Sentencia CIVIL Nº 311/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 297/2019 de 12 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 297/2019 -2

Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Gavà

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 388/2017

Parte recurrente/Solicitante: Patricia

Procurador/a: ALEJANDRO FONT ESCOFET

Abogado/a: Gerard Valls Ontañon

Parte recurrida: Pilar, Juan Antonio

Procurador/a: ENCARNACION PEREZ NOFUENTES

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 311/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Elena Boet Serra

Barcelona, 12 de junio de 2020

Ponente: Elena Boet Serra

Antecedentes

Primero. En fecha 14 de marzo de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 388/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Gavà a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aALEJANDRO FONT ESCOFET, en nombre y representación de Patricia contra Sentencia - 18/12/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a ENCARNACION PEREZ NOFUENTES, en nombre y representación de Pilar, Juan Antonio.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO TOTALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Encarnación Pérez Nofuentes, en representación de DOÑA Pilar y DON Juan Antonio sobre reclamación de cantidad frente a DOÑA Patricia condenando a DOÑA Patricia a abonar a la demandante DOÑA Pilar y DON Juan Antonio la suma de SESENTA MIL QUINIENTOS EUROS (60.500 euros) más las sumas abonadas en concepto de opción de compra hasta la finalización del arrendamiento el mes de agosto de 2017, con condena en costas a la parte demandada.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 20/05/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Elena Boet Serra .

Fundamentos

PRIMERO.-1.La parte actora, Pilar y Juan Antonio, formulan una demanda de juicio ordinario en la que ejercitan frente a Patricia una acción de reclamación de daños y perjuicios por responsabilidad contractual y, con carácter subsidiario, una acción de nulidad contractual por vicio en el consentimiento, con restitución de participaciones, del contrato de arrendamiento con opción de compra de la vivienda sita en la CALLE000, nº. NUM000 y de la plaza de parking y trastero, suscrito con fecha 11 de septiembre de 2010.

Expone la demanda que el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes litigantes estipula una renta de 800 euros mensuales, de los que la cantidad de 500 euros se deducirán en el supuesto de que se ejerza la opción de compra, y el pago de 20.000 euros en concepto de arras penitenciales, fijándose un plazo de ejecución de la opción de compra hasta el 10 de marzo de 2017 y el precio de la compraventa en la cantidad de 245.000 euros.

Los demandantes sostienen que al tiempo de ejercer la opción de compra tienen conocimiento de que la vivienda objeto del contrato es una vivienda de protección oficial adquirida en escritura pública de fecha 26 de julio de 2001 y que la propiedad ha infringido el régimen aplicable al suscribir el contrato de arrendamiento con opción de compra de 11 de septiembre de 2011, dado que la vivienda (i) no podía ser objeto de arrendamiento (ii) ni de venta por el precio de 245.000 euros, por ser un precio superior a los de protección oficial y (iii) a fecha del ejercicio de la opción de compra la vivienda sigue sin descalificarse.

Se interesa en la demanda una indemnización de los daños y perjuicios derivados de haber suscrito un contrato de arrendamiento con la finalidad de ejecutar la opción de compra que, al no descalificarse la vivienda, deviene imposible y que era ilegal, cuantificando los daños en la suma abonada en concepto de la opción que fijan en la cantidad de 60.500 euros, resultado de sumar las arras penitenciales satisfechas (20.000 euros) y los 500 euros mensuales como parte de la renta y a cuenta del precio de venta.

Con carácter subsidiario se interesa la nulidad del contrato por vicio en el consentimiento, por desconocer los actores al tiempo de la suscripción del contrato la situación jurídica de la vivienda, y reclamando la restitución de las cantidades entregadas en concepto de opción de compra (20.000 euros iniciales y 500 euros mensuales durante la vigencia del contrato).

2.La demandada se opone a la demanda alegando, en síntesis, que los actores (i) conocían que la vivienda era de protección oficial, por así especificarlo el contrato, y (ii) no han ejecutado la opción de compra, porque no les interesa al haber descendido el precio de las viviendas debido a la crisis inmobiliaria. Además, sostiene que lo que se pactó fue una opción de compra sobre una venta futura y que las cantidades abonadas de (i) 20.000 euros, lo eran como precio de la opción y de (ii) 500 euros mensuales, no eran parte de la opción de compra sino de la renta mensual, pero con el pacto de que en el supuesto de ejercitarse la opción de compra, esas cantidades se descontarían del precio final de la compraventa.

