Sentencia Civil Nº 311/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 805/2008 de 12 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN UNDÉCIMA

ROLLO Nº 805/2008

JUICIO ORDINARIO Nº 935/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE TERRASSA

S E N T E N C I A Nº 311

Ilmos. Sres.

D. JOSÉ Mª BACHS ESTANY

D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA

Dª. MARÍA DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ

En la ciudad de Barcelona, a doce de junio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 935/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Terrassa, a instancia de D. Carlos Jesús , no comparecido en esta alzada, contra MARTONA INVERSIONES J & M, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. NURIA TOR PATINO; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de Julio de 2.008, la cual consta de Auto de Aclaración de 23 de Julio de 2.008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

DECIDO: ESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de DON Carlos Jesús CONTRA MARTONA INVERSIONES J & M S.L., CONDENÁNDOLA A ESTAR Y PASAR POR LO SIGUIENTE:

a) DECLARO RESUELTO EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE FECHA 3 DE NOVIEMBRE DE 2006 CELEBRADO ENTRE AMBAS PARTES CUYO OBJETO ERA LA FINCA SITUADA EN LA C/ DIRECCION000 N. NUM000 NUM001 NUM002 DE TERRASSA (BARCELONA).

b) CONDENO A LA DEMANDADA A QUE ABONE AL ACTOR POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS SUFRIDOS LA SUMA DE CINCO MIL DIECISIETE EUROS CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (5.017,33 EUROS), ASÍ COMO AL PAGO DE LA DIFERENCIA DE LOS INTERESES ABONADOS POR EL ACTOR POR EL CREDITO HIPOTECARIO POR IMPORTE DE 355.000 EUROS Y LOS QUE HUBIERA ABONADO SIENDO EL CRÉDITO DE 162.500 EUROS DESDE LA FECHA DE ESTA RESOLUCIÓN HASTA EL ÍNTEGRO PAGO, QUE SE DETERMINARÁN EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA, DEVENGANDO EL TOTAL RESULTANTE EL INTERÉS LEGAL DEL DINERO ELEVADO EN DOS PUNTOS.

c) CONDENO A LA DEMANDADA AL PAGO DE LAS COSTAS PROCESALES CAUSADAS.".

La parte dispositiva del Auto de Aclaración es del tenor literal siguiente: "PARTE DISPOSITIVA:

SE SUBSANA la omisión advertida en la Sentencia de fecha 10/07/08 , en su parte dispositiva, quedando redactada en los siguientes términos: "DECIDO: ESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de DON Carlos Jesús CONTRA MARTONA INVERSIONES J & M S.L., CONDENÁNDOLA A ESTAR Y PASAR POR LO SIGUIENTE:

a) DECLARO RESUELTO EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE FECHA 3 DE NOVIEMBRE DE 2006 CELEBRADO ENTRE AMBAS PARTES CUYO OBJETO ERA LA FINCA SITUADA EN LA C/ DIRECCION000 N. NUM000 NUM001 NUM002 DE TERRASSA (BARCELONA).

b) CONDENO A LA DEMANDADA A QUE ABONE AL ACTOR POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS SUFRIDOS LA SUMA DE CINCO MIL DIECISIETE EUROS CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (5.017,33 EUROS), ASÍ COMO AL PAGO DE LA DIFERENCIA DE LOS INTERESES ABONADOS POR EL ACTOR POR EL CREDITO HIPOTECARIO POR IMPORTE DE 355.000 EUROS Y LOS QUE HUBIERA ABONADO SIENDO EL CRÉDITO DE 162.500 EUROS DESDE LA FECHA DE ESTA RESOLUCIÓN HASTA EL ÍNTEGRO PAGO, DESCONTANDO EL IMPORTE DE 3.000.- EUROS QUE QUE LA DEMANDADA ABONÓ AL DEMANDANTE, QUE SE DETERMINARÁN EN EJECUCION DE SENTENCIA, DEVENGANDO EL TOTAL RESULTANTE EL INTERÉS LEGAL DEL DINERO ELEVADO EN DOS PUNTOS.

c) CONDENO A LA DEMANDADA AL PAGO DE LAS COSTAS PROCESALES CAUSADAS.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 3 de Junio de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la demandada Martona Inversiones J&M, S.L. se presentó recurso de apelación contra la sentencia de instancia ampliada por Auto posterior, interesando su revocación, acordando la devolución de los 3.000 euros entregados en su día por la misma, se declare la improcedencia de la reclamación de daños y perjuicios y se impongan las costas a la demandante.

