Sentencia Civil Nº 312/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 38/2010 de 28 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 312

Recurso de apelación nº 38/10

Procedente del procedimiento Ordinario nº 435/08

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON ANTONIO RECIO CORDOVA y DON CARLOS VILLAGRASA ALCAIDE, actuando la primera de ellos como

Presidente del Tribunal , ha visto el recurso de apelación nº 38/10 interpuesto contra la sentencia dictada el día 21 de julio de

2009 en el procedimiento nº 435/08 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona en el que son recurrentes

DON Ramón , DÑA. Maribel y DON Juan Antonio y apelados

DÑA. Alicia y D. Daniel , previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el

Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 28 de junio de 2011

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que estimando la demanda formuladla por el Procurador de los Tribunales Dª Mireia Larriba Castel, en nombre y representación de Daniel y Alicia contra Ramón y Juan Antonio y Maribel , debo condenar y condeno a los demandados a pagar a los demandantes la cantidad de 135.000 €, más los intereses legales que correspondan desde el 20/11/07, y al pago de las costas del juicio.

que desestimando la demanda reconvencional formulada por el Procurador de los Tribunales Dª. Emma Nel.lo Jover, en nombre y representación de Ramón y Juan Antonio y Maribel contra Daniel y Alicia , debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos de la demanda, condenando en costas a la parte demandante.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente CON CARLOS VILLAGRASA ALCAIDE.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia estima íntegramente la demanda de juicio ordinario interpuesta por Dª. Alicia y D. Daniel , por la que se ejercita acción de reclamación de cantidad, basado en el contrato de arras perfeccionado con los demandados Dª. Maribel , D. Ramón y D. Juan Antonio , y desestima la demanda reconvencional formulada por esta parte, basada en el denunciado desistimiento de la adversa respecto del correspondiente contrato de compraventa en la fecha pactada.

SEGUNDO.- Los demandados interponen recurso de apelación contra la sentencia dictada en primera instancia, planteando las alegaciones que considera pertinentes a sus intereses y derechos, al considerar que la sentencia no resulta conforme a derecho, habiéndose efectuado una incorrecta valoración judicial de la prueba practicada.

TERCERO.- Para resolver la controversia que se mantiene en esta alzada, por la parte demandada-demandante reconvencional, que ha visto rechazadas en primera instancia sus pretensiones, deben valorarse, en primer lugar, los hechos que han quedado debidamente acreditados:

a)En fecha 10 de agosto de 2007, las partes formalizaron un documento privado, concerniente a la compraventa de unas fincas, colindantes entre sí, ubicadas en el término municipal de Begur (Girona), identificándose a los demandados (ahora apelantes) como vendedores y a los demandantes, como compradores.

b)El precio fijado quedó fijando entre las partes en 2.350.000 euros, a satisfacer por los compradores en tres momentos: 20.000 euros, en concepto de reserva, previamente a la firma del contrato; 215.000 euros, en concepto de señal o arras penitenciales, en los términos del artículo 1454 del Código Civil , mediante transferencia bancaria en el plazo de tres días desde la suscripción de este documento; y 2.115.000 euros, a la formalización de la compraventa en escritura pública.

Tanto la suma convenida en concepto de reserva, como la pactada en cuanto arras penitenciales, fueron entregadas por los demandantes a los demandados, quedando esta última suma en poder de los demandados, si se desistía de la compraventa por los actores, y devolviéndose duplicada por aquellos, si eran los que desistían de la compraventa.

c)La escritura de compraventa debía otorgarse no antes del día 30 de octubre de 2007 ni después del día 30 de noviembre de 2007.