3.La sentencia de primera instancia, tras analizar el contrato suscrito entre las partes y valorar la prueba practicada, concluye que los demandantes ejercitaron la opción de compra en las condiciones previstas en el contrato y la demandada incumplió el contrato por negarse a descalificar la vivienda hasta obtener la comunicación del ejercicio de la opción de compra por escrito; y condena a los demandados a indemnizar a los actores en las sumas invertidas durante el contrato de arrendamiento, esto es, la cantidad de 60.500 euros, más las sumas abonadas en concepto de opción de compra hasta la finalización del arrendamiento el mes de agosto de 2017.

4.La demandada formula recurso de apelación, alegando, en síntesis, que los demandantes no ejercitaron la opción de compra, conforme resulta de la prueba practicada, de los actos propios de la actora con anterioridad a la interposición de la demanda y del propio contenido de la demanda, añadiendo que en la demanda no se discute sobre si la opción se ha ejecutado o no sino sobre la mala fe de la propiedad; y, subsidiariamente, en el supuesto de concluir que sí ejercitaron la opción de compra solo sería procedente la devolución de la suma de la prima de 20.000 euros; y, subsidiariamente, la prescripción de la acción de nulidad por vicio en el consentimiento. Por último, también alega que, de desestimarse el recurso de apelación deberían apreciarse serias dudas de hecho y de derecho y no condenar en costas de la primera y segunda instancia.

5.La actora se opone al recurso de apelación, sosteniendo que sí ejercitaron la opción de compra, que el contrato suscrito es de imposible cumplimiento porque no se ha descalificado la vivienda y, por ello, no se puede vender por el precio estipulado ni tampoco constituir el préstamo hipotecario previsto en el contrato.

SEGUNDO.-6.Los siguientes hechos, necesarios para la comprensión y resolución del recurso formulado, resultan probados o son incontrovertidos en esta segunda instancia:

1º) Con fecha 11 de septiembre de 2010 las partes litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento de fincas urbanas (vivienda) por un plazo de seis años, por el precio de 9.600 euros anuales, a pagar en cuotas mensuales de 800 euros.

Con la misma fecha, las partes suscriben las 'Cláusulas establecidas para la opción de compra': Sin perjuicio del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, y puestos previamente de acuerdo deciden establecer los siguientes acuerdos para la opción de compra de la vivienda objeto del presente arrendamiento.

2º) El referido contrato especifica que la finca arrendada y objeto de la opción de compra es de protección oficial. Así, lo expresa con el siguiente tenor literal: se hace constar que actualmente la vivienda es de protección oficial, según expediente núm. NUM001 ( CALLE000 NUM002 Les Boviles).

3º) El contrato estipula el plazo para el ejercicio y ejecución de la opción de compra en los siguientes términos:

Punto 1. Ambas partes acuerdan establecer un plazo máximo de seis años desde la firma del presente contrato de arrendamiento, es decir hasta el día 10 de septiembre de 2016 todo lo más tardar, para que la parte arrendataria pueda ejercitar su derecho de opción de compra, conforme a las condiciones que quedan recogidas en el presente documento. (...)

Punto 2. Ambas partes acuerdan establecer un plazo de prórroga para poder ejecutar la opción de compra, de seis meses más, una vez finalizado el período por el que se establece el presente contrato, es decir hasta el día 10/03/2017 todo lo más tardar, con la finalidad que los Srs. Juan Antonio- Pilar puedan realizar los trámites de solicitud de financiación para la adquisición de la finca que nos ocupa, y en su caso, poder solicitar la descalificación de la vivienda. (...)

Punto 5. La parte arrendataria sabe y acepta de forma expresa que en el caso que en el caso que llegada la fecha límite de la firma de la escritura pública de compraventa, habiendo transcurrido los 6 meses establecidos de prórroga para realización de trámites, no se hubiera ejecutado la opción de compra, perdería el total de las cantidades entregadas a cuenta del precio de compraventa, así como lo entregado en concepto de arrendamiento, debiendo devolver la posesión de la finca mediante la entrega de llaves, el día 11 de marzo de 2017, no teniendo nada que pedir ni que reclamar por tal motivo.

La Sra. Patricia se obliga de forma expresa a no poder vender ni arrendar la presente vivienda a ninguna otra persona durante el plazo para el que se establece la presente opción de compra, y en su caso, hasta haber agotado la prorroga establecida de 6 meses, es decir, hasta el 10/03/2017.

4º) Los actores negocian con la entidad de crédito un préstamo hipotecario. En enero de 2017 la entidad le hace una oferta de préstamo hipotecario por importe de 200.000 euros, siempre y cuando la tasación sea de 250.000 eur, que correspondería al 80%', y el precio de la compraventa en 245.000 euros (conforme acreditan los emails cruzados entre los actores y la entidad de crédito, documentos 6 y 6 bis). Y con fecha 24 de enero la parte actora se pone en contacto con la demandada para solicitar si la vivienda está descalificada e informándole que lo necesita a los efectos de la tasación de la vivienda para obtener una mejor valoración de la finca y, con ello, mejor financiación del banco (según acredita mediantewhatsappde fecha 24 de enero entre Juan Antonio y la demandada, documento 5 de la demanda).

