Sentencia Civil Nº 309/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 331/2014 de 29 de Julio de 2014

Encabezamiento

Rº 331/14

SENTENCIA Nº 000309/2014

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a veintinueve de julio de dos mil catorce.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dª CARMEN BRINES TARRASÓ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de VALENCIA, con el nº 001472/2012, por Dª Natalia , PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 . representada en esta alzada por la Procuradora Dª BEGOÑA MOLLA SANCHIS y dirigido por el Letrado D. JUAN ALBERTO PITARCH GARCÍA contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION001 Nº NUM000 DE VALENCIA representado en esta alzada por la Procuradora Dª MARIA RAMIREZ VÁZQUEZ y dirigido por el Letrado D. VICTOR CARRASCO MORELL, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª Natalia , PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 15 de VALENCIA, en fecha 7 de Abril de 2014 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que desestimando como desestimo la demanda formulada por Doña Natalia , quien actúa en su condición de comunero y presidente de la Comunidad de Bienes ' DIRECCION000 ', representada por la Procuradora Doña Begoña Mollá Sanchís, debo absolver y absuelvo a la Comunidad de Propietarios de la Calle DIRECCION001 núm. NUM000 de Valencia, representada por la Procuradora Doña María Ramírez Vázquez, con imposición de las costas a la actora.'

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª Natalia ; PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 21 de Julio de 2014.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción por la que interesaba se dicte Sentencia por la que se condene a la demandada a verificar a su cuenta y cargo todos los trabajos y obras necesarios con aporte de cuantos materiales sean precisos para la reparación de los defectos constructivos existentes y descritos en el expositivo fáctico de la demanda y a su vez desarrollados técnicamente en el informe emitido por el arquitecto superior Sra. Arcadio y si no se realizan en el plazo de tiempo que prudencialmente se le señalare en Sentencia para su ejecución sean realizadas a su costa y se le condene a su vez al pago en concepto de indemnización del importe de las reparaciones subvenidas por la demandante por importe de 3.465,26 euros todo ello con la expresa imposición a la demandada de las costas del procedimiento.

La parte demandada compareció y formulo oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Mediante escrito de fecha 4 de julio de 2013 la parte actora presento 'escrito de ampliación de hechos' por el que modificaba la pretensión del suplico de la demanda comprensivo de la obligación de hacer, quedando circunscrita a las pendientes de ejecución y que son las relativas a la reparación de los defectos detectados en la nueva bajante y que están presupuestadas en 775 euros. Como correlato, la pretensión del suplico de la demanda comprensiva de la obligación de hacer referida a la indemnización económica por reparaciones acometidas por la demandante debe ser incrementada en igual cantidad a la anterior en cuanto incremento de las reparaciones acometidas por las actoras, incrementada en la cantidad de 2.869,25 euros; en el acto de la Audiencia Previa la parte demandada se opuso a la ampliación de hechos instada por la contraria (10,44). El Juzgador admitió la ampliación de hechos realizada por la demandante. Contra la citada resolución se interpuso recurso de reposición que resulto desestimado.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 15 de Valencia se dicto en fecha 7 de abril de 2014 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.-Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandante formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación:

1.-La valoración probatoria efectuada por el Juzgador de Instancia es contraria en sus conclusiones a la racionalidad y se conculcan las mas elementales directrices de la lógica: tanto en lo relativo a la inexistencia de prueba acreditativa de los defectos constructivos como en lo que se refiere a la elevación de los 'hechos notorios' a rango de prueba plena.

A) en cuanto a la cuestión de las bajantes o red vertical de saneamiento en patio de luces el reportaje fotográfico del informe pericial de la actora, (fotografiás 17 a 19) evidencia la existencia de los mismos. Incluso el perito de la adversa reconoce la existencia de defectos.

B) el tema de las bajantes o red vertical de saneamiento en planta baja: el segundo informe pericial de la actora, en su pagina 6 evidencia que la tubería de fibrocemento sustituida tenia fisuras origen de las filtraciones de aguas fecales en la red vertical y concausa de los malos olores. Así lo declaro también el Sr. Héctor y lo admite el propio perito de la adversa.

C) en lo referente a la red horizontal de saneamiento en planta baja o albañales: la sentencia eleva a rango de certeza indubitada cual si de una prueba plena se tratara, una afirmación absolutamente especulativa que realizo el perito de la adversa en el acto del juicio y que ni siquiera esta recogida en ninguno de sus informes: que en muchas ocasiones los embozos en sanitarios de locales de ocio tienen lugar por el mal uso ejecutado por el publico asistente a los mismos.

