Sentencia CIVIL Nº 311/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 288/2021 de 24 de Octubre de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2019/0185015

Recurso de Apelación 288/2021

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1117/2019

APELANTE:MANTA RAY 18, S.L.

PROCURADOR D./Dña. BLANCA MURILLO DE LA CUADRA

APELADO:GRUPO ADLER AMEISE, S.L.

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN ORTIZ CORNAGO

GAGI REAL ESTATE, S.L. y YIELD REAL ESTATE, S.L.

PROCURADOR D./Dña. SANTIAGO TESORERO DIAZ

BRULEMAR REAL ESTATE, S.L. y MAXIMUM REAL ESTATE, S.L.

PROCURADOR D./Dña. JUAN TORRECILLA JIMENEZ

(LLM)

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D. RAMÓN BELO GÓNZALEZ

Dª. ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a veinticuatro de octubre de dos mil veintidós. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos del juicio ordinario número 1117/2019, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 33 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: MANTA RAY 18 S.L. y, de otra, como Apelados-Demandados: BRULEMAR REAL ESTATE S.L., GAGI REAL ESTATE S.L., MAXIMUM REAL ESTATE S.L., YIELD REAL ESTATE S.L. y GRUPO ADLER AMEISE S.L.

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARÍA ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 33 de Madrid, en fecha 18 de diciembre de 2020, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO:Desestimo la demanda planteada por DÑA. BLANCA MURILLO DE LA CUADRA, Procuradora de los Tribunales, y de la entidad MANTA RAY 18, S.L., en solicitud de reclamación de cantidad por incumplimiento del contrato, contra las entidades BRULEMAR REAL ESTATE. S.L., GAGI REAL ESTATE, S.L., MAXIMUM REAL ESTATE, S.L., YIELD REAL ESTATE, S.L y GRUPO ADLER AMEISE, S.L., declaro no haber lugar a la misma, absolviendo a las demandadas de los pedimentos frente a ellas deducidos. Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada y demandada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 10 de mayo de 2021, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 18 de octubre de 2022.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.-La representación de la entidad Manta Ray 18 S.L formuló demanda de juicio ordinario contra Brulemar Real Estate S.L, Gagi Real Estate S.L, Maximum Real Estate S.L, Yield Real Estate S.L y Grupo Ader Ameise S.L, interesando se declarara la nulidad de los contratos de compraventa con arras suscritos con fecha 15 de Enero de 2019 ante el incumplimiento por las demandadas, como vendedoras, con las obligaciones a que se habían comprometido, condenando a las mismas a que le reintegraran el duplo de las cantidades por ella entregadas en concepto de arras, o bien, subsidiariamente, la cantidad que a cada una de ellas entregada en dicho concepto, con los daños y perjuicios que su incumplimiento le había causado, consistiendo tal incumplimiento en que las viviendas objeto de compraventa no se encontraban en el estado físico, jurídico y urbanístico a que se habían comprometido, existiendo defectos constructivos, humedades, y especialmente infracciones urbanísticas no subsanables de las que no había sido informada, sin posibilidad de legalizar alguna de las obras ejecutadas, existiendo discrepancias entre los planos depositados en el Ayuntamiento y la realidad física de las viviendas.

Brulemar Real Estate S.L y Maximum Real Estate S.L se personaron en autos oponiéndose a las pretensiones frente a ellas deducidas, manteniendo, por una parte, que la actora en su demanda partía de una premisa falsa y es que se le hubiera concedido un plazo para realizar una auditoría legal y técnica de los inmuebles con el acuerdo entre ellas de que en caso de que su resultado no fuera satisfactorio a criterio de la compradora pudiera sin más resolver el contrato y tuvieran que devolverle la cantidad entregada en concepto de arras, siendo que las únicas circunstancia contractualmente previstas que podrían dar lugar a la resolución del contrato y devolución de las arras no eran sino que de la auditoría técnica a realizarse se concluyera la existencia de defectos estructurales o técnicos graves de los edificios objeto de compraventa, o bien que le fuera denegada la financiación al comprador por discrepancia entre la realidad física y la registral de los inmuebles, negando la existencia de tales defectos en relación con los contratos de compraventa y entrega de arras entre ellos convenidos.

Gagi Real Estate S.L y Yield Real Estate S.L se personaron igualmente en autos interesando se desestimaran las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, tras alegar la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda, así como negando la posibilidad de la acumulación subjetiva de acciones realizada en la demanda iniciadora de la litis.

Igualmente, la entidad Grupo Adler Aimeise S.L se opuso a las pretensiones frente a ella deducidas, alegando igualmente la indebida acumulación subjetiva de acciones y el defecto legal en el modo de proponer la demanda.

Finalmente, la Juzgadora de instancia, tras haber desestimado en el acto de la Audiencia Previa la excepción de defecto en el modo legal de proponer la demanda y resolver la cuestión referida a la acumulación subjetiva de acciones, dictó sentencia en la que vino a desestimar las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, por considerar que de la prueba practicada no cabía deducir la existencia de defectos constructivos o defectos técnicos graves en los inmuebles objeto de compraventa que facultaran a Manta Ray 19 S.L para la no firma de las escrituras de compraventa a que se había comprometido.

