Sentencia Civil Nº 309/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 484/2010 de 11 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00309/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7007880 /2010

RECURSO DE APELACION 484 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1032 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 21 de MADRID

De: TELECINEMA INTERNACIONAL PRODUCCIONES AUDIOVISUALES, S.L.

Procurador: PABLO DOMÍNGUEZ MAESTRO

Contra: VIVIENDA GESTION 2000, S.A.

Procurador: MARIA ESPERANZA AZPEITIA CALVÍN

Ponente : ILMA. SRA. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

SENTENCIA Nº 309

Magistradas:

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SRA. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

En Madrid, a once de julio de dos mil once. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por las Sras. Magistradas expresadas al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario nº 1032/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 21 de Madrid, seguidos entre partes de una, como demandante-apelante, TELECINEMA INTERNACIONAL PRODUCCIONES AUDIOVISUALES, S.L., representada por el Procurador DON PABLO DOMÍNGUEZ MAESTRO y de otra, como demandado-apelado, VIVIENDA GESTIÓN 2000, S.A., representada por la Procuradora DOÑA ESPERANZA AZPEITIA CALVÍN.

VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Madrid, en fecha 20 de noviembre de 2009, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. PABLO RODRÍGUEZ MAESTRO, en nombre y representación de la sociedad TELECINEMA INTERNACIONAL PRODUCCIONES AUDIOVISUALES, SL, contra la sociedad VIVIENDA GESTIÓN 2000, SAU, debo absolver a la parte demandada de las pretensiones que contra la misma se contienen en el escrito de demanda, con expresa condena en costas a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 6 de julio de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por la representación procesal de Telecinema Internacional Producciones Audiovisuales S.L. se interpone recurso de apelación frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid en los Autos de Juicio Ordinario nº 484/2010 que desestimó la demanda presentada por el hoy apelante contra la sociedad Vivienda Gestión 2000 SAU. Alega lo que a continuación se expondrá por lo que solicita la revocación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La mercantil actora interpuso demanda alegando que el 10 de noviembre de 2006 adquirió a la sociedad demandada tres pisos en el edificio en construcción denominado Residencial Parque Norte en San Sebastián de los Reyes, Madrid. Abonando a cuenta del precio de los tres pisos la cantidad de 288.327,47.-€, solicita la resolución de los contratos y la devolución de dicho importe por incumplimiento de la sociedad vendedora manifestando que en la cláusula sexta de los tres contratos se hacía constar que la entrega de las llaves de las fincas adquiridas, salvo fuerza mayor o concurrencia de circunstancias no dependientes de la voluntad del vendedor se produciría en el último cuatrimestre de 2007, con carácter simultáneo al otorgamiento de la escritura de compraventa, por lo que en dicha fecha deberían de haber estado terminadas las obras y obtenida la documentación necesaria para otorgar escritura. Sin embargo el 21 de febrero de 2008 la demandada le comunica que se están llevando a cabo los trámites necesarios para obtener la licencia de primera ocupación del edificio y desde dicha fecha hasta la presentación de la demanda el 5 de junio de 2008 no se ha concretado todavía la entrega de llaves.

La Sentencia de Instancia desestima la demanda por entender que las mejoras y modificaciones que se realizaron durante el proyecto retrasó la obra, manifestando además que ya en febrero de 2008 comienzan los problemas entre las partes litigantes relativas a la financiación de la compraventa lo que provocó que el 21 de febrero de 2008 cuando se les comunicó que podían acudir a visitar las obras el 29 de febrero con el fin de comprobar el estado de los inmuebles, la demandante no compareció, de ello se deduce que no aceptó la subrogación de los préstamos y no remitió documentación para la liquidación de la obra y la agilización de los tramites de escrituración. Manifiesta que no consta que la fecha de entrega fuera esencial para el comprador cuando los pisos se requieren para inversión, sin que haya existido pasividad por la parte vendedora que evidencie una voluntad incumplidora, entiende que el posible retraso es más bien de naturaleza administrativa por lo que no es apto para justificar la resolución promovida, no pudiendo calificarse de esencial e imputable a la parte vendedora sino en todo caso a la demandante como comprador renuente a la recepción de la obra y sin llevar a cabo la oportuna liquidación.

