Sentencia CIVIL Nº 31/2020, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 43/2019 de 31 de Enero de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN QUINTA
ROLLO Nº43/19 - AUTOS Nº 266/17
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº18 DE GRANADA
ASUNTO:ORDINARIO
PONENTE SR.D.JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ
S E N T E N C I A N Ú M.31/2020
ILTMOS. SRES.PRESIDENTED.JOSÉ REQUENA PAREDESMAGISTRADOSD. JOSÉ MANUEL GARCÍA
SÁNCHEZD. SONIA GONZÁLEZ ÁLVAREZ
En la Ciudad de Granada, a treinta y uno de enero de dos mil veinte.
La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha
visto en grado de apelación -rollo Nº43/19 - los autos de Juicio Ordinario nº266/17 del Juzgado de Primera
Instancia nº18 de Granada, seguidos en virtud de demanda de don ña Benita , doña Blanca y don Patricio
contra doña Agueda .

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 26 de octubre de 2018, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Se ESTIMA integramente la Demanda Principal formulada por la procuradora Dª Mónica Navarro- Rubio Troisfontaines en nombre y representación de D. Patricio , Dª Blanca y Dª Benita y consecuentemente es ESTIMADA la Reconvención formulada por la procuradora Dª Carmen Rivas Ruiz en nombre representación de Dª Agueda , frente a D. Patricio , Dª Blanca y Dª Benita , DECLARÁNDOSE Y CONDENÁNDOSE : 1.- Resuelto tanto el contrato de compraventa privado suscrito en fecha 31/1/2.001 entre los actores y la demandada, así como la elevación a documento público del citado contrato privado, lo que tuvo lugar en la Notaría de Granada D. Leopoldo Ocaña Cabrera, mediante escritura de fecha 22/4/2.009, con n° de protocolo 684 ante el incumplimiento contractual de la parte vendedora.

2.- Se condene a la demandada a devolver a los actores el precio abonado por la compra de la finca por importe de 156.263,15 € con los intereses de la citada cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda hasta su total pago.

3.- Se condene a la demandada a devolver a los actores los gastos abonados por la demolición del inmueble existente sobre la finca vendida por importe de 13.270,40 € con los intereses de la citada cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda.

4.- Se declara que los actores principales D. Patricio , Dª Blanca y Dª Benita deben restituir a Dª Agueda la finca de resultado (Resolución de TEAC, 00/9977/1998, 17-12-1999g) del Proyecto de Reparcelación en los términos y en las proporciones que se recogen en el expediente urbanístico y en la nota registral de la finca NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad n° 38 de Madrid con todos los derechos inherentes a la misma que deriven del proceso urbanístico de reparcelación.

5.-Se condena a los actores reconvenidos a realizar cuantos actos sean necesarios para llevar a efecto dicha restitución y a la devolución de las cantidades que hayan podido percibir como consecuencia de las operaciones urbanísticas de compensación.

6.- Se decrete la cancelación en el Registro de la Propiedad n° 38 de Madrid de la inscripción causada a favor de los actores principales en la finca n° NUM000 como consecuencia de la adjudicación a estos de la finca resultante R-1g del Proyecto de Reparcelación APR 08.01 y simultáneamente ordene que se inscriban dichas adjudicaciones a favor de Dª Agueda Con imposición de las costas procesales causadas en la instancia a la parte demandada principal.

Contra esta resolución cabe recurso de APELACIÓN ante la Audiencia Provincial de Granada ( artículo 455 L.E.C.). El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Juzgado en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, limitado a citar la resolución apelada, con expresión de los pronunciamientos que impugna (artículo 458 L.E.C.).



SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria ; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.



TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. José Manuel García Sánchez.

