Sentencia Civil Nº 312/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 329/2010 de 08 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 329 de 2010

Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Vinaròs

Juicio Ordinario número 194 de 2008

SENTENCIA NÚM. 312 de 2010

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a ocho de Octubre de dos mil diez.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día siete de Mayo de dos mil diez por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Vinaròs en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 194 de 2008.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, Doña Virginia , Don Ezequiel , Don Gabriel y Don Herminio , representados por la Procuradora Doña Mónica Flor Martínez y defendidos por la Letrada Doña Sandra Amills Beltrán, y como apelados, Doña Amalia , Doña Azucena y Don Justiniano , representados por la Procuradora Doña Mª José Cruz Sorribes y defendidos por la Letrada Doña Begoña Querol Mestre.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que ESTIMANDO íntegramente la demanda interpuesta por Dª Amalia , Dª. Azucena y D. Justiniano , representados por la Procuradora Sra. Ballester Ferreres contra Dª. Virginia , D. Ezequiel , D. Gabriel y D. Herminio representados por la Procuradora Sr. Flor Martínez, debo declara y declaro:

1º.- La nulidad del contrato de compraventa de fecha 11 de mayo de 1.998, suscrito entre D. Sergio y D. Vidal , que tiene por objeto el parking sito en la calle DIRECCION000 , número NUM000 , (actualmente Avenida DIRECCION001 , número NUM001 , garaje NUM002 ), condenado a la parte demandada a estar y pasar por dicha declaración.

2º.- En consecuencia, debo condenar y condeno a las partes litigantes a reponer las cosas al estado que tenían con anterioridad a su celebración, debiendo la parte demandada retirar la puerta metálica existente en el parking y la parte demandante abonar a la parte demandada la cantidad fijada como precio, de 375.000 pesetas (2.254 €).

3º.- Se imponen las costas a la parte demandada.- Notifíquese...- Líbrese...- Así...-".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Dª Virginia , D. Ezequiel , D. Gabriel y D. Herminio se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma solicitando se dicte Sentencia de acuerdo con las alegaciones efectuadas en el mismo.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 18 de agosto de 2010, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del turno de reparto de asuntos que devino aplicable.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 6 de Septiembre de 2010 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 28 de septiembre de 2010 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día seis de octubre de 2010, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada acción de nulidad de un contrato de compraventa de una plaza de aparcamiento sobre la base de que no se podía enajenar separadamente del apartamento del que era anejo y tener la consideración de elemento común, la sentencia impugnada estimó dicha acción considerando, sobre dicha base fáctica, que el contrato era nulo por ausencia del requisito del objeto cierto al ser ilícito o imposible jurídicamente por no poderse enajenar separadamente el aparcamiento del parking sin la previa segregación de la que resultaran dos fincas independientes, disponiendo como consecuencia de dicha nulidad la reposición de las cosas al estado que tenían con anterioridad a la celebración del contrato, que en el caso de la parte actora se traducía en la devolución de la cantidad de 375.000 pesetas fijada como precio de la compraventa.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada (sucesores del comprador) por considerar que el contrato es válido al concurrir todos los requisitos para su validez, defendiendo al igual que lo hizo en la instancia la ausencia de legitimación activa de la parte actora, que el precio pagado por el aparcamiento fue de 400.000 euros, por lo que caso de devolución del precio deberá reintegrarse esta suma con intereses legales, considerando además que no procede la imposición de costas porque esta devolución no fue instada en la demanda y fue introducida en la contestación a la demanda.

SEGUNDO.- Puede colegirse de lo expuesto que debemos pronunciarnos con carácter principal acerca de si el contrato litigioso es válido o no, para lo cual, dados los fundamentos que han llevado a considerarlo nulo, deberemos analizar en primer lugar la naturaleza y caracteres del objeto de venta, determinando no obstante con anterioridad que no ha lugar a discutir la legitimación activa de la parte demandante con independencia del motivo de nulidad que se aduzca o recoja la sentencia, desde el momento en que la acción deducida no versa sobre la protección de un elemento común de la comunidad o titularidad del mismo (al margen que cualquier comunero pueda intervenir en su protección de estimarlo preciso por pasividad de la comunidad) sino sobre la nulidad de un contrato, lo que incumbe directa e inmediatamente a las partes del mismo o quienes les hayan sucedido en dicha posición, que es lo que aquí acontece, debiendo confirmarse por tanto lo expuesto al respecto en la sentencia impugnada.

