Sentencia Civil Nº 311/2013, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 450/2012 de 30 de Octubre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 311/13
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE
Dª. LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS
D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE
D. JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ
En la ciudad de Almería a treinta de octubre de dos mil trece.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación, Rollo nº 450/12 los
autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Almería seguidos con el nº 1726/11 sobre Juicio
Ordinario, de una DON Jose Ramón Y DOÑA Adela como demandantes representados en esta alzada por
la Procuradora Sra. Arroyo Ramos bajo la dirección Letrada de D. Nicolás Cuadrado Reyes frente a DOÑA
Filomena , representada en esta alzada por el Procurador Sr. García Torres y dirigida por el Letrado Don
Francisco Jesús Ponce Domínguez y frente a SERVICIOS GERIÁTRICOS DE ALMERIA S.L. representados
en esta alzada por el Procurador Sr. Martín Alcalde y dirigida por el Letrado Don José Luis Segura Jiménez.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia en lo referidos autos se dictó Sentencia con cuyo Fallo dispone: ' Que desestimando integramente la demanda formulada por D. Jose Ramón y Adela , con Procurador Doña MARIA ANGELES ARROYO RAMOS frente a Dª Filomena con Procurador D. JUAN GARCIA TORRES y la entidad SERVICIOS GERIÁTRICOS DE ALMERIA S.L. , debo absolver y absuelvo a Dª. Filomena y a la entidad SERVICIOS GERIÁTRICOS DE ALMERIA S.L. , de todas las pretensiones ejercitadas frente a las mismas.

Se imponen las costas a la parte actora, salvo las causadas a entidad, SERVICIOS GERIÁTRICOS DE ALMERIA S.L. respecto de las que no hay imposición a ninguna de las partes Dedúzcase testimonio de la presente y del documento 1 y 2 de la demanda, a efectos de comunicación a la Agencia Tributaria en los términos expuestos en el fundamento tercero de la presente'.



TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte actora se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, solicitando en el escrito de recurso la revocación de la mencionada resolución .



CUARTO.- Recibidas las actuaciones en este Tribunal, se formó el rollo de sala, se turnó de ponencia y se trajeron para votación y fallo el día 1 de octubre de 2013 quedando los autos vistos y conclusos para sentencia.



QUINTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Iltmo. Sr.- Magistrado Dª LOURDES MOLINA ROMERO.

Fundamentos

PRIMERO. - La representación procesal de Jose Ramón Y Adela interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando el error en la apreciación de la prueba aunque no de forma expresa, para reiterar la revocación de aquella resolución y la estimación de la demanda interpuesta. Se desestimará el recurso porque aquella resolución es ajustada a derecho.

La demanda que inició el procedimiento, invocaba las normas generales sobre las obligaciones y contratos proyectadas sobre el contrato de compraventa celebrado el 16 de febrero de 2007 con la Sociedad Servicios Geriátricos de Almería S.L. sobre la vivienda y el local situados en la calle Pintor Murillo nº 11 de Pechina (Almería). Dichos inmuebles suponían el 80#15% del edificio de dos plantas (baja con dos locales y portal y alta con una vivienda). En la misma fecha se firmó escritura de división horizontal y disolución de condominio, respecto a la copropietaria Filomena que ostentaba el 19#85% del referido edificio, en particular era propietaria de la denominada entidad numero uno, que era un local situado en la planta baja con una superficie de noventa y siete metros sesenta y siete decímetros cuadrados.

También en la escritura se describían el local, denominado entidad número uno con una superficie construida de noventa y siete metros sesenta y siete decímetros cuadrados, colindante con el anterior , y separado por un muro de ladrillo; y la entidad numero tres, vivienda en la planta alta con una superficie construida de doscientos cinco metros y ochenta decímetros cuadrados.