Es frente a la anterior resolución contra la que ha venido a mostrar su desacuerdo la representación de la parte actora en la litis, interesando con carácter previo la declaración de nulidad de la sentencia dictada por la falta de claridad en la redacción de sus fundamentos jurídicos y por carecer de un análisis ni siquiera somero de la prueba practicada respecto de las deficiencias observadas en los inmuebles objeto de compraventa conforme a los informes por ella aportados, siendo los razonamientos de la sentencia confusos y poco razonados sin resolver todas las cuestiones planteadas, tratándose la motivación de las sentencias judiciales de una exigencia constitucional, para referir en la primera de sus alegaciones cual era la acción por ella ejercitada en la demanda y el objeto de la controversia, en la segunda de aquéllas los hechos y antecedentes de sus pretensiones, refiriéndose en la tercera al fundamento de su pretensión y causa de resolución de los contratos de arras por ella convenidos con las demandadas, para finalmente al llegar a la cuarta de sus alegaciones proceder a impugnar la sentencia dictada y concretamente los motivos que habían llevado a la Juzgadora de instancia a desestimar las pretensiones por ella deducidas en su demanda, manteniendo que aquélla había efectuado una errónea valoración de la prueba practicada en cuanto a la cierta voluntad de las partes a la hora de firmar los contratos litigiosos, siendo que sin duda estaba prevista la entrega de las viviendas en perfecto estado, desprendiéndose de la prueba practicada la existencia de defectos estructurales y técnicos, sin que la Juzgadora hubiera valorado correctamente los informes realizados por la entidad Gesvalt en cuanto a la falta de financiación por discrepancias entre la realidad física y la registral, así como tampoco el informe elaborado por D. Baltasar en cuanto a la existencia de defectos constructivos, sin que desde luego, y pese a lo indicado en la resolución recurrida, conociera los defectos con anterioridad a la firma de los contratos litigiosos, no siendo cierto que realmente no llegara a firmar las escrituras públicas correspondientes por falta de financiación. Finalmente, mantuvo la parte apelante en la quinta de sus alegaciones, que los contratos de arras suscritos con cada una de las partes en litigio realmente constituían un único negocio jurídico aun recayendo sobre diferentes objeto, en tanto que realmente las demandadas se habían obligado a la entrega de un único lote de fincas rehabilitadas, libres de expedientes urbanísticos y aptas para ser hipotecadas y explotadas en arrendamiento para conseguir una determinada rentabilidad por el alquiler conjunto de todas ellas.

SEGUNDO.-Vistos los motivos de impugnación mantenidos contra la resolución adoptada en instancia, e interesada la declaración de nulidad de la sentencia dictada por falta de motivación, una vez examinadas las razones dadas por la parte apelante para justificar dicha falta de motivación y de respuesta que dice a sus pretensiones, quizá convenga recordar la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo en relación con la motivación de las sentencias, pudiendo citar por todas y para no ser reiterativos, la resolución dictada por nuestro Alto Tribunal con fecha de 15 de Julio de 2022 (recurso de casación 240/2020), en la que se dice que:

'En la sentencia 364/2022, de 4 de mayo, nos referimos al requisito de la motivación en los términos siguientes:

'La motivación ha de ser manifestación suficiente de la justificación causal del fallo, mediante la expresión de las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión tomada, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes (sentencias del Tribunal Constitucional - SSTC- 14/91, 28/94, 153/95 y 33/96 y sentencias de esta Sala 889/2010, de 12 de enero de 2011; 465/2019, de 17 de septiembre y 706/2021, de 19 de octubre, entre otras). En consecuencia, se vulnera tan ineludible exigencia, cuando no hay motivación -carencia total- o cuando es completamente insuficiente, así como cuando está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico ( sentencia 180/2011, de 17 de marzo).

En definitiva, el canon constitucional de la motivación suficiente no se ve satisfecho mediante la simple exposición de una conclusión fáctica o jurídica, sino que requiere un razonamiento o inferencia ( SSTC 8/2014, de 27 de enero, FJ 4 y 150/2021, de 13 de septiembre, FJ 3).

En cualquier caso, el juicio sobre la suficiencia de la motivación es circunstancial. No puede ser apreciado apriorísticamente, sino que requiere examinar el proceso concreto para determinar, a la vista de las circunstancias concurrentes, si se ha cumplido o no con tan esencial requisito de las resoluciones judiciales (por todas, SSTC 2/1997, de 13 de enero, F.3; 139/2000, de 29 de mayo, F.4; 66/2009, de 9 de marzo y 114/2009, de 14 de mayo, así como SSTS 464/2019, de 17 de septiembre y 706/2021, de 19 de octubre).

