Sentencia Civil Nº 312/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 174/2008 de 26 de Mayo de 2008

Encabezamiento

2

Rollo 174/08

Rollo nº 000174/2008

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 312

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

Dª. PILAR CERDAN VILLALBA

Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a veintiséis de mayo de dos mil ocho.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio

Ordinario - 001102/2006 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 19 DE VALENCIA entre partes; de

una como demandantes y demandados - apelante/s Ernesto y Maribel , y D. Sergio y Cristina dirigidos respectivamente por el/la letrado/a D/Dª.

ANA ISABEL GARCIA SANMIGUEL, y D. MANUEL JESUS ALVAREZ ROS y representados, también respectivamente, por el/la

Procurador/a D/Dª ESTRELLA VILAS LOREDO y D. CARLOS EDUARDO SOLSONA ESPRIU, y de otra como demandados, -

apelado/s Blas , DIRECCION000 CB y Manuel ,

representados en primera instancia por la Procuradora Dª. Dalia Lafuente Martínez, aunque no llegados a comparecer en la

alzada.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 19 DE VALENCIA, con fecha 26 de noviembre de 2.007, se dictó la Sentencia cuya parte dispositiva, es como sigue: "Fallo: Estimando en parte la demanda interpuesta por Dª. Estrella de la Caridad Vilas Loredo, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación de D. Ernesto , y Dª. Maribel , contra D. Sergio , contra Dª. Cristina , y contra los integrantes de DIRECCION000 C.B., formada por D. Manuel Gallego y D. Blas : I. Debo condenar y condeno a los Sres. Sergio y Cristina a abonar a D. Ernesto y a Dª. Maribel , la suma de VEINTE MIL EUROS, más intereses desde la Sentencia. II. Debo absolver y absuelvo a los Sres. Sergio y Cristina de la pretensión de D. Ernesto y de Dª. Maribel para la devolución de la suma reclamada en concepto de descalificación e vivienda de V.P.O. III. Debo absolver y absuelvo a los integrantes de DIRECCION000 C.B., formada por Baltasar y D. Blas , de la pretensión de D. Ernesto y de Dª. Maribel para abono de daños y perjuicios en responsabilidad contractual. IV. Debo condenar y condeno a D. Ernesto y a Dª. Maribel , al pago de las costas originadas en la instancia a los integrantes de DIRECCION000 C.B., formada por D. Baltasar y D. Blas . V. Y debo declarar y declaro no haber lugar a pronunciamiento en costas respecto de las cruzadas en autos entre los Sres. Ernesto y Maribel , de una parte, y Sergio y Cristina de otra".

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte actora y por la de los demandados Sres. Sergio y Cristina se interpusieron sendos recursos de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 19 de mayo de 2.008 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia de instancia se formulan sendos recursos por la parte codemandada en su calidad de vendedora de un inmueble y por la actora como su compradora y se fundan:1)El primero en que tal resolución vulnera los Arts. 1454 y 1504 del CC e incurre en una errónea valoración de las pruebas ya que, el contrato litigioso no es de compraventa si no de arras peniténciales, con el efecto que para ellas señala la segunda norma por lo que al mismo no le es aplicable el requerimiento resolutorio que pese al impago del precio por el comprador requiere la primera norma para tener por resuelto el contrato ;2)El segundo en que la misma incurre en igual error valorativo e infringe el Art.394 de la LCE pues, si bien el ingreso para el pago de la descalificación de la vivienda objeto de la venta lo hizo la codemandada-vendedora, ésta recibió su importe de la inmobiliaria a la que su parte se lo había entregado aunque, por la confianza, no le dio justificante alguno, de modo que adverado esta pago la demanda se deberá estimar en un todo con condena en costas a la primera .

Cada parte se opuso al recurso de la otra por los contrarios, por los del propio y por los de la sentencia de instancia que les favorecen.