Por lo que respecta a la prueba de la adversa, el envío de la demandada a su cargo de un camión cuba para que proceda a desatacar la obstrucción del elemento común (el albañal) evidencia la realidad del defecto constructivo.

Ademas por parte de la recurrente y con independencia del informe pericial se aporta documento publico consistente en acta notarial de presencia de 12 de marzo de 2013 levantada con motivo de la inundación por aguas fecales en las instalaciones de saneamiento del local. También resulta relevante la declaración e informe de la arquitecta Don. Arcadio que direccionó e inspeccionó las obras de reparación del albañil realizadas por la recurrente que en todo momento señalo como causa de la misma la propia antigüedad de la instalación. Por ultimo la propia testifical de D. Héctor en el mismo sentido.

2.-En ultimo lugar, por la sentencia impugnada en relación con las filtraciones en el suministro de agua potable del local parece cifrar la desestimación del importe de la reparación en una supuesta alteración de los elementos comunes del inmueble, razonamiento factico y jurídico ni siquiera argüido de adverso lo que abunda en una doble incongruencia de la Sentencia.

Dichos motivos serán objeto de análisis conjunto, seguidamente.

Debe comenzarse por observar a efectos de resolver la controversia suscitada, que la parte actora apelante en su escrito de demanda en el hecho tercero y en relación con el primer punto objeto de su reclamación que denomina abastecimiento de agua potable del edificioargumenta que: '...en la red de abastecimiento que suministraba a la mitad izquierda de la edificación aconteció un problema de filtraciones en el elemento común, en concreto en el tramo de tubería que discurría por el local de mis mandantes. La Comunidad de propietarios Calle DIRECCION001 numero NUM000 en lugar de optar por una u otra solución constructiva conducente a la reparación del tramo de tuberías afectados de filtraciones, de forma unilateral y sin comunicación previa a mis mandantes, propietarias del inmueble afectado, decidió crear una nueva acometida de agua potableque, en lugar de dar servicio a las siete viviendas y el bajo comercial, como lo hacia la antigua, suministraba agua potable unicamente, a las siete viviendas... (la comunidad) acomete una intervención arquitectónica que soluciona el problema a siete de los ocho vecinos afectados y no solo mantiene a mi mandante con las filtraciones, con animo de que sea esta por si sola la que las repare, sino que las acrecienta al obviar la colocación de un reductor de presión'.

Sin embargo, según aparece del resultado de la prueba practicada, analizada por Tribunal conforme a los criterios que a tal efecto establece el articulo 217 de la L.E.C . no es esta la secuencia de hechos que se deduce de lo acontecido: Así, D. Carlos Antonio administrador de la finca puso de manifiesto durante el curso de su declaración que en el año 2011 hubo una incidencia, un problema de fuga de agua de una tubería de aguas potables que estaba perdiendo agua, en la acometida que da servicio a la propiedad a través del bajo izquierda. Había que arreglarla y se mando a un fontanero, porque Aguas de Valencia comunicó la fuga de agua y manifestó que se iba a cortar el suministro porque se producían perdidas de agua que no pasaba por contador. El fontanero verifico este hecho y se disponía a proceder a su reparación, pues en el presupuesto aprobado estaba incluido el arreglo del problema de la comunidad y del bajo comercial. La fuga se ubicaba en un elemento común y los costes corrían a cargo de la comunidad. El problema surge cuando tras solucionar el problema de las viviendas y para dar suministro al bajo unicamente se precisaba enganchar un latiguillo a la acometida del bajo y la propietaria se niega a que se realice este trabajo. Añadió el Sr. Carlos Antonio a preguntas de los letrados intervinientes, que la fuga se localizaba en un elemento comunitario, justo en la acometida que discurre por el bajo de las demandantes, debajo del solado. La reparación en el local de la actora consistía en hacer una zanja de entre uno y dos metros para detectar la fuga. La primera solución ofrecida por el fontanero consistía en abrir el solado y arreglar la tubería, pero se le impide por la propietaria del bajo porque este se encuentra insonorizado. La segunda posibilidad consistía en una tubería que circulara por el local, que también fue rechazada; finalmente se le dieron otras opciones, y ninguna de ellas la aprobó. Había otra alternativa que era la del conectar con un latiguillo al bajo para darle agua y estaba incluida en el presupuesto aunque suponía un sobre coste a la comunidad, pero también en esta ocasión se impide que se conecte al bajo. En esta tesitura, la solución ultima era dejar el bajo como esta , o bien iniciar un procedimiento de entrada judicial a la vivienda. Entonces el presidente se decide por la primera solución. Se da a las viviendas servicio y se deja así. Luego Aguas de Valencia manifiesta que la fuga continua produciéndose, porque no se ha anulado la acometida, ya que si se anulaba habrían dejado sin servicio al bajo izquierda. Las propietarias del bajo izquierda nunca comunican a la comunidad que van a realizar por su cuenta una nueva acometida, tendrían que haberlo puesto de manifiesto en una Junta, se le habría negado porque es un elemento común, y ademas porque ese trabajo era innecesario, toda vez que con la instalación del latiguillo el local dispondría de suministro de agua. Concluyo en el sentido de manifestar que la nueva acometida da unicamente servicio al bajo izquierdo es como una acometida privada, pero se han alterado elementos comunes sin pedir permiso a la Junta.