5º) Con fecha 7 de marzo de 2017, las actores comunican, mediante burofax,a la demandada que han conocido que el contrato de opción de compra es nulo por el régimen jurídico de la vivienda objeto del mismo y que tienen voluntad de comprar la vivienda en las condiciones acordadas, pero es imposible realizarlo en los términos acordados por las razones expuestas'y le requieren para llegar a un acuerdo sobre el reintegro de las sumas percibidas por usted y que debe devolver al ser nulo de pleno derecho el contrato de opción de compra, o bien acordar unas condiciones de venta acordes con la situación real de la finca en la actualidad.(documento 9 de la demanda).

La demandada comunicó por la misma vía a las actores que el contrato de opción de compra es válido y que con fecha 13 de marzo de 2017 se ha solicitado la descalificación de la finca.

Mediante burofax de 19 de abril de 2017 las actores comunican a la demandada que la descalificación de la vivienda en este momento no subsana la ilegalidad y que, por ello, solicita la devolución íntegra de lassumas abonadas en concepto de opción de compra como daños y perjuicios por responsabilidad contractual o pedir la nulidad del contrato por ser contrario a la ley(documento 9 de la demanda).

6º) La vivienda objeto del contrato de opción de compra fue calificada como vivienda de protección oficial, régimen general, con fecha 9 de julio de 2001, al amparo del Real Decreto 31/78, de 31 de octubre (expediente NUM001) y está sujeta al régimen de protección oficial durante un plazo de 30 años. La vivienda podrá transmitirse a precio libre a partir de la finalización de la vigencia del régimen jurídico de protección oficial (el 9 de julio de 2031). Pero los propietarios pueden solicitar la descalificación de la vivienda siempre y cuando:

-Hayan transcurrido más de 10 años desde la fecha de la calificación definitiva

-Se devuelvan las ayudas recibidas más los intereses legales devengados.

-Se efectúe el pago del importe de la liquidación de la plusvalía del Ayuntamiento, más los intereses legales correspondientes

-Se efectúe el pago del importe de la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y/o de actos jurídicos documentados, más los intereses legales correspondientes.

-Se abonen los importes correspondientes a las tasas por descalificación vigentes en el momento de la solicitud(conforme resulta del informe de la Agència de l'Habitatge de Catalunya, al folio 124).

Con fecha 13 de marzo de 2017 la actora solicitó la descalificación de la vivienda, pero el expediente quedó en suspenso por el requerimiento de la aportación de la siguiente documentación: justificante de la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales i/o actos jurídicos documentados, más los intereses legales correspondientes (bonificación que obtuvo el propietario en el momento de la adquisición de la vivienda); justificante de la cancelación del préstamo cualificado; certificación de la entidad de crédito en la que se formalizó el préstamo cualificado en el que conste si el solicitante se ha beneficiado de algún subsidio y en caso afirmativo importe detallado por semestres.

TERCERO.- 7.Se traslada a esta alzada la controversia sobre el ejercicio de la opción de compra concedida a la actora en el contrato de fecha 11 de diciembre de 2010 sobre la vivienda objeto de arrendamiento.

8.De conformidad con las normas generales que rigen la contratación, las partes contractuales pueden, en el momento de establecer el derecho de opción de compra las partes contractuales, establecer los pactos que estimen oportuno ( art. 1255 CC).

Pues, como declara el Tribunal Supremo en Sentencia 104/2020, de 19 de febrero, con cita en la STS nº 257/2011, de 6 de abril, el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción.

9.En nuestro caso, las partes así lo hicieron en las cláusulas 'Punto 1', 'Punto 2' y 'Punto 5' del contrato (conforme se transcriben en el anterior fundamento de derecho segundo). De modo que se preveía en el contrato un plazo máximo para el ejercicio de la opción de seis años desde la firma del contrato ( hasta el día 10 de septiembre de 2016).

En el contrato se estipuló, además, un plazo de prórroga de seis meses (hasta el día 10 de marzo de 2017)para 'ejecutar la opción de compra', con la finalidad de que los actores pudieran realizar los trámites de solicitud de financiación para la adquisición de la vivienda (Punto 2), y los demandados solicitar la descalificación de la finca, estipulándose de forma expresa que los actores perderían las cantidades entregadas si llegada la fecha límite del 10 de marzo de 2017 de la firma de la escritura públicano hubieran ejecutado la opción.