SEGUNDO.--Esta Sala acepta la fundamentación jurídica de la sentencia de instancia impugnada, en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación en relación, primeramente, con los motivos del recurso de la codemandada, con examen y valoración de las pruebas practicadas a la luz de las normas y doctrina aplicables, según todo lo cual, cabe llegar a las siguientes consideraciones:

1)Tal examen y valoración se centra en el de la naturaleza del contrato de 15-3-05 y de sus prórrogas de 18-8- y 20-9-05 (documentos 1, 10 y 11 de la demanda)ya que, ambas partes acatan los hechos que da como probados la sentencia en relación con lo inicialmente debatido en el caso, cuales son que; para que los vendedores pudieran vender por el precio pactado en aquel contrato se debía descalificar la vivienda como de VPO, descalificación que se obtuvo el 29-11-05, sin que conste su comunicación a los compradores, por lo que sólo desde esta fecha los primeros podían exigir el cumplimiento de los últimos que no acometieron cuando, llegada la fecha convenida para la escritura pública de 20-12-05, no tenían conseguido el préstamo hipotecario como se les dijo el día 23 siguiente , para el pago de aquel precio al obtenerlo en enero del 2006, ante lo cual dichos transmitentes, pese a seguir los adquirentes interesados en la compra y sin requerimiento alguno a ellos, la otorgaron a favor de un tercero el 27-2-06 por un precio superior, por lo que por burofax de 2-3-06 (documento 14 de la demanda)se les pidió la devolución de las arras por duplicadas por 20.000 euros y los gastos de esa descalificación por 1.170, 25 euros que es el objeto único de reclamación en esta alzada.

2)Sobre la naturaleza de los contratos citados, en ellos se fija el inmueble a transmitir y el precio, por lo que, pese titularse como de arras, convenirse también éstas y centrarse la litis en ese concepto, en ellos se pacta una compraventa, calificación que por el principio iura novit curia, siempre que no se aparte del suplico de la demanda corresponde al juzgador máxime cuando aún sin ella, como luego se verá, no habiendo requerimiento resolutorio por el vendedor y, aún de mediar, su conveniencia o no está sometida a la declaración de su adecuación a derecho o no por los Tribunales,

Esta naturaleza resulta, al igual que la de los llamados contratos de reserva de la jurisprudencia del TS (S de 29-7-96 )11-7-98 y 25-6-93), que los asimila a los de promesa de venta regulados en el Art.1451 del CC , que son precontratos para celebrar otro y que, según la mayoritaria, genera las mismas obligaciones que el último y definitivo para cuya consumación no exige otro siempre que se fije su fecha en el primero y éste tenga los requisitos de la compraventa, según los arts.1445 y 1450 del mismo CC , acuerdo en el precio y la cosa, que no se discute y obran en los de la litis .

Ello implica, sigue la jurisprudencia(Ss del TS de 11-7-98 y 25-6-93), que, si esa promesa de venta no se cumple, se puede instar su cumplimiento forzoso y, si éste no es posible, , ello se sustituirá por una indemnización a cargo de su incumplidor siempre que no esté pactada pues, de estarlo como en el caso con las arras dicha indemnización consistirá en éstas.

3)Pero es que, como se ha adelantado, la resolución de hecho realizada por los demandados reteniendo las arras peniténciales, carácter indiscutido de las acordadas en el contrato de autos, y con la venta a un tercero sin requerimiento resolutorio ni de pago alguno al comprador, se ha de someter a los Tribunales para ver si es ajustada a derecho en los términos de los arts.1124 del CC que la regula, del que el 1.504 del CC aplicado en la instancia es una mera especialidad en la compraventa de inmuebles, al igual que para determinar si lo es la aquí se insta por el actor pidiendo las mismas duplicadas.

En efecto, la jurisprudencia establece con carácter general(entre otras la sentencia de Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1989 )que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, es decir, el órgano judicial sólo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada por el acreedor está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos "ex tunc".Para determinar esa viabilidad de la acción resolutoria, reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivos aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; e)Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (Sentencias del Alto Tribunal en la Sentencia de 30 de marzo de 1992 -con cita de otras anteriores y de 21 de marzo de 1994 ).