En el cuerpo de su escrito especifica que el pronunciamiento recurrido es el señalado en la letra b,conforme al cual se le condena a abonar al actor por los daños y perjuicios sufridos en la suma de 5.017,33 euros, así como al pago de la diferencia de los intereses abonados por aquel por el crédito hipotecario por importe de 355.000 euros y de los que hubiera abonado siendo el crédito de 162.500 euros, desde la fecha de dicha resolución hasta el íntegro pago, descontando el importe de 3.000 euros que la demandada abonó al demandante y que se determinarán en ejecución de sentencia devengando el total resultante el interés legal del dinero elevado en dos puntos.

Fundamenta sintéticamente el recurso en la total desconexión entre el contrato firmado entre las partes de estos autos y el contrato de mandato, donde no se hacía referencia alguna a dicha conexión, contrato del que era desconocedor el apelante. Además señala que el único préstamo que se firma con Caja Cantabria es a tipo diferente del referido en la sentencia apelada con un interés variable de 4,450% inicial y por importe distinto a 162.500 euros, desconociendo el coste real al no acompañar las facturas que conllevan un préstamo de dicha índole por intervenir Notario, Registrador y Gestoría, además de la propia comisión de la entidad financiera, siendo obligación de quien asevera, aportar tales documentos. Asimismo señala que no sólo no se acredita el coste real sino que se tratan de provisiones.Sigue refiriendo que si bien la apelante no acudió al Notario a elevar a público el contrato, se ofreció previamente la pérdida de los 3.000 euros entregados con el compromiso de la demandante de permitir la entrada en la vivienda al apelante para mantener la posibilidad de venta. Además se alude a que el contrato de compraventa suscrito por el apelado fue también otorgado por una tercera persona en régimen de copropiedad y se continuada alegando que el contrato de mandato carece de firma y que en la tasación de la vivienda que el mismo aportó queda reflejada un diferencia de medida, pese a lo cual la resolución apelada se cuestiona la existencia de error, alegando que el apelante trató de no perjudicar al apelado, aún desconociendo la existencia del contrato de mandato, estando dispuesto a perder los 3.000 euros entregados. Asimismo niega la existencia de acreditación del perjuicio económico irrogado al apelado, no teniendo obligación de realizar la compraventa y no existiendo tampoco relación entre las condiciones de su hipoteca y la ruptura contractual implícita entre las partes de estos autos, alegando la actitud torticera del demandante al solicitar el 100% del supuesto daño cuando está adquiriendo en régimen de copropiedad con quien nada reclama.

Por la representación del Sr. Carlos Jesús , se presentó oposición al recurso de apelación, solicitando su desestimación condenando al pago de las costas del recurso a la recurrente.

SEGUNDO.- Sentado lo expuesto, a la vista del fallo de la resolución apelada y del suplico del recurso de apelación, inicialmente debe significarse, en cuanto a la petición de devolución de los 3.000 euros, que viniendo ya dispuesto en la sentencia de instancia que se descuente de la suma a abonar por el demandado al actor, dicha cantidad, el recurso de apelación queda circunscrito únicamente a la pertinencia o no de que aquel deba satisfacer la cantidad que se dispone en concepto de daños y perjuicios.

Pues bien, planteados los términos del debate, es propio significar que de lo actuado resulta que apelante y apelado suscribieron contrato privado de compraventa, el 3 de noviembre de 2006, por el cual el Sr. Carlos Jesús vende piso sito en Terrassa, en la C/ Jerez a la demandada por precio alzado de 192.324 euros, entregando la compradora a la firma del mismo en concepto de señal 3.000 euros, disponiéndose que el resto del precio, 189.324 euros, fuera abonado por la compradora el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, fijándose para dicho fin, como máximo el 30 de marzo de 2007. Además se dispone en dicho contrato privado que la finca cuenta con 54 metros cuadrados y que está libre de cargas y gravámenes, remitiéndose en todo caso a lo que resulte del contenido de los libros del Registro de la Propiedad y que la vendedora autorizaba a la compradora a que pudiera mostrar el piso a terceros y a que la escritura de compraventa se otorgue a favor de la persona física o jurídica que la compradora designe, sin necesidad de comunicación previa ni autorización por parte del trasmitente.

Consta también, pese a lo que alude la apelante, que el 30 de septiembre de 2006, la Inmobiliaria Terrassa recibió del Sr. Carlos Jesús , como Mandato y provisión de fondos para la gestión de la compraventa de finca en la C/ Tortosa de Terrassa, siendo el precio 243.409,90 euros y fijándose como máximo el día 30 de marzo de 2007 para el otorgamiento de la escritura pública, 300 euros, comprometiéndose a ampliar la provisión de fondos en 6.000 euros, como máximo por todo el día 2 de octubre de 2006 y que en el supuesto de que la compradora no satisficiera el precio aplazado en la fecha señalada, la vendedora daría por resuelto el contrato sin obligación de devolver ninguna cantidad que hubiere recibido a cuenta del precio, que a estos efectos tendría el carácter de arras penitenciales.