TERCERO.- La sociedad actora interpone recurso alegando que en la sentencia se reconoce el retraso de la demandada en la entrega de la vivienda y por tanto el incumplimiento de lo pactado en el contrato. Incumplimiento que considera grave y esencial. Manifiesta la necesidad de reciprocidad en las obligaciones sobre todo como en el caso tratado al tratarse de un contrato de adhesión en el que la vendedora estableció el plazo de entrega. Manifiesta que el retraso alcanzó los ocho meses sobre el plazo previsto, cuando la escritura de compraventa debía firmarse el 31 de diciembre de 2007 como plazo final y previamente debería haberse obtenido la licencia de primera ocupación, sin que sea relevante a estos efectos las posibles mejoras solicitadas por la compradora que en ningún caso en un edificio de más de 50 viviendas requieren un plazo de ocho meses para ser llevado a cabo sin olvidar que era una posibilidad que la vendedora ofertaba sus clientes por lo que debería de estar previsto a la hora del computo de los plazos que en ningún momento fueron ampliados. Igualmente manifiesta que el retraso frustró el fin económico del contrato que era la obtención de un beneficio.

CUARTO.- Por el contrato de compraventa, regulado específicamente en el art. 1445 del C.c ., en este caso el vendedor - Promotor inmobiliario- se obliga a entregar al comprador una vivienda terminada a cambio de un precio cierto, pero el objeto de este contrato de compraventa en el momento de contraerse la obligación es un objeto futuro, pues la vivienda debe aún ser construida, ejecutada y promovida por el propio vendedor. Así el art. 1271 del C.c . concede validez a las cosas futuras para ser objeto de la contratación, permitiendo como objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, incluso las futuras. Se trata por tanto de una relación contractual con objeto futuro, pero no un objeto futuro indefinido definido por el art. 1271 C.c ., ya que del art. 1091 del C.c . se desprende que los contratos han de cumplirse a tenor de lo pactado y la compraventa de viviendas en construcción no es exactamente una compraventa de cosa futura incierta en los términos del art. 1271 del C.c ., sino de cosa futura determinada, por lo que siempre el vendedor-promotor ha de construir y entregar aquello a lo que se ha obligado y en las condiciones convenidas, con respeto a lo pactado en el contrato. La obligación del comprador de entregar el precio cierto a cambio de la cosa futura, que en este tipo de supuestos de compraventa de vivienda sobre plano supone la entrega de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, que indudablemente supone para el vendedor un particular sistema de autofinanciación para la ejecución de la obra mediante la entrega de estos pagos aplazados. En caso de incumplimiento contractual, en el que el vendedor se retrase en la entrega de la vivienda, o haya expirado el plazo de iniciación de las obras, el comprador puede ejercitar la acción resolutoria rescindiendo el contrato.

QUINTO.- Para que sea legitima la resolución del contrato y por tanto la reclamación de la devolución de las cantidades anticipadas debe probarse el incumplimiento del vendedor. Aunque la vivienda esté terminada, si ésta no reúne las condiciones necesarias para ser entregada, dicho objetivo no está cumplido. La firma de la escritura debe realizarse una vez obtenida la licencia de primera ocupación. De acuerdo con la legislación aplicable al caso, el objeto de la licencia de primera ocupación es comprobar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obra, así como la conformidad de la calificación realizada con el proyecto que sirvió de base para otorgar la licencia de obra. Además el T.S. ( STS de 22 de diciembre de 1976 , 7 de febrero de 1984 , 27 de marzo de 1991 y 21 de julio de 2001 ) ha estimado que también se debe fiscalizar si el edificio puede habilitarse para el uso pretendido por éstos en zona apropiada y reunir las condiciones idóneas de seguridad y salubridad. En el buen entender de que si existe desviación con respecto al proyecto autorizado por la licencia de obra la licencia de primera ocupación deberá ser denegada aunque el edificio reúna las condiciones de seguridad y salubridad que permitan destinarlo al uso de vivienda. Por tanto el otorgamiento de licencia de primera ocupación representa que la obra se ha terminado al amparo de licencia de edificación no caducada. Además esta licencia legitima la terminación de la edificación y permite al comprador de la vivienda asegurarse de la legalidad de lo que adquiere, y de acuerdo con numerosa jurisprudencia la entrega de un inmueble sin licencia de primera ocupación es causa de resolución ex artículo 1124 del C.c . de aquellos contratos en los que se transmite el dominio de la vivienda o local ( STS de 22 de diciembre de 1990 , 9 de mayo de 1996 , 3 de junio de 2003 , 13 de febrero de 2007 , 19 de abril de 2007 ).