Además, la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de pago, aun cuando se hubiera estipulado, que la falta de pago de todo o parte del precio aplazado actuara como condición resolutoria del mismo, exige, en cuanto que ello, no impide que el comprador puede pagar lo adeudado, aun después de expirar el término, mientras no haya sido requerido judicial o por acta notarial (art. 1504 CC ), conforme al dicho art. 1124 CC , que el requerido muestre una voluntad de incumplimiento y que el requirente haya cumplido con su parte (SSTS 19-2-1969 [RJ 1969960], 22-10-1985 [RJ 19854963] y 30-6-1986 ), ya que se viene repitiendo una reiterada jurisprudencia ha señalado que, cuando la resolución del contrato hecha por una de las partes se impugna por la otra, son los Tribunales los que han de decidir si se ajusta o no a derecho y cuáles han de ser sus efectos, pues en tal caso, la resolución y sus consecuencias han de ser instados y obtenidos por la vía judicial (STS 6-10-1986 [RJ 19865239 ), consecuencias iniciales que serán las de que las partes deben de devolverse recíprocamente las prestaciones que cada una ellas hubiere recibido de la otra, , ello sin perjuicio de lo que al respecto los contratantes hubieren podido convenir autorregulando libremente sus intereses, entre otros con el de arras penitenciales que en la demanda se instan por duplicado y, para cuya aplicación, se ha de determinar quién de dichas partes ha incumplido el contrato.

4)Valorando las pruebas bajo el prisma de esta doctrina resulta que, la demandada no hizo requerimiento resolutorio alguno ni de pago del precio a la actora si no que, directamente vendió el inmueble objeto de su contrato a un tercero por mayor precio obedeciendo el impago de aquel por la segunda a una falta de información de la descalificación de la vivienda en la fecha fijada para la escritura y habiendo un mero retraso en obtener los medios al efecto consentido por la primera que por conversaciones mantuvo la posibilidad de vender tras esa fecha que, a mayor abundamiento prorrogó con resultado a su favor al ser ella la favorecida por el mayor precio que derivaría de esa descalificación .

Con ello se concluye, con el rechazo de esta recurso ya que, fue la demandada la que desistió del contrato con el efecto en él pactado de devolver las arras duplicadas, desistimiento que no fue acorde a derecho, no sólo por esa ausencia de requerimientos, sino también por su incumplimiento previo al de contrario y que lo excluye.

TERCERO.-En relación con el recurso de la actora, cabe igual rechazo en relación con la devolución de los gastos de la repetida descalificación, porque si bien aporta como documento 6 una copia de su ingreso, éste va a nombre de la codemandada y en juicio se declaró por esta parte que el abono fue con su dinero y no con el entregado por la inmobiliaria, con lo que decae el argumento de aquel de que esta entrega fue de su parte a la última de modo que con ella se hizo ese ingreso, más cuando ningún documento o recibo de ello ha aportado, siendo que le incumbe esta prueba según el Art.217 de la LEC , de esta entrega, ni adveración de que de haberla fuera por este concepto y suma .

CUARTO.- Por todo lo expuesto, y sin necesidad de analizar el motivo de las costas del recurso de la actora, al confirmarse al estimación parcial de la demanda, dado su rechazo y del de la demandada, sobre las de esta alzada, según los arts, 394 y 398 de la LEC , no cabe hacer expresa imposición.

En su virtud,

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que con desestimación de los recursos de apelación, interpuestos por las representaciones de D. Ernesto y D. Maribel y de D. Sergio y D. Cristina , contra la sentencia de fecha 26 de noviembre del 2007,dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 19 de Valencia , debemos confirmarla íntegramente, sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada .

Y, a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y debido cumplimiento.

Así por ésta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe. La anterior resolución ha sido leída y publicada por el Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial. En Valencia a veintiséis de mayo de dos mil ocho.