Ahora bien, tan ineludible exigencia 'no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, al margen de que pueda ser escueta y concisa, de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución' ( sentencias 297/2012, de 30 abril; 523/2012, de 26 de julio; 13/2016, de 1 de febrero; 26/2017, de 18 de enero y 856/2021, de 10 de diciembre)'.', indicando igualmente nuestro Tribunal Supremo en sentencia de 18 de julio de 2022 (recurso de casación 6002/2020) que 'La parte optó, para cuestionar el pronunciamiento de la sentencia de la Audiencia, en considerar infringido el art. 218.2 de la LEC, al reputar que dicha resolución carecía de motivación para sustentar la decisión adoptada, con lo que viene a confundir la falta de motivación con la respuesta contraria a los intereses de la recurrente, lo que no conforma este defecto procesal, sino que constituye, en su caso, puerta abierta para cuestionar la bondad de la resolución adoptada sobre la pertinencia del juicio de desahucio por reputarla equivocada.

Como hemos dicho, en las sentencias de esta Sala 283/2008, de 5 abril; 577/2011, de 20 julio; 277/2016, de 25 de abril; 430/2020, de 15 de julio o 364/2022, de 4 de mayo, entre otras, que '[...] cabe admitir la existencia de motivación suficiente cuando la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el juzgador para llegar al resultado o solución contenidas en la parte dispositiva [...]'.'

Pues bien, en el concreto supuestos que nos ocupa, con independencia de que lo resuelto por la Juzgadora de instancia no haya sido del agrado de la parte apelante, y al margen de que este Tribunal comparta o no, lo que analizaremos posteriormente, la valoración que de la prueba practicada aquélla realizó, en cualquier caso la resolución dictada en instancia se encuentra suficientemente motivada, en tanto que al margen de su redacción, con su lectura es fácil comprender las razones que llevaron a la Juzgadora de instancia a adoptar la resolución contenida en su fallo, o parte dispositiva de la sentencia dictada, siendo por ello por lo que, sin necesidad de realizar cualquier otro tipo de consideraciones, encontrándose dicha sentencia suficientemente motivada, habiendo dado respuesta a la cuestión de fondo planteada, no procede sino que desestimemos el recurso de apelación que nos ocupa en este punto, debiendo entrar a analizar los motivos de impugnación contenidos en el escrito formalizando el recurso de apelación de apelación que nos ocupa y que impugnan realmente los pronunciamientos contenidos en la resolución recurrida, y no aquéllos que relatan la acción ejercitada o refieren los hechos y antecedentes en que se amparan las pretensiones deducidas o el fundamento de aquéllas, teniendo en cuenta que en el recurso de apelación lo que se impugnan son los concretos pronunciamientos de la resolución recurrida.

TERCERO.-Partiendo de lo expuesto, y para dar respuesta a las pretensiones deducidas ante esta Sala, debemos partir de los siguientes hechos, acreditados en autos:

Con fecha 15 de Enero de 2019 se convino entre Maximun Real Estate S.L, representada por D. Borja, como parte vendedora, y la mercantil Manta Ray 18 S.L, representada por D. Cayetano, como parte compradora un denominado 'Contrato privado de compraventa de fincas con entrega de arras', cuyo objeto era prever y regular la entrega de las arras penitenciales por el comprador al vendedor, conforme se indicaba en la estipulación primera del mismo, en relación con la adquisición futura de 8 viviendas que componían el edificio sito en la calle Eduardo Requenas de Madrid, figurando inscritas en el Registro de la Propiedad número 19 de los de Madrid como una sola finca registral, encontrándose arrendadas.

En virtud de este contrato, unido a los folios 108 y siguientes de las actuaciones, se entregó por la parte compradora a la vendedora la suma de 43.317,31 €, en concepto de arras, que se correspondía a un 7% del precio de venta pactado, declarando las partes conforme consta en el párrafo tercero de la estipulación 2.1 del mismo, que 'la entrega de dicha suma se realiza en concepto de 'arras penitenciales', conforme a lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil. En consecuencia, si transcurrido el plazo previsto en la cláusula 4.1 del presente Contrato (esto es, el día 15 de marzo de 2019), sin que las Partes hubieran otorgado la Escritura de Compraventa sobre los Inmuebles, por cualquier motivo imputable al Vendedor, éstos estarán obligados a pagar al Comprador el doble de la cuantía de las Arras (es decir, reembolsar las Arras abonadas por el Comprador y pagar a éste un importe igual a las Arras), siendo dicho pago totalmente liberatorio para el Vendedor conforme a lo establecido en el mencionado 1454 de Código Civil.

Por el contrario, si la Escritura de Compraventa no se otorgase en el plazo mencionado en el párrafo anterior por cualquier motivo imputable al Comprador, éste perderá las Arras pagadas al Vendedor, que las hará definitivamente suyas a partir de dicha fecha'.

