Sentencia Civil Nº 31/2013, Audiencia Provincial de Ceuta, Sección 6, Rec 51/2013 de 24 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

CEUTA

SENTENCIA: 00031/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEXTA CON SEDE EN CEUTA

SENTENCIA Nº 31

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción num. 3 de Ceuta

Procedimiento Ordinario num. 47/12

Rollo nº 51/03

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Fernando Tesón Martín.

MAGISTRADOS

Don Jesús Bastardés Rodiles San Miguel

Don Emilio Martín Salinas

En Ceuta a 24 de junio de 2013

Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Cádiz en Ceuta, los autos que, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de esta Ciudad, en donde se tramitaron con el nº 47/12, penden en grado de apelación ante este Tribunal, promovidos por Higinio y Josefina representados por el Procurador Sr. Jesús Jiménez Pérez y defendidos por el Letrada Sr. Dilip Arjandas, contra Valle , representado por el Procurador Sr. Angel Ruiz Reina y defendido por el Letrado Sr. Jorge Gil Pacheco, habiendo venido los autos originales a este Tribunal en méritos del recurso de apelación interpuesto por la segunda contra la sentencia pronunciada por el referido Juzgado con fecha 14 de diciembre de 2012 .

Aceptando los antecedentes de hecho de la sentencia referida cuya parte dispositiva dice así: FALLO: ' Estimola demanda de don Higinio Pérez y doña Josefina frente a doña Valle y doña Diana , así:

1.Declaro resuelto el contrato de compraventa del inmueble de la c. DIRECCION000 , EDIFICIO000 Portal NUM000 NUM001 NUM002 , de Ceuta, firmado el dos de junio de 2004 por don Higinio y doña Josefina como vendedores y doña Valle y doña Diana como compradoras.

2.Las partes del contrato resuelto se habrán de restituir recíprocamente las prestaciones de las obligaciones ya cumplidas: doña Valle y doña Diana habrán de devolver el piso de la c. DIRECCION000 , EDIFICIO000 Portal NUM000 NUM001 NUM002 , de Ceuta a don Higinio y doña Josefina ; éstos a aquéllas, las cuotas del préstamos hipotecario que satisficieron durante la vigencia de su contrato.

3.Condeno a doña Valle y doña Diana a estar y pasar por la anterior declaración y a reponer a don Higinio y doña Josefina en la inmediata posesión de la finca vendida. En este mismo momento habrán de ser compensadas por las cuotas del préstamo por ellas satisfechas.

4.Declaro de derecho de don Higinio y doña Josefina a los treinta y seis mil sesenta euros con setenta y tres céntimos de euros recibidos en concepto de señal.

5.Condeno a doña Valle y doña Diana a pagar las costas procesales.'

Antecedentes

ÚNICO.- Contra la anterior sentencia se preparó e interpuso recurso de apelación por Valle , admitidos en ambos efectos se tramitaron en la forma prevista en los artículos 455 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil , elevándose los autos originales a este Tribunal, que procedió en la forma prevista en el art. 464 de la expresada Ley , no considerándose necesaria la celebración de vista, señalándose por el Sr. Presidente, para la deliberación, votación y fallo el día 12 de junio de 2013.

Es ponente el Ilmo. Sr. Don Fernando Tesón Martín.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formula recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3, con fecha 14 de diciembre de 2012 , considerando la parte recurrente que procede la desestimación íntegra de la demanda en base a los fundamentos esgrimidos en el escrito de contestación.

En resumen, contra las pretensiones de los actores, consistentes en la declaración de resolución del contrato de compraventa de vivienda celebrado entre ellos y las demandadas (hoy apelantes), con reintegro de prestaciones, salvo la cantidad de 36.060'73 € entregada por las compradoras en concepto de arras, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, que fueron acogidas en la sentencia recurrida, se opusieron dichas demandadas en base a considerar que el citado contrato adolecía de nulidad radical, por simulación absoluta de causa, ya que lo que encerraba era otro contrato de compraventa auténtico y verdadero celebrado entre las mismas y Don Marco Antonio , que es la persona que en el verano de 1998 había adquirido a los demandantes (aquí apelados) la vivienda, mediante contrato privado y por un precio de 6.000.000 pts, y en fecha 2 de junio de 2004 se celebró un segundo contrato privado, en el que, en lugar de poner como vendedor a Don Marco Antonio , se pusieron los nombres de los primeros compradores y ahora demandantes, ya que ellos eran los que figuraban como compradores de la vivienda que tiene el carácter de protección oficial, procediéndose entonces a romper el primer contrato de compraventa privado, cobrando el Sr. Marco Antonio , que fue el que realmente vendió, según los apelantes, la cantidad estipulada en concepto de arras penitenciales.