El precio pactado en el documento privado fue de 330.000 euros, abonando en efectivo los compradores 180.000 euros. En las escritura pública de la misma fecha el precio fue de 150.000 euros , 100.000 euros de la vivienda y 50.000 del local. La acción se dirigía al cumplimiento del contrato, solicitando el reintegro de los 34,67 metros que faltaban en el local, que suponían el 7#05 % de la cuota de participación, y que se afirmaba que integraban el local de Filomena , condenando a los demandados a derribar el tabique delimitando la superficie de ambos locales; o solidariamente que se abonase el importe de los metros apropiados, que se valoraron en 21.045,99 euros. Asimismo se solicitaba la condena a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de división horizontal y disolución del condominio, para poder inscribir a su vez la escritura de compraventa. Por último y como promotores de la construcción se interesaba la condena a ubicar las instalaciones del suministro de agua, en alguna zona común del edificio, o en caso de que fuese imposible en el local de los actores.

Frente a esta pretensión la mercantil Servicios Geriátricos de Almería S.l. opuso la prescripción de la acción como cuestión previa, y en cuanto el fondo que no era precedente porque lo vendido era un inmueble como cuerpo cierto. Asimismo no se consideraba responsable de la falta de inscripción en el Registro porque inicialmente medió la liquidación de la sociedad de gananciales de Lucas y Filomena , el 7 de mayo de 2004. Posteriormente, el 1 de agosto de 2005 hicieron la escritura de agrupación de obra nueva, y el 22 de noviembre de 2006 el Sr. Lucas donó su parte a la referida entidad. Por último y en cuanto a la instalación del motor de agua carecía de legitimación, siendo extemporánea la petición.

La representación de Filomena también se opuso a la demanda, alegando la falta de legitimación pasiva ad causam, la prescripción de la acción, y en cuanto al fondo se mostró ajena a la compraventa y afirmó que el edificio estaba construido desde 1985, y el tabique de separación entre los locales se hizo cuando se separó de su marido en el año 2004, habiéndose vendido como cuerpo cierto.

Practicadas las pruebas pertinentes se dictó sentencia desestimatoria de la demanda, contra la referida resolución se interpuso el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad.



SEGUNDO.- La desestimación de la demanda ha motivado que los actores reproduzcan sus pretensiones en esta alzada, relativas en síntesis al cumplimiento del contrato de compraventa, a la inscripción en el Registro de la Propiedad de las escrituras de división horizontal y a reubicar las instalaciones de suministro de agua, situadas en el local de la codemandada.

Los demandados opusieron en primer término la prescripción de la acción de cumplimiento. La sentencia desestimó la excepción , y como quiera que aquellos acataron la sentencia solicitando su confirmación, no se hace preciso que esta Sala se pronuncie de nuevo sobre el particular, pues solo podría hacerlo a instancia de parte.

Nos referiremos, por tanto, a la cuestión de fondo que se proyecta sobre el contrato de compraventa suscrito entro los actores y Servicios Geriátricos de Almería S.L. el 16 de febrero de 2007.

No se discute la compraventa, que se elevó a escritura pública en esa fecha, y tenía por objeto el local situado en la planta baja del edificio de la calle Pintor Murillo nº 1 de Pechina (Almería), con una superficie construida de ciento setenta y ocho metros, treinta y tres decímetros cuadrados, identificado como entidad número dos; y la entidad número tres, consistente en una vivienda en planta alta con una superficie construida de doscientos cinco metros, ochenta decímetros cuadrados. El precio pactado fue de 100.000 euros la vivienda y 50.000 euros el local, aunque en la misma fecha se firmó un recibo privado, en el que figuraba un precio de compraventa muy superior, 330.000 euros entregando los compradores en ese acto 180.000 euros.

El documento en cuestión lo impugnó la entidad Servicios Geriátricos de Almería S.L. en la contestación a la demanda, y su representante legal no lo reconoció en la vista oral. No obstante, lo consideramos veraz porque admitió que el precio eran 330.000 euros y que si pusieron uno inferior en la escritura fue porque los compradores lo solicitaron para obtener beneficios fiscales. En el mismo sentido depusieron los actores, diciendo Jose Ramón que se hizo primero el documento privado, y entregó 180.000 euros a Jesús Luis , y después en la escritura de la misma fecha se puso un precio de 150.000 euros que es lo que le faltaba hasta el total de 330.000 euros. En esta ocasión el comprador alegó motivos fiscales por parte de los vendedores.

