Sentencia Civil Nº 31/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 597/2009 de 01 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 31

Recurso de apelación nº 597/09

Procedente del procedimiento ordinario nº 945/08

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, D. ANTONIO RECIO CORDOVA y D. ENRIC ALAVEDRA FARRANDO , actuando el primero de ellos como Presidente

del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 597/2009-A interpuesto contra la Sentencia dictada el día 25 de mayo de 2009 ,

en el procedimiento de Juicio Ordinario nº 295/2009 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona, en el que

es recurrente, CAPITAL AGRUPADO, S.A., y apelada, DON Aureliano , y, previa deliberación, pronuncia en

nombre de S.M. el Rey de España la siguiente.

S E N T E N C I A

Barcelona, 1 de febrero de 2011

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Nicolás Vallellano, en nombre y representación de D. Aureliano , contra "Capital Agrupado, S.A." (CASA), debo CONDENAR a la demandada a satisfacer al actor la cantidad de tres mil doscientos diez euros, con más los intereses legales desde la interposición de la demanda. Se imponen a la demandada las costas causadas en esta instancia.".

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentren unidos a los autos. Celebrándose vista pública en esta alzada.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Magistrado Ponente D. ENRIC ALAVEDRA FARRANDO.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil Capital Agrupado, S.A." (CASA), parte demandada, deduce recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba, entendiendo que el contrato de autos es de reserva, y no de promesa recíproca de compra-venta; y que ella cumplió con la reserva, por lo que puede hacer suya la cantidad de 3.210 euros; considerando que hubo incumplimiento del demandante al pretender condicionar la compraventa a la obtención de un crédito hipotecario, sin que estuviese la apelante obligada a aceptar ello. Por lo que solicita sea absuelto de la condena de la instancia de devolver la cantidad percibida de 3.210 euros. Y, subsidiariamente, solicita, la no imposición de las costas de la instancia.

SEGUNDO.- El recurso conlleva el estudio de dos cuestiones a resolver: la naturaleza del contrato suscrito y, la existencia o no de incumplimiento imputable a la parte demandante compradora.

Debemos principiar señalando que las partes contendientes suscribieron con fecha 6 de julio de 2007 un documento intitulado, en que lleva a confusión la entrega de la cantidad de 3.210 euros, pues inicialmente se dice que se entrega en concepto de reserva, para posteriormente, tras identificar las entidades objeto de venta -vivienda, plaza de aparcamiento y trastero-, se determina el precio total, plazo para la entrega y escrituración, y forma de pago; la cual se divide en tres plazos, y el primero de ellos se indica "a) 3.000.- € + 7% de IVA, total 3.210.-€ en éste acto". También se señala un plazo para formalizar el contrato privado de compraventa, que es la misma fecha en que fine la reserva.

En primer lugar, debemos compartir la apreciación del juez a quo relativa a la naturaleza jurídica del contrato que subyace en el documento mencionado que, no tiene como finalidad sino plasmar el compromiso de formalizar, en un determinado plazo, el pertinente contrato de compraventa cuyo objeto y precio quedan determinados, así como el plazo para la entrega y escrituración. La Sentencia del Tribunal Supremo de 13 diciembre de 1989 afirma que "la doctrina sobre el precontrato aparece plenamente consolidada, aunque se prefiera llamarle contrato preparatorio o preliminar, al ser en sí mismo ya un contrato, su contenido el obligarse a celebrar otro posterior, consistiendo su especialidad, cual señala la sentencia de 16 de octubre de 1965 en que a lo que las partes se comprometen es a celebrar un futuro contrato sobre las líneas del primero que por ello mismo fue calificado de auténtica Ley de bases del siguiente, pero cuya fuerza circulante debe quedar atemperada a la que se deriva de su propia esencia consistente en "obligarse a obligarse", de tal forma que desde la sentencia de 11 de noviembre de 1943 ya se señala la diferencia entre contrato preliminar y el que se celebre en cumplimiento del mismo,...".

A lo que añade la sentencia citada, que "lo que ocurre es que en el caso que nos ocupa no hubo acuerdo sobre las bases esenciales para un futuro contrato, pues el objeto de éste es una obligación, el contenido de la obligación una prestación, y el objeto de ésta el dar hacer o no hacer alguna cosa, elementos que tienen que estar claramente determinados o ser susceptibles de determinación, al menos en lo fundamental, con pleno acuerdo de voluntades sobre ello, para que exista contrato preliminar, dado que no concurriendo los requisitos esenciales, que señala el art. 1261 CC , sólo se está en presencia de tratos previos"

Del contenido del documento citado no se deriva la existencia de un verdadero contrato de compraventa, dado lo incierto del clausulado de la compraventa de las fincas en la promoción que estaba realizando la demandada, pero tampoco puede afirmarse que se trate de simples tratos preliminares, pues existe una clara voluntad de vinculación entre las partes, se hace entrega efectiva de una cantidad y se señala la obligación de formalizar una compraventa. Se concreta el objeto de esta compraventa y su precio total con propósito de que surta los efectos oportunos aun cuando quede pendiente de la articulación jurídica definitiva y adelantando ya una parte del precio con el IVA correspondiente; es decir, no era una cantidad por la sola reserva, sino que los 3.210 euros forman parte del precio, 3.000 más IVA.