El precio pactado por la compraventa de los inmuebles de la calle Eduardo Requenas número 26 se fijó en 618.818,78 €, indicándose en la estipulación cuarta de este contrato que la escritura de compraventa se otorgaría 'no más tarde del día 15 de marzo de 2019' ante el Notario que designara el comprador, quedando supeditado el otorgamiento de esta escritura 'a que del resultado de la due diligence técnica del Comprador se concluya que no hay defectos estructurales o defectos técnicos graves y a que la financiación no sea denegada al Comprador por discrepancias entre la realidad física y la realidad jurídico registral de los Inmuebles. En dicho supuesto el Vendedor devolverá al Comprador el importe íntegro de las Arras, sin que resulte de aplicación la penalización prevista en la Estipulación 2.1 anterior', comprometiéndose el Comprador a notificar al menos cinco días antes al vendedor a la fecha del otorgamiento el día y hora previstos y Notario interviniente.

Expresamente se convino en el contrato, en el último párrafo de la estipulación 4.2, que 'En el supuesto de que el Vendedor hubiera realizado obras, los Inmuebles se transmitirán con las obras de adaptación finalizadas completamente y realizadas de manera compatible con la normativa urbanística aplicable, libres de expedientes sancionadores (disciplina urbanística) que supongan un coste mayor a CINCO MIL EUROS (5.000 €), con la documentación necesaria para la emisión del Informe de Evaluación de Edificios (IEE) presentada, en el caso de que sea obligatorio y esté pendiente su presentación, y con la Inspección Técnica de Edificios (ITE) favorable'.

Finalmente, en la estipulación séptima de este contrato, al hablar de la naturaleza del mismo se dice que ' El presente Contrato y sus Anexos contienen todos y cada uno de los pactos alcanzados entre las partes en relación con la entrega de las Arras como garantía de la adquisición futura de los Inmuebles por el Comprador, y sustituyen expresamente a cualesquiera acuerdos verbales o escritos entre las Partes a este respecto', reconociendo y acordando las partes que las cláusulas contenidas en dicho contrato eran plenamente vinculantes para ellas.

Obra en autos, al folio 115 de las actuaciones, un denominado 'contrato privado de compraventa de fincas con arras penitenciales' convenido entre la entidad Brulemar Real Estate S.L, como vendedora, representada por D. Borja, y Manta Ray 18 S.L, como compradora, representada por D. Cayetano, con fecha 15 de Enero de 2019, cuyo objeto era igualmente el regular la entrega de las arras penitenciales por el comprador la vendedor, en relación con la adquisición futura de 6 viviendas del edificio de la calle Josué Lillo número 18, debidamente identificadas e inscritas en el Registro de la Propiedad número 19 de los de Madrid; 11 viviendas que conformaban el edificio de la calle Mendívil 48, también debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad número 39 de Madrid; las viviendas que componían el edificio de la calle Montseny número 48, de las que 5 de ellas figuraban debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad número 39 como una sola finca registral, así como adicionalmente un ático de 25 m2 situado en el mismo edificio que no constaba registrado en el Registro correspondiente; y, finalmente 7 viviendas que componían el edificio de la calle Ramón Luján número 89 de Madrid, debidamente registradas en el Registro de la Propiedad número 16.

En dicho contrato se hace constar que todas las viviendas referidas se encuentran arrendadas uniendo los correspondientes contratos de arrendamiento al mismo.

La cantidad entregada en concepto de arras fue de 158.576,17 € equivalente al 7% del precio fijado como de compraventa de los inmuebles reseñados, indicándose que como el comprador ya había entregado al vendedor la suma de 50.000 € en concepto de depósito abonaría la diferencia como importe de las arras, indicándose expresamente que la entrega de las arras lo era en concepto de 'arras penitenciales'.

En la estipulación 4.1 del contrato a que nos venimos refiriendo se convino que la fecha de la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa que no sería más tarde del día 15 de marzo de 2019, quedando supeditada a la inexistencia de defectos estructurales o defectos técnicos graves que se desprendieran de la due diligence que estaba efectuando el comprador, y a que la financiación no fuera denegada al comprador por discrepancias entre la realidad física y la realidad jurídico registral en relación con el Inmueble de la calle Montseny 48, en cuyo caso se pactó que la cantidad que sería objeto de devolución sería un 19,82% de las arras, cuyo porcentaje se reduciría del precio de la compraventa.

En el apartado 2 de esta estipulación 4 se pactó que la escritura de compraventa se otorgaría en los términos y condiciones habituales en este tipo de compraventas, negociando las mismas las partes con buena fe aquéllas, conviniendo expresamente que los inmuebles se transmitían como cuerpo cierto, 'en el estado físico en que se encuentran en el momento de la formalización del presente contrato de arras, libre de cualesquiera cargas, gravámenes y/o derechos de terceros, con cada uno de sus Inmuebles arrendados bajo los Contratos de Arrendamiento, libres de cualesquiera expedientes administrativos o litigios salvo en lo relativo a los procedimientos de desahucio de los que se hace cargo la compañía de seguros, y al corriente de pago de toda clase de gastos y tributos, y con todos los elementos de equipamiento y accesorios que sean inherentes a los Inmuebles'. Igualmente las partes pactaron que en relación con los Inmuebles no arrendados a la fecha del contrato el vendedor se comprometía y obligaba a tenerlos arrendados antes de la firma de la escritura de compraventa en los términos y condiciones previamente aprobados por el Comprador, habiendo convenido expresamente las partes que lo pactado en dicho contrato sustituía a cualesquiera acuerdos verbales o escritos anteriores (estipulación 7).