Por su parte, D. Antonia , madre de las demandantes manifestó durante su declaración, que la comunidad mando a un fontanero para que arreglara la acometida, pero el fontanero quería poner al lado de la puerta un tubo que recorriera toda la planta baja, donde hay alimentación, ademas esta todo insonorizado y había que romper toda la insonorización, por eso se le dijo a la Comunidad que buscara otra solución pero no le hicieron caso, no obstante como aguas potables le daba un plazo para hacer el cambio y le dijeron que la instalación era muy sencilla, (que era en recto desde la acera y consistía en quitar una piedra de la fachada) llevo a cabo por su cuenta el arreglo y eso costo mucho dinero pero la finca no quiso hacerse cargo. La averiá estaba en un elemento común. Manifestó asimismo la declarante que le constar que para alterar un elemento común tiene que contar con el consentimiento de la comunidad. Le ofrecieron dos alternativas, pero en ambas atravesaba la tubería todo el local. No se le dijo nunca nada de abrir el suelo del local. Añadió que todas las opciones que ha barajado siempre la Comunidad suponían que las tuberías circulaban por en medio del local, es por esto que se negó a aceptarlas. Pero a consecuencia de ello se encontró con que al final la comunidad se hizo una red paralela que no le proporcionó suministro, pero entonces surge una nueva filtración y es cuando la testigo se percata de que aun se esta sirviendo de un suministro de agua que antes era colectivo. Luego Emivasa le exige que arregle la fuga a la mayor brevedad porque si no le cortaran el suministro de agua. En ese momento se hace una nueva toma de entrada desde la acera.

