Sentencia Civil Nº 310/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 493/2011 de 22 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 493/2011 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1732/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 MATARÓ (ANT.CI-8)

S E N T E N C I A N ú m. 310/12

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de mayo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1732/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Mataró (ant.CI-8) a instancia de D/Dª. Basilio contra D/Dª. Iván Laureano los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Iván y Laureano contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de noviembre de 2010 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE ESTIMANDO la demanda interpuesta por Basilio contra Laureano y Iván DEBO DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato de compraventa de la finca sita en la CALLE000 NUM000 de la URBANIZACIÓN000 de la localidad de Dos Rius suscrito entre las partes el dia 6.08.07 y DEBO CONDENAR Y CONDENO al reintegro de las prestaciones efectuadas con motivo del susodicho contrato y en concreto a los demandados a devolver al actor la cantidad de 18.000 euros y al pago de los intereses legales que devengue la expresada cantidad desde el requerimiento de pago formulado por burofax recibidos por los demandados desde el el 1 de abril de 2008. Todo ello con expresa condena de las costas causadas en esta instancia a la parte demandada ".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada Iván y Laureano mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 22 de mayo de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO .- Apelan los demandados Sra. Laureano y Sr. Iván la sentencia de primera instancia que les condena a devolver al demandante Sr. Basilio la cantidad de 18.000 € entregada por el actor a los demandados a cuenta del precio de la compraventa de la vivienda en CALLE000 nº NUM000 , de la URBANIZACIÓN000 , de Dosrius, concertada entre las partes en el documento privado de 6 de agosto de 2007 (doc 3 de la demanda), por el cumplimiento de la condición resolutoria pactada en el contrato de compraventa, para el caso de que no se obtuviera por el comprador un crédito con garantía hipotecaria para el pago del resto del precio, por importe de 354.700 €, al tiempo del otorgamiento de la escritura pública, alegando los demandados el incumplimiento previo del comprador, por no haber otorgado la escritura pública de compraventa en el plazo máximo pactado de tres meses.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990 , 8 de abril y 4 de noviembre de 1991 , y 31 junio de 1992 ) que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales), y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil ; que el mencionado artículo es de interpretación restrictiva; y que para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y el tenor literal del conjunto orgánico del contrato de compraventa, y en concreto del acuerdo contenido en el pacto primero, apartados A) y B) del documento privado de compraventa de 6 de agosto de 2007 (doc 3 de la demanda), que la entrega de la cantidad de 18.000 € por el comprador se hizo a cuenta, en concepto de paga y señal, como anticipo o parte del precio, y en consecuencia como arras confirmatorias.

Por el contrario, no consta que se pactaran arras penitenciales, y en el pacto octavo únicamente se encuentran previstas las consecuencias del incumplimiento de los vendedores, no habiendo ninguna previsión contractual en cuanto al incumplimiento del comprador, que por lo tanto se rige por las normas generales de los artículos 1101 , 1124, y concordantes del Código Civil .

Igualmente resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y el tenor literal del acuerdo contenido en el pacto primero B), último inciso, del documento privado de compraventa de 6 de agosto de 2007 (doc 3 de la demanda), que las arras confirmatorias serían devueltas por los vendedores en caso de que no concedieran la hipoteca al comprador, lo cual constituye una condición resolutoria de las previstas en el artículo 1114 del Código Civil , que las partes pueden pactar libremente, por no traspasar los límites de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil

Así las cosas, resulta de la prueba documental, en concreto los informes de Caja Madrid, de 26 de noviembre de 2007, y de BBVA, de 26 de junio de 2008 (docs 2 y 3 de la demanda), la prueba testifical, y la ausencia de prueba relevante en contrario, que la concesión del préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda le fue desestimado al demandante por, al menos, las dos entidades mencionadas, no pudiendo estimarse claramente probado, con la única prueba testifical de la Sra. Manuela , propuesta por la parte demandada, y que se encuentra en contradicción con lo que resulta de la misma documental aportada por el demandante, que por otras entidades se hubiera podido conceder al comprador el préstamo hipotecario, atendida su solvencia o las garantías que hubiera podido hacer valer, de las que tampoco existe clara constancia en los presentes autos, entendiéndose por lo tanto cumplida la condición resolutoria pactada, en los términos del artículo 1114 del Código Civil , sin que pueda apreciarse claramente una voluntad de incumplimiento del demandante a los efectos del artículo 1119 del Código Civil .