Figura unido a los folios 172 y siguientes de las actuaciones un 'contrato privado de compraventa de fincas con arras penitenciales', de fecha 15 de Enero de 2019, concertado entre Yield Real Estate S.L, como parte vendedora, con Manta Ray 18 S.L, como parte compradora, cuyo objeto era prever y regular la entrega de las arras penitenciales entre comprador y vendedor en relación con la adquisición futura de 9 viviendas en la calle Monte Perdido número 77, debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad número 10 de los de Madrid y 6 viviendas que componían el edificio sito en la calle Sanz Raso número 52, registradas en el Registro de la Propiedad número 39 de Madrid, como una sola finca registral.

La cantidad que se entregó en concepto de arras fue de 73.906 € equivalente al 7% del precio de venta pactado por los inmuebles objeto de este contrato, teniendo las arras entregadas el concepto de 'arras penitenciales' conforme expresamente se indica en la estipulación 2.1 del mismo con las consecuencias que conllevaba su entrega.

En este contrato se pactó que la fecha para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública no podría ser más lejos del 15 de marzo de 2019, quedando supeditada 'a que del resultado de la due diligence técnica del Comprador se concluya que no hay defectos estructurales o defectos técnicos graves y a que la financiación no sea denegada al Comprador por discrepancias entre la realidad física y la realidad jurídico registral de los Inmuebles excepto en el caso de que se deba a una discrepancia entre la realidad física y la realidad jurídico registral en relación con el Inmueble sito en la calle Sanz Raso 52', en cuyo caso el objeto de devolución sería un 42,39% de las arras, cuyo porcentaje se reduciría igualmente del precio de venta caso de que no se adquiriera el inmueble de la calle Sanz Raso 52, devolviendo en este caso el Vendedor el importe íntegro de las Arras sin la penalización prevista en la estipulación segunda.

También en este contrato las partes expresamente convinieron que sus pactos sustituían expresamente a cuáles acuerdos verbales o escritos hubieran existido antes entre las partes a estos efectos.

Figura unido a los folios 198 y siguientes 'contrato privado de compraventa de fincas con arras penitenciales' convenido entre GAGI Real Estate S.L, como Vendedor, representada por D. Borja, y Manta Ray 18 S.L, como comprador, representada por el Sr. Cayetano, con fecha 17 de Enero de 2019, cuyo objeto era prever y regular la entrega de las arras penitenciales realizada por el Vendedor en relación con la adquisición futura de 9 viviendas sitas en la calle Callejo número 15 de Madrid, registradas como una sola finca registral en el Registro de la Propiedad número 19 de Madrid.

La cantidad entregada en concepto de arras fue de 28.021,39 €, equivalente a un 4% del precio de venta de tal inmueble, declarando las partes que las arras se entregaban en el concepto de 'arras penitenciales'.

Las partes intervinientes en este contrato convinieron que la correspondiente escritura pública de compraventa se otorgaría no más tarde del día 17 de junio de 2019, ante el Notario designado por el Comprador y una vez 'finalizadas las obras por el Vendedor y que todos los inmuebles se encuentren arrendados bajo contrato de arrendamiento en los que la renta arrendaticia sea igual o superior a QUINIENTOS EUROS (550.- €) y con contrato de seguro de arrendamiento en vigor', de forma que caso de no cumplirse estas condiciones el Comprador podría renunciar unilateralmente al cumplimiento de las mismas y comprar los Inmuebles en el estado en el que se encontraran, quedando en cualquier caso supeditado el otorgamiento de la escritura de compraventa 'a que del resultado de la due diligence técnica del Comprador se concluya que no hay defectos estructurales o defectos técnicos graves y a que la financiación no sea denegada al Comprador por discrepancias entre la realidad física y la realidad jurídico registral de los Inmuebles' en cuyo caso el vendedor devolvería al Comprador el importe íntegro de las arras sin que resultara de aplicación la penalización prevista en la estipulación 2, referida a las arras penitenciales.

El Vendedor se obligó a arrendar antes del otorgamiento de la escritura de compraventa los inmuebles que no lo estuvieran a esa fecha en los términos y condiciones aprobados por el Comprador, sustituyendo lo pactado a cualesquiera acuerdos verbales o escritos existentes con anterioridad entre las partes al efecto.