Fundamentos

PRIMERO: Que la parte demandada se alza contra la sentencia estimatoria de la demanda por la que se solicitaba la resolución del contrato de compraventa de fecha 31 de enero de 2001, luego elevado a escritura pública en fecha 22 de abril de 2009, relativo a la finca que en ella se describe, pendiente de inscripción a favor de la vendedora, en la que se comprendían varias edificaciones en estado ruinoso, con condena a la restitución de la cantidad de 156.263,15 euros, entregada a cuenta, así como a la indemnización de daños y perjuicios consistentes en el importe de las obras de demolición de dichas edificaciones, llevadas a cabo por la parte compradora. En dicho contrato se dejaba expresa constancia de la inclusión de la expresada finca en el Expediente Municipal nº NUM001 (proyecto reparcelatorio) gestionado por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid); Plan Especial de Área de Planeamiento Reimitido (A.P.R. 08.01) Calle Cantalejos del Distrito de Fuencarral; estipulándose que 'una vez que se apruebe y desarrolle el referido Plan Especial, y se determine específicamente la finca resultante, se proceda a la aplicación de las cesiones pertinentes sobre la finca, se determine la edificabilidad resultante a la Unidad de Ejecución, y la concreta parcela, condiciones urbanísticas y se aprueben los preceptivos Proyectos de Urbanización y Reparcelación, se procederá por Dª Agueda al cambio de titularidad de la finca de su actual propietaria a los compradores, manteniéndose en tanto no se lleven a cabo las referidas actuaciones la referida finca a nombre de la vendedora. Y todo ello con objeto de que en la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, la finca que se transmita aparezca a nombre de los compradores' . A cuyos fines, la parte vendedora asumía las gestiones administrativas para la culminación del mencionado expediente, designando a tales efectos al Abogado, D. Jorge Pfeifer López- Jurado y al Arquitecto D. Claudio .

Se alegaba por la actora el incumplimiento esencial por la demandada, consistente en la ausencia de reconocimiento en el aludido expediente municipal, de titularidad sobre la totalidad de la superficie de la mencionada finca; habiendo obtenido tan solo el reconocimiento de título sobre 120,97 m2 (14,64%), como integrantes de la parcela NUM002 , de entre los 832,71 m2 aportados como finca de origen; mientras que el resto, es decir, 711,74 m2, le fueron atribuidos como integrantes de la parcela NUM003 , con el carácter de dudosa titularidad a favor del Ayuntamiento. Por su parte la demandada, además de oponerse, formulaba reconvención, con carácter subsidiario, interesando que, para caso de resolución, se condenara a la actora a la restitución de la finca resultante del proyecto de reparcelación, con causa en la finca objeto contrato; así como a realizar cuantos actos fueran necesarios para llevar a efecto dicha restitución, con devolución de las cantidades que hubieran podio percibir como consecuencia de las operaciones urbanísticas de compensación; acordándose la cancelación en el Registro de la Propiedad nº 38 de Madrid de la inscripción causada a favor de los actores principales en la finca nº NUM000 , resultante de la adjudicación de la parcela R-1g del indicado Proyecto de Reparcelacion.

La Juzgadora de instancia, estima la demanda, apreciando incumplimiento esencial, por divergencias entre la superficie vendida y la que fue reconocida a los compradores en el repetido expediente urbanístico, de conformidad con el art. 1.124 del CC; había cuenta de la constatada imposibilidad de cumplimiento, en un tiempo razonable, en forma satisfactoria para las expectativas de los compradores al tiempo de la contratación; con estimación de la demanda reconvencional, previo allanamiento de la parte actora reconvenida; y con imposición, no obstante, a la parte demandada de las costas procesales causadas a la parte demandada principal. Por su parte, la citada demandada apelante contradice el incumplimiento alegado, en razón a la inexacta valoración del objeto del contrato, el que se califica como de venta de cosa futura, concretada en la finca resultante del proyecto municipal de parcelación a que venía vinculada, con prestación de hacer tendente a la obtención de entrega a los compradores de su resultado; asimismo, alega la ausencia de incumplimiento, dada la pendencia de definitiva resolución sobre la titularidad de la finca, por remisión del art. 130.4 del Reglamento de Gestión Urbanística a la acción civil correspondiente, por disconformidad con el resultado de las adjudicaciones administrativas; manteniendo, en todo caso, la eficacia de la actuación desarrollada por los profesionales designados por su parte, para la intervención en el repetido expediente administrativo. Considera, asimismo, que la personación de los compradores en el mismo, una vez otorgada escritura pública de compraventa el 22 de abril de 2009, debe producir efectos subsanadores de la pretendida falta de cumplimiento, por subrogación en la condición de interesados, sujetos a las resultas del expediente; terminando por interesar la desestimación de la demanda, por inaplicabilidad de la condición resolutoria implícita del art. 1.124 del CC, sin imposición de costas, aún de mantenerse el pronunciamiento estimatorio, en razón al a concurrencia de serias dudas de derecho. En todo caso, solicita la no imposición de las costas de la reconvención, habida cuenta de la incongruencia que comporta la estimación que, previo allanamiento de la parte actora, fue acordada en sentencia.



