Sentencia Civil Nº 311/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 375/2014 de 30 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00311/2014

S E N T E N C I A Nº 311

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. Carlos Gómez Martínez

Magistrados:

Doña Mª Rosa Rigo Rosselló

Dña Catalina Mª Moragues Vidal

En Palma de Mallorca, a treinta de octubre de dos mil catorce.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Palma, bajo el número 801/13 , Rollo de Sala numero 375/14,entre partes, de una como, actora apelada Dameto S.L representada por la Procuradora Dña Matilde Segura Seguí y asistida de la Letrada Dña Catalina Ana Ramis Simonet, de otra, como demandada apelante CP DIRECCION000 NUM000 y NUM001 de Palma, representada por la Procuradora Dña Nancy Ruys Van Noolen y asistda del Letrado D. Pedro Antonio Coll Pons.

ES PONENTE la Magistrada Ilma. Sra. Mª Rosa Rigo Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Palma, se dictó sentencia en fecha 9 de mayo de 2014 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ' Que estimando totalmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Segura, en nombre y representación de la entidad mercantil Dameto S.L, contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 de Palma; declaro la nulidad de pleno derecho del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada de fecha 11 de Abril de 2013, dejándolo sin efecto alguno.

Se condena expresamente en costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 23 de octubre de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia

PRIMERO.- La entidad Dameto S.L interpuso la demanda de juicio ordinario origen de los autos de que deriva el presente rollo contra la comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 NUM000 - NUM001 de Palma, en solicitud de que se dicte sentencia por la que se declare la nulidad de pleno derecho del acuerdo tomado en la junta de Propietarios de la Comunidad demandada de fecha 11 de abril de 2013 consistente en denegar el permiso para la instalación de evacuación de humos del negocio ubicado en los locales 4 y 5 sito en los bajos de la finca.

La entidad demandada se personó en autos y se opuso a las pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial alegando que la instalación que pretende la entidad demandante infringe lo dispuesto en el artículo 336.5 del Plan General de Ordenación Urbana y causa molestias y priva de derechos a los demás propietarios, aparte de que Dameto SL actúa contra sus actos propios, al haber sometido voluntariamente a la decisión de la junta de propietarios la instalación de los conductos de extracción.

En fecha 9 de mayo de 2014 recayó sentencia por la que se estimando la demanda se declaraba la nulidad de pleno derecho del acuerdo adoptado en la junta de Propietarios de la Comunidad demandada de fecha 11 de abril de 2013, dejándolo sin efecto.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación al haber sido impugnada por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 y NUM001 .

SEGUNDO.- En el apartado 4º los Estatutos de la Comunidad contenidos en la escritura de Obra nueva y división horizontal de fecha 4 de septiembre de 1989 se establece:

'Podrán instalarse en los locales de planta baja, toldos, marquesinas, letreros, rótulos, incluso luminosos y en bandera, siempre que no rebasen la altura del suelo del piso primero y no produzcan molestias a los demás copropietarios de partes determinadas.

Igualmente podrán instalar aparatos de aire acondicionado, con torre de recuperación en la azotea del edificio para lo que podrán instalar por la fachada posterior tubos o conducciones que técnicamente sean necesarias, así como para la extracción de humos.'

A pesar del tenor literal de los Estatutos, considera la Comunidad demandada hoy apelante que la pretensión de la entidad Dameto SL esgrimida en la demanda y aceptada por la sentencia de instancia de declarar nulo el acuerdo que negaba la posibilidad de colocar en la fachada posterior un tubo para dar salida a la extracción de humos del negocio de D. Fructuoso , no puede ser estimada, al vulnerar la normativa urbanística vigente, causar perjuicios al resto de propietarios, además de vulnerar la doctrina de los actos propios el hecho de someter la propuesta a votación de la junta, y tras obtener un resultado contrario a sus intereses, impugnar el acuerdo.

