mandante pretendía.

Terminaba solicitando que previos los trámites legales, se dictara resolución por la que se revoque la resolución apelada en los términos interesados, con imposición de costas a quien se opusiere.

TERCERO.- La defensa de INVER ZUIR GESTIÓN Y DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L., presentó escrito de oposición al recurso, interesando que se dictara sentencia que ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 19 de mayo de 2010, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia de instancia fijó los hechos acreditados en los siguientes términos:

a) A principios del año 2005 , la demandada, Desarrollos Euromediterráneos SL contrató los servicios de Inver Ziur Gestión y Desarrollos SL , entidad cuyo objeto social es , entre otros , la intermediación en la compra, venta o arrendamiento de terrenos, para que mediara en la adquisición de suelo en el término de Turís ( Valencia ).

b) Fruto de dicho encargo fueron las múltiples compras que realizó la demandada, relacionadas en los documentos n" 3 y 4 de la demanda.

b) Una parte de la retribución convenida fue abonada por la demandada conforme se fueron escriturando las fincas. Y aunque los trabajos de la actora se iniciaron en virtud de un acuerdo verbal , ya concluidas las compras firmaron las partes un documento con fecha 16-Junio-2005 en el que la demandada reconocía adeudar a la demandante la cantidad de 1.097.477,96 euros, que habría de pagarse en una mitad, 548.738,96 euros más IVA cuando el Ayuntamiento de Turis aprobara el Plan General de Ordenación Urbana; y la otra mitad cuando la Consellería competente en materia de Urbanismo aprobara definitivamente el referido Plan General de Ordenación Urbana.

c) El Ayuntamiento de Turis aprobó provisionalmente el Plan General de dicha población en sesión celebrada el 24 de Mayo de 2007 .

d) La entidad Inver Ziur requirió el pago a la demandada por la suma de 548.738,96 euros MÁS IVA ( 87.798,23 €) , en total 636.537,19 euros. Cantidad que Desarrollos Euromediterráneos SL se ha negado a pagar, excusándose en que sólo deberá abonar la parte de retribución proporcional al porcentaje de terrenos que han sido convertidos en urbanizables.

SEGUNDO.- Seguidamente la sentencia efectuó la interpretación de los documentos que se le habían facilitado, y valoró la prueba practicada en el acto del juicio realizando la interpretación del reconocimiento de deuda suscrito, con arreglo a los criterios generalmente aplicados para la interpretación de los contratos, rechazando el motivo oposición basado en la exceptio non admipleti contratatus, y los demás motivos de oposición alegados por la parte demandada, al entender que no había acreditado, con arreglo a los principios en materia probatoria, la realidad de los pactos que sostenía se habían producido. Es contra dicha interpretación y decisión que se alza la parte recurrente.

TERCERO.- En el caso que se nos somete hay que interpretar el contenido del documento privado de reconocimiento de deuda, del siguiente tenor literal en la página 27 de los autos:

En Valencia, a Dieciséis de Junio de Dos Mil Cinco.

REUNIDOS

De una parte D. Carlos Jesús , mayor de edad, con N.I.F. NUM000 , actúa en nombre y representación de la Mercantil DESARROLLOS EUROMEDITERRANEOS S.L. con C.LF B-97478929 y con domicilio a estos efectos en Valencia, CI Calatrava, 17 bajo.

Y de otra parte DON Arcadio , mayor de edad, con N.I.F. nº NUM001 , actúa en nombre y representación de la Mercantil INVER ZIUR GESTION y DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L. y con domicilio en Valencia, CI Almirante Cadarso nº 19, bajo.

Se reconocen mutuamente capacidad legal para contratar y obligarse y al efecto exponen:

1.- Que la Mercantil INVER ZIUR GESTION y DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L., ha prestado Servicios a DESARROLLOS EUROMEDITERRANEOS S.L., en la Gestión, Tramitación, Coordinación e Intermediación en la operación de Compra de Suelo en el Termino Municipal de Turis ( Valencia)

11.- Que la Mercantil DESARROLLOS EUROMEDITERRANEOS S.L., reconoce deber a la Mercantil INVER ZIUR GESTION y DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L, la cantidad de UN MILLON NOVENTA y SIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE EUROS CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (son 1.097.477'96.-€), mas el 16% de I.V.A

111.- El 50% de dicha suma, que asciende a QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA Y OCHO CON NOVENTA Y OCHO EUROS ( son 548.738'96.-€) mas I.V.A, queda aplazada a la Aprobación por El Ayuntamiento de Turis del P.G.O.U. "Plan General de Ordenación Urbana".