Dichos pactos comportan la necesidad de que los arrendatarios-actores ejercitarán su opción dentro del plazo que finía el 10 de septiembre de 2016. Ninguna prueba consta en autos, ni tan siquiera se ha alegado, del ejercicio de la opción en ese plazo, pues las primeras comunicaciones alegadas por los actores son de fecha enero y mayo de 2017, posteriores al plazo de ejercicio de la opción, y, además, relativas a la comunicación a la propiedad-demandada que están tramitando la financiación. De lo que se sigue, que los arrendatarios no ejercitaron la opción dentro del plazo estipulado y que, además, con anterioridad a la fecha límite para la firma de la compraventa (10 de marzo de 2017) los actores denuncian la nulidad del contrato de opción de compra, por entender que es de cumplimiento imposible conforme a los términos pactados, y solicitan el reintegro de las cantidades abonadas. No cabe considerar que los actores ejercitaron la opción y que los demandados incumplieron el contrato sino que aquellos no ejercitaron la opción conforme a los términos del contrato.

Por ello, debemos revocar el pronunciamiento a quoque entiende ejercitada la opción de compra y acreditada la existencia de un incumplimiento voluntario por la parte demandada que da lugar a la exigencia de indemnización a los demandantes de los daños y perjuicios solicitados.

10.En consecuencia, desestimada la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada con carácter principal en la demanda, procede enjuiciar la acción ejercitada subsidiariamente de nulidad contractual por vicio en el consentimiento.

CUARTO.- 11.En la demanda se ejercita, con carácter subsidiario, una acción de nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra por vicio en el consentimiento, con base en los arts. 1261 y 1265 CC, aduciendo que la demandada engaño a las actores al tiempo de la suscripción del contrato por ocultar a las actores la 'verdadera naturaleza del inmueble', que impedía su alquiler y limitaba el precio de venta, incumpliendo la demandada el régimen jurídico dispuesto legalmente para las viviendas de protección oficial.

12.Conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, recogida por ejemplo en la STS de 14 de julio de 1995, para que el error en el consentimiento invalide el contrato, conforme a lo dispuesto en el art. 1265 CC, es indispensable que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado lugar a su celebración - art. 1261.1º CC y sentencias de 16 de diciembre de 1923 y 27 de octubre de 1964 -, que derive de hechos desconocidos por el obligado voluntariamente a contratar - sentencias de 1 de julio de 1915 y 22 diciembre 1944 -, que no sea imputable a quien lo padece -sentencias de 21 octubre 1932 y 16 diciembre 195-) y que exista un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado - sentencias de 14 junio de 1963 y 18 abril 1978 -.

Es menester significar que el error en la formación del contrato, para que sea invalidante, además de ser esencial, ha de ser excusable. En efecto, como declara la STS 644/2014, para que pueda operar el efecto invalidante del contrato es preciso, además, que el error no sea imputable al interesado, en el sentido de causado por él -o personas de su círculo jurídico- y que sea excusable, entendiéndose que no lo es cuando pudo ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular, requisito este que no consta expresamente en el Código Civil, pero lo viene exigiendo la jurisprudencia en sintonía con un elemental postulado de buena fe ( arts. 7.1 y 1.258 del Código Civil) a efectos de impedir que se proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente ( sentencias de 12 de julio de 2002; 24 de enero de 2003; 12 de noviembre y 12 de diciembre de 2004; 17 de febrero de 2005; y 17 de julio de 2006)'.

13.En el supuesto de autos no cabe apreciar la concurrencia del vicio en el consentimiento aducido por la actora, cuando resulta probado que en el propio contrato impugnado consta de forma expresa que la vivienda objeto de arrendamiento y de opción de compra es una vivienda de protección oficial y, además, se indica expresamente el régimen jurídico al que está sujeta, lo que permite con un mínimo de diligencia de los actores conocer con certeza la información que aduce conoció con posterioridad a la firma del contrato y cuyo desconocimiento, afirma, le ocasionó un error invalidante del contrato. En consecuencia, debe desestimarse la acción ejercitada.

14.Por todo ello, procede estimar el recurso de apelación y, con él, revocar la sentencia de primera instancia y desestimar la demanda rectora de las presentes actuaciones.

QUINTO.- 15.La estimación del recurso y, con él, la desestimación de la demanda conlleva la condena en costas de la primera instancia a la parte actora y que no se haga expresa condena de las costas de la segunda instancia ( arts. 394 y 398 LEC).

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Patricia contra la sentencia dictada con fecha 18 de diciembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 171/2018, en las actuaciones de las que dimana el presente rollo, que revocamos y, en su lugar, dictamos otra por la que desestimamos la demanda interpuesta por la representación procesal de Pilar y Juan Antonio con condena de las costas causadas en la primera instancia a los actores y sin expreso pronunciamiento de las costas de la segunda instancia.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos

Los Magistrados

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