SEGUNDO: Que, así pues, y girando la resolución de la presente alzada sobre la valoración del grado de cumplimiento de sus prestaciones por la parte vendedora, considera oportuno la Sala atender al objeto de la compraventa, que no es sino la finca que se describe en el contrato privado, y posterior escritura pública; como cosa determinada a que se refiere el art. 1.445 del CC, descrita en los términos y con las consecuencias que, para el caso de compraventa de bienes inmuebles, se concreta en los art. 1.469 a 1.471 del mismo cuerpo legal.

Bien es verdad que el interés de la parte compradora no se agotaba en la adquisición del dominio sobre tal finca, sino, además, en la expectativa de lucro por la transformación de sus condiciones urbanísticas resultante del proyecto de parcelación a que venía afecta; de cuyo seguimiento se encargaba, como prestación de hacer accesoria, la propia parte vendedora por designación de los profesionales mencionados, con la finalidad de transmisión de las titularidades resultantes a la resolución del planeamiento. Si bien, no por ello podemos confundir la causa, es decir, el interés económico de la parte compradora en la revalorización a resultas del expediente municipal, en términos del art. 1.274 del CC, con el objeto, conformado en razón a los expresados art. 1.445, 1.469, 1.470 y 1.471, en relación con el 1.273 de CC, por la finca existente al tiempo de la contratación, según descripción contenida tanto en el contrato como en la posterior escritura pública de compraventa. De lo que resulta la imposibilidad de reconocer concurrente un contrato de compraventa sobre cosa futura, por más que el interés de los compradores se extendiera al aprovechamiento de la transformación de sus condiciones urbanísticas, según el resultado de su vinculación a expediente municipal.

Dicho lo cual, tenemos que precisar que la pretensión deducida en la demanda, no resulta de la disconformidad de la parte compradora con el sentido de la resolución del expediente, según la aplicación de la normativa urbanística al resultado del Plan Especial A.P.R. 08.01, Calle Cantalejos del Distrito de Fuencarral; sino de la previa exclusión, como de titularidad de la vendedora, de parte de la superficie de la finca objeto de contrato, en los términos en que fue objeto de descripción por ambas partes. De forma que lo que entró a compensación no era coincidente con lo que conformaba el objeto del mismo. Siendo en este punto donde radica la base de la valoración en relación al grado de cumplimiento; pues, como resulta innegable, el interés del comprador habría de quedar notablemente afectado en el caso, acaecido, de que la finca cuya titularidad hubiera de reconocérsele, a efectos del expediente administrativo, resultada afectada por una drástica disminución de la superficie expresada de contrato, con la correlativa disminución de las expectativas de aprovechamiento con las que concurrió a la contratación. De tal forma que al resultar el reconocimiento, a efectos administrativos, de cabida inferior a favor de la vendedora, y luego de los compradores tras su personación en el expediente por aportación de la escritura pública de compraventa y tan solo a efectos de su legitimación en el expediente municipal, lo que concurre es un incumplimiento esencial del objeto de la prestación.