IV.- El otro 50% , que asciende a QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA Y OCHO CON NOVENTA Y OCHO EUROS ( son 548.738'96.-€) mas I.V.A, queda aplazado a la Aprobación por la Conselleria de Urbanismo del P.G.O.U. "Plan General de Ordenación Urbana".

En cuyos términos dejan formalizado el presente documento, que aceptan, aprueban y ratifican en todas sus partes, lo firma por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha antes indicado.

CUARTO.- De la interpretación de los contratos.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la aplicación de los artículos 1281, 1282, 1283 Y 1288 del Código Civil , que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas (Sentencias de 23-3 [RJ 19932544] Y 6-9-1993 [RJ 19936637], 9-7-1994 [RJ 19945603],29-1 [RJ 1996739] Y 19-2-1996 [RJ 19961412], entre otras muy numerosas ). En ese mismo sentido, la Sentencia Tribunal Supremo de 19 noviembre 2002 recuerda que "la interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, por lo que el artículo 1282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1281, párrafo segundo , para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente, como ocurre en este caso, por su literal expresión (sentencia de 27 de marzo de 1984 [RJ 19841439 ], y otras), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación (sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 [RJ 19843257], 3 de mayo de 1985 [RJ 19852256] Y 26 de noviembre de 1987 [RJ 19878693 ])" , con ello mantenían la línea sostenida de antiguo por las Sentencias del Alto Tribunal de 19 enero 1925, 18 abril 1931 (RJ 193031, RJ 19302017) Y 30 marzo 1953 (RJ 1953916 ), seguidas después por otras muchas, que tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros.

Sin embargo, en otras, como las de 27 octubre 1966 (RJ 19664768),23 noviembre 1975 y 28 junio 1976 (RJ 19763112), se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 (RJ19643684 ), que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 (RJ 19653079 ), que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial (sentencias de 11 de octubre de 1989 [RJ 19896908] y 16 de julio de 1992 [RJ 19926620 ], entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el arto 1282 del Código Civil». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 (RJ 20028062 ) «los criterios interpretativos legales no son excluyente s, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil (Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 [RJ 19898794],21 de febrero [RJ 19911518] y 23 de junio de 1991, 22 de mayo de 1992 [RJ 19924278] y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto.»

Y, en relación con la regla de interpretación «contra proferentem», acogida en el arto 1288 CC, como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato, sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona (S. 13 diciembre 1986 [RJ 19867439 ]), pero esa regla no es rígida ni absoluta y para su aplicación han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, resulta relegado el precepto (S. 17 octubre 1998 [RJ 19988071 ]), que, como dice la sentencia de 27 de septiembre de 1996 (RJ 19966644 ), «no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad".

QUINTO.- Es cierto, como afirma la parte recurrente que hay que interpretar el reconocimiento de deuda, pero éste deriva de un contrato o pacto verbal, sobre cuyo alcance discrepan radicalmente las partes, pues hasta la reclamación del 50% de la cantidad convenida, una vez es aprobado el P.G.O.U. por el Ayuntamiento de Turís, no aparece expresada la posición que adopta la parte demandada de que se debía de obtener una determinada calificación del suelo, y que la obtención de dicha calificación estaría gestionada, o garantizada por la parte demandante/apelada.

Así, del propio contrato se hace constar que los servicios prestados son por gestión, tramitación, coordinación e intermediación en la operación de compra de suelo en el término municipal de Turís (Valencia), no se hace ninguna referencia a actuaciones o gestiones frente al Ayuntamiento, o ningún otro condicionamiento que la aprobación del P.G.O.U. Ninguna garantía de resultado en cuanto al contenido de la aprobación se hizo constar, cuando las dos empresas intervinientes se dedican profesionalmente a la gestión de suelo, el suelo adquirido era de carácter rústico, y se efectuaron múltiples adquisiciones, todas ellas documentadas en escrituras públicas, y según resulta de lo actuado en el acto del juicio, se redactó el reconocimiento de deuda en el despacho de la actora, si bien con la asistencia de la defensa jurídica de la demandada.