Por su parte, D. Fidel -fontanero que llevó a cabo la reparación- manifestó, que le dió aviso el administrador de que el pub del bajo producía un ruido fuerte en el local que molestaba, y solo afecta a dicho inmueble. El inquilino le expone el problema y el testigo le comenta que la comunidad tiene una fuga de agua por su local por debajo del suelo. El procedimiento es llamar a aguas potables y verificar la existencia de la fuga interior y a partir de ahí hay que reparar porque si no se corta el agua. El inquilino se lo notifica a la dueña y le plantean el problema. La dueña no quería colaborar y que se abriera el suelo de su local porque estaba insonorizado. El Sr. Pio le dijo que la comunidad se hacia cargo de esos costes porque la fuga así no se podía quedar, pues iban a cortar el agua; se le expusieron varias soluciones, pero no colaboró en ninguna pese a que el testigo pasó un presupuesto conforme al cual la acometida de agua se pasaba por el local contiguo que estaba vacío. Se aprobó el presupuesto, se realizo el trabajo y se advirtió a la propietaria que tenia preparada la tubería para conectar haciendo un agujero, y pasándolo por la fachada, para alimentar su contador y para no dejar al bajo sin agua, porque la comunidad ya disponía de suministro, pero tampoco se le permitió, hicieron una reunión, y se le explico que la comunidad tenia una fuga pero ubicada en el bajo de su local, que estaba enterrado, que se precisaba que hacer un agujero para localizarla, pero la propietaria se negó y quedo la fuga hasta que aguas potables, como ella se alimentaba del tubo que tenia la fuga, anuncio que iba a cortar el suministro de agua, y así sucedió, porque ya era mucho tiempo de perdida y ya posteriormente la propietaria llamo a la otra empresa y se hizo la acometida nueva, no siendo necesario, porque en su presupuesto todo el edificio iba a tener agua, pero la propietaria no permitió ni efectuar la obra ni por delante ni por detrás ni hacer un pequeño agujero e instalar un tubo de 18 cms. La solución que ha adoptado ahora es totalmente innecesaria porque el testigo solo tenia que meter cuatro metros de tubería por el techo y entrar al contador, y no le iba a costar nada y cualquier desperfecto se reparaba. En cuanto a la zanja, el declarante, el administrador, los inquilinos, y el presidente le manifestaron a la propietaria que había que resolver el problema, pues si existe una fuga de agua, aunque este insonorizado el local se hace preciso repararla. Precisamente en esa comunidad hay dos llaves de paso en la calle lo cual es muy raro, entonces lo que se le propuso fue la instalación aérea, pero al ser un pub y estar insonorizado esto quedo descartado, por esto se propuso o hacer la reparación por el patio o por el local de al lado y anular esa llave de paso que producía la fuga de agua. También se propuso cambiar el contador al patio trasero donde había una toma de agua; afirmo el testigo por ultimo que podía poner ahí mil cosas, pero el segundo día ya no se podía dialogar con la Sra. Antonia . La primera posiblidad era que discurriera la tubería aérea por la entrada del local donde estaba la tubería y hasta el fondo unos quince metros. Otra posibilidad era desde el fondo, discurriendo también aérea una tubería de cuatro metros. La instalación que el declarante iba a colocar no se iba a ver, por lo que la solución adoptada no supone menos metros de visionado de tubería pues se iba a picar la pared y empotrarla o hacer un falseado por encima del tabique sin tocar la insonorización.

D. Arcadio perito de la actora ratificó su informe. Mantuvo su posición frente al otro perito, porque según en su informe se dice, la comunidad en la acometida que realizo si dejo previsión de que el bajo pudiera tomar agua pero la perito en la inspección que realizo, no lo vio. También discrepa en cuanto a la presión del agua, pues la declarante sostiene que al no suministrar agua al resto del edificio la tubería que lo suministra al bajo, la presión del agua puede aumentar, pero no lo puede asegurar sino que sus afirmaciones se basan en meras hipótesis. Manifestó asimismo que en su dictamen no entra en el punto en que se ubica la fuga porque se cree los informes de Emivasa y de la cliente, pero tiene conocimiento de que la tubería donde se produce la fuga es comunitaria. Por lo que se le ha comentado en conversaciones con la propietaria, la comunidad le manifestó a la Sra. Antonia en un primer momento la posibilidad de arreglar la fuga pero esto suponía levantar todo el solado de su planta baja, y como ella tiene ese bajo arrendado para un uso de cafetería-pub, valoro el inconveniente y los problemas derivados de esa actuación en lo que es el curso normal de la actividad de su inquilino, con lo cual iba a ser un perjuicio y por tanto esa opción no la veía conveniente. Posteriormente también se le propuso llevar el tubo por su planta baja hasta llegar al contador suyo que estaba ubicado en fachada esto también suponía tener que hacer actuaciones en el local porque una tubería vista no se iba a dejar, suponía levantar falso techo, y teniendo en cuenta la insonorización existente en el local también implicaba un perjuicio para el inquilino, entonces al final recomendada por Aguas de Valencia decidió hacer la actuación que mas sencilla y que menos repercusión iba a tener en la actividad de su inquilino que era la siguiente: aprovechando el contador que tenia en fachada hacer una acometida nueva desde el local. Señalo no obstante la perito interviniente que si se hace bien, se habría podido quitar el falso techo y volver a realizar la insonorización, el final es el mismo. Pero el tiempo y los trabajos para realizar esa conducción son mayores que la actuación que finalmente se ha realizado. Para hacer la intervención que tiene ahora no tuvo que cerrar local mientras que de la otra forma si se hacia una intervención abriendo el solado del local tenia que cerrar por lo menos cuatro días. La conducción de techo en uno o dos días podía estar hecha, y si se realiza correctamente no tenia porque crear problemas de salubridad. La actuación que finalmente ha llevado a cabo la comunidad para que pudiera conectarse la demandante habría requerido cortar la conducción existente para hacer un ramal de salida que vaya al bajo, introducirla en el mismo aunque lo mas normal es introducirse por los patios de luces y una vez allí pasarla por el falso techo y llevarlo hasta el contador. Tiene menor impacto funcional en el local la intervención que realizo Antonia que la propuesta por la Comunidad. No había ningún obstáculo para que el fontanero de la comunidad hubiera cogido esta opción. En cualquier caso, admitió la perito, si se quería dar servicio a toda la comunidad l a instalación que finalmente se hizo la Sra. Antonia , para poder dar servicio al conjunto de viviendas tendría que haber pasado acometidas hasta la parte trasera del loca l (48,07) mediante una tubería o vista o través del falso techo. La demandante no tenia otra opción si se quería dar solución a toda la comunidad que o tener la tubería vista con un falseado o romperle el techo(48,23) si la solución era global, esto era necesario con lo cual podemos concluir que la nueva instalación que se ha realizado es privativa, es unicamente para dar servicio a su local (48,36). A su juicio lo mas correcto habría sido el picado del solado para llevar a cabo la reparación o bien que se hubiera conectado el bajo izquierdo a la nueva acometida que había realizado la comunidad (49,06)