Según se desprende de la documental aportada con la demanda (escritura de compraventa aportada como doc. 4), el vendedor de la plaza de aparcamiento adquirió dos apartamentos en un complejo inmobiliario sito en Vinaròs y sometido al régimen de la propiedad horizontal, constando en el título constitutivo de la misma que son elementos comunes las zonas de aparcamiento ubicados dentro del conjunto inmobiliario (folio 20 de las actuaciones). Asimismo, en la descripción de cada una de estos apartamentos adquiridos consta, respectivamente, "tiene anejo como elemento común la escalera de acceso, disponiendo además de una plaza de aparcamiento descubierta, relacionada con el mismo número y letra, dispone además de un terreno de uso propio en la parte posterior del apartamento, donde tiene acceso directo".

Una de estas plazas es la que es objeto del contrato de compraventa y, dados los términos referidos, nos encontramos, por un lado, en que se trata de uno de los elementos comunes de la comunidad instaurada por el título constitutivo de la propiedad horizontal instaurada en el inmueble y, por otro, que, como consecuencia de dicha conceptuación y forma en que se asigna al apartamento respectivo, lo único que realmente puede atribuirse como anejo del mismo de manera "ob rem" y así estimamos que resulta de la transcripción anterior, pese a su ausencia de claridad, es el correspondiente uso exclusivo del mismo.

En consecuencia, se enajenó a través del contrato litigioso una plaza de aparcamiento de la que el vendedor no podía disponer en el momento en que se verificó por pertenecer como elemento común a la comunidad de propietarios, por mucho que se diga en el mismo que aquel era su propietario, disponiendo tan solo de un uso exclusivo en los términos referidos.

Nos adentramos así en el terreno tan propenso a la discusión y controversia de si es válida la compraventa de cosa ajena en nuestro sistema jurídico y si cabe además disponer de elementos comunes, lo que ha merecido resoluciones contradictorias y de muy distinto signo entre nuestros tribunales, máxime cuando además, no puede obviarse que, materialmente cabría considerar la posibilidad de compraventa de una plaza de aparcamiento como la que nos ocupa desde el punto de vista del requisito del objeto de todo contrato, en la medida en que, al no poder considerarse por su configuración (espacio abierto delimitado en el complejo inmobiliario) como un elemento común por naturaleza siempre cabría la correspondiente desafectación vía modificación del título constitutivo por decisión unánime de todos los propietarios con transformación del derecho de uso exclusivo en una titularidad privativa, sin perjuicio que por su carácter ob rem pero de manera factible por su configuración hubiera de recurrirse igualmente y tras aquella operación a la correspondiente segregación en los términos del art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal , aunque ello suponga tomar partido en los puntos controvertidos iniciales admitiendo la venta de cosa ajena, incluso común, sobre la base de sus efectos meramente obligacionales en nuestro derecho, si bien, en casos como el presente, en que la obligación de entrega que incumbe esencialmente al vendedor se ha cumplido aunque sin efectos traslativos del dominio por la configuración ya expuesta, aquellos deberían situarse en el ámbito del saneamiento por evicción para el caso de pérdida del bien por motivo de aquella ausencia de titularidad dominical.

En todo caso, prescindiendo de esta polémica, consideramos que debe ratificarse la nulidad decretada en la resolución impugnada en la medida en que deriva de la contravención de los arts. 396 párrafo segundo del C. Civil y art. 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el art. 6.3 del primer texto legal, dado que se impide la enajenación separada de los elementos comunes y la transmisión de un elemento privativo comprende aquellos elementos y demás servicios comunes no susceptibles de separación o individualización. Ciertamente, el supuesto puede seguir siendo tildado de discutible en la medida que no estamos en el caso litigioso ante un elemento común por naturaleza sino por destino, y actualmente, el carácter imperativo antaño predicado de la normativa reguladora de la propiedad horizontal parece superarse en determinados casos en aras de que cumpla su finalidad de contribuir a la convivencia pacífica entre los distintos propietarios fomentando el uso y disfrute más adecuado y armonioso de sus viviendas con sus elementos comunes anejos (en este sentido puede citarse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, S.4, de 30 de octubre de 2003 que, al resolver un supuesto próximo al presente, pone de manifiesto en relación con el art. 8 antes referido como su consideración como derecho inderogable no es pacífica). Sin embargo, sin perjuicio de lo expuesto, estimamos que la normativa legal no distingue y, mientras no se produzca la desafectación antes referida, al margen de las posibilidades de segregación al unísono conforme al precepto legal anterior, se impone sin posibilidad de alteración el efecto legal referido en tanto en cuanto es inherente a la especialidad y nota más característica del régimen de horizontalidad, que quedaría desvirtuado en otro caso.

