Sentencia Civil Nº 31/2006, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 2, Rec 346/2005 de 10 de Febrero de 2006

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 31/06 .-

Iltmos. Sres.:

Presidente:

D. Antonio Puebla Povedano

Magistrados:

D. José M. Morillo Velarde Pérez

D. José Alfredo Caballero Gea.

APELACIÓN CIVIL

Juzgado: 1ª Instancia nº 2 de Córdoba

Autos: 712/05

Rollo nº 346

Año 2005

En Córdoba, a diez de febrero de dos mil seis.

Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por el Procurador don David Franco Navajas, en la representación acreditada de doña Paula , asistida del Letrado don Juan García Barranco, siendo parte apelada la DIRECCION000 de esta ciudad, representada por la Procuradora doña Belén Guiote Álvarez-Manzaneda, y defendida por el Letrado don José Rebollo Puig. Es Ponente del recurso D. José M. Morillo Velarde Pérez.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- El día catorce de julio de dos mil cinco, el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª Instancia nº 2 de esta ciudad dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: ,Que desestimo íntegramente la demanda deducida a instancia de Doña Paula frente a la DIRECCION000 de esta capital, y , en consecuencia, absuelvo de dicha demandada de los pedimentos efectuados en su contra, imponiendo a la actora las costas causadas. ,

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se preparó en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de la actora, que con posterioridad y en virtud del traslado conferido, fue interpuesto en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo a la parte contraria por el término legal, que se opuso al mismo; tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo. Esta Sala se reunió para deliberación el día siete de febrero de dos mil seis.

Fundamentos

PRIMERO.- La pretensión contenida en la demanda iniciadora de las actuaciones de que este rollo dimana tuvo su asiento legal en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la medida en que la actora, perteneciente a la comunidad de propietarios demandados por ser titular de uno de los pisos que la componen, impugnó los acuerdos adoptados en la reunión de dieciocho de febrero de dos mil cuatro relativos a la aprobación de las cuentas del ejercicio de dos mil tres, aprobación del presupuesto para el año dos mil cuatro, establecimiento de cuotas ordinarias y la extraordinaria para la adecuación de los ascensores a la nueva normativa, así como la subida del precio del arrendamiento de servicios por los prestados por la administradora del inmueble.

Posteriormente, en todo un alarde que no ha pasado desapercibido a la Sala, dedujo ampliación de demanda para denunciar que se había producido el cierre del ejercicio de dos mil tres antes de que transcurrieran trescientos sesenta y cinco días desde la junta de propietarios que aprobó el presupuesto, aunque existe la vehemente sospecha de que, en realidad, tan peregrina pretensión no tenía otra finalidad que la de adjuntar documentos que omitió a la hora de presentar la demanda.

La sentencia de instancia desestimó todas y cada una de las impugnaciones efectuadas a los acuerdos adoptados en aquella reunión, según se ha expresado en los antecedentes de hecho de esta resolución, y frente a ella se alza el recurso, donde viene a insistir en sus pretensiones, excepto en la que motivó nada menos que la ampliación de la demanda, de la que curiosamente se ha olvidado en ela apelación. De todo ello se irá tratando en los siguientes apartados.

SEGUNDO.- La razón que fundamenta la impugnación del acuerdo relativo a la aprobación de las cuentas del ejercicio de dos mil tres estriba en que existen gastos atendidos con fondos de la comunidad que no habían sido previstos en el presupuesto correspondiente.

Con independencia de los acertados razonamientos que en este punto contiene la sentencia, el requisito de la previsibilidad del gasto no es óbice para la legalidad del acuerdo, pues lo decisivo es si el gasto se ha hecho y ha sido aprobado, en cuanto acto de administración, por la mayoría de los comuneros, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 del Código Civil , como así ha sido. Y ello al margen de que estuviera o no recogido en el presupuesto o que el gasto fuera previsible o no.

El hecho de que el legislador haya establecido en el artículo 16.1 que la junta de propietarios ha de reunirse con carácter anual para aprobar presupuestos y cuentas no es nada más que expresión de su deseo de introducir un mínimo organizativo en la gestión ordinaria de la comunidad, sin que exista norma alguna que permita contemplar el régimen de mantenimiento con el rigor que la apelante reclama. Es la voluntad soberana de los comuneros la determina, aunque sea a posteriori, la legalidad de gasto de administración mediante la aprobación mayoritaria del mismo.

TERCERO.- Aun cuando se refiera a capítulos diversos, el siguiente aspecto del recurso a tratar merece una respuesta conjunta.

Señala la apelante en el hecho cuarto de la demanda que dedujo su disconformidad con la cuota ordinaria a ella asignada, que debía ser de doscientos setenta y nueve euros con treinta céntimos, en lugar de los trescientos seis euros con veintiocho céntimos fijados. Y en el hecho quinto que la cuota extraordinaria a pagar en dos mil cuatro y otra en dos mil cinco, para sufragar los gastos de adaptación de los ascensores es lesivo para sus intereses, contradictorio con los acuerdos de la comunidad, así como el informe de la administración de la misma del año dos mil tres.

El Magistrado-Juez a quo apreció la caducidad de la acción en estos dos puntos, por haber transcurrido más de tres meses entre la adopción del acuerdo y la interposición de la demanda, considerando así que la impugnación no tenía su residencia legal en el artículo 18.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal .

La apelante solamente discute la concurrencia de la caducidad, invocando una notificación tardía cuya alegación aparece por primera vez en escrito de formalización del recurso, lo que ha motivado la alegación por la recurrida de que ha incidido en una cuestión nueva que no fue oportunamente alegada.