Por lo que, producido el cumplimiento de la condición resolutoria convenida en el pacto primero B), último inciso, del documento privado de compraventa de 6 de agosto de 2007, lo procedente es que los vendedores demandados devuelvan al comprador demandante la cantidad entregada a cuenta de 18.000 €, según lo pactado en el mismo pacto primero.

Aún en el caso de que pudiera apreciarse el pretendido incumplimiento del comprador, opuesto por los demandados, en relación con la obligación de otorgar la escritura pública en el plazo de tres meses acordado en el pacto séptimo del contrato privado de compraventa, la consecuencia sería igualmente la de la devolución al comprador de la cantidad entregada a cuenta de 18.000 €, por cuanto, según lo expuesto, en el presente caso, no se pactaron arras penitenciales, sino confirmatorias, de modo que la consecuencia de la resolución sería igualmente la de la restitución de las prestaciones de las partes, siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2006;RJA 701/2007 ) que la obligación de restitución de las prestaciones recibidas que establece el artículo 1303 del Código Civil , para cuando se declare la nulidad de una obligación, es aplicable a los supuestos de resolución contractual, no precisando siquiera de petición de parte, en razón del principio "iura novit curia".

Por lo demás, en relación con el retraso en el cumplimiento de la obligación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2007; RJA 5554/2007 ) que, aunque en nuestro Derecho no hay norma que imponga, ni hasta ahora una doctrina jurisprudencial que establezca, la necesidad de constituir en mora al deudor para resolver, a diferencia de lo que ocurre en el Derecho francés, de acuerdo con el artículo 1146 del Code Civil, y en consecuencia no puede objetarse el ejercicio de la acción de resolución por esta razón, no es menos cierto, que el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación, como son aquellos en que se fija un término como esencial, según lo dispuesto en el artículo 1100,párrafo segundo, apartado 2º, del Código Civil , de modo, que el mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución, por lo que la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que, entre otros, señala el artículo 1100 del Código Civil , con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101 , 1096 , 1182, y demás, del Código civil , pero no necesariamente a la resolución, que tiene el carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 , 22 de marzo de 1993 , o 18 de noviembre de 1994 ( RJA 6502/1983 , 2530/1993 , y 8843/1994 ).

Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Y, por otra parte, es necesario que el incumplimiento del deudor se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995;RJA 8836/1994 , 2149 y 5342/1995 ), " grave" (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero , y 19 de diciembre de 1996 , 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 ), " esencial" (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994 , y 11 de abril de 2003 ; RJA 7024/1994 y 3017/2003 ), que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989;RJA 3241/1989 ), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985 ,y 24 de septiembre de 1986;RJA 4787/1986 ) o bien que genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995 , y 15 de octubre de 2002 ; RJA 1106/1995 y 10127/2002 ),o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ; RJA 8984/1990 , 1518/1991 , 4859/1995 , y 6978/1995 ).

En este caso, el retraso en el otorgamiento de la escritura pública no ha supuesto el incumplimiento de un término esencial que permita el ejercicio de la facultad resolutoria por cuanto la dilación en el otorgamiento encuentra su justificación en la imposibilidad de encontrar financiación ajena por el comprador, lo cual actuaba a su vez como condición resolutoria del contrato, habiéndose prorrogado tácitamente el plazo del otorgamiento en interés tanto del comprador, como de los vendedores, quienes también consta que colaboraron en la búsqueda de financiación por medio de Fincas Agi.

En cuanto a la cantidad de 6.000 € pagada, en concepto de honorarios, por los demandados a la intermediaria Fincas Sinergy,S.L., con los 18.000 € recibidos del actor, en virtud del contrato de intermediación de 6 de agosto de 2007 (doc 2 de la contestación), es una cuestión que pertenece a la relación interna de los demandados con la intermediaria Fincas Sinergy,S.L., como tal inoponible al actor, en virtud del principio de relatividad del artículo 1257 del Código Civil . En consecuencia, procede la estimación de la demandada, y la desestimación de los recursos de apelación de las partes demandadas.

SEGUNDO. - De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de los recursos de apelación de los demandados, procede imponer las costas de los recursos de apelación a las partes apelantes.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación de la demandada Dña. Laureano , y DESESTIMANDO el recurso de apelación del demandado D. Iván se CONFIRMA la Sentencia de 30 de noviembre de 2010 dictada en los autos nº 1732/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró , con imposición de las costas de los recursos de apelación a las partes apelantes..

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.