Por ultimo, D. Gabriel perito de la adversa ratificó su informe. Señalo el técnico que discrepa del informe de su compañera, y así lo expresa en su dictamen. Añadió que lo mas sencillo y económico para todos era cerrar la llave de paso interior del local, dejar inutilizada la instalación interior del local común, es decir la acometida, y continuar dando servicio al contador privativo que tenia el local en la fachada. Con esto se habría evitado abrir zanjas en la calle, pedir licencia de catas, condenar una acometida, gastar un dinero elevadísimo, contra uno barato.

Pues bien, a tenor de cuanto se ha expuesto, la Sala considera la pretensión de la recurrente en el aspecto analizado, del todo improsperable, pues lo que no admite replica, toda vez que así quedó puesto de manifiesto en el acto del juicio, es de un lado, que contrariamente a lo que se señala en el escrito de demanda, la comunidad en ningún momento actuó a espaldas de la demandante, sino que por el contrario se le propusieron soluciones varias, ninguna de las cuales fue aceptada por la parte actora, lo que forzó a la demandada dada la premura de la situación a resolver el problema realizando la instalación a través del otro bajo, no obstante lo cual, volvió a negarse la demandante a que se conectara su instalación mediante una sencilla obra, quedando por este motivo aislada del resto de la comunidad. Asimismo, ha quedado puesto de manifiesto a tenor de la propia declaración de su perito en el acto del juicio, que la solución adoptada por las propietarias del bajo izquierda, en ningún momento resultaba idónea para resolver el problema planteado a la comunidad por la fuga de agua ubicada en la acometida que circula por el interior del bajo, de manera que si se hubiera admitido esta solución, unicamente hubiera gozado de suministro de agua potable el referido bajo, pero no a la comunidad, ya que esta instalación que va desde la acera hasta el inmueble, no puede servir al resto del edificio, por lo que habiendo llevado a cabo las actoras, voluntariamente su propia y privativa acometida, gastando un dinero que no tendrían porque haber invertido en dicha obra y que ademas resultaba inservible a la comunidad de propietarios, no procede a juicio del Tribunal el resarcimiento de dicho importe, pues no es permisible a los copropietarios actuar al margen de los intereses comunes, y pretender ademas, ser indemnizados por los gastos en que arbitrariamente han incurrido.

En relación al punto segundo de su reclamación que titula la demandante: instalaciones de saneamiento del edificio,señala asimismo en el ultimo párrafo del hecho tercero de su demanda que: 'la bajante de aguas residuales referida en el fundamento de hecho anterior ha sido recientemente reparada por la Comunidad de Propietarios mediante sustitución parcial de las tuberías de fibrocemento por tuberías de PVC, por motivo de los malos olores que ocasionaba, pero que sin embargo tales problemas de malos olores no han sido erradicados. Si observamos el reportaje fotográfico contenido en el informe pericial adjunto, así como lo dictaminado por la perito en las paginas 18 y 19 constatamos que en la reparación acometida existen fallos de instalación, malas conexiones de las bajantes así como deficitariamente selladas y ajustadas, a su vez, ninguna actuación llevo a cabo la comunidad demandada en el tramo inferior de la bajante ni en la arqueta al pie de la bajante, circunstancias todas ellas en cuanto al déficit de reparación acometida por la demandada'.