Es cierto que el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohibe que cualquier propietario realice fuera de su propiedad privativa, esto es, en los elementos comunes, cualquier alteración sin el requisito de la unanimidad exigida por el artículo 11, aunque tales obras no afecten a la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración o estado exteriores, que aparecen únicamente como limitaciones para todas aquellas obras que cada propietario realice en su piso, no en los elementos comunes. En este sentido la obra consistente en la colocación en la fachada de un tubo de extracción de humos, supone sin duda una alteración del elemento común, según criterio unánime de la doctrina y de la jurisprudencia, y debe someterse al consentimiento unánime de todos los copropietarios exigido por el artículo 11.

Ahora bien, el consentimiento unánime de todos los propietarios asistentes a la Junta no es necesario cuando en el propio título constitutivo se prevé la posibilidad de hacer dichas obras en los elementos comunes. Y así es frecuente que en las normas estatutarias relativas a los locales comerciales se incluya la posibilidad de hacer determinadas obras a fin de adaptarlos al negocio de que se trate, incidiendo las obras en su configuración exterior, sin que, a pesar de afectar a los elementos comunes, se entiendan prohibidas por mor de las disposiciones del propio título.

Los futuros copropietarios del inmueble fueron libres de aceptar unas condiciones que figuraban en tal título constitutivo de la propiedad que pensaban adquirir ( artículo 5º de la Ley) pero una vez prestado su consentimiento, tienen que atenerse a lo reglamentariamente estatuido, y al sistema estatutario habrá de atenerse la comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del art. 16 Ley de Propiedad Horizontal , según dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1.991 .

Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1987 citada en las de 19 de julio 1993 y 15 de octubre 2009 'que matizando un tanto la imperatividad de la Ley de Propiedad Horizontal expresamente prevista por la disposición transitoria primera , al decir que regirá todas las Comunidades de Propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de los Estatutos, que no podrán ser aplicables en contradicción de lo establecido en la misma, y facultando con ello la validez de los pactos no contrarios al contenido de la misma, se ha declarado por esta Sala que evidentemente, una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario. Ahora bien, ello no implica que, respecto de dicha clase de propiedad, no sea aplicación, el art. 1.255 del Código Civil porque, según se expresa en la disposición transitoria de la Ley mencionada, los Estatutos aprobados por la Junta de Propietarios podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. En la Exposición de Motivos de esa Ley Especial se admite que 'por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no contravengan las normas de Derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley'; y, con referencia a la Sentencia de 28 de diciembre de 1984 dice la de 2 de marzo de 1989 que 'dicha sentencia recoge con absoluta claridad el alcance de la Ley de Propiedad Horizontal al decir que si bien en términos generales estatuye normas de Derecho necesario, ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares que proclama el art. 1.255 del Código Civil , deduciéndose así de la propia Exposición de Motivos de la mentada Ley en cuanto textualmente aclara que la Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de Derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí que la formulación de los Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la Ordenación legal y adecuada a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones'.

El Alto Tribunal en su sentencia de 1 de junio de 2011 recaída en un recurso de casación por interés casacional, señala que:

'Sin duda, el indudable casuismo que impera en esta suerte de relaciones impuestas por el régimen de la Propiedad Horizontal, impide que se pueda generalizar la doctrina de esta Sala prescindiendo de la singularidad del supuesto fáctico ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio 2009 ). A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, aun dentro de ese casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa y, en particular de estas cláusulas estatutarias especialmente al analizar situaciones que tienen que ver con locales comerciales ubicados en Comunidades de Propietarios, para flexibilizar las exigencias normativas en materia de las mayorías necesarias para la aprobación de acuerdos con el objeto de posibilitar su actividad comercial, que no es otra que servir de sede de diferentes negocios económicos, más o menos duraderos en el tiempo, con proyección comercial ( Sentencia de Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2010 y las que en ella se citan).

Así en el artículo 4º de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, como se ha dicho, se autoriza 'la instalación por la fachada posterior de tubos o conducciones que técnicamente sean necesarios así como para la extracción de humos' de lo que en una interpretación literal de lo transcrito, conforme a lo estipulado en el artículo 1281 del Código Civil , necesariamente hemos de extraer que la actuación a la que se contrae el litigio se encontraba específicamente autorizada por la norma estatutaria.

