Sentencia Civil Nº 311/2009, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3, Rec 338/2009 de 18 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BADAJOZ

Sección Tercera

Mérida

SENTENCIA Nº 311/09

ILMOS. SRES......................../

PRESIDENTE......................../

D. JOSÉ MARÍA MORENO MONTERO

MAGISTRADOS...................../

Dª. JUANA CALDERÓN MARTÍN

D. JESÚS SOUTO HERREROS (Ponente)

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Recurso civil núm. 338/2009

Juicio ordinario nº 764/2008

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mérida

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En Mérida, a dieciocho de septiembre de dos mil nueve.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Badajoz, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados al margen referidos, ha conocido el presente procedimiento, dimanante del rollo de apelación número 338/2009, que a su vez trae causa del juicio ordinario número 764/2008, seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mérida, siendo demandante (apelante) D. Santos (abogado Sr. Hermoso Ceballos, procuradora Sra. Pérez Sánchez-Moreno) y demandada la "Asociación Cultural y Recreativa Liceo de Mérida" (abogado Sr. Contreras Cervantes, procurador Sr. García Sánchez).

Es Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS SOUTO HERREROS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan en cuanto son relación de trámites y antecedentes los de la Sentencia apelada que con fecha 12 de marzo de 2009 dictó la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mérida.

SEGUNDO.- Contra la expresada Sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte actora, que fue admitido, dándose traslado a la contraparte, y una vez verificado se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el rollo de Sala, que fue seguido por sus trámites.

La parte apelante sostiene que se ha producido error en la valoración de la prueba y que, en definitiva, han quedado acreditadas sus pretensiones.

TERCERO.- En la sustanciación del recurso se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. El recurso ha de ser estimado. 1. La Sala ya se ha pronunciado en asunto semejante al presente (SAP Badajoz (3ª) 24-VII-2003 ) afirmando que "para empezar debemos señalar que el contrato que ligaba a las partes litigantes es un contrato de corretaje, atípico en nuestro Derecho, que como señala la sentencia del T.S. de 2-10-99, RJ 1999/7007 , aunque tenga similitudes con el de comisión, con el de mandato, o incluso con el de prestación de servicios tiene como núcleo esencial habilitar y agilizar la aproximación entre compradores y vendedores. Se rige por lo pactado, según los arts. 1.255 y 1.091 del C. civil , y subsidiariamente por las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidas en los títulos 1 y 2 del Libro IV del C. civil, a continuación por los usos comerciales y normas complementarias, debiendo tenerse en cuenta la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por la jurisprudencia de dicha Sala, sin olvidar, como sigue diciendo esta sentencia, la doctrina científica y el derecho comparado recogido en dicha jurisprudencia. En idéntico sentido se pronuncian las sentencias del T.S. 26-3-91, RJ 1991/2447,10-3-92, RJ 1992/2167; 28-6-96, RJ 1996/5366 y 4-7-94, RJ 1994/6427 .

El núcleo esencial del contrato de corretaje o mediación es facilitar la aproximación entre comprador o vendedor sobre un objeto determinado y como indica la sentencia del T.S. de 2- 10-99 , tal actividad ha de desplegarse a fin de lograr el cumplimiento del contrato final, exigiéndose el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyesen el negocio. La misma jurisprudencia ( sentencias de 10-3-92 y 4-7-94 ) ha indicado que el derecho del agente al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad, o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado".

En el presente caso como en la Sentencia que se menciona, no cabe duda (interrogatorio del demandado y documento nº 1 de la demanda) que al demandado se le confió la gestión de la venta de un inmueble en el que no se pactaba una retribución determinada. En dicho contrato se facultaba al demandante para realizar los "servicios de gestión de venta del inmueble". Con fecha 23-V-2006 (la misma en que la entidad demandada suscribe un contrato de opción de compra del referido inmueble) y a cuenta de sus honorarios el demandado recibía la suma de 30.000 euros.

Pues bien, de acuerdo con la gestión encomendada al actor (interrogatorio del demandado) se firmó el mencionado contrato de opción de compra de fecha 23-V-2006 (documento nº 2 de la demanda). En dicho contrato se pactaba un precio de venta de 3.185.364 euros.

Dados los términos del contrato suscrito y al que se ha aludido no cabe duda de que las condiciones de la venta ya habían quedado perfectamente aquilatadas: Tanto los precontratos de compraventa como de venta de cosa futura, como las promesas de compraventa u opciones de compra, constituyen para la jurisprudencia dominante (S.T.S. de 29-7-96, RJ 1996/6408 ), la fase inicial de un contrato de formación sucesiva con unidad funcional y voluntad única, dejando en esta etapa preparatoria ya vinculadas a las partes de forma que basta actuar la facultad de poner en funcionamiento el contrato proyectado para que este sea exigible y produzca sus efectos típicos, de manera que en caso de negativa de una de las partes, el juez puede suplir el consentimiento del obligado, puesto que la consumación del contrato no requiere una nueva y específica declaración de voluntad por haber sido prestado el suficiente consentimiento al perfeccionarse el contrato inicial, esto es, el precontrato o contrato preliminar obliga tanto como el llamado contrato definitivo.