Algo similar, aunque con menos detalle mantuvo Adela .

Pues bien, en la misma fecha se otorgó escritura de división horizontal y disolución de condominio, en la que intervinieron, Jesús Luis en nombre de Servicios Geriátricos de Almería S.L. como dueño del edificio en una proporción del 80#15% y Filomena , en un proporción de 19# 85% del edificio donde estaban situadas las fincas objeto de la compraventa. En esta escritura se detallaba el local que pertenecía a Filomena de noventa y siete metros sesenta y siete decímetros cuadrados, que a su vez lo adquirió por escritura de agrupación y obra nueva otorgada el 1 de agosto de 2005. En esta escritura, en la que intervenía Lucas y Filomena , se describía el edificio que nos ocupa, que les pertenecía por adjudicación que se les hizo por liquidación de la sociedad de gananciales, en los autos de separación matrimonial 441/04 del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Almería en sentencia de 7 de mayo de 2004 .

Asimismo, por escritura pública de 22 de noviembre de 2006, Lucas donó la participación indivisa de 80#15 % de la finca objeto de estas actuaciones, a favor de Servicios Geriátricos de Almería S.L.

Todos estos aspectos quedan probados a través de los documentos públicos que se adjuntaron con las escritos de alegaciones, en los que se mantiene la misma descripción de los inmuebles que constituyen el objeto de la demanda.

Pues bien, la primera pretensión de la demanda supone que el local situado en la planta baja del edificio tiene menos metros de superficie en la realidad que los consignados en la escritura pública. Para acreditarlo se aportó con la demanda un informe pericial elaborado por el arquitecto superior Cristobal , en el que concluía que la diferencia era de 34,67 metros construidos, siendo por tanto la superficie real del local de 143#66 metros y no de 178,33 metros.

El perito compareció a la vista oral y ratificó su informe. Pero incurrió en algunas contradicciones dignas de mención. Así, dijo que en la primera visita únicamente vió el local nº 2 y no estuvo ni en el nº 1 ni observó las instalaciones de agua de la vivienda. Después midió el local nº 1 , pero no visitó la vivienda. Luego hizo referencia a una serie de errores justificados porque cuando se dibuja se hace en un espacio real, pero luego al trasladarlo a la impresora ha de reducirse para meter los dibujos a escala en los planos, apreciándose una diferencia de 20%. De hecho durante la tramitación del procedimiento hizo el perito una nueva medición del local nº 1 y comprobó que la superficie construida era de 132#34 m2.

No resulta, a la vista de lo expuesto muy convincente el informe pericial de la actora. Pero aun cuando así no fuera, la diferencia de metros no fundamenta la pretensión de la demanda.

Nos hallamos ante un supuesto de compraventa de ' cuerpo cierto' regulada en el art. 1471 del C. Civil , en cuyo párrafo primero se establece que ' en la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.... Por consiguiente la diferencia de cabida del objeto comprado resulta irrelevante, por lo que ninguna trascendencia económica derivada de ello puede tener para el vendedor en el presente proceso ( S.T.S. 21 de abril de 2006 ROJ 2355/2006 ).

En efecto, establece la S.T.S. de 26 de junio de 1956 , mencionada en la de 29 de mayo de 2000 , entre otras muchas, que 'la venta de cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no es precisado el precio singular por unidad de medida, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble, pero también se verifica cuando aún no habiendo sido indicado un precio singular por unidad de medida, sin embargo, es especificada la dimensión total del inmueble' , situación ésta última que es la que acontece en el caso analizado, como se expuso con anterioridad, toda vez que el inmueble se vendió a tanto alzado, por un precio único que no se calculó en razón de la concreta superficie de la finca, y ello aunque se indicara en la escritura de compraventa la dimensión total de la misma, señalándose al respecto que 'entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de un precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Ley da prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las partes hayan convenido aquel precio global sólo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales, siendo de estimar que ésta es una presunción absoluta, contra la cual ni el comprador ni el vendedor pueden articular prueba contaría'.