Los contratos no pueden ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, concluye la de 29 de marzo de 1994: las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289, ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinado respecto de la que preconiza la interpretación literal".

SEXTO.- Esta Sala a la vista de los contratos de compraventa firmados en los que expresamente se pactaba que el plazo de entrega era el último cuatrimestre de 2007 entiende que ha habido incumplimiento en cuanto a la fecha fijada en los mismos para la entrega de las viviendas, sin que haya resultado probado ninguna circunstancia excepcional que haya impedido el cumplimiento del plazo, ya que ni las modificaciones realizadas en las viviendas, aceptadas por el promotor sin prolongar el plazo, ni la demora en la tramitación de la Licencia de primera ocupación (que es una circunstancia que debe de estar prevista por el promotor) y que en cualquier caso es responsabilidad suya la obtención dentro del plazo fijado para la entrega de la obra.

Tampoco ha conseguido demostrar el promotor que la demora sea achacable al comprador por las divergencias en cuanto a la financiación de los pisos, puesto que en ningún momento dentro del plazo de entrega (último cuatrimestre de 2007, ni en fechas posteriores) requirió a la sociedad demandada para otorgar la escritura de compraventa y en ese caso el comprador deberá haber obtenido la financiación de forma independiente si no quería subrogarse en el préstamo hipotecario que había obtenido el promotor de su Banco y que le condicionaba a la prestación de un aval. El motivo esencial por el que no pudo otorgarse las escrituras de compraventa y por ello entregar las viviendas es que éstas a la fecha pactada carecían de licencia de primera ocupación, requisito necesario para la ocupación y uso de las mismas ya que las empresas suministradoras de servicios esenciales no podrán contratar e iniciar el suministro sin la previa acreditación de dicha licencia. Resulta por tanto pacifico y no es objeto de controversia que seis meses después de finalizado el plazo de entrega la licencia de primera ocupación no se había obtenido y por ello el cumplimiento del plazo de entrega resultaba imposible.

SEPTIMO.- Por último, es de señalar, la reiterada doctrina jurisprudencial que enseña que la facultad resolutoria puede ejercitarse no solo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, determinando, en definitiva, si la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada, SSTS de 25 de mayo de 1967 , 5 de julio de 1971 , 21 de mayo de 1986 , 22 de diciembre de 1977 , 5 de julio de 1980 , 5 de noviembre de 1982 y 23 de marzo de 1996 , entre otras.

Hay que citar además la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2008 , ante un incumplimiento de este tipo, la jurisprudencia ha venido entendiendo, si bien no de una forma lineal, que los incumplimientos esenciales o sustanciales permiten la resolución del contrato o exigir el cumplimiento (art. 1124.2 C.c .). Aunque una tendencia jurisprudencial haya exigido lo que se ha calificado como "voluntad deliberadamente rebelde del deudor", sentencias recientes han introducido criterios más matizados para determinar cuándo se produce un caso de incumplimiento, por el hecho de la frustración del fin del contrato, "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando (...) que se malogren las legitimas aspiraciones de la contraparte" ( SSTS de 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 y 20 de septiembre y 31 de octubre de 2006 , entre otras). Modernamente, los textos internacionales relativos a obligaciones y contratos han recogido una línea, fundada en el derecho inglés, que se resume diciendo que una parte podrá dar por terminado el contrato si la falta de la otra parte al cumplir una de las obligaciones contractuales constituye un incumplimiento esencial (art. 7.3.1 de los Principios sobre los Contratos Comerciales Internacionales, UNIDROIT), y se considera que es esencial si priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, o bien, "si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento efectivo de la otra". Este principio se repite en el art. 8.101 (1 ) de los Principios del Derecho europeo de los contratos (PECL), que en el art. 8.103 recoge los supuestos del incumplimiento esencial, entre los cuales se encuentran los casos en que la estricta observancia de la obligación forma parte de la esencia del contrato, o bien si el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991; en su artículo 49.1 al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituye "un incumplimiento esencial del contrato" ( SSTS de 5 de abril y 22 de diciembre de 2006 ).