Igualmente, se oponían las demandadas a la aplicación de la cláusula quinta del contrato, en la que se pactaba, entre otras cosas, que en caso de incumplimiento por los compradores en el pago de cualquiera de las cuotas relativas al préstamo hipotecario, los vendedores podrían rescindir el contrato con devolución de prestaciones, salvo las arras penitenciales, por considerar que, además de la alegada nulidad radical, existía prescripción adquisitiva ordinaria a su favor, así como la concurrencia de un pacto de reserva de dominio incumplido por los demandantes.

La parte apelada se opone al recurso, por considerar que la sentencia recurrida es ajustada a derecho, estando de acuerdo con la misma en que la acción de 'romper el contrato' que llevaron a cabo los hoy apelados con el Sr. Marco Antonio , tenía el sentido de resolverlo, habiendo dejado claro lo que significaba dicha destrucción, con lo que se daba solución a un problema creado por el incumplimiento del primer comprador, que había dado lugar a un proceso judicial de reclamación hipotecaria por parte de la Ciudad Autónoma de Ceuta, por lo que el mismo decidió ponerlo en conocimiento de los vendedores, y cuando recibió la cantidad en que consistía la devolución de la señal, canceló las cuotas hipotecarias que tenía pendientes a la fecha de la resolución y nueva compraventa.

Concluyen los apelados señalando que no hay simulación alguna sino un contrato resuelto y un nuevo contrato.

Por lo que respecta a la nulidad que se solicita por el denunciado incumplimiento de la reserva de dominio que ostenta la Ciudad Autónoma, estima acertada la solución que da el juzgador 'a quo', en el sentido de que en cualquier caso habría caducado la acción de anulabilidad por el transcurso de cuatro años.

SEGUNDO.- Una vez fijados los términos del recurso, y analizadas las alegaciones de las partes, los fundamentos de la sentencia recurrida y la prueba practicada, la Sala estima que el mismo no puede prosperar.

La simulación absoluta se da cuando el propósito negocial no existe por carencia de causa, por lo que el contrato no puede producir efecto alguno salvo que se acredite la existencia de otra causa verdadera y lícita, en cuyo caso estaremos ante un supuesto de simulación relativa ( arts. 1275 y 1276 del Código Civil ).

Por su parte, el artículo 1277 del mismo texto legal señala que aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario, tratándose de una presunción 'iuris tantum' y, en consecuencia, puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario.

Analizado el contrato cuya simulación se pretende, nos encontramos con que se trata de una compraventa otorgada por quienes ostentan la titularidad formal de la vivienda y que, si bien ya la habían vendido a un anterior comprador, llegaron a un acuerdo con éste para resolver el contrato, procediendo seguidamente a su venta a favor de las hoy apelantes.

Efectivamente, si nos atenemos a la prueba practicada, tanto la documental como las declaraciones que contiene la grabación videográfica del juicio, no podemos llegar a otra conclusión fáctica, lo que nos hace afirmar la validez de la resolución representada en este caso por la acción, llevada e efecto de mutuo acuerdo, de romper el documento en que se hallaba plasmado el contrato de compraventa anterior, así como la absoluta eficacia del contrato posterior, al que infundadamente se le atribuye en el recurso el vicio de nulidad radical por simulación absoluta.

Así, son tres las formas admitidas por la doctrina y la jurisprudencia para la resolución del contrato: el retracto convencional, la resolución de la compraventa u otros contratos por causas establecidas en las mismas y la resolución por mutuo disenso, siendo obvio que es la última figura la que concurre en el presente caso, para lo cual estaban perfectamente facultadas las partes, con independencia de cuáles fueran las razones que las motivaron a ello, que en el presente caso parecen bastante lógicas, como es el hecho de que ante la imposibilidad de cumplimiento en el pago del precio en la forma pactada el comprador lo comunica a los vendedores, y deciden vender la vivienda a las hoy apelantes, para lo cual dejan sin efecto de mutuo acuerdo el contrato anterior. Para ello no tenían necesidad de proceder a ningún tipo de simulación, sino a llevar a efecto la resolución por mutuo disenso, que incluso resulta admisible en nuestro derecho, a pesar de su falta de expresa regulación, cuando el contrato ya se ha consumado. Es decir, que, aun cuando entendiéramos que el contrato con el Sr. Marco Antonio , se consumó (conclusión que tropieza con el hecho de que faltaran por pagar a la Ciudad Autónoma las cuotas que el comprador se había comprometido a afrontar), ha de admitirse en nuestro derecho la posibilidad de resolución convencional, sin que los pactos y compensaciones entre ambos, puedan afectar a la nueva relación entre los vendedores y las nuevas compradoras, que formalizan un contrato perfecto, sujeto en este caso a las normas que regulan el cumplimiento de las obligaciones sinalagmáticas, y por ende, a las consecuencias que se derivan del art. 1.124 del Código Civil .