Por la parte apelante se alega que la limitación del derecho al dominio sobre la totalidad de la superficie, en los términos expresados en el contrato, se encuentra pendiente del juicio declarativo correspondiente en vía civil (art. 130-4 RGU). Pero, de aceptarse tal solución, estaríamos ante la venta de derechos litigiosos, y no de inmueble como cosa cierta e identificada. Pues no estamos ante el caso de la evicción, en el que el comprador, una vez que entra en el dominio de la finca, pueda reaccionar frente a las acciones por las que pudiera ser inquietado en su condición de legítimo dueño. Sino que estamos ante la situación, según la cual, la cosa vendida para su aprovechamiento, como integrada en un Plan Especial Urbanístico, resulta impropia para la satisfacción del interés del comprador por reconocimiento de superficie muy inferior. De este modo, lo que no se puede asimilar a la obligación de exacto cumplimiento a que llama el art. 1258 del CC, es la venta de un inmueble por su descripción concreta, la cual, sin embargo, hubiera de quedar sujeta a procedimiento posterior; a no ser que esta circunstancia fuere conocida y expresamente aceptada por el comprador. Y, todo ello, en los términos que contempla la STS de 10 de septiembre de 2012, según la cual, 'reitera la jurisprudencia del TS (entre otras, en las SS de 4 de octubre de 1983 , y de 24 de marzo , 6 de octubre y 29 de diciembre de 1997 ) que ha de haber propio y verdadero incumplimiento, referente a la esencia de lo pactado, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias, que no impidan, por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato. Sin embargo, señala también el Alto Tribunal, tampoco puede exigirse una aplicación literal de 'una voluntad deliberadamente rebelde', que sería tanto como exigir dolo, sino más razonablemente apreciar incumplimiento cuando se frustre, por la conducta de la parte, el fin contractual, o cuando se obligue, por ejemplo, al acreedor a acudir a la vía judicial para obtener el cumplimiento ( SS de 28 de enero de 1986 , 29 de febrero , 26 de abril , 25 de mayo y 3 y 21 de septiembre de 1988 , 6 de julio de 1989 , y 2 de abril de 1993 , entre otras). Y esta doctrina, más que consolidada, no ha sido modificada por el Tribunal Supremo en sus más resoluciones más recientes, puesto que no se desprende así del tenor de la sentencia de la Sala 1.ª de fecha 31 de mayo de 2007 , que cita otra del Alto Tribunal de 20 de septiembre de 2006 , y que en realidad no hace sino corroborar la doctrina antes expuesta, de modo que solo recuerda y reitera el principio de que no se exige, para que proceda la resolución, una voluntad deliberadamente obstativa al cumplimiento ni una reiterada y demostrada voluntad rebelde, ya recogida en la jurisprudencia antes parcialmente trascrita y extractada, y que simplemente señala que basta el dato objetivo de la 'injustificada' (y esto es lo esencial) falta de cumplimiento del contrato, es decir, que sea imputable a la parte contra la que se acciona, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato'. En el mismo sentido, SsTS de 18 de noviembre de 1983 y 22 de noviembre de 1995.

Esta doctrina, tiene su entronque en la tesis de la ruptura de la base negocial en materia de contratación sobre objeto condicionado a expectativas concretas. Así como establece la STS de 30 de junio de 2014, 'con carácter general, establecido el nexo entre el plano causal del contrato y la tipicidad contractual de la cláusula, la valoración de la incidencia que determina la mutación o el cambio de circunstancias, es decir, la posible alteración causal del contrato, se realiza de un modo objetivado mediante el recurso concorde de dos criterios de concreción de dicha tipicidad. Con el primero, a través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando: - La finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.

- La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación.

Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos supuestos en donde la finalidad económica del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado.