Pues bien, en relación a la cuestión que nos ocupa, el administrador de la finca Sr. Carlos Antonio manifestó durante su intervención en el acto del juicio que se sustituyeron las bajantes de la comunidad. Eran las bajantes que se encontraban vistas, se acepto un presupuesto porque estaban en un estado de deterioro avanzado aunque no recuerda si habían perdidas u olores. Normalmente nunca se cambian las tuberías empotradas si aparentemente no hay ningún problema. Ningún vecino dijo que hubiera ningún problema en su bajante empotrada. La Junta General aprecio el estado de deterioro de las bajantes vistas, pero la demandante no manifestó nada al respecto de que tuviera humedades, olores u otros problemas, por eso no se cambiaron sus bajantes empotradas. A partir de la primera planta hacia abajo ya están las bajantes enterradas. Afirmo asimismo que en la Junta de 17 de mayo de 2011 a la que acudió la propietaria del bajo izquierda, se dio cuenta de las actuaciones en relación con las tuberías vistas que había llevado a cabo la Comunidad y no se dijo nada ni se impugno ese acta. Tampoco se ha requerido a la Comunidad para el cambio de las tuberías que transcurren por su bajo. Posteriormente la propietaria también les notifico la existencia de emboces mediante requerimiento notarial y dada la actividad que se ejerce en el bajo, de forma preventiva se acordó que se mandara una cuba cada cierto tiempo. No recuerda si con posterioridad ha habido mas emboces.

D. Antonia manifestó en relación con la red de saneamiento la comunidad se le comunico en la Junta que se iban a cambiar las bajantes. En esos momentos no había malos olores, tras arreglarlas es cuando empezaron a notarse los mismos. Admitió que acudió a la Junta de 17 de mayo de 2011 y allí se dio cuenta de las reparaciones realizadas y la declarante pregunto si se habían cambiado las bajantes del bajo y le contestaron que llamara a un técnico y que si no se había hecho se lo dijeran. No impugno ese acta. No pidió permiso ni comunico a la comunidad que iba a hacer esta intervención. La comunidad acordó contratar un servicio periódico de prevención enviando la cuba.

El fontanero interviniente, en cuanto a las bajantes manifestó que se le pidió que cambiara las tuberías vistas de los desagües por los deslunados, y señaló que es practica habitual cambiar las tuberías vistas y no las enterradas.

El perito de la demandada frente a lo propugnado por la adversa, afirmó durante el curso de su intervención que realizada inspección de la red de saneamiento general instalada en las paredes de los patios de luces, constato que se encuentra en buen estado, presentando únicamente alguna deficiencia menor aislada consistente en el desajuste de alguna unión entre tubos y o piezas especiales de accesorios, ninguno de los cuales determina que se estén produciendo fugas de aguas residuales o sean sustanciales al buen y normal funcionamiento de estas instalaciones. Por otra parte los desajustes apreciados pueden ser subsanados en el periodo de garantía en el que se encuentra la instalación. En cuanto a los tramos finales de las bajantes que discurren por el interior de los locales de planta baja y que no se han renovado señala que se encuentran alojados en interior de cámaras o falseados de fabrica de ladrillo por lo que no están sujetos al mismo deterioro que los expuestos a la intemperie. Ademas los del local izquierdo están dotados de aislamiento acústico. Concluye por tanto que en la inspección realizada el 5 de junio no se observan signos externos de existencia de deficiencias de estanqueidad de las bajantes, ni manchas de humedad, en paredes o falsos techos por lo que sus sustitución no se considera necesaria en el momento actual.

A todo cuanto se ha expuesto ha de añadirse que en el escrito de ampliación de hechospresentado en fecha 4 de julio de 2013 se alegaba que con posterioridad a la interposición de la demanda se había producido la agravación de los defectos constructivos en una porción de los elementos comunes consistente en inundación por aguas fecales de las instalaciones de saneamiento del bajo comercial a raíz de las cuales la demandante procedió previo requerimiento formal a la comunidad de propietarios en fecha 12 de marzo de 2013 y ante la negativa de esta de acometer por si misma las reparaciones correspondientes, a llevarlas a cabo en fechas 18 a 25 de junio de 2013 radicando el problema no en la pendiente de la conducción de salida de PVC entre las dos arquetas como apuntaba el fontanero de la comunidad, sino en el hecho de que la conducción de desagüe desde la segunda arqueta hasta la calle que consiste en un albañal se encontraba repleta de residuos sólidos lo que imposibilitaba su evacuación y originaba el retorno de las aguas fecales hacia el almacén y la arqueta radicada en el mismo. En el acta de presencia y de requerimiento de 12 de marzo de 2013 la arquitecta Don Arcadio señala que la arqueta, no obstante hallarse limpia, el nivel de agua en su interior revela una obstrucción de la conducción enterrada que evacua las aguas fecales a la conducción general bajo la vía publica.