Estimamos, por tanto, plenamente acertados los razonamientos que al respecto contiene la sentencia de instancia, así como el tratamiento procesal de la alegación de nulidad del negocio jurídico en el escrito de contestación a la demanda, en el que no se dio traslado a los actores para contestar ya que los mismos no lo pidieron de acuerdo con lo dispuesto en el art. 408.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , resolviéndose como cualquier otra excepción, y dando lugar, en este caso, a la estimación de la demanda por considerar que no se da la nulidad aducida por las demandadas.

TERCERO.- El mismo trato desestimatorio han de merecer los otros motivos de apelación alegados en el recurso.

Así, la prescripción ordinaria en ningún caso podrá favorecer a las apelantes, ya que, si bien es cierto que el incumplimiento que sirve de base a la acción resolutoria que contiene la demanda no excluye la prescripción adquisitiva, ni la existencia del justo título requerido para que pueda consumarse en uno de los tipos de ésta, en el presente caso la usucapión de inmuebles entre presentes, es doctrina jurisprudencial reiterada (Cfr. STS de 28 de diciembre de 2001 ), la de que en ese concepto se incluyen los contratos anulables, rescindibles, revocables y resolubles ya que 'por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles', ello no obstante, si nos atenemos a lo razonado en el fundamento anterior, el contrato en virtud del cual las apelantes acceden a la posesión no es otro que el que suscriben con los hoy apelados, que, como se ha explicado, habían resuelto su contrato anterior con el Sr. Laiachi, respecto del cual aquéllas no pueden traer causa, ni podrán completar, como se pretende en el recurso, el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de quien en ningún caso podemos considerar su causante, por lo que no sería de aplicación lo dispuesto en el art. 1960 1ª del Código Civil .

Asimismo, lo que consolida la posición del adquirente no es la usucapión, sino la extinción o caducidad de las acciones para hacer valer la ineficacia (por nulidad, rescisión, revocación o resolución) del negocio, y en el presente caso, es precisamente la resolución contractual lo que se pretende en la demanda y ha sido acertadamente acogido en la sentencia recurrida.

Lo mismo puede decirse del alegado incumplimiento por parte de los vendedores de lo que se denomina en la contestación a la demanda y en el recurso, 'un pacto de reserva de dominio', se trata de la prohibición de disponer aplicable a las viviendas de protección oficial para evitar la especulación de quienes se han beneficiado de determinadas ventajas a costa del erario público.

Dicha prohibición, establecida en el artículo 54 del Real Decreto 3148/1978, de 10 Noviembre , que desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 Oct., sobre Política de Viviendas de Protección Oficial, aplicable al contrato inicialmente firmado por los actores con la Dirección General para la Vivienda el Urbanismo y la Arquitectura, el primero de mayo de 1994, en cuyo apartado primero se establece que tales viviendas solo podrán transmitirse 'inter vivos' en segunda o sucesivas transmisiones por los propietarios cuando hayan transcurrido cinco años desde la fecha del contrato de compraventa y siempre que previamente se haya hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas; también la norma prevé que si la transmisión se realiza antes de transcurrir dicho plazo 'los Entes Públicos Promotores podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto conforme a los artículos 1507 y siguientes del Código Civil ', es decir, establecía una consecuencia que claramente venía a poner de relieve que no estamos ante un verdadero y real supuesto de indisponibilidad en el que el titular estuviera privado de la facultad de disponer de dicha vivienda, de manera que la transmisión efectuada sería válida y eficaz, sin perjuicio de esos derechos de adquisición preferente que la Administración pudo o no ejercitar, o de las consecuencias administrativas a modo de sanciones o de devolución de beneficios indebidamente percibidos.

Así, en supuestos similares pero referidos a casos de sobreprecio, existe una reiterada doctrina jurisprudencial (Cfr. SSTS de 16 de septiembre de 1993 , 21 de febrero de 1994 y 11 de julio de 1995 ) según la cual, 'cuando las partes libremente fijan precio superior al oficial de las viviendas de protección oficial y a ese precio dan su consentimiento, no cabe aplicar la nulidad del art. 6.3 del Código civil puesto que la legislación de viviendas establece que tales casos son determinantes de sanciones administrativas y pérdida de beneficios; ni cabe tampoco sostener la nulidad parcial de la cláusula puesto que el precio pactado fue el decisivo para el acuerdo de voluntades'.

CUARTO.- Por todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso y la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia, condenando al apelante al pago de las costas causadas con su recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Valle , contra la sentencia que en fecha 14 de diciembre de 2012 dictó el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de esta Ciudad en el Juicio P. Ordinario 47/12, confirmando íntegramente la meritada resolución, imponiendo al recurrente el pago de las costas causadas con sus respectivos recursos

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno, salvo, en su caso, el de casación por interés casacional.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

A continuación pone la firma el Ilmo. Sr. Presidente D. Fernando Tesón Martín por el Ilmo. Sr. Magistrado D. Jesús Bastardés Rodiles San Miguel que deliberó y no pudo firmar.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-