Sentencia Civil Nº 312/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 389/2008 de 30 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00312/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 389 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 562 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 20 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. JESUS RUEDA LÓPEZ

APELANTE: SIDERCOM INMOBILIARIA, S.L. SOC. UNIPERSONAL, INMOMAR, S.L.

PROCURADOR: RAMON RODRIGUEZ NOGUEIRA

APELADO: MANTEQUERIAS OLMEDO,S.A.

PROCURADOR: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

En MADRID, a treinta de junio de dos mil ocho.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESUS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución de contrato e indemnización de daños, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelantes demandantes SIDERCOM INMOBILIARIA, S.L., S.U. y INMOMAR, S.L. representadas por el Procurador Sr. Rodríguez Nogueira y de otra, como apelada demandada incomparecida MANTEQUERÍAS OLMEDO, S.A., seguidos por el trámite de Juicio Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JESUS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid, en fecha 29 de enero de 2008 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda presentada por Sidercom Inmobiliaria, SL e Inmomar 2005, SL contra Mantequerías Olmedo, SA, absolviendo a ésta.".

SEGUNDO.- Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 26 de junio de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por la parte actora en su día una acción personal de reclamación de cantidad con fundamento legal, entre otros, en el art. 1454 C.c . en exigencia a la demandada del pago de 606.541,38.- € en concepto de devolución del duplo de la suma en su día entregada, y ya reintegrada, en concepto de arras para la adquisición del local de negocio sito en Madrid c/ Serrano nº 74 que posteriormente no llegó a consumarse, se opuso la demandada en la forma que consta en autos, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se desestimaba la demanda, interponiéndose por la parte demandante el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentarse en la, a juicio de la recurrente, en la consideración como penitenciales de las arras pactadas, y en la imputabilidad a la demandada de la resolución contractual.

SEGUNDO.- Planteada así la cuestión en esta alzada la misma tiene un carácter eminentemente jurídico desde el momento en que no existen discrepancias en cuanto a los hechos fundamentadores de la acción. Y así mediante un documento denominado "carta de intenciones" fechado el 23 de mayo de 2005, la actora manifestó su voluntad de adquirir a la demandada el local comercial sito en Madrid c/ Serrano nº. 74 por un precio de 5.228.805.- € dándose un plazo de quince días para proceder a la revisión legal de las circunstancias del local. Efectuada ésta y estando conforme con la situación se firmó el 17 de junio de 2005 contrato privado de compraventa por el que se vendía esa finca libre de cargas y en cuya cláusula 3 se pactaba en concepto de "arras penitenciales" la cantidad pagada por el comprador de 522.880,50.- € más IVA de manera que en el caso de que la compraventa no llegare a consumarse por causas imputables al vendedor, la compradora podrá exigir la devolución del duplo y si por el contrario no llegare a consumarse por causas imputables al comprador, el vendedor podrá disponer de la finca haciendo suya la cantidad entregada, de manera que si se consumara la venta esa cifra formaría parte del precio pactado.

Con anterioridad, en litigio seguido ante el Juzgado de 1ª. Instancia nº 52 de Madrid, con fecha 23 de enero de 2003 , fue dictada sentencia por la que se dejaba sin efecto la adquisición anterior del local por la vendedora ordenándose la cancelación de las inscripciones registrales de dominio a su favor vigentes, sentencia que fue recurrida en apelación por lo que se instó su ejecución provisional, en cuya virtud con fecha 9 de febrero de 2004 se anotó en el registro preventivamente el fallo de esa sentencia. La misma fue revocada por otra de la Secc. 13ª de esta Ilma. Audiencia Provincial de Madrid de fecha 22 de septiembre de 2004 , actualmente recurrida en casación ante el Tribunal Supremo. Una vez revocada la sentencia de instancia por la de la Audiencia Provincial, la hoy vendedora instó ante el Juzgado de 1ª. Instancia nº 52 de Madrid la cancelación de la anotación preventiva de la sentencia ordenada en ejecución provisional de la misma, solicitud denegada por auto de 26 de octubre de 2005 , denegación que fue revocada por auto de la Secc. 11ª de esta Ilma. Audiencia Provincial de 29 de enero de 2007 ordenando cancelar tal anotación por serlo de sentencia y no tratarse de una medida cautelar, que no consta instara la allí demandante prestando caución una vez revocada la sentencia inicial.