Por ello, debe entenderse aquel pacto de reserva como un precontrato que en si mismo era un auténtico contrato, que tenía por objeto celebrar otro en el futuro, y en el caso sometido a revisión de esta Sala se expone la voluntad de comprar y vender. Asimismo, la cosa objeto de contrato estaba concretada y había conformidad entre los contratantes en el precio, lo que facultaba a ambos contratantes a exigir o requerir el cumplimiento de lo pactado, lo que enlaza con el motivo relativo al incumplimiento.

TERCERO.- En orden al motivo respecto al incumplimiento, aparece razonada la conclusión de mutuo incumplimiento o disentimiento, en definitiva, que no llegaron a un acuerdo viable sobre las condiciones o pactos que debían conformar el contrato de compraventa.

Las Sentencias de 7 de febrero de 1972 , 30 de octubre de 1981 , 25 de junio de 1985 , 2 de diciembre de 1985 y 21 de febrero de 1986 , han establecido que para la aplicación de lo previsto en el artículo 1124 del Código Civil , es necesaria la justificación de la existencia de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones recíprocas.

Sentada la anterior doctrina, debemos compartir los razonamientos vertidos por el Juez a quo, en que consta la voluntad de la parte compradora de buscar el entendimiento o acuerdo en la redacción del contrato de compraventa, que no se limita a la cuestión de la garantía de la concesión del crédito hipotecario -en que además se trata de una subrogación en el del vendedor, y teniendo un piso en propiedad, con lo que tampoco parece un obstáculo insuperable, pero cierto que también la vendedora es libre de no aceptarlo-, sino también conforme resulta de los distintos e-mails y fax, otros aspectos, en que se aceptan algunos por la hoy apelante. Así por ejemplo en el documento 6 se dice "debido su interés incluiremos dicha obligación en el contrato privado" referido a requisitos de la ley catalana de la vivienda; en documento nº 11 en cuanto a la solicitud sobre las penalizaciones igualmente por la representación de la apelante se dice que "entendemos que se adecuan a derecho", y "procederemos a trasladar dicha petición a la dirección, para que otorgue su conformidad", "le llamaremos para tratar del tema".

Si bien en doc. 13, e-mail del mismo día, tras el del actor en que manifiestan su interés en adquirir la propiedad y reitera la voluntad de llegar a un acuerdo, la representación del apelante señala que la reserva "se extingue mañana al finalizar la jornada laboral", indicando "por lo que a partir del sábado ...entenderemos que dichos inmuebles pueden ser objeto nuevo de comercialización", dando por concluida la reserva, pero no la promesa de compra y venta, al decir, a renglón seguido, que "Sin perjuicio de que si vd. lo considera, podamos seguir tratando el tema de la compra-venta, en las condiciones en las que se ha dado traslado..."; por lo que, hay voluntad aún de resolver satisfactoriamente el tema de la compra-venta por parte de la apelante.

En que resulta contradictorio, el posterior burofax de la hoy apelante que refiere que "las condiciones de venta de la promoción son iguales para todos los interesados, Vds. las conocían y han pretendido modificarlas y adaptarlas a sus intereses.", señalando que si no quieren firmar el contrato "con las condiciones establecidas", "ello es una cuestión que no puede perjudicar a ésta empresa.", y diciendo finalmente: "deviniendo la cantidad entregada como reserva definitivamente nuestra". E, incluso añadir, que por ambas partes en fecha inmediata ulterior, aún se estudia la firma del contrato (doc. 22 y 23).

De lo relatado resulta, en primer término que en el documento inicial se establece objeto, precio y plazo, pero no se sujeta expresamente a ningunas "condiciones de venta" de tipo standart "para todos los interesados" en la promoción. Además, si así fuere, no se entiende porque previamente se ha negociado el contrato con el actor-apelado, aceptando la inclusión de algunas de sus peticiones, llevando al mismo al asesoramiento legal a los efectos del acuerdo en las condiciones del contrato, coste que le hubieran evitado con la negativa inicial, y la referencia a contrato standart o de adhesión.

Por lo que, no puede ir ulteriormente contra sus propios actos la promotora, en perjuicio del actor, debiendo entender la existencia, que la hubo, de una negociación, que no dio sus frutos, sin que sea dable imputar a ninguna de las partes una intención obstativa; y fruto de dicha falta de acuerdo, procede considerar un mutuo disentimiento, que no puede penalizarse, hallándose el actor en su legitimo derecho a reclamar la parte del precio de compraventa entregada, al verse frustrada la misma; compartiendo la correcta fundamentación y conclusión a que arriba el Juez de la instancia, desestimando, con ello el recurso deducido sobre ello.

CUARTO.- En relación a que no le sean impuestas las costas de la instancia, debe desestimarse, pues por más que se estimase una de las peticiones subsidiarias, ella responde a una reclamación de la cantidad entregada en parte del precio, que se efectúa extrajudicialmente por la actora, y, que devuelta dicha cantidad en su momento, hubiere hecho innecesario este pleito con el coste que supone.

Y, con expresa imposición de las costas causadas por esta apelación a la recurrente al ser desestimado el recurso (arts. 394 y 398.1 de la L.E .C.).

Vistos los preceptos citados y demás aplicables.

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de "Capital Agrupado, S.A.", contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona en fecha 25 de mayo de 2009 , que debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas por el presente recurso de apelación.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales (art. 469-477 - disposición final 16 LEC), que se preparara ante este Tribunal en un plazo de cinco días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.