Sentado que nos encontramos ante una venta de cuerpo cierto, la doctrina ha dicho de esta modalidad ( S. de 29 de mayo de 2001 ) y las que en ella se citan 'que la compraventa de 'cuerpos ciertos' presenta ciertos aspectos de aleatoriedad (SS.T.S. de 19 de junio de 1984 y 18 de mayo 1982) en cuanto que el precio se determina a razón de un tanto por unidad de medida o número . Tal circunstancia conduce a la ineludible conclusión de que las diferencias posibles de metros en las cabidas no afectan a la complitud del contrato, ni modifican las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado ( S.T.S. 5 de mayo de 2008 ROJ 2014/2008 ).

Así sucede en el supuesto enjuiciado donde no consta que el precio de la compraventa se pactase conforme a los metros concretos construidos o útiles, y ello aunque en la escritura se describa la superficie del local y la vivienda y se calcule la cuota de participación en la división horizontal. No hay duda de que la venta se formalizó como cuerpo cierto, con un precio global o alzado.

Pero en cualquier caso los compradores pudieron comprobar sobre el terreno la superficie real de la casa y del local, que estaban construidos y perfectamente delimitados cuando se formalizó la compraventa.

Téngase en cuenta, por lo que se refiere a la planta baja el plano que se adjuntó con la contestación a la demanda de Servicios Geriátricos de Almería S.L.

Este documento fue reconocido en la vista oral por varias personas. Es el caso del representante legal de la entidad demandada, quien a la vista del mismo dijo que justificaba la división de los dos locales, y el tabique coincidía con los pilares existentes.

Otro tanto dijo Filomena quien manifestó que el plano se hizo al tiempo de su separación matrimonial, en 2004, y se hizo de mutuo acuerdo coincidiendo con la realidad.

En el mismo sentido depuso el testigo Lucas , esposo de la demandada, diciendo que liquidó el patrimonio con su esposa Filomena e hicieron el convenio regulador y el tabique se construyó en 2004 uniendo los pilares centrales. También indicó que transmitió el local a Servicios Geriátricos S.L. pero no se cambió la configuración. Lo mismo mantuvo Landelino , trabajador de la referida entidad, indicando que el muro estaba cuando vieron el inmueble y tenía como referencia los pilares. Además dijo el testigo que los compradores no trataron de metros, sino que vieron la vivienda y el local y los compraron, y fueron varias veces, una de ellas acompañados de una persona que tenía una inmobiliaria, en otra ocasión fueron otros familiares de los compradores.

Aparte de ello, uno de los actores, Jose Ramón es administrador único de Nycar Construcciones Almería S.L. dedicada a la construcción y promoción de viviendas. Por tanto sabía perfectamente lo que compraba, o debía saberlo por su profesión, pudiendo haber medido la superficie real de los inmuebles si es que dudaba de la realidad registral.

A la vista de lo expuesto es evidente que debe desestimarse el motivo del recurso.



TERCERO.- Algo similar sucede, aunque por motivos distintos con la inscripción registral de la escritura de división horizontal y disolución del condominio otorgada el 16 de febrero de 2007.

El art. 20 de la L.H . dispone que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada, con las excepciones previstas en los apartados siguientes, que no son de aplicación al caso enjuiciado.

De otro lado, el art. 34 de la L.H . contempla los supuestos de adquisición o non domino /de quien no es dueño) a favor de los terceros adquirientes de buena fe que cumplan los requisitos exigidos en el mismo (adquisición onerosa de persona que aparezca como titular registral con facultades para transmitir y que, a su vez, inscriba su derecho). La norma establece la protección del tercero hipotecario justificada ( S.T.S.

de 8 de octubre de 2008 ) por la necesidad de reforzar la confianza en el Registro y en la realidad de que este se hace eco, garantizando a todos los que adquieren derechos inscritos llevados por esa confianza que van a ser mantenidas en la titularidad de los mismos, una vez consten inscritos a su favor, al margen de las vicisitudes que pudieran afectar al título del transmítente que no tengan reflejo registral, sin que, por tanto, su titularidad inscrita pueda verse atacada por acciones fundadas en una determinada realidad extrarregistral ajena al contenido del Registro inmediatamente anterior a su adquisición .( S.T.C. 21 de junio de 2011 ROJ 4891/2011 .