Obra al folio 203 de las actuaciones 'contrato privado de compraventa de fincas con arras penitenciales', de fecha 15 de Enero de 2019, convenido entre Grupo Adler Ameise S.L, como vendedora, representada por D. Borja, y Manta Ray 18 S.L, como compradora, representada por D. Cayetano, cuyo objeto era regular al entrega de las arras penitenciales por el comprador al vendedor en relación con la adquisición futura de 4 viviendas que conformaban el edificio sito en la calle San Victorino número 20, registradas como fincas independientes en el Registro de la Propiedad número 23 de los de Madrid.

La cantidad entregada en concepto de arras fue la suma de 29.704,10 € equivalente a un 7% del precio pactado como precio de la compraventa, entregándose estas arras en el concepto de 'arras penitenciales'.

Las partes acordaron que el otorgamiento de la escritura de compraventa sería lo más tarde el 15 de marzo de 2019 ante el Notario que designara el comprador, quedando tal otorgamiento supeditado 'a que del resultado de la due diligence técnica del Comprador se concluya que no hay defectos estructurales o defectos técnicos graves y a que la financiación no sea denegada al Comprador por discrepancias entre la realidad física y la realidad jurídico registral de los Inmuebles' en cuyo caso el vendedor devolvería al Comprador el importe íntegro de las arras sin que resultara de aplicación la penalización prevista en la estipulación 2, referida a las arras penitenciales.

Los término del último párrafo de la estipulación 4.2 y 7 son idénticos a los que ya hemos señalado con anterioridad en el resto de contratos a que nos hemos referido, y que transcribimos en relación con el primero de ellos, en cuanto a las obligaciones del Vendedor de haber realizado obras en los inmuebles objeto de litigio, así como en cuanto a que lo pactado venía a sustituir cualesquiera acuerdos verbales o escritos anteriores.

De la prueba practicada y obrante en autos ha quedado acreditado que los contratos a que nos hemos referido fueron todos ellos redactados por profesionales elegidos por la entidad Manta Ray S.L.

Es un hecho indiscutido el que no se otorgaron las correspondientes escrituras de compraventa antes del día 15 de Marzo de 2019, conforme a lo previsto en los pactados por Manta Ray 18 S.L con las entidades Brulemar Real Estate S.L, Maximun Real Estate S.L, Yield Real Estate S.L y Grupo Ader Ameise S.L, ni tampoco antes de día 17 de Junio de 2019, conforme a lo convenido con Gagi Real Estate S.L, y ello en relación con los inmuebles a que se referían cada uno de dichos contratos, desconociendo esta Sala cual fuera el contenido o resultado de la due diligence técnica realizada a instancia de la entidad Manta Ray 18 S.L a que se refieren todos los contratos reseñados.

Tampoco ha quedado acreditado cuales hubieran podido ser las ciertas causas que llevaran, en su caso, a la denegación de cualquier financiación a Manta Ray 18 S.L por las entidades financieras o de crédito a las que la misma hubiera podido dirigirse.

CUARTO.-Llegados a este punto considera esta Sala que la primera cuestión que entendemos debemos plantearnos es, -con independencia del orden en que vienen formulados los motivos de impugnación mantenidos contra la sentencia dictada en instancia-, si realmente, como mantiene la parte apelante en su escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa, nos encontramos ante un único negocio jurídico aunque recayera sobre objetos diferentes y existan a los efectos que nos interesan cinco contratos privados de compraventa con arras penitenciales convenidos entre las partes en litigio, manteniendo la representación de Manta Ray 18 S.L, ahora apelante, que a lo que se obligaron las entidades demandadas fue a entregar por un precio único un lote de fincas rehabilitadas libres de expedientes urbanísticos y aptas para ser hipotecadas y explotadas en arrendamiento para conseguir una determinada rentabilidad por el alquiler conjunto de todas ellas, y ello por las repercusiones y consecuencias jurídicas y prácticas que podría llevar para las entidades en la litis demandadas la consideración de lo convenido entre ellas con Manta Ray 18 S.L como un negocio jurídico único o cinco negocios jurídicos diferentes.

Pues bien, sean cuales fueren los motivos que llevaran a la parte apelante a convenir los contratos cuya resolución interesa y en base a los que pretende ser resarcida, interesando no solo el reintegro bien del duplo de la cantidad entregada en concepto de arras, o en su caso de la suma en tal concepto entregada, sino también ser indemnizada en cierta cantidad por los daños y perjuicios causados al no haberse llegado a otorgar las escrituras públicas de compraventa en los mismos previstas, y siendo evidente que tratándose Manta Ray 18 S.L de una sociedad mercantil perseguía con la firma de dichos contratos la obtención de determinadas ganancias, en tanto que lo que define a las sociedades mercantiles es su ánimo de lucro, lo cierto es que en el concreto supuesto que nos ocupa entendemos que los cinco contratos objeto de discusión en la litis, en los siempre intervino como parte compradora Manta Ray 18 S.L, no constituyen un negocio jurídico único, aun cuando temporalmente se firmaran todos ellos en las mismas o cercana fecha, y aun cuando quien representara a las distintas sociedades que en cada uno de tales contratos intervenían como vendedoras fuera la misma persona física, en tanto que desde luego se trata de personas jurídicas con una personalidad propia e independiente, aun cuando al tenerse que valer en su actuación frente a terceros, lógicamente, de una persona física fuera la misma quien actuara en nombre de aquéllas.