La aplicación de la teoría de la base del negocio como cauce interpretativo a estos efectos ha sido resaltada por la reciente jurisprudencia de esta Sala, entre otras, SSTS 20 de febrero de 2012 ( núm. 1887, 2008), 20 de noviembre de 2012 ( núm. 674, 2012), 25 de marzo de 2013 ( núm. 165, 2013), 26 de abril de 2012 (núm. 309, 2013 ), y 11 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ).

Por su parte, el otro criterio concorde a esta función delimitadora de la tipicidad contractual en la aplicación de esta figura viene representado por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado 'riesgo normal del contrato'. En este sentido, el contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, o bien por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación, configurado como riesgo, debe quedar excluido del 'riesgo normal' inherente o derivado del contrato'.

En atención a lo cual, en el presente caso se produce una clara y sustancial alteración de la base negocial, por el reconocimiento por la Administración de aportación a compensación de superficie inferior, y en condominio, por atribución del resto de lo enajenado al Ayuntamiento de Madrid como de titularidad dudosa. Quebrando por ello el equilibrio de intereses que movió al perfeccionamiento del contrato, por exceder de los riesgos normales propios de las resultas de la intervención en el planeamiento municipal, sobre unos derechos concretos; una vez que tales derechos fueron drásticamente limitados, de principio, por disminución de la base delimitadora del contenido económico de la posición con la que concurría la propiedad al repetido expediente.

Determinante, todo ello, y con remisión, en lo demás, a los acertados razonamientos de la sentencia apelada, de la desestimación del recurso.



TERCERO.- Que, en lo referente a las costas de la primera instancia, es lo cierto que el allanamiento de la parte actora reconvenida a las pretensiones de la demanda reconvencional, relativas a las consecuencias de la resolución declarada, ha de dar lugar, conforme al art. 395 de la LEC, a la no imposición de las costas de la reconvención. Con estimación, tan solo en este punto, del rceurso interpuesto.



CUARTO.- Que, de conformidad con el art. 398 de la LEC, y dada la estimación parcial del recurso de apelación,no procede hacer declaración con relación a las costas de la presente alzada .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Dª Agueda , a través de su representación procesal, contra la sentencia de fecha 26 de octubre de 2019, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Granada, en autos nº 266/2017, debemos revocar y revocamos la resolución impugnada, en el solo punto de dejar sin efecto la condena a la parte demandada principal de las costas de la reconvención en su primera instancia, respecto de las que se declara no haber lugar a hacer imposición expresa. Todo ello, con mantenimiento del resto de los pronunciamientos impugnados. Y sin declaración con relación a las costas de la presente alzada.

Dese al depósito constituido el destino legal.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma pueden interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución del/los depósito/s en cuantía de 50 euros por cada recurso que se interponga, debiendo ingresarlo/s en la cuenta de esta Sala abierta en Banco Santander nº 3293 indique nº cuenta-expediente judicial 004319, utilizando para ello el modelo oficial, debiendo indicar en el campo 'Concepto' que se trata de un recurso seguido del código '04'/'06' y 'Recurso Extraordinario por infracción procesal'/'Recurso de Casación', de conformidad con lo establecido en la Disposición adicional Decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial, salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5 de la misma y quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. Asimismo deberá adjuntar al escrito de recurso, el modelo Nº 696 Tasas judiciales debidamente validado de conformidad con la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, salvo que concurran las exenciones objetivas y subjetivas para el pago de la misma previstas en el Art. 4.1 y 2 de la mencionada Ley, modificado por el Artículo 11 del Real Decreto Ley 1/2015 de 27 de febrero. A los efectos previstos en los artículos 471 y 481.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a las partes que, de necesitarla, podrán solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN En el día de su firma, la extiendo yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia para hacer constar que, firmada la anterior Sentencia por el/los Iltmo/s Magistrados que la dictan, se procede a su publicación de conformidad con lo previsto en los arts. 120.3 CE, 204.3 y 212.1 LEC, se incorpora al libro de su clase numerada por orden correlativo a su fecha, remitiendo las correspondientes notificaciones.

EL/LA LETRADO/A DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA