Sentencia Civil Nº 311/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 634/2014 de 14 de Octubre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0164689

Recurso de Apelación 634/2014

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 05 de Getafe

Autos de Procedimiento Ordinario 648/2011

APELANTE:Dña. Carmela

PROCURADOR D. CARLOS DELABAT FERNANDEZ

APELADO:D. Jaime

PROCURADOR D. LUIS CORTES CASCON

D. Secundino y Dña. Montserrat

PROCURADOR D. FELIPE JUANAS BLANCO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a catorce de octubre de dos mil quince.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 648/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 05 de Getafe, en los que aparece como parte apelante Dña. Carmela representada en esta alzada por el Procurador D. CARLOS DELABAT FERNANDEZ y defendida por el Letrado D. ALFONSO ÁLVAREZ MEDRANO , como apelado-impugnante D. Jaime representado en esta alzada por el Procurador D. LUIS CORTES CASCÓN y defendido por el Letrado D. BRAULIO MIGUEL VELASCO y como parte apelada D. Secundino Y Dña. Montserrat representados en esta alzada por el Procurador D. FELIPE JUANAS BLANCO y defendidos por el Letrado D. FELIX RIVAS RODRÍGUEZ ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 31/03/2014 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 05 de Getafe se dictó Sentencia de fecha 31/03/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente:'Estimo la demanda formulada por el Procurador D. Felix Gonzalez Pomares, en nombre y representación procesal de D. Secundino y Dª Montserrat , contra D. Jaime , representado por la Procurados Dª Paloma Prieto González, y contra Dª Carmela , representada por la Porcurador D Carmen Medina Medina, y, en consecuencia, declaro haber lugar a la devolución por dichos demandados de la cantidad de 36.060,73 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la formulación de la demanda, imponiéndoles a dichos demandados las costas.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. Carmela al que se opuso la parte apelada D. Secundino Y Dña. Montserrat y la parte apelada D. Jaime quien también impugnó la sentencia en los términos que se dan aquí por reproducidos, a cuya impugnación, la parte, presentó alegaciones, que igualmente se dan aquí por reproducidas, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 7 de octubre de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada.

PRIMERO.-Don Secundino y doña Montserrat presentaron demanda contra don Jaime y doña Carmela en reclamación de 36.060,73 euros en base a los siguientes hechos que pasamos a resumir:

Los litigantes suscribieron en fecha 14 de junio de 2008 contrato de opción de compra por el cual los demandados se comprometían a venderles la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 en Perales del Rio (Madrid) siempre que el derecho de opción fuera ejercitado en el plazo de ocho meses, prorrogables por otros dos, contados desde la suscripción del contrato, entregándose en el momento de suscribir el contrato la cantidad de 36.060,73 euros, como precio o prima por la opción.

En el contrato se especificaba que los vendedores deberían realizar todas las gestiones necesarias para la descalificación de la vivienda de protección oficial. Transcurrido el plazo de los ocho meses como no se había producido la descalificación a pesar de que los vendedores habían iniciado los trámites para ello, el contrato quedó automáticamente prorrogado por el plazo de dos meses más, hasta el 15 de abril de 2007.

Próximo a cumplirse el plazo y su prorroga se remitió una comunicación a los demandados, vía burofax, en la que se les ponía en conocimiento la decisión de ejercitar el derecho de opción, requiriendo a los mismos para que fijasen lugar, día y hora para la formalización del contrato de compraventa, ofreciendo en otro caso que se firmase en el despacho profesional del letrado don Félix Rivas a las 9 horas del día 13 de abril, sin que comparecieran ninguno de los vendedores.

Con posterioridad a dicho día se recibieron dos cartas de los vendedores en la que doña Carmela ratificaba su voluntad de cumplir con el contrato o de suscribir una nueva prórroga, indicando que lo haría el día designado por esta parte 'en el lugar de siempre', mientras que don Jaime se mostraba abierto a llegar a un acuerdo.

En atención a las cartas remitidas de contrario se dio un plazo más que razonable de 7 meses para que pudiesen culminar las gestiones para descalificar la vivienda de protección oficial, durante el que no se tuvo más noticias de los mismos, por lo que el día 20 de noviembre de 2007 se remitieron sendos burofaxes a los demandados exigiendo la devolución del importe entregado en su día en concepto de prima en función de lo estipulado en el contrato.

SEGUNDO.-Los demandados, en escritos de contestación independientes, se opusieron a la demanda manifestando que han venido realizando todos los trámites necesarios para descalificar la vivienda de protección oficial, si bien no estaban finalizadas en el momento fijado para el ejercicio de la opción.

Asimismo indicaron que están conformes en continuar con los trámites necesarios para poder firmar el contrato de compraventa y que en caso de que, por desinterés en la operación, los actores no mantenga su voluntad de adquirir la vivienda, sería de aplicación lo libremente acordado por las partes en la estipulación cuarta, apartado cuarto, del contrato, es decir que la cantidad entregada quedaría definitivamente en poder de los vendedores, por cuanto, aunque los compradores, hoy demandantes, habían manifestado su voluntad de ejercitar la opción de compra no han esperado a que la vivienda reuniera las condiciones necesarias para hacer efectiva dicha venta.

TERCERO.-La sentencia de instancia consideró que procedía estimar la pretensión de la parte actora, condenando a los demandados a la devolución de la cantidad recibida y los intereses legales desde la presentación de la demanda ya que había quedado acreditado que transcurrió el plazo de 8 meses y la prórroga de 2 meses, sin que los demandados descalificaran, como de protección oficial, la vivienda, ni compareciesen a la firma de la escritura y que los actores habían ejercitado la opción de compra en los términos fijados en el contrato.

Contra la referida sentencia se interpuso por los demandados el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento en el que alegaron los siguientes motivos para solicitar la revocación de la sentencia:

A) No es admisible la pretensión de los actores en cuanto está debidamente acreditado que los mismos voluntariamente desistieron y renunciaron a la compra.

Los actores, con total conocimiento que doña Carmela había iniciado y seguido de forma continuada los trámites para descalificar la vivienda y antes de los mismos finalizaran, renunciaron a comprar la misma. Es cierto que en el contrato se estipularon ocho meses, prorrogables por otros dos, que finalizaron el día 14 de abril de 2007 para el ejercicio de la opción y que los compradores comunicaron su decisión de ejercitar la opción, pero tal comunicación fue contestada por los vendedores manifestando la voluntad inequívoca de continuar con la operación y la existencia en ese momento de obstáculos que impedían la celebración del contrato.

La sentencia no analiza si la actuación de la demandada, respecto a la tramitación de la descalificación, fuera negligente o descuidada sino que se limita a constatar que no fue descalificada en el tiempo contractualmente previsto, lo que no puede ser motivo que justifique la pretensión de los actores ya que el retraso en escriturar, cuando obedece a impedimentos administrativos conocidos por la partes, no puede servir de justa causa para resolver el contrato.

Por ello la sentencia no es ajustada a derecho ya que la actuación de la demandada, al no ser calificada de negligente, no podía ser base para estimar la demanda, pues si no hay incumplimiento no puede haber obligación de devolver la prima recibida al haber sido los actores los que, conocedores de los trámites para descalificar y antes de que estos finalizaran, renunciaron a la compra.

B) No es posible acordar y ordenar la devolución de las cantidades si no se pidió la resolución del contrato. En la demanda no se solicita la resolución del contrato, en el suplico solamente se interesa la devolución de cantidad que no puede aceptarse si previamente no se acuerda la resolución.

CUARTO.-Como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 16 octubre 1997 ' en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima'.

En consecuencia, como indica la sentencia del citado Tribunal de 14 noviembre 2000 , citando numerosas resoluciones anteriores, 'dada la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende exclusivamente del optante, por cuanto la venta quedará perfecta en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción'.

En este caso es evidente que el documento suscrito por las partes, que puede calificarse de precontrato o contrato preliminar en virtud del cual dos o más personas se comprometen a firmar, en un cierto plazo de tiempo, un contrato definitivo, no se ajusta plenamente a la figura de la opción de compra tal como viene configurada por la jurisprudencia, ya que por un lado se reconoce que la vivienda no reunía las condiciones necesarias para su venta en el momento de la firma del contrato y así se indicaba en el contrato que 'la vivienda en el momento actual se encuentra calificada con la denominación de protección oficial, por lo que los vendedores harán cuantas gestiones sean necesarias para su descalificación en los plazos indicados', y por otro lado, como se comprueba en la estipulación cuarta, no se fijo el precio en el que habría que venderse la vivienda, por lo que el ejercicio de la 'opción' no provocaba la perfección de la venta sino la obligación de las partes a celebrar un nuevo contrato en el quedasen determinada un elemento tan esencial como es el precio, por lo que el incumplimiento de los vendedores conduciría a la resolución de la relación con indemnización de daños y perjuicios.

En la cláusula quinta se indicó que en caso de que 'ejercitada la opción de compra los vendedores no compareciesen a la firma de la escritura en los plazos estipulados quedará sin efecto la presente devolviendo el dinero recibido lo cual determinará que queda totalmente saldado y finiquitado y liquidado sin tener las partes nada más que reclamarse ni exigirse a resultas del presente'.

Como indicó la sentencia apelada, en este caso está perfectamente acreditado que los actores ejercitaron la opción en el plazo pactado, sin que pudiera llevarse a cabo la venta al no haber finalizado los tramites que se comprometieron a realizar los vendedores para descalificar la vivienda, por lo que desde tal momento, salvo que se concediese una nueva prórroga, estaban legitimados para solicitar la devolución del dinero entregado como se hizo en el mes de noviembre de 2010, pasados más de 7 meses desde el momento en que los actores interesaron el ejercicio de la opción, mejor dicho manifestaron su voluntad de suscribir el contrato de compraventa.

Por tanto no ha existido ningún desistimiento que permitiese a los vendedores quedarse con el dinero entregado en el momento de la firma del precontrato, ni estamos obligados a valorar la conducta de los demandados para obtener la descalificación la vivienda, pues, bien en función de las necesidades que tuvieran los actores o por cualquier otro motivo, los hoy demandantes solamente se comprometieron a concertar el contrato dentro de un plazo determinado, ocho meses prorrogables por otros dos, sin que a partir de tal momento quedase vinculados ni obligados a mantener su oferta hasta que los vendedores finalizaran las actuaciones tendentes a la descalificación de la vivienda, cualquiera que fuera el motivo del retraso, trámites que todavía no han finalizado como indicó en el acto del interrogatorio la demandada doña Carmela .

QUINTO.-Por otro lado se indica por la parte apelante que no puede accederse a la pretensión ya que no se solicitó, a la vez que se exigía la devolución del dinero entregado como prima, la resolución del contrato preliminar o precontrato suscrito por las partes, pero no debemos olvidar que al exigir el pago del precio, implícitamente, se está solicitando que se extinguiese la relación jurídica que vinculaba a las partes.

Volvemos a repetir que en la estipulación quinta del contrato se indica que 'ejercitada la opción de compra los vendedores no compareciesen a la firma de la escritura en los plazos estipulados quedará sin efecto la presente devolviendo el dinero recibido lo cual determinará que queda totalmente saldado y finiquitado y liquidado sin tener las partes nada más que reclamarse ni exigirse a resultas del presente', por lo que no cabe duda alguna que con la presentación de la demanda se estaba dando por finalizada la relación jurídica.

SEXTO.-Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales fácticas o jurídicas que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Carmela , que viene representada ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Carlos Delabat Fernández, contra la sentencia dictada el día 31 de marzo de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Getafe en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el número 648/2011, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: « 2649-0000-00-0634-14»excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a trece de noviembre de dos mil quince.