En efecto, no ya es solo que, como ya hemos indicado y por sí mismo es especialmente relevante, que la parte vendedora en cada uno de los contratos litigiosos sea una entidad mercantil distinta y diferente, tratándose en cada caso de una persona jurídica con personalidad y capacidad propia e independiente de sus accionistas o partícipes, y desde luego de quien fuera su administrador o representante al momento de la firma de dichos contratos, o por el hecho de que no en todos ellos la cantidad entregada en concepto de señal fue el mismo porcentaje sobre el precio pactado, ya que en el contrato convenido entre la parte ahora apelante y la mercantil GAGI Real Estate la cantidad entregada en concepto de arras fue de un 4% (folios 198 y siguientes) mientras que en los demás era de un 7%, ni tampoco por el hecho de que en alguno de los contratos consta que se habían entregado previamente y como depósito determinadas sumas de dinero que se aplicaron al importe de la fianza, como por ejemplo ocurre en el contrato firmado por Manta Ray 18 S.L con la mercantil Brulemar Real Estate S.L (folios 115 y siguientes) y en otros no, o porque tampoco sea la misma la fecha convenida como máxima para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, ya que por ejemplo en el contrato convenido por Manta Rey 18 S.L con la mercantil GAGI Real Estate se dijo que la fecha máxima para el otorgamiento de dicha escritura sería la del 17 de Junio de 2019, mientras que en el resto de los contratos se hablaba del 15 de Marzo de ese mismo año, o porque expresamente en dichos contratos se preveían circunstancias especiales como por ejemplo la contemplada en el último de los contratos referidos en cuanto a que la discrepancia entre la realidad física y la jurídico registral como causa de denegación de la financiación a cuya circunstancia quedaba supeditado el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, quedaba exceptuada en el caso de existencia de discrepancia entre la realidad física y la jurídico registral del inmueble sito en la calle Montseny número 48, de forma que si esta discrepancia hubiera sido la causa de denegación de la financiación al comprador, la cantidad a devolver no sería la de la totalidad de las arras sino un 19,82% de la suma entregada en este concepto, realizándose también una excepción a la condición de que el otorgamiento de la correspondientes escritura de compraventa quedaba supeditado a que la financiación no le fuera denegada a la parte compradora por discrepancias entre la realidad física y la realidad jurídico registral de los inmuebles en el contrato celebrado entre la ahora apelante, Manta Ray 18 S.L, y Yield Real Estate S.L (folios 172 y siguientes), en el que se dice que salvo que dicha discrepancia lo fuera en relación con el inmueble sito en la calle Sanz Raso número 52, en cuyo caso el objeto de devolución serían un 42,39% de la cantidad entregada en concepto de arras, sino porque es que ademásnunca en ninguno de dichos contratos se indicó que él mismo formara parte de un negocio jurídico distinto del expresamente contemplado en él, ni se estableció ni pactó una responsabilidad solidaria entre las distintas partes vendedoras, ahora demandadas, en el cumplimiento de las obligaciones asumidas individualmente por ellas en cada uno de los contratos frente a Manta Ray 18 S.L,resultando que en todos los contratos consta expresamente, como referimos en el segundo de los fundamentos jurídicos de la presente resolución, que lo pactado viene a sustituir a cualesquiera pactos o acuerdos verbales o escritos anteriores entre las partes, considerando esta Sala que de haberse llegado a un acuerdo en cuanto a que los contratos de compraventa litigiosos formaban parte de un único negocio jurídico, así se debería haber hecho constar en los mismos, para que cada una de las partes que como vendedoras intervinieron en aquéllos fueran conscientes y conocieran de ello y de la posible responsabilidad solidaria que asumían al hacer a cada una de ellas responsables no solo de su propio incumplimiento sino del incumplimiento de las demás, sin que desde luego quepa presumir la asunción de esta responsabilidad solidaria de los propios términos de dichos contratos.

Realmente y pese a que la parte actora en la litis, apelante en esta alzada, mantiene que lo convenido fue un negocio jurídico único, pareciendo que pretende una aparente responsabilidad solidaria frente al incumplimiento de sus obligaciones entre las distintas partes que como vendedoras aparecen en los contratos litigiosos, de forma que el incumplimiento de cualquiera de ellas conllevaría la responsabilidad de todas las demás dando lugar a la resolución de los contratos fundamento de la reclamación que nos ocupa, sin embargo individualiza las cantidades que cada una de ellas debe reintegrarle en concepto de arras, no haciendo responsable a todas ellas de forma solidaria del pago de las mismas, aun cuando luego reclame a todas de forma conjunta la indemnización por los daños y perjuicios que dice habidos.