Entretanto, con fecha 17 de octubre de 2005, las partes comparecieron en la notaría para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa derivada del contrato privado de 17 de junio de 2005, otorgamiento que no se llevó a cabo al manifestar la compradora que el local no estaba libre de cargas puesto que constaba anotada preventivamente la sentencia antes citada, por lo que la vendedora había incumplido el contrato.

La vendedora ante ello procedió a reintegrar a la compradora la cantidad recibida a cuenta del precio, reclamando en esta litis la demandante otro tanto en concepto de arras penitenciales al entender que el incumplimiento de sus obligaciones es asimilable al desistimiento y que por lo tanto el pacto de arras penitenciales ha de surtir sus efectos.

TERCERO.- En base a lo anterior es preciso el examen de la cláusula tercera del contrato privado de compraventa de 17 de junio de 2005 en relación con la primera, en cuya virtud el vendedor transmite libre de cargas el local, y el alcance que ha de darse a la misma a la vista de la regulación legal y jurisprudencial de la figura de las arras contractuales, y ello a pesar de la denominación que en la misma se establece en cuanto a su consideración como "arras penitenciales".

Pues bien, el concepto de arras o señal admite varias acepciones, unas llamadas "penitenciales", que son las contempladas por el art. 1454 C.c ., que tienen naturaleza de multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir a su arbitrio del contrato; otras, denominadas "confirmatorias", que son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como "penales", con las que, en efecto, se confunden cuando lo entregado como señal no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del art. 1152 C.c ., como resarcimiento, en este caso anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de que la obligación pactada sea estrictamente cumplida. Diferencias clasificatorias y conceptos que, frente a la escueta regulación del art. 1454 C.c ., fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1255 del C.c . de forma que las dudas que puedan surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes fuese el alcance y eficacia de dichas arras, siendo jurisprudencia señalada por la sentencia del TS de 15 de marzo de 1994 , con cita de las de la misma Sala de 28 de septiembre de 1.992, 11 de octubre de 1.927, 5 de junio de 1.945, 20 de abril de 1.955, 15 de octubre de 1.956, 7 de febrero de 1.966, 20 de mayo de 1.967, 16 de diciembre de 1970, 10 de noviembre de 1983, 10 de marzo y 12 de julio de 1986, 30 de abril de 1.988, 9 de marzo de 1989 y 12 de diciembre de 1.991, que es doctrina de la Sala de dicho Alto Tribunal la de que no cabe entender que el empleo de la palabra "señal" exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio, y que el contenido del art. 1454 C.c . no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por una voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio y pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, y que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado.

Pues bien, interpretándose el contrato suscrito ha de llegarse a la conclusión a que llegó el Juzgador de instancia en el sentido de que no nos hallamos ante unas arras de las reguladas en el artº. 1454 C.c., primera antes citada, es decir, "penitenciales", concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir a su arbitrio del contrato, y ello porque ninguna mención expresa a la asunción de tal carácter se efectúa en la cláusula, no derivándose de su contenido una voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, aunque así textualmente se denominen, de manera que de consumarse el contrato se determina el efecto de que la entrega ha de considerarse parte del precio, en tanto que no se trata de arras penales.

En ningún momento se deriva de ese clausulado que a las partes se les reconozca el derecho de desistir sin más del contrato allanándose a sufrir las consecuencias económicas que se mencionan, no pudiendo obviarse que como antecedente de ese contrato figura el llamado acuerdo o "carta de intenciones " en cuya virtud, antes de procederse a la perfección de la venta mediante la suscripción del contrato posterior, la futura compradora procedería a una revisión legal del local como paso previo a la adquisición del mismo.

Por lo tanto en ningún error valorativo incurrió el Juzgador de instancia, desde el momento de manera que la cuestión ha de centrarse en determinar quien fue el responsable de que el contrato en definitiva no se consumase de manera que si lo fue la actora la consecuencia sería la pérdida de lo entregado, como así se pactó, y de serlo la vendedora la devolución de tal suma.

No se ha instado en la demanda el pago de una cantidad en concepto indemnizatorio por la resolución contractual derivada del incumplimiento por la vendedora de la obligación de entrega de la cosa en la forma pactada (artº. 1462 C.c .) sino la mera aplicación como arras penitenciales de una entrega a cuenta que no tenía tal carácter puesto que no se pacto como posibilidad de desistimiento voluntario con o sin causa por ninguna de de las partes, por lo que si sólo se insta el abono como consecuencia de un pacto de arras penitenciales inexistentes, la consecuencia no puede ser otra que la desestimación de la demanda.