Posteriormente, el 2 de octubre de 2006, se suscribió nuevo documento privado entre el Sr. Carlos Jesús e Inmobiliaria Terrassa, en el cual consta que dicha inmobiliaria recibió del Sr. Carlos Jesús 6.000 euros, ratificando el mandato otorgado el 30 de marzo de 2006, relativo a la finca de la C/ Tortosa, y el 30 de marzo de 2007, fue nuevamente suscrito otro documento privado, recibiendo la inmobiliaria del Sr. Carlos Jesús 6.000 euros, volviéndose a ratificar el mandato.

El 17 de mayo de 2007, El Sr. Carlos Jesús y la Sra. Eloisa , otorgaron escritura pública de compraventa, adquiriendo ambos por mitad,vivienda sita en C/ Tortosa, de Terrassa, por el precio de 237.109,90 euros, de los que 6.000 euros fueron satisfechos el 31 de marzo de 2007, otros 6.000 euros en el día de la firma, 51.491,59 euros se transfirieron a la cuenta de la vendedora y el resto, 177.957,27 euros se abonaron mediante cheque al portador de Caja de Cantabria.

Al folio 46 de las actuaciones constan condiciones financieras de Caja de Ahorros de Santander y Cantabria, al Sr Carlos Jesús , para un préstamo de 162.500 euros, con un interés variable, siendo el nominal inicial del 4,450, obrando al folio 47 las condiciones financieras de la misma entidad de crédito, para un préstamo de 355.000 euros, con un interés también variable, siendo el nominal inicial del 4,700%.

Por certificación del Registro de la Propiedad de Terrassa 2, la vivienda de la C/ Tortosa, aludida, es propiedad por mitades, del Sr. Carlos Jesús y de Doña. Eloisa , según escritura pública de 17/05/07, constando como carga hipoteca a favor de Caja de Ahorros de Santander y Cantabria, en garantía de préstamo de 355.000 euros, correspondiendo el principal a 192.000 euros.

Consta también, que el Sr. Carlos Jesús envió requerimiento a la demandada el 29/03/07 recibido el 30/03/07, requiriéndole para elevar a público el contrato privado de compraventa, instando la indicación de día, hora y notario para ello y advirtiendo del ejercicio de acción para el cumplimiento del contrato y reclamación de daños y perjuicios, contestando la demandada aludiendo a la existencia de manifestaciones de parte de aquel en el contrato, no conocidas por la sociedad y que hubieran evitado el mismo, refiriendo que no se les indicó la existencia de cargas vigentes y notas marginales no canceladas, existiendo además una disparidad superior al 9% de los metros declarados, considerando tales hechos suficientes para dar por resuelta la relación contractual existente. Según acta notarial de 17 de julio de 2007 por el Sr Carlos Jesús se comunicó a la ahora apelante, la fecha y notaria, a fin de otorgar escritura pública de compraventa de la vivienda, debiéndose abonar el resto del precio pendiente, 189.324 euros, constando en Acta de Manifestaciones y Presencia de 2 de agosto de 2007 que la demandada no compareció a la hora y fecha señalada para realizar la firma de la escritura pública de compraventa.

TERCERO.- Partiendo de lo expuesto y disponiendo la sentencia apelada la resolución del contrato de compraventa celebrado entre los litigantes, en pronunciamiento que no ha sido apelado y por tanto del que debe partirse debe señalarse que pese a lo que expone el apelante en su recurso, es indudable la relación que para el Sr. Carlos Jesús existía entre el contrato privado de compraventa resuelto en la sentencia de instancia y el mandato pactado el 30 de marzo de 2007 , siendo obvio que la intención del actor no era otra que la de vender su vivienda para adquirir otra,contando obviamente con el precio obtenido tras el primero de los contratos para hacer frente al segundo, llegando a adquirir otra vivienda, en copropiedad con tercera persona, finalmente. Y ello así resulta ante la sucesión e inmediatez entre dichas operaciones.

Consta también probado que la apelante no acudió al otorgamiento de la escritura pública de compraventa,incumpliendo así con las obligaciones contraídas en el contrato privado de compraventa, no pudiéndose considerar que hubiera concurrido causa alguna que justificara su actuación, pues en cuanto a su alegación de que comprobó posteriormente la existencia de cargas en la finca, no puede sino oponerse que en el contrato privado si bien se exponía que la finca estaba libre de cargas y gravámenes, también se efectuaba remisión a lo que resultase del Registro de la Propiedad y una mínima diligencia, máxime siendo la apelante profesional del sector inmobiliario dedicada a la intermediación, hubiera determinado la consulta de tal registro público, lo que si no hizo sólo a ella es imputable. Idéntica reflexión merece la alegación de que la finca resultó de menores metros de los expresados en el contrato privado de compraventa, pues la compradora debía conocer sobradamente la finca que adquiría y sus dimensiones, no pudiéndose obviarse que no se trata de un particular poco ducho en el cálculo de las dimensiones de una vivienda, sino un profesional del sector y por ende familiarizado con tales cálculos.