TERCERO.- La determinación precedente conlleva que alcancen virtualidad los restantes motivos de apelación, centrados, por un lado, en las consecuencias derivadas de la nulidad acordada en cuanto a la suma a restituir por los demandantes e intereses legales, y, por otro, en el punto relativo a la imposición de las costas procesales contenida en la resolución impugnada.

Respecto a la cantidad que debe devolverse por los actores y que se corresponde con el precio de la compraventa anulada, la sentencia recurrida lo fija en 375.000 pesetas, insistiendo nuevamente en esta alzada la parte demandada que en el doc. 1 de su contestación figura la cantidad de 400.000 pesetas. Procede mantener el criterio de la Juez de primer grado, no solo porque no haya introducido la parte apelante motivo alguno para discrepar de la valoración probatoria verificada por la misma limitándose propiamente a reproducir lo ya expuesto en la instancia, sino porque no queda debidamente acreditado que el precio que figura en el contrato (doc. 1 de la demanda) y que se fija en 375.000 pesetas fuera modificado posteriormente por pacto entre las partes para incrementarlo hasta los 400.000 euros, pues las pruebas personales practicadas nada han referido sobre este particular y el documento en que pretende basarse la parte demandada, aunque convierte el caso que estamos analizando en dudoso, no permite por si solo desvirtuar lo que resulta del contenido contractual, pues amen de la impugnación de que ha sido objeto, aunque refiere un contrato de la misma fecha que el litigioso, por su contenido parece que se toma como referencia más que un contrato de compraventa un contrato de arrendamiento de obra, puro o mixto, lo que impide considerar que esté contemplando efectivamente y en todo caso la relación contractual que nos ocupa.

En cuanto al punto de los intereses, aunque la sentencia impugnada guarda silencio es bien sabido que proceden de oficio sin necesidad de declaración expresa los intereses moratorios procesales del art. 576 de la LEC , no procediendo ninguna rectificación tampoco en el presente caso dados los términos en que solicitó los intereses legales la parte demandada, sin especificación o concreción alguna, circunstancia que se ha extendido a esta alzada.

Por último, en cuanto a la imposición de costas que se realiza en la resolución recurrida, si que estimamos que procede revocar dicho pronunciamiento y no realizar expresa imposición. Por un lado porque, por mucho que ahora defienda la parte apelada que la restitución del precio de la compraventa opera sin necesidad de petición expresa y que lo solicitó en sede de conclusiones en el acto del juicio, lo cierto es que, en el momento procesal oportuno, se opuso firmemente a la misma sobre la base de estimar que era una reconvención implícita, lo que no fue acogido sobre la base, precisamente, del argumento al que ahora se agarra (consecuencia directa de la acción de nulidad) y con el que mostró disconformidad hasta el punto de recurrir el correspondiente pronunciamiento según se aprecia del visionado del acto de la audiencia previa, aunque luego resulte de los autos que la resolución del recurso se limitó al otro punto controvertido (posibilidad de aducir la prescripción adquisitiva como excepción). En consecuencia, acoge la sentencia un pronunciamiento con el que la parte actora no se aquietó sino hasta el final cuando ya no podía variar su pretensión, por mucho que se trate de una consecuencia que directamente surja de la regulación legal al margen de toda petición de parte. Por otro lado, porque puede deducirse de los razonamientos anteriores que estamos en presencia de uno de aquellos supuestos en que quiebra el principio del vencimiento objetivo en atención a la naturaleza dudosa o discutible previamente referida a la hora de determinar los pronunciamientos esenciales del pleito, de conformidad todo ello con el art. 394 de la LEC .

CUARTO.- Con relación a las costas de la alzada no realizamos expresa imposición de costas al estimar parcialmente el recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 398-2 de la LEC . Asimismo, deberá procederse a la devolución de la totalidad del depósito verificado para recurrir conforme lo previsto en el apartado 8 de la Disp. Ad. Decimoquinta de la LOPJ:

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª Virginia , D. Ezequiel , D. Gabriel y D. Herminio contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vinaròs en fecha siete de mayo de dos mil diez , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 194 de 2008, revocamos en parte la resolución recurrida en el sentido únicamente de no realizar expresa imposición de las costas procesales devengadas en la instancia, manteniendo en su integridad el resto de pronunciamientos contenidos en la misma.

En cuanto a las costas de esta alzada no procede especial pronunciamiento.

Procédase a la devolución a la parte apelante de la totalidad del depósito constituido a efectos de este recurso.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.