Pero es que además en el presente caso, siendo evidente la ocultación por la demandada de la pendencia de un proceso en el que se discutía la titularidad dominical de la vendedora, no puede negarse la falta de diligencia de la compradora en un caso en el que precisamente y para evitar estas situaciones se procedió a una revisión legal del inmueble antes de prestarse el consentimiento para la venta, revisión legal que inexplicablemente no incluyó la obtención de una certificación registral de dominio y cargas del inmueble. Y no sólo ello sino que siendo reprochable a la vendedora esa ocultación, la misma lo fue de la pendencia de un proceso pero no de la existencia de cargas y ello porque aunque existiera inscrita en el Registro de la Propiedad una anotación preventiva de sentencia, a la fecha tanto de la suscripción de la carta de intenciones como del contrato privado de compraventa, la sentencia preventivamente anotada carecía de valor alguno y no debía por ende figurar anotada. La sentencia dictada por esta Iltma. Audiencia Provincial que revoca la anotada registralmente es de fecha muy anterior a la suscripción de la "carta de intenciones" y del contrato privado, por lo que estándose en presencia no de una medida cautelar sino de una resolución adoptada en ejecución provisional de una sentencia revocada, carece de efectos esa sentencia y por lo tanto esa anotación aunque aún figurase en el Registro, siendo así que debió ser cancelada antes de la fecha señalada para el otorgamiento de la escritura pública como así se resolvió por el auto de esa Ilma. Audiencia Secc. 11ª de 29 de enero de 2007 que revocó el que denegaba tal cancelación de 26 de octubre de 2005, nueve días posterior a la fecha fijada para ese otorgamiento, para la consumación del contrato.

Es claro, pues, que en puridad en ese momento la finca vendida estaba libre de cargas en la forma prevista en la cláusula primera del contrato privado y por lo tanto pudo ser consumada la venta. Pero es cierto también que en esas circunstancias tal consumación no fue querida por la compradora al figurar aún anotada una sentencia que no debería estarlo y al ser conocedora de la pendencia de un proceso judicial ante el Tribunal Supremo con lo que la cuestión derivada de la titularidad dominical del inmueble aún no estaba definitivamente resuelta. Por tal motivo es claro que la actora desistió justificadamente de la compra y que la vendedora se allanó a tal desistimiento aún entendiendo que el local estaba libre de cargas, dándose un mutuo disenso que determinó la devolución de la suma entregada a cuenta del precio. Pero esa devolución no se produjo en el ejercicio de una facultad pactada de desistimiento voluntario con o sin causa (artº. 1454 C.c ,) sino ante la aparente complejidad derivada de esa anotación registral, ante la falta de comprobación de ella en el proceso revisorio anterior a la perfección de la venta y ante la incertidumbre derivada de la pendencia judicial de un proceso.

Podría discutirse si esa ocultación de la pendencia del proceso determinó un incumplimiento por la vendedora causante del desistimiento de la compradora y si esa conducta ha causado perjuicios a la demandante fundados en ese "incumplimiento" de la vendedora, pero ello nos derivaría al examen de las consecuencias indemnizatorias de un incumplimiento contractual en el que habría de acreditarse y probarse la existencia y cuantificación de los perjuicios en relación con la mayor o menor diligencia del comprador y la gravedad de la ocultación por el vendedor, pero no habiendo sido tal el fundamento de la acción ejercitada sino únicamente la consideración de que la cláusula tercera del contrato de compraventa regulaba una pura cláusula de arras penitenciales a los efectos del artº. 1454 C.c . y no siendo así, no es posible entrar en el examen de una acción indemnizatoria no ejercitada.

En su consecuencia, procede la desestimación del recurso formulado, confirmándose la sentencia recurrida sin que sea procedente la imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada por idéntico motivo al fijado en la sentencia recurrida en cuanto a las de la instancia, conforme dispone el artº. 398 en relación con el 394. 1 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Sidercom Inmobiliaria S.L. S.U. y Inmolar S.L. representados por el Procurador de los Tribunales Sr. Rodríguez Nogueira contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 20 de Madrid de fecha 29 de enero de 2008 en autos de juicio ordinario nº 562/06 DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.