Y la del Tribunal Supremo en la Sentencia de 13 de febrero de 2009 ( STS 270/2009) Recurso: 1416/2004 : Sobre la cuestión controvertida en este recurso ha de recordarse, con la Sentencia, entre otras, de 26 de noviembre de 2007 , que la jurisprudencia "a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, para atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 7 de mayo de 2003 y 18 de octubre de 2004 , entre otras). En esta línea, en Sentencia de 3 de marzo de 2005 se declara que se ha abandonado hace tiempo la exigencia de que la falta de cumplimiento de una de las partes de la obligación, para que pueda producirse su resolución, deba ser reiterada y demostrativa de una rebeldía en el incumplimiento, pues hoy se exige que éste tenga la entidad suficiente motivadora de la frustración del fin del contrato". Y añade la antedicha Sentencia que "cuando la declaración de resolución efectuada por una de las partes se impugna por la otra, queda sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declarar, en definitiva, bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho, como reseña la antes citada Sentencia de 17 de julio de 2007 , recogiendo la doctrina jurisprudencial contenida en Sentencias de 24 de octubre de 1941 , 28 de enero de 1943 , 7 de enero de 1948 y 19 de marzo de 1949 ". (...) Recuérdese a este respecto que la Sentencia de esta Sala de 2 de febrero de 2005 y las que en ella se citan, al tratar del incumplimiento por el comprador que faculta al vendedor a ejercer la facultad resolutoria prevista en el artículo 1504 del Código Civil , que también denuncia infringido aquí la recurrente, señala que la interpretación de la jurisprudencia de esta Sala impone que el incumplimiento sea sustancial. Pues bien, siendo la principal obligación que en el contrato de compraventa asume la parte compradora la del abono del precio en los términos estipulados en el contrato (artículo 1500 del Código Civil ) (...).

Esta doctrina, aplicada al caso de autos, obliga a estimar el recurso y revocar la Sentencia en aplicación del artículo 1124 del Código Civil , pues hay un incumplimiento patente de la obligación de entrega asumida por la promotora dentro del plazo pactado, tanto por el retraso en la terminación de la obra, cuanto, fundamentalmente, porque no se contaba con la licencia de primera ocupación, que no se había obtenido ni siquiera solicitado en la fecha estipulada, al tratarse obligaciones reciprocas, en cuyo caso la resolución del contrato por los actores cobra virtualidad y eficacia con la consiguiente devolución de las sumas entregadas a cuenta y sus intereses legales en los términos interesados.

OCTAVO.- De acuerdo con lo dispuesto en los art. 394 y 398 de la LEC , la estimación del recurso conlleva la no condena en las costas a ninguna de las partes en esta alzada, respecto a las costas de la Instancia al estimarse la demanda deberán imponerse a la sociedad demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por TELECINEMA INTERNACIONAL PRODUCCIONES AUDIOVISUALES, S.L. frente a VIVIENDA GESTIÓN 2000, S.A., contra la Sentencia de fecha 20 de noviembre de 2009 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid , en los Autos de Juicio Ordinario nº 484/2010 a que este rollo se contrae, resolución que revocamos y en su lugar dictamos otra por la que acordamos que " debemos estimar y estimamos la demanda interpuesta por TELECINEMA INTERNACIONAL PRODUCCIONES AUDIOVISUALES, S.L. contra la sociedad VIVIENDA GESTIÓN 2000 SAU condenando a esta última a pagar a la sociedad actora la cantidad de doscientos ochenta y ocho mil trescientos veintisiete euros (288.327.-€) más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la presentación de la demanda", sin hacer especial condena de las costas de esta alzada y con condena a la demandada de las de la instancia.

Esta resolución podría ser objeto de recurso de Casación por infracción de Ley o recurso extraordinario por infracción procesal, si acredita su interés casacional de acuerdo con los motivos establecidos en el articulo 477 y 469 y tomando en consideración la Disposición Final 16ª, todos ellos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , si concurren los requisitos legales establecidos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por las Magistradas que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a