Última revisión
08/11/2021
Sentencia CIVIL Nº 309/2021, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1392/2019 de 13 de Mayo de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 13 de Mayo de 2021
Tribunal: AP - Malaga
Ponente: RUIZ JIMENEZ, DOLORES
Nº de sentencia: 309/2021
Núm. Cendoj: 29067370042021100062
Núm. Ecli: ES:APMA:2021:1662
Núm. Roj: SAP MA 1662:2021
Encabezamiento
En la ciudad de Málaga a trece de mayo de dos mil veintiuno.
Visto, por la sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 240/2018 procedente del juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Antequera, por D. Artemio, parte demandada en la instancia, que comparece en esta alzada representado por la Procuradora Sra. Fernández Campos y asistido por el letrado Sr. Pastrana Cobos. Es parte recurrida D. Baldomero y Dª Aida, parte actora en la instancia, que comparecen en esta alzada representados por la procuradora Sra. Cabrero García y asistidos por el letrado Sr. Infante Medina.
Antecedentes
Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Dolores Ruiz Jiménez, quien expresa el parecer del Tribunal.
Fundamentos
Alega la parte recurrente como motivo de apelación error en la valoración de la prueba y en la interpretación de la jurisprudencia aplicable al caso al no haberse estimado la excepción de legitimación pasiva, no haber estimado que existió una comunicación de preaviso dos meses antes de la resolución contractual, haberse concedido una indemnización de daños y perjuicios sin haber pedido previamente la resolución contractual ni existir obligación de entregar la nave en el mismo estado en que se encontraba, no tener el arrendatario la obligación de ignifugar la nave, sin que la sentencia apelada haya efectuado fundamento alguno sobre este hecho y que no debieron ser impuestas las costas por estimación sustancial cuando se han estimado sólo parte de los pedimentos de la demanda. Solicita, por tanto, la revocación de la sentencia de instancia y la desestimación de la demanda entablada.
La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.
- no se reclaman rentas derivadas de impagos, sino como indemnización por falta de cumplimiento de la obligación de preaviso de desistimiento unilateral;
- el contrato de litis no se resolvió por falta de pago de las rentas, sino por voluntad del arrendatario cedido;
- para entender resuelto el contrato de cesión y, por su consecuencia, reactivado el de arrendamiento con MEGA PÁDEL, debió existir una declaración judicial, dato inexistente.
En definitiva, los argumentos del recurso carecen de base jurídica en un vano intento de negar la evidencia. En ningún momento del juicio se han mostrado dudas sobre la condición de arrendatario cedido por parte del demandado, quien en su interrogatorio reconoce la cesión y las condiciones del arrendamiento, así como no se pone en evidencia que no se hayan pagado las rentas mensuales hasta el desistimiento. Y en este sentido lo ha resuelto adecuadamente la Juzgadora de Instancia en el FD Segundo cuando, tras analizar la naturaleza jurídica de la legitimación y los términos contratados por las partes, concluye que
No se debe olvidar que, aunque el término legitimación y sus aspectos conceptuales y clases son de elaboración doctrinal y no figuran reconocidos expresa o directamente en la Ley de Enjuiciamiento Civil, más que como 'parte procesal legítima' en el art. 10 , en lo que concierne a las especies de legitimatio ad processum y legitimatio ad causam se suele hacer coincidir con la primera los conceptos de capacidad procesal o capacidad de obrar procesal, mientras que la segunda consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto que demanda, en términos que, al menos en abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula, no porque ello conlleve que se le va a otorgar lo pedido, sino simplemente, porque el juez competente, cumplidos los requisitos procesales, está obligado a examinar dicho fondo y resolver sobre el mismo por imperativo del ordenamiento jurídico material ( STS 18 marzo 1993).
Para tener la condición de demandado con legitimación pasiva para ello, es preciso que dicho demandado sea sujeto de la relación jurídica que se debate en el juicio, en este caso, que sea contratante en las relaciones de las que deriva la deuda. Y, como ya se ha dicho, es éste el caso de autos respecto al demandado.
Se ha de analizar, en primer lugar, lo expresamente pactado en el contrato de arrendamiento cedido de fecha 1 de agosto de 2013. Dicho contrato se celebra entre los demandantes, el matrimonio Baldomero y Aida, y la empresa MEGA PÁDEL HUMILLADERO SL. En la cláusula cuarta se recoge que
Ello no cabe más que interpretarlo como: 1/ el arrendatario tiene la facultad de resolver unilateralmente el contrato; 2/ no cabe indemnización por dicho desistimiento siempre que se cumpla con la comunicación al arrendador previa con una antelación de dos meses; 3/ no se exige que dicha comunicación tenga que ser por escrito con lo que permite cualquier otra forma que pueda ser probada.