En cuanto a posibles molestias a otros copropietarios, es cierto que señala el perito D. Ovidio en su informe que la propuesta del folio 70 obstaculiza vistas laterales e invade espacios exclusivos como las terrazas privativas de los pisos planta 1ª, pero que también lo es que en el acto del juicio ha reconocido que los tubos de conducciones pueden ser de mas reducidas dimensiones, a parte de que según ha indicado la representante legal de la entidad Dameto SL la propuesta del folio 70 es solo una opción entre otras.

Cuestión distinta es la necesidad y obligación de la parte actora de obtener, antes de proceder a la realización de las obras, las oportunas licencias municipales, tema que no es competencia de este Tribunal.

La doctrina invocada por la parte hoy apelante en su recurso constituye un principio general de derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra propium actum venire) como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad: así se expresan las sentencias de 9 mayo 2000 y 21 mayo 2001 . Se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica, dice la sentencia de 22 octubre 2002 , la cual reitera lo que había dicho la de 25 octubre 2000 en el sentido de que tiene su fundamento en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta produce; confianza que también destacan las sentencias del 16 febrero 2005 y 16 enero 2006 así como que es doctrina asentada en el principio de la buena fe; fundamento en el que insiste la sentencia de 17 octubre 2006 . Lo que reiteran sentencias posteriores, como las de 2 octubre de 2007 , 31 octubre 2007 , 19 enero 2010 y 1 de julio de 2011 ; esta última destaca, además de reiterar todo lo anterior, que implica una vinculación jurídica, debe ser muy segura y ciertamente cautelosa.

Al tiempo, otras sentencias se han enfrentado al caso de que los actos propios se hayan basado en un error, lo que excluye la aplicación de esta doctrina.

Así, la sentencia de 21 junio 2011 se refiere a la doctrina de los actos propios y excluye su aplicación si aquellos actos están viciados por error o conocimiento equivocado. Dice así:

'La doctrina de los actos propios , con fundamento en la protección de la confianza y la regla de la buena fe, se formula en el sentido de que 'quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real' ( Sentencias de 12 de marzo de 2008 y 21 de abril de 2006 ), exigiéndose que tales actos sean expresión inequívoca del consentimiento ( Sentencias de 7 de junio de 2010 , 20 de octubre de 2005 y 22 de enero de 1997 ) o que resulten inequívocos, no procediendo su alegación cuando los actos están viciados por error o conocimiento equivocado ( Sentencias de 8 de mayo de 2006 y 21 de enero de 1995 ), de modo que debe constatarse la incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual ( Sentencias de 25 de marzo de 2007 y 30 de enero de 1999 ) y no ha de existir ningún margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia para producir o modificar un derecho ( Sentencias de 12 julio de 1997 y 27 de enero de 1996 ).

Anteriormente, decía lo mismo la del 27 enero 1996 en estos términos:

'Es doctrina reiterada de esta Sala la de que los 'actos propios 'han de tener como fin la creación, modificación o extinción de algún derecho, sin que en la conducta del agente exista ningún margen de error por haber actuado con plena conciencia para producir o modificar un derecho ( Sentencia de 17 de noviembre de 1994 y las en ella citadas).

Lo mismo, la del 31 enero 1995 en este sentido:

'Esta Sala viene exigiendo, para que los denominados actos propios sean vinculantes, que causen estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, o que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo , además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza, lo que no puede predicarse de los supuestos en que hay error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia.'

Dicha doctrina se estima de aplicación al caso de autos, ya que según ha manifestado la legal representante de Dameto SL, si se sometió a la junta de propietarios la posibilidad de la colocación del tubo extractor de humos, fue debido a que no se recordaba en aquel momento la norma estatutaria que la amparaba habiendo votado en contra del acuerdo objeto de impugnación el representante legal de Dameto SL, solicitando incluso la celebración de una nueva junta una vez obtenidos los Estatutos, para proceder a la modificación del acuerdo.

TERCERO.-De acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

1.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Doña Nancy Ruys Van Noolen en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 y NUM001 contra la sentencia de 9 de mayo de 2014 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 24 de esta ciudad en los autos de juicio ordinario de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución.

2.- Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

3.- Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.