Este y otros muchos principios podrían invocarse para justificar el acceso al Registro de la propiedad, así como el art. 38 de la L.H . relativo a la presunción de veracidad de las inscripciones de dominio de inmuebles o derechos reales y de la posesión del titular de los mismos.

Pero en este caso no se ha ejercitado ninguna acción de rectificación registral. Más bién lo que se solicita es la reanudación del tracto, porque los actores afirmaron que no pueden acceder al Registro al no estar inscrito el título de transmitente . Pero tal y como quedó constituida la relación jurídica procesal esa petición no es posible, entre otras cosas porque las fincas aún aparecen inscritas a nombre de los titulares, Lucas y Filomena , sin que hayan tenido acceso registral la escritura de agrupación de obra nueva y de la donación a Servicios Geriátricos de Almería S.L .

Es por ello, que aún cuando en un sentido amplio del art. 1258 del C.C . pudiere deducirse que los vendedores están obligados en virtud del contrato, y como consecuencia del mismo, conforme a la buena fe al menos a facilitar la inscripción, no sería factible su condena en este procedimiento, por los motivos ya expuestos; y también porque en nuestro sistema no es obligatoria, salvo en los casos legalmente previstos, la inscripción en el Registro.

No otra cosa puede inferirse de los términos no imperativos de los artículos 6 y 7 de la L.H .

El motivo del recuro se desestima.

CURTO.- Se solicitó por último la condena solidaria para ubicar las instalaciones de suministro de agua actualmente existentes en el local de Filomena .

En la vista oral los demandados mantuvieron que no tenían conocimiento de los problemas que pudieran existir por las instalaciones del agua.

Sin embargo el testigo Lucas si dijo que la instalación del agua era propia de una sola casa, y que no debía estar ahora localizada en el local de su ex mujer, sino en alguna zona común. El perito de la actora, Cristobal dijo en informe que la instalación de agua de la vivienda está en el local nº 1 , a pesa de ser de uso exclusivo de aquella, debiendo tener acceso no solo a los propietarios, sino a la compañía suministradora.

De hecho, por ese motivo existen controversias entre Jose Ramón y Filomena , como lo prueba el Juicio de Faltas nº 1 de 2012, que se tramitó en el Juzgado de Paz de Pechina, aunque concluyó con sentencia absolutoria de 4 de abril de 2012 .

Ahora bien, en la escritura de división horizontal de la finca de 16 de febrero de 2007, se expresa que ' los registros de los suministros de agua, electricidad, telefonía, contadores de luz etc, se independizarán por cada uno de los propietarios mediante acometida individual para cada uno de ellos desde zonas comunes del edificio o desde el exterior, por su respectiva fachada'.

No consta que la entidad vendedora en su momento, o la codemandada comunera de la propiedad horizontal se hayan opuesto a la ejecución de las obras que se reclaman, en la forma en que se describen en la mencionada escritura. Aparte de que la hipotética oposición supondría contravenir lo dispuesto en el art. 9 de la L.P.H . que regula los obligaciones de los propietarios.

Ahora bien, cuestión distinta es que los demandados, sean los obligados a reubicar las instalaciones de suministro de agua para la vivienda de los actores, pues cuando se produjo la compraventa se pudo comprobar la situación de dichas instalaciones. Pero en cualquier caso el Título Constitutivo de propiedad horizontal reconoce el derecho a cada uno de los propietarios mediante acometida individual. Esta escritura, como no podría ser de otro modo vincula a los propietarios de todo el inmueble, mientras no se produzca su alteración en la forma legalmente prevista. De ahí que no sea procedente la acción de condena que se postula.

Se desestima el recurso, confirmando la sentencia de instancia.



QUINTO.- Las costas de esta alzada se impondrán a los apelantes ( art. 398.1 de la Lec .).

Vistos los preceptos transcritos y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 28 de junio de 2012, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Almería en el Juicio Ordinario nº 1726/2011, DEBEMOS CONFIRMAR Y COFIRMAMOS la referida resolución con imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de la esta resolución a los efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.