Detectado el origen de la obstrucción se procedió según aparece del informe emitido por la perito de la actora Sra. Arcadio a:

-Su desatasco con el camión cuba atacando la zona del albañal y actuando desde ese punto a una distancia que cubría la mitad del recorrido del albañal por el subsuelo del bajo comercial.

-Se creo una nueva arqueta abierta para posibilitar en el futuro nuevas intervenciones lo que supuso un cambio de ubicación del sanitario en el vestuario.

-Y por ultimo aprovechando las aperturas realizadas, se sustituyo el tramo inferior de la bajante general de la finca que recoge las aguas fecales de los locales húmedos de las viviendas ubicadas sobre el bajo izquierdo del edificio y que dan al patio 1. Se comprobó que el tubo de fibrocemento se encontraba en mal estado con fisuras que permitían salir las aguas fecales fuera de la conducción, y que eran causa de los malos olores en el bajo, sustituyéndose y procediéndose a un nuevo revestimiento de albañilería.

Frente a todo ello, el perito de la demandada inspecciono el local en fecha 6 de septiembre de 2009, emitiendo anexo a su informe de fecha 10 de septiembre en el cual, el perito Sr. Gabriel constata que el albañal donde se producen los atascos es el tramo comprendido desde la arqueta de pie de bajante dispuesta en la esquina superior izquierda del patio de luces y la salida al alcantarillado. En medio de este tramo existe aparentemente una arqueta de registro que no se aprecia por estar su tapa cubierta por el solado flotante en el interior del local con motivo de las obras de reforma interior del mismo para su habilitación como local con ambientación musical. Estas obras alteraron en su día la configuración de la red general de saneamiento dificultando su normal mantenimiento periódico. De haberse mantenido inalterada la accesibilidad a la tapa de registro de esta arqueta no se habría producido el caso que nos ocupa, por ser factible el fácil mantenimiento de la red. Por otra parte la arqueta de pie de bajante, se encontraba también cegada e inaccesible por haberse instalado sobre ella el inodoro del aseo del personal de la planta baja. El aseo del personal esta construido en el interior del patio de luces del inmueble y colmatando también el patio esta construido ademas un almacén donde se encuentra emplazada la arqueta documentada en el acta de presencia del notario. Concluye por tanto el técnico de todo ello que el cegado de la arqueta de registro existente en el centro del local y de la ubicada al pie de la bajante existente en la esquina del patio de luces, que originariamente se ubicaban en el edificio, imposibilita su normal registro para mantenimiento periódico. Por ultimo, el incremento de modo significativo de los efluentes a la red general de saneamiento por cambio de uso del local sin adecuarlo a las nuevas demandas de necesidad de evacuación de aguas residuales también es causa de las disfunciones en la red de saneamiento del edificio. Las obras ejecutadas restituyen la funcionalidad alterada en las instalaciones generales de saneamiento por las obras de reforma interior del local cuando este fue habilitado al uso de pub. Queda por restituir la funcionalidad de la arqueta existente de origen en el centro del local perdida como consecuencia de la construcción en su día del pavimento flotante para su insonorización. En consecuencia las obras ejecutadas objeto de demanda son ajenas a la comunidad de Propietarios.

En cuanto a la red vertical de saneamiento en lo atinente al tramo de bajante de fibrocemento renovado por encontrarse según se dice deteriorado, no puede constatar el perito si la documentación fotográfica aportada es anterior a la demolición de la cámara de fabrica de ladrillo en la que se encontraba alojado el tubo o producida como consecuencia de la propia demolición de la cámara con motivo de las obras realizadas. En su inspección en julio de 2013 no advirtió el perito deficiencias en ese tubo y asparado en origen estaba al descubierto y no falseado por cámara alguna esto deriva de una modificación en la configuración de la red general vertical de saneamiento del inmueble y de la alteración de elemento común que constituye el patio de luces del edificio al ocuparse y colmatarse el mismo para incrementar la superficie construida del local de planta baja. De estar esta bajante en este ultimo tramo al descubierto habría podido ser reparada en conjunto en su día por la comunidad de propietarios al mismo tiempo que se renovaron los tramos superiores de la red. En cambio han sido necesarias mayores obras y la restitución de elementos constructivos privativos del local y consecuentemente ajenos a la comunidad: cámara de ladrillo y revestimiento de azulejo, reconstrucción de la arqueta a pie de bajante, re posicionando el inodoro en otro lugar para restituir su funcionalidad y posibilidad de registro para su mantenimiento. El importe que correspondería a la comunidad de propietarios por este tramo de bajante se cifra en 100 euros.