QUINTO.-Partiendo de las consideraciones realizadas en el fundamento jurídico anterior, fundamenta la representación de Manta Ray 18 S.L la pretensión resolutoria deducida de cada uno de los contratos por ella convenidos con las entidades demandadas, así como las pretensión de devolución de duplo de lo entregado en concepto de arras o bien de la misma cantidad entregada, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios que dice habidos, en que existían en las viviendas una serie de defectos técnicos y urbanísticos sin que desde luego las viviendas objeto de los contratos litigiosos se encontraran en el estado físico, jurídico y urbanístico al que se habían comprometido.

En este punto debemos recordar que, pese a la petición que con carácter principal Manta Ray 18 S.L dedujo en su demanda y reitera en esta alzada, en cuanto a que interesa la devolución de duplo de las cantidades por ella entregadas a cada una de las mercantiles codemandadas en concepto de arras, los términos de los contratos entre ellas convenidos, que en lo sustancial y a los efectos que nos interesa reseñamos en el fundamento jurídico segundo de la presente resolución, son claros en cuanto a que la entrega de la cantidad efectuada al momento de la firma de aquéllos se realizó en concepto de 'arras penitenciales', explicando las consecuencias que la entrega de determinada cantidad de dinero en ese concepto conllevaba, no suponiendo la entrega de unas arras penitenciales, conforme a la doctrina y jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, pudiendo citar por ejemplo y por todas la sentencia de 17 de Octubre de 2018 (recurso de casación 1533/2016), sino un medio lícito de desistimiento de contrato mediante la pérdida o devolución doblada en caso de incumplimiento.

Aclarada la naturaleza de las arras entregadas en los contratos litigiosos, realmente lo que viene a plantear la parte actora y apelante en esta alzada es que en cualquier caso fue el incumplimiento de las demandadas con sus obligaciones lo que llevó a que no pudieran formalizarse las escrituras de compraventa convenidas.

Pues bien, esta Sala examinados los informes emitidos por la entidad Gesvalt Consultoría y Valoración que obran en las actuaciones a los folios 287 y siguientes, así como teniendo en cuenta lo manifestado en el acto del juicio por Dª Zulima, quien intervino como arquitecto técnico en la confección de aquéllos, y el hecho de que los mismos se elaboraron para la consecución de la obtención de ciertas finalidades financieras, esto es se trataba de valorar los inmuebles a efectos de poder constituir sobre ellos una garantía hipotecaria, conforme consta en los mismos, sin que, conforme manifestó la Sra. Zulima al contestar a las preguntas que se le formularon en el acto del juicio, se realizara una valoración estructural de los inmuebles tasados, así como teniendo en cuenta el resumen de reconocimiento emitido por D. Baltasar para Fündc Arquitectura Rehabilitación, que obra a los folios 251 y siguientes, y lo manifestado por él en el acto del juicio, en cuanto a que dicho resumen de reconocimiento no es sino el resultado de la visita previa que se efectúa antes de realizar un dictamen, habiendo efectuado una mera inspección visual sin realizar cata alguna, siendo estas valoraciones y el resumen de reconocimiento contradictorios con el contenido del informe pericial emitido por D. Baldomero y D. Benito que figura a los folios 1177 y siguientes de las actuaciones, y no obrando en autos cual fuera el resultado de la due diligence técnica que Manta Ray 18 S.L encargó en relación con los distintos inmuebles litigiosos, como referimos en el tercero de los fundamentos jurídicos de la presente resolución, esta Sala entiende que como, conforme a lo previsto en el art 217 de la LECv, si a la hora de dictarse sentencia el Tribunal considerase dudosos hechos esenciales en los que deba fundamentar su reclamación, deberá desestimar las pretensiones de la parte actora o de la demandada según correspondiera a una u otra la carga de acreditar aquéllos, y debiendo haber acreditado en el concreto supuesto que nos ocupa la parte actora en la litis, ahora apelante, los defectos estructurales o técnicos graves que afectaran a cada una de las fincas objeto de los contratos en litigio, sin que lo haya hecho de forma suficiente, todo ello no puede llevarnos sino a compartir la valoración que de estos medios de prueba efectuó la Juzgadora de instancia que le llevó a desestimar las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, máxime no acreditada tampoco la posible causa de no obtención por parte de Manta Ray 18 S.L de una posible financiación para la adquisición de las fincas objeto de litigio, de forma que en base a lo expuesto no procede sino que desestimemos el recurso de apelación que nos ocupa confirmando la sentencia dictada en instancia.

SEXTO.-Las costas procesales devengadas en esta alzada serán de cuenta de la parte apelante, conforme a lo previsto en los arts. 394 y 398 de la LECv.

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Murillo de la Cuadra, en nombre y representación de Manta Ray 18 S.L, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Juzgado de 1ª Instancia número 33 de los de Madrid, con fecha dieciocho de Diciembre de dos mil veinte, debemos confirmar y confirmamos la mencionada resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

ASÍpor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.