Sin embargo, en el criterio de este tribunal, coincidir con este planteamiento de la demandada y hoy apelada sería desenfocar gravemente la cuestión.

La comunera ha formulado su impugnación de los acuerdos del día dieciocho de febrero desde su perspectiva de ausente, esto es, de quien no conoció sino con posterioridad su contenido y ha sido la comunidad demandada quien ha puesto óbice de admisibilidad de la impugnación por apreciar el transcurso del plazo de caducidad establecido en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, por mucho que el plazo de caducidad sea apreciable de oficio, en virtud del principio de aportación de parte correspondía a la demandada alegar y probar la certeza del dies a quo, pues sus órganos de dirección y administración son quienes tienen la carga de llevar a efecto el procedimiento para la notificación de los acuerdos a los ausentes, conforme al artículo 9 de aquel texto , porque el propio artículo 18.3 in fine establece que inicio del plazo de caducidad se computará a partir de la fecha de la comunicación del acuerdo; y no cabe olvidar que la forma señalada en la ley para ello consiste en notificación en el domicilio comunicado previamente a la comunidad o, en su defecto, en la dependencia privativa perteneciente a ésta y, finalmente, mediante la colocación de la comunidad en el tablón de anuncios o sitio equivalente con la diligencia del secretario o quien haga sus veces que señala el artículo 9, produciendo sus efectos la comunicación a los tres días naturales, de donde se desprende con toda lógica que la inobservancia de tales prevenciones no puede jugar a favor de quien, estando obligado legalmente, no lo lleva a cabo o, cuando menos, no lo acredita siendo su carga probatoria según el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Esto no significa que vaya a coincidirse con la sentencia recurrida ni mucho menos con la apelante.

La demanda adolece de un importante defecto técnico en su planteamiento, parcialmente subsanado con el escrito de ampliación, contando con la buena fe y comportamiento leal de la comunidad.

Dicho defecto consistió en aportar como único documento fundamental de la tutela judicial que se pretendía fotocopias del libro de actas donde figuraban los acuerdos impugnados.

Pero olvidó entonces y olvidó después aportar el documento fehaciente, o copia de él, acreditativo de su cuota de participación en los gastos generales del inmueble, con lo que dejó sin referencia cierta para poder dilucidar esta cuestión. No puede compartirse el criterio de la sentencia apelada en el sentido de que el dos por ciento sea el equivalente a la cuota de participación de la apelante en todo caso y para todos los supuestos.

La comunidad demandada, como bien se dice, es compleja. Está compuesta de tres edificios con sus pisos, locales y cocheras, dándose la circunstancia, además, de que los bloques 9 y 11 comparten accesos comunes y ascensores.

Siendo ello así, no es correcto determinar aquella cifra como única para calcular la aportación de la recurrente al sostenimiento de los gastos comunes, sobre todo si, como consta en el presupuesto, se utiliza el buen criterio de hacer apartados en función de la individualización del gasto, excluyendo a los propietarios de los inmuebles que no perciben los correspondientes servicios. Y claro resulta, también, que estas previsiones realizadas a efectos presupuestarios no deben constar en el título constitutivo, por lo que se trata de una distribución de los gastos verificada sin alterar la cuota de participación de la actora en los gastos generales, aplicando lo dispuesto en el artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , que reputa como tales gastos los que no puedan imputarse a uno o varios pisos o locales.

Y si tales previsiones constan, jugará en contra de la parte actora y recurrente que no figuren en autos para ilustración del tribunal, por aplicación de las reglas que distribuyen la carga probatoria, como también ha de arrastrar las consecuencias de su falta de explicación sobre la incorrección del exceso que denuncia en el hecho cuarto de la demanda en la cuota ordinaria, y de su endeblez argumental respecto de la cuota extraordinaria aludida en el hecho quinto.

CUARTO.- El último de los motivos del recurso denuncia la nulidad del acuerdo relativo al aumento de los honorarios de la administradora del inmueble, que debió ocupar un punto específico del orden del día, considerando que dicha irregularidad comporta un acuerdo contrario a la ley.

La doctrina del Tribunal Supremo es tajante en punto a determinar la nulidad de los acuerdos adoptados sin figurar previamente en el orden del día, siendo imposible ampararlos en el epígrafe de ruegos y preguntas ( Sentencias 1075/2004, de 10 de noviembre y 637/1995, de 26 de junio , entre otras). Sin embargo, cuando de aprobación de cuentas o de presupuestos se trata, o de la adopción de cualquier otro acuerdo cuya exposición requiera de documentación complementaria, la Sala entiende suficiente la mención concreta en el orden del día y cuando menos una breve pero suficiente explicación de los términos del acuerdo a adoptar en documentos anexos a la convocatoria que han de facilitarse con ésta a los comuneros con la antelación legalmente establecida, porque su inclusión exhaustiva en la relación de asuntos a tratar pugnaría con los requisitos de claridad y precisión que también han de cumplirse en su elaboración.

Por tanto, no constituye ninguna infracción legal ni abuso del derecho lo acontecido en el supuesto enjuiciado, en que junto a la convocatoria del orden del día se acompaña el presupuesto previsto para el año dos mil cuatro, uno de cuyos capítulos es el de gastos de administración, estableciéndose su importe, lo que permitió conocer la propuesta, debatirla y votarla sin ningún tipo de cortapisa no obstáculo.

Procede, por tanto, la desestimación íntegra del recurso.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas procesales han de ser impuestas a la parte apelante.

VISTOS los preceptos mencionados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Paula , contra la sentencia dictada con fecha catorce de julio de dos mil cinco por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de esta ciudad , y en consecuencia, debemos confirmarla y la confirmamos, con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.