Por tanto lo acreditado es en principio, como entendió la sentencia de instancia que se había cumplido con el encargo de compra del suelo, y se convenía un pago aplazado del mismo, y desde esa perspectiva bajo el imperio del artículo 217 LEC , corresponde a la demandada, hoy apelante acreditar la existencia y contenido del contrato verbal en cuanto que se requería determinado resultado en función del contenido y alcance del Plan General de Ordenación Urbana, sin que lo haya hecho.

Por el contrario basa su posición en presunciones, y en unos supuestos actos propios. De acuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 2001 (RJ 20016679 ) las presunciones en su dimensión judicial, suponen un proceso lógico, mediante el cual, razonando sobre las consecuencias y efectos previamente deducidos de hechos sabidos y un cuerpo de realidad cierta, se llega a dar por conocido un supuesto fáctico que no lo era, pero que indudablemente se produjo, si bien no dejó rastros exteriorizados necesarios para su posible apreciación directa; señalando además la mencionada sentencia que no pueden confundirse las conclusiones que obtiene el juzgador mediante su actividad intelectiva de apreciaciones y valoraciones de las pruebas con el proceso deductivo que es esencia en la presunción.

Así, la prueba de presunciones -artículo 1253 del Código Civil , hoy derogado- exige la concurrencia del "enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano", y el Tribunal Supremo ha declarado que, para considerar correcta la presunción , no es exigible que la deducción sea necesaria y unívoca, lo que diferencia a aquélla de los "facta concludentia", sino que pueden seguirse de los hechos base diversas consecuencias y la operación deductiva realizada por el Tribunal debe someterse a la lógica humana en su camino hacia la opción discrecional entre las varias deducciones posibles (SSTS 15-junio-1992, 23-febrero y 28-septiembre-1993) teniendo en cuenta que las reglas del criterio humano no son otras que las de lógica o recta razón, y en este sentido dicho enlace no ha de consistir en otra cosa sino en la conexión o coherencia o congruencia entre ambos hechos de suerte que el conocimiento de unos nos lleve, como consecuencia obligada de aquella lógica o recta razón, al del otro (SSTS30-junio-1988, 20-diciembre-1993 y 2-abril-1996).

La prueba de presunciones contenida en el art. 1253 del Código Civil , adquiere una nueva regulación en la actual Ley de Enjuiciamiento Civil al establecer en su artículo 386 que "a partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano. La sentencia en la que se aplique el párrafo anterior deberá incluir el razonamiento en virtud del cual el tribunal ha establecido la presunción".

En el caso de autos tampoco a través de la prueba de presunciones resulta acreditada la alegada el pacto que sostiene la parte recurrente, ni sobretodo su alcance y contenido, pues de los hechos base se extrae precisamente la conclusión contraria. Un pacto de precio aplazado, en dos pagos, cuando se produzca la condición de aprobación por el Ayuntamiento un 50%, y el resto cuando se produzca la aprobación por la Consellería. Como indicó la Magistrada de instancia, sorprende que no se documentará por escrito el contenido exacto del contrato entre las partes, y aunque no existe disposición legal alguna que imponga una determinada forma, atendida la libertad en este sentido que consagra el art. 1258 CC , sin embargo la prudencia y el buen gobierno empresarial aconsejan que se fije documentalmente, por ser notable su trascendencia económica, complejidad e importancia en la relación jurídica, de manera que el pacto de resultado (la reclasificación de los terrenos con un determinado alcance) que sostiene la parte demandada que era la causa del negocio, ni se plasmara por escrito, ni tampoco se hiciera constar en el documento de reconocimiento de deuda. Ni los tardíos razonamientos sobre lo desproporcionado de la retribución, que no fue discutida con antelación al pleito, ni el argumento que se recoge en el recurso de apelación de que estaba supeditado el pago a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana a dos administraciones sucesivamente es acogible, pues el tenor literal del reconocimiento suscrito contradice tal afirmación, al pactar 50% a la aprobación por el Ayuntamiento, y el otro 50% a la aprobación por la Consellería. Esta última aprobación, según refiere la apelante no se habría producido todavía, pero es que ese 50% a que se refiere no ha sido objeto de reclamación.

En consecuencia, debemos desestimar el motivo de recurso, al no apreciarse el error en la valoración de la prueba que se atribuye a la sentencia recurrida.

SEXTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben imponerse a la parte recurrente.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por DESARROLLOS EUROMEDITERRANEOS S.L..

Confirmamos la sentencia impugnada

Imponemos a la parte recurrente el pago de las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.