Según aparece de las actuaciones, es importante resaltar asimismo que en Junta General Ordinaria de 17 de mayo de 2011 se informo a los asistentes, entre ellos la demandante, que debido a los malos olores que desprenden las bajantes de la Comunidad, y su avanzado estado de deterioro se procederá a su sustitución. Frente a tal decisión la demandante no manifestó su disconformidad ni mucho menos procedió a la impugnación del acta. Por otra parte, en el acta de la Junta General Ordinaria celebrada en fecha 23 de abril de 2013 se acuerda por unanimidad de los asistentes (estando presente la puerta 2) proceder a la contratación de un mantenimiento semestral en los desagües del edificio por parte de la cuba con el fin de evitar los emboces existentes (folio 159 de las actuaciones) tampoco el referido acuerdo es impugnado por la demandante.

La conclusión a cuanto se ha expuesto pasa inexorablemente por la desestimación de la demanda interpuesta excepto en el concreto extremo que se hará constar en el fallo de la presente Sentencia relativo al importe que corresponde a la comunidad de propietarios por renovación del tramo de bajante de la red general vertical del inmueble, que se cifra, como se ha visto por el perito de la demandada en 100 euros, pues concluyendo el referido técnico que todas las obras realizadas por la recurrente salvo la estricta reposición de la bajante al precio unitario al que se realizo la renovación de la red vertical de saneamiento a cargo de la Comunidad de propietarios son ajenas a esta, según la naturaleza de los elementos constructivos afectadospor las obras realizadas por la propietaria del local de planta baja objeto de la demanda, es obvio que la pretensión deducida ha de decaer, ya que este Tribunal ha tenido ocasión de manifestar con anterioridad de forma reiterada, que conforme a lo dispuesto en el articulo articulo 384 de la L.E.C . los dictámenes periciales deben valorarse según las reglas de la sana critica. También ha considerado que cuando las periciales practicadas entran en colisión, como es el caso presente, en que los peritos de actora y demandada llegan a conclusiones diametralmente opuestas, no puede olvidarse que ha de estarse al artículo 217.2 de la L.E.C . conforme al cual incumbe a la parte actora la carga de probar la certeza de los hechos de los que se desprenda el efecto jurídico correspondiente a su pretensión, y en esta eventualidad, es claro que las dudas que al respecto pudieran suscitarse por la presencia de dictámenes periciales contrapuestos, no sometidas a la revisión de un perito independiente -el perito judicial podría haber cumplido esa misión-, como aquí acontece, habrán de perjudicar a la propia demandante, por ser suya la carga de la prueba conforme al precepto citado, por tanto, no habiendo demostrado la actora en debida forma los hechos en que fundamenta su reclamación, procede la desestimación sustancial de su demanda excepto en lo atinente a la cuantía de 100 euros admitida por la demandada, y todo ello con expresa imposición a la parte actora de las costas ocasionadas en la Primera Instancia habida cuenta de la proporción ínfima en que su reclamación ha sido estimada respecto del total importe de la misma.

Procede por tanto con estimación parcial del recurso de Apelación interpuesto, resolver conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- Establece el articulo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Natalia Comunidad de Bienes DIRECCION000 . contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 15 de Valencia en fecha 7 de abril de 2014 en Autos de Juicio Ordinario número 1472/2012 la que revocamos y en su lugar desestimamos en lo sustancial la demanda interpuesta y condenamos únicamente a la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION001 numero NUM000 de Valencia al pago de la cantidad de 100 euros mas el interós de dicha suma establecido en el artículo 576 de la L.E.C . todo ello con expresa imposición a la parte actora de las costas ocasionadas en la Primera Instancia y sin hacer expreso pronunciamiento respecto de las devengadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer dentro de los veinte días siguientes a su notificación

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.