Visionado el juicio ha quedado admitido por el Sr. D. Baldomero, arrendador demandante, que
A ello hay que unir que la finalidad de la indemnización por desistimiento unilateral por falta de cumplimiento de preaviso, según lo pactado, es que el arrendador no pierda posibilidades contractuales ante la falta de tiempo de reacción por el desistimiento; de ahí que se imponga un plazo de preaviso. En el caso objeto de apelación ha quedado constancia que el arrendador tuvo ocasión de enseñar la nave a terceros para su alquiler antes, incluso, de ser entregada por el arrendatario, lo que muestra un conocimiento previo por aquél del desistimiento del arrendatario; el propio actor reconoce que no le cogió por sorpresa. Su error a la hora de exigir una indemnización por falta de preaviso procede del convencimiento de que dicho preaviso debió ser por escrito; sin embargo, no se puede deducir de lo pactado que existiera esta exigencia formal, por lo que, habiendo probado la parte demandada apelante que avisó con tiempo suficiente del desistimiento, hecho admitido en juicio por la parte demandante apelada, dado que le dio tiempo de ir enseñando la nave a otros posibles arrendatarios, este motivo de apelación debe ser estimado.
Por tanto, nada debe abonar el demandado por este concepto, sin perjuicio de los 1,62 euros por resto de gasto por suministro de agua que no ha sido atacado por el recurrente más que para advertir de que ello supone una estimación parcial de la demanda y no sustancial.
El pacto que consta en la cláusula cuarta del contrato en cuyos derechos se subrogó el arrendatario cedido recoge que, finalizada la duración del arrendamiento,
Carece de sustento alguno la argumentación del apelante de que no cabe pedir indemnización por daños y perjuicios si previamente no se pide la resolución contractual y, ello, por un motivo concluyente y es que el contrato sobre el que se dilucida la litis estaba resuelto por desistimiento unilateral aceptado por los arrendadores. Y es en esa conclusión del contrato en la que basan la reclamación de daños y perjuicios, esto es, se reclama con base en el art. 1561 del CC al no haberse devuelto la finca en el estado en que se entregó o tal y como la recibió el arrendatario.
También sostiene el apelante que no había obligación de entregar la nave en el mismo estado en que se encontraba, desconociéndose ese estado previo en que se recibió por el arrendatario, dado que no existe inventario ni ninguna otra prueba que evidencie tal estado.
Para resolver este motivo de apelación, hemos de analizar el pacto contractual existente sobre esta materia ya transcrito. En el contrato se dice que se entregará '
Para efectuar reclamación por este concepto, se debió llevar a cabo una serie de actuaciones por ambas partes que brillan por su ausencia. El arrendatario debió entregar las llaves al arrendador o persona autorizada por él con el levantamiento de un acta del estado de la nave y hacer constar si el arrendador la recibía o no a plena satisfacción, así como haber efectuado el arrendador el informe pericial con la citación de la contraparte y en los momentos inmediatos a la entrega. No obstante, y aun cuando el informe se elabora en octubre de 2017, se puede observar en él datos objetivos que han llegado a ser corroborados por las partes en juicio. Así, se sostiene por los arrendatarios, inicial y final, que se retiraron las pistas desmontando las mismas con una empresa que contrató el demandado y que esas pistas estaban ancladas al suelo con tornillos, comprobando el perito informante que no se han eliminado los tacos empotrados en el pavimento ni algunos de los tornillos y aporta fotografías, coincidiendo todo ello con lo manifestado en juicio por los diversos declarantes. Esta circunstancia bien puede ser una dificultad de dedicación de la nave a otra actividad y puede venir referida al estado de uso en que debe ser devuelta la finca (partida 1). Igualmente ocurre con el agujero dejado en la fachada tras la retirada del tubo del hornillo de calefacción por leña, cuya reposición correspondía al arrendatario (partida 8).
La arena que se aprecia en el pavimento puede ser considerada como un aspecto de limpieza ordinaria, pero también extraordinaria que incumbe al arrendador antes de su entrega a un nuevo inquilino. Por lo tanto, no se entiende que afecte a su estado de uso (partida 2).