CUARTO.- Sentado lo expuesto es obvio que la no percepción por parte del apelado de parte del precio fijado en la compraventa privada pactada con la apelante, le ocasionó un claro perjuicio en la adquisición de la nueva vivienda, por cuanto no pudo contar con el mismo, constatándose la repercusión que la no percepción produjo, en el hecho de haber solicitado a Caja de Ahorros de Santander y Cantabria, el apelado, distintos préstamos que motivaron las diferentes condiciones financieras obrantes en autos, el primero por importe de 162.500 euros, y el segundo por 355.000 euros, que finalmente fue el capital prestado en la hipoteca suscrita, según nota simple informativa del Registro de la Propiedad, obrante al folio 48.

Dicho perjuicio debe ser indemnizado, de conformidad con lo previsto en el art. 1.124 del C.c ., habiendo la resolución de instancia, como se ha expuesto, resuelto el contrato y el art. 1.101 del mismo cuerpo legal.

Ahora bien el cálculo o establecimiento de dicha indemnización merece las siguientes consideraciones:

1.- La resolución apelada cifra una parte de la misma en 5.017,33 euros, como consecuencia del detalle que efectúa el actor en su demanda, por las diferencias existentes entre la primera hipoteca solicitada y la finalmente suscrita, resultando dicha cifra, según refiere por las partidas de Notario, Registro, Impuestos y gestión, si bien no constan en autos facturas algunas que justifiquen dicha diferencia y por ende tal cantidad, prueba que obviamente, conforme al art. 217 de la L.E.C . correspondía al actor y de la que se carece.

2.- Acoge también la resolución de instancia, como indemnización el abono de la diferencia de los intereses a satisfacer por el actor por el crédito hipotecario ascendente a 355.000 euros y los que hubiere satisfecho si el crédito hubiera sido de 162.500 euros, desde la fecha de la resolución de instancia hasta el íntegro pago, ahora bien no se valora en dicha resolución, el hecho de que el apelado adquirió la finca por mitades indivisas con Doña. Eloisa , como consta en autos, quien a falta de la escritura pública de constitución de hipoteca ha de suponerse que deberá hacer frente junto con el apelado a la misma, y quien no sufrió en modo alguno perjuicio acreditado en autos, como consecuencia de la acción del apelante. La resolución de instancia,si bien alude a los intereses "abonados por el actor" no expresa nítidamente si se refiere a la totalidad de los intereses consecuencia del capital prestado, o únicamente a los satisfechos directamente por él, como consecuencia de su cotitularidad, pareciendo de la redacción de la sentencia y de la falta de disquisición al respecto que alude a los primeros.

Lo expuesto determina la procedencia de dejar sin efecto en la valoración de los daños y perjuicios la suma de 5.017,33 euros, dada la falta de acreditación existente al respecto y la pertinencia de fijar la obligación del apelante, de satisfacer por dicho concepto únicamente la mitad de aquellos intereses, entendiendo que el resto corresponderán a la copropietaria del inmueble, quien a falta de acreditación del contenido de la hipoteca, dada su cotitularidad al 50% ha de presumirse obligada al abono de dicha hipoteca por mitad junto con el apelado, lo que determina la procedencia de estimar parcialmente el recurso de apelación sustanciado.

CUARTO.- Suponiendo la estimación parcial del recurso de apelación una estimación parcial de la demanda, debe revocarse el pronunciamiento relativo a las costas contenido en la sentencia apelada, no procediendo expresa imposición, conforme al contenido del art. 394 de la L.E.C , como tampoco procede, en cuanto a las de ésta instancia, por aplicación del art. 398.1 en relación con el art. 394.1 del mismo cuerpo legal.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Martona Inversiones J & M, S.L. contra la sentencia de fecha 10 de julio de 2008 , completada por Auto de 23 de julio de 2008, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Terrassa , debemos revocar y revocamos la misma, en el punto b. de su fallo, en el extremo de condenar a la demandada a abonar al actor por los daños y perjuicios sufridos, la mitad de la diferencia de los intereses consecuencia del crédito hipotecario por importe de 355.000 euros y los que hubiera satisfecho si el crédito hubiera sido de 162.500 euros, sin expresa imposición de las costas de la primera instancia, confirmando el resto. No procede imponer las costas de ésta alzada a ninguna de las partes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona a quince de julio de dos mil nueve, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.