Sentencia Civil Nº 312/2010, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 351/2010 de 10 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00312/2010

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN Nº 351/2010

NÚMERO 312

En Oviedo, a diez de Septiembre de dos mil diez, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta

por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Don José Antonio Soto Jove Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 351/2010, en autos de Juicio Ordinario nº 373/2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número ocho de Oviedo, promovido por DON Teodulfo , demandado en primera instancia, contra DON Jesús María , demandante en primera instancia, habiendo sido parte también DOÑA Piedad , que actúa en nombre de su hijo menor Augusto , y DON Erasmo , ambos demandados en primera instancia, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Nuria Zamora Pérez.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número ocho de Oviedo dictó Sentencia con fecha doce de Marzo de dos mil diez cuya parte dispositiva dice así: Estimo íntegramente la demanda interpuesta por D. Jesús María , representado por la Procuradora Dª Eva Cortadi Pérez y asistido por el Letrado D. Gabriel Sánchez Bustillo, frente a Dª Piedad , representada por el Procurador D. Ramón Blanco González y asistida de la Letrado Dª Carmen Álvarez Carril; D. Teodulfo , representado por la Procuradora Dª Margarita Roza Mier y asistido de la Letrado Dª Ángeles Alonso Fernández, y D. Erasmo , en situación de rebeldía procesal, y en virtud:

1º Condeno a los demandados a abonar a la parte actora la cantidad de seis mil euros (6.000 €) más los intereses legales desde el 4 de diciembre de 2007, y los del art. 576 desde la fecha de esta resolución.

2º Se imponen las costas causadas en este procedimiento a los demandados.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por el demandado Don Teodulfo recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día siete de Septiembre de dos mil diez .

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente proceso, D. Jesús María reclama de los demandados el pago de 6.000 euros, que dice le adeudan como consecuencia del incumplimiento del contrato de arras penitenciales que en fecha 10 de octubre de 2.007, concierta con Abelia Norte SL, y en virtud del cual los demandados se comprometían a vender el piso sito en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 , de esta ciudad, por un precio de 128.315 euros. Venta que debía formalizarse en escritura pública a otorgar como fecha límite el 30 de noviembre de 2.007.

Ante el incumplimiento por parte de los vendedores, éstos deben devolver, duplicada, la suma entregada en concepto de arras, tal y como tenían pactado en el contrato cuando dicen: "En caso de no poder llevar a efecto lo establecido en el presente contrato por causas imputables a la parte compradora, éste perdería la cantidad entregada en concepto de daños y perjuicios y en el caso de la parte vendedora tendría que devolver a la parte compradora la cantidad entregada e indemnizarle con la misma cantidad". En consecuencia, en caso de incumplimiento de la vendedora, ésta se comprometía a devolver 12.000 euros, si bien el demandante limita su reclamación a seis mil euros, por los motivos que expone en la demanda.

La sentencia de instancia estima la demanda, siendo recurrida sólo por uno de los tres codemandados, D. Teodulfo .

SEGUNDO.- El recurso de apelación se centra en los mismos argumentos en los que se sustenta la contestación a la demanda y que no pueden ser estimados.

Queda acreditado en autos que la vivienda objeto del contrato de arras, preparatorio del de compraventa, era una vivienda de Protección Oficial, extremo que no se hace constar en el mismo, teniendo reconocido el Principado de Asturias un derecho de adquisición preferente, bien vía tanteo o en su caso retracto, vigente durante el plazo de diez años desde su transmisión, al primer titular. Derecho de adquisición preferente al que tampoco se hizo referencia en el contrato de arras. La demora en la tramitación de la renuncia por parte del Principado en el ejercicio de ese derecho de adquisición preferente y fundamentalmente el que esta no tuviera lugar, haciendo valer su derecho el Principado, es lo que frustra la consumación del contrato de compraventa.

Así las cosas, el apelante insiste en que el Sr. Jesús María conoció en todo momento tanto el carácter de vivienda de Protección Oficial del objeto de la compraventa, como la limitación de disposición que sobre ella recaía, y en definitiva que si la transmisión no se consuma no fue por causas imputables al vendedor, lo que haría decaer la reclamación del apelado.

Puesto que nada se dice en el contrato de arras, aunque lo procedente era que se hubieran dejado claros esos extremos, el tribunal debe valorar si el demandante conoció o pudo conocer el carácter de vivienda de Protección Oficial, del inmueble que pretendía adquirir, llegando a la convicción de que así fue, si bien ese conocimiento hemos de situarlo cronológicamente con posterioridad a la firma del contrato de arras. Aunque el demandante sostiene que él no precisaba acudir al Registro de la Propiedad para informarse del estado del inmueble, parece lo lógico, con arreglo a parámetros de normalidad, que así lo hiciera. No hay prueba alguna que acredite que las entidades bancarias no requieran esa información cuando el préstamo hipotecario se solicita por importe inferior al 80% del precio de adquisición. Y aunque así fuera una mínima diligencia, por parte del comprador, aconseja la previa comprobación registral del inmueble, en concreto el verificar a nombre de quién figura inscrito y si sobre el mismo pesa algún tipo de carga que no esté cancelada y de la que deba responsabilizarse el nuevo adquirente. En el Registro de la Propiedad consta inscrita la limitación de disposición que pesa sobre el inmueble y por ende el demandante podía conocerla. Ahora bien, puesto que nada se decía al respecto en el contrato de arras y el otorgamiento de la escritura de compraventa no se condicionaba a la renuncia del derecho de adquisición preferente por parte del Principado ni se aplazaba hasta ese momento, el comprador no tenía que saber si esa tramitación ya se había realizado obteniendo la renuncia. En definitiva eran los vendedores quienes deberían haber dejado a salvo esas restricciones y no lo hicieron. Así las cosas y a la vista de los términos en los que se concierta el contrato de arras son los vendedores los que asumen las consecuencias de no poder cumplir con el otorgamiento de la escritura pública por cualquier causa no imputable al comprador, pues de lo contrario deberían haber fijado con claridad los términos de su exoneración lo que no hicieron, viniendo obligados al cumplimiento de lo pactado.

TERCERO.- La desestimación del recurso conlleva la condena en costas a la parte apelante, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 nº 1 de la LEC , en relación con el artículo 394 nº 1 LEC .

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN FORMULADO POR D. Teodulfo , contra la sentencia de fecha doce de marzo de dos mil diez, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número ocho de Oviedo en el Juicio Ordinario 373/08 . Se confirma la sentencia apelada, imponiendo a la parte recurrente las costas causadas en esta segunda instancia.

La presente resolución es firme al haberse dictado en un Juicio Ordinario del artículo 249 nº 2 de la LEC , y ser el interés económico debatido inferior a 150.000 euros.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.