En definitiva, el agente se hace acreedor a los honorarios por cuanto había conseguido interrelacionar a quienes iban a ser partes en el contrato de compraventa a través de la opción de compra, y en cuya relación había acuerdo en las condiciones de dicha operación con una exposición precisa y singular de los compromisos adquiridos por ambas partes en su condición de vendedor y comprador, quedando las partes obligadas en firme para el futuro a celebrar el contrato de compraventa que ya se había proyectado. El agente cumplió con la gestión encomendada y si el contrato de compraventa no se consumó fue por causas ajenas a su actuación profesional. Por esta razón y al haber cumplido con las obligaciones comprometidas tiene derecho a su retribución.

2. Por lo que a la retribución se refiere, también esta Sala se ha pronunciado (SAP Badajoz (3ª) 11-III-2004 ) en casos como este en que no se ha concretado un determinado importe aunque se pactara verbalmente dicha retribución (interrogatorio del demandado y documentos aportado, fs. 31 y 32): Así las cosas, quiere esto decir que la fijación o concreción del importe de los honorarios por la gestión inmobiliaria no pertenecería al ámbito del contrato de compraventa, aunque quienes en éste fueran parte se obliguen a satisfacer aquéllos de una determinada forma, sino que es materia propia del referido contrato de mediación.

En esta situación de falta de expresa determinación de la retribución que correspondería al agente por su intervención, son dos las posiciones que se han mantenido en esta litis, a saber, la del actor, que sostiene que se informó al representante de la demandada acerca de que los honorarios que debían abonar representaban el 3 % del precio de la venta, que tal circunstancia les era conocida, que en todo caso, tal cuantificación se acomoda a lo establecido en las Normas de Honorarios de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y Gestores Inmobiliarios, y a lo que viene aplicándose de ordinario con arreglo a la costumbre, sin que el hecho de no estar colegiado sea óbice para ello; y la que mantiene la demandada, que niegan que se las informara sobre tales extremos, alegando que no se pactó la retribución en tales términos, sino que eran los compradores los que deberían abonar la comisión.

Ciertamente, nada consta en efecto por escrito sobre la cuantía de los honorarios del demandante, y en el contrato de opción de compra firmado con su mediación, tampoco se especificaron éstos, siendo contradictorias las manifestaciones de las partes. En esta situación, de lo que no cabe duda es de que la comisión que viene aplicándose de ordinario a este tipo de operaciones es el 3 % sobre el precio de venta (SSAP Álava 12-III-1999 o SAP Asturias de 16 de noviembre de 1.998 ). Existiendo como decimos, contradicción entre las posiciones que mantienen las partes, a la hora de resolver sobre la determinación de los honorarios del agente, debe acudirse a un criterio objetivo, como ha sido resuelto por la Jurisprudencia, en consonancia con el trabajo desarrollado, y así, al no constar pacto específico sobre el corretaje (arts. 1091 y 1255 C.C .), ni desprenderse de las actuaciones, al no constar documentalmente, el alcance de la comisión, habrá de estarse a los usos comerciales y normas complementarias, (STS 2-X-1999 ), de modo que teniendo en cuenta la libertad de honorarios profesionales que rige en la materia, so pena de afectar a las normas de la libre competencia, considera la Sala que el porcentaje reclamado del 3% se ajusta a la actividad desplegada, teniendo en cuenta que dicho porcentaje del precio de la venta también se ciñe al ámbito de los usos de la zona, y ello con independencia de los acuerdos sobre honorarios que haya adoptado el Colegio Oficial de Agentes y Gestores Inmobiliarios, que en su caso tienen carácter orientativo.

Por tanto, el demandado deberá abonar al actor la cantidad reclamada de 65.560,92 euros (por haberse anticipado ya 30.000 euros) más el 16 % del IVA de los honorarios totales, 15.289,75 euros.

SEGUNDO. Costas procesales. 1. Se imponen las costas de la primera instancia a la parte demandada al haberse estimado íntegramente la demanda (art. 394.1 LEC ).

2. En relación con las costas del presente recurso, no se impone su pago a ninguna de las partes, dada su estimación (art. 398.2 LEC ).

Fallo

Estimamos íntegramente el recurso de apelación formulado contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mérida, de fecha 12-III-2009 (autos 764/2008), revocándola y, en su virtud, condenamos a la entidad demandada a que abone al actor la cantidad 65.560,92 euros, más el 16 % del IVA de los honorarios totales, 15.289,75 euros, con los intreses legales desde la interposición de la demanda, así como al pago de las costas de la primera instancia. No se imponen las costas de la segunda instancia a ninguna de las partes.

Así por esta Sentencia, y de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que certifico.