En cuanto a las luminarias originales, y teniendo en cuenta que se desinstalaron gran parte de ellas, lo cierto es que se instalaron unas nuevas apreciándose en las fotografías que no fueron totalmente desmontadas estas últimas, sino que muchas quedaron colocadas, dado que se aprecia en las mismas iluminación de la nave. A ello hay que sumar que las originales quedaron en la nave y pueden ser instaladas si el nuevo negocio a que se pueda dedicar la nave así lo requiere (partida 3).
Por los arrendatarios se instaló un sistema de enfriamiento-ventilación que han dejado en la nave. No se aprecia que ello sea un desperfecto o desmejora de la misma, sino todo lo contrario. Se trata de una mejora que ha quedado en la nave para optimizar su servicio y, por ende, su rendimiento, sin que pueda ser considerado como un daño o perjuicio reclamable (partida 4).
En cuanto al mostrador cuya ejecución ha sido admitida por la entidad inicialmente arrendataria, no se aprecia que sea una mejora de la finca que pueda redundar en beneficio de la nave, dado que fue instalada como consecuencia de la específica actividad llevada a cabo por el arrendatario, con lo que deberá ser retirada por éste igual que retiró el resto de instalaciones propias de su actividad (partida 5).
Los vinilos en las ventanas no pueden aprovechar a la finca, dado que se refieren a una actividad y nombre comercial precisos que debieron ser retirados por el arrendatario a fin de que se pueda cumplir la máxima pactada de devolución en perfecto estado de uso (partida 6).
En cuanto a los azulejos desprendidos en vestuarios y humedades en revestimiento de tabiquería, tal y como sostiene la Juzgadora de Instancia, no son más que consecuencia del uso, pero no del mal uso, correspondiendo las obras de conservación, en todo caso, al arrendador de acuerdo al pacto décimo del contrato, corroborado por el anexo de 2014 (partida 7). Es cierto que en el anexo se establece que las pequeñas reparaciones por el desgaste en el uso ordinario son de cuenta del arrendatario, pero ello se ha de entender referido a aquellas reparaciones que surjan durante el uso de la nave y el ejercicio de la actividad en la misma, no tras el cese de ella.
Mención aparte merece el ignifugado de la estructura. Ello está expresamente recogido en el contrato como obligación correspondiente a la parte arrendataria. Concretamente se pactó en el anexo al contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 2014, 10 meses después del contrato inicial. En este primer contrato se pactó una renta de 1.000 euros mensual el primer año y de 1.300 euros mensuales en los años sucesivos. Mediante el anexo se modifica la renta, quedando fijada para todo el tiempo de vigencia del contrato en 1.000 euros mensuales, e incluye la obligación del arrendatario de
Por tanto, se ha de considerar que la entrega de la nave, aun cuando no existan actas previa y posterior del estado de la misma, adolecía de algunos defectos que afectaban a su estado de uso posterior, incumpliendo con ello el arrendatario su obligación de devolverla en perfecto estado. Tales partidas son las número 1, 8, 5 y 6 del informe pericial emitido por el Sr. Plácido, así como la partida 7 del mismo informe en cuanto a obligación pactada y asumida por el arrendatario.
La principal petición que el apelado efectuó en su demanda es de obligación de hacer en cuanto a la reparación de los desperfectos o deterioros, subsidiaria de hacerlo a su costa, y otra acción principal de condena a cantidades de renta por indemnización de falta de preaviso y de suministros. Dado que sólo se considera que el demandado apelante debe por tales conceptos 1,62 euros como resto de gastos de suministro de agua, la fianza, tal y como pide en su demanda, será aplicada al precio de los trabajos a ejecutar para reparación e ignifugación.
Y es que no debe olvidarse que los criterios de imposición de costas responden al principio básico de que cualquier diferencia entre lo inicialmente pretendido en el escrito alegatorio de que se trate y lo finalmente otorgado, reconocido o concedido por la resolución judicial definitiva impide, en cuanto a su esencia y ex deffinitione, considerar producida una estimación total cuando se ha estimado también, si bien con alcance parcial, la oposición de la parte demandada, abstracción hecha del alcance o extensión concreta de dicho acogimiento y aun cuando se ha venido admitiendo la estimación sustancial de la demanda para imponer las costas a la parte demandada, pero en este caso el Tribunal Supremo lo ha venido considerando cuando se de un rechazo total de las pretensiones del demandado, lo que no ha ocurrido en primera instancia, en que se han acogido motivos de oposición del demandado.
Con todo ello, se ha de concluir que se ha de estimar parcialmente el recurso de apelación.
De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación
Fallo
Que
Dése al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.
Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.
Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, estando constituida en Audiencia Pública, de lo que doy fe.