El día 20 de noviembre de 2007 los demandados (vendedores) fueron emplazados en la Notaría de D. Miguel Ángel Campo Güerri, no acudiendo los demandantes, aunque sí su representante, que invocó la resolución de la compraventa, no aviniéndose a otorgar la escritura, por el incumplimiento de sus propios demandados, al abrir el sobre que contenía el ejemplar del contrato de arras en su poder.

d)La razón estriba en que en el referido contrato de 10 de agosto de 2007, ambas partes, de común acuerdo, estipularon un pacto, denominado "cláusula especial", por la que cada uno de los ejemplares del contrato debía introducirse en sendos sobres, que se cerrarían sellándose con la firma de los otorgantes, y que solo se abrirían en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, acordándose que, si alguno de esos sobres se abría con anterioridad a la fecha de otorgamiento, tal circunstancia determinaría la imposición, a la parte incumplidora, de la obligación de pagar a la contraria la suma de 100.000 euros, en concepto de cláusula penal por tal incumplimiento.

A partir de tales hechos acreditados, la controversia sometida a pronunciamiento judicial, se limita a determinar las consecuencias que, según lo pactado entre las partes, debieron derivarse, tanto de la incomparecencia de los compradores al otorgamiento de la escritura pública, en la fecha en que fueron emplazados (el día 20 de noviembre de 2007), como de la apertura del sobre por esta parte, que admiten que hicieron con anterioridad al momento fijado para el otorgamiento de la escritura.

No se ha aclarado la finalidad del pacto incluido en esa "cláusula especial" a modo de pena convencional ante el incumplimiento del deber de confidencialidad sobre el documento depositado en los sobres cerrados, barajándose razones fiscales, "razones que conocen los vendedores relacionadas con la forma de pago y las exigencias bancarias", o el alegado interés de evitar el conocimiento del precio por agencias inmobiliarias competidoras, pero lo cierto es que las partes, al respecto, lo único que pueden pretender judicialmente es que se delimite si se ha producido el referido incumplimiento (al abrir el sobre), con la correspondiente imposición de la indemnización previamente consensuada, o si ha existido un verdadero desistimiento por los demandantes que habían sido emplazados ante notario, como compradores, al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, dentro de plazo.

Es evidente que a los demandantes les interesa hacer valer el referido incumplimiento, asumiendo en todo momento el pago de la cantidad de 100.000 euros, y reclamando el importe entregado en concepto de reserva, así como la suma satisfecha como arras, que es lo que se ha estimado en la demanda.

No obstante, debe ser acogido el recurso de apelación interpuesto por los demandados (y demandantes reconvencionales) en cuanto que lo que se ha producido, a través del comportamiento de los demandantes, canalizado mediante la declaración de su representante voluntario, ha sido un desistimiento respecto de la compraventa, haciendo legítimo ejercicio de tal facultad derivada del contrato privado otorgado entre las partes, aprovechando la cláusula de confidencialidad, que le suponía una ventaja económica evidente, por lo que, en consecuencia, debe perder la suma entregada en concepto de arras, sin detrimento de percibir la cantidad que entregó como reserva (y que no tenía la consideración de arras penitenciales).

En efecto, ante la actitud de los demandantes se debe determinar si lo que se verificó en el momento del otorgamiento de la escritura pública fue un incumplimiento (por la apertura del sobre) o un verdadero desistimiento respecto de la compraventa, dado que ambas conductas de ineficacia sobrevenida por voluntad de esta parte resultan incompatibles, y lo cierto es que se manifiesta su voluntad de desistimiento, aunque utilizando la circunstancia de incumplimiento prevista como medio para desistir, ya que abriendo el sobre lo que pretende es que se considere que el incumplimiento excluye el desistimiento, con verdadera mala fe y abuso de derecho, al efecto de que no se produzca la consecuencia correspondiente a su desistimiento, que no es otra que la pérdida de la cantidad que fue entregada en concepto de arras penitenciales.

Lo cierto es que, a pesar del emplazamiento hecho por los propios demandantes, no comparecieron ante Notario, haciéndolo su representante, a los solos efectos de alegar el incumplimiento decidido y provocado por esta parte mediante la apertura del sobre, en contravención del pacto décimo del contrato privado, sin interés alguno en otorgar la correspondiente escritura pública.

Esta situación lo único que demuestra es que los demandantes dejaron de estar interesados en la compra de las fincas propiedad de los demandados y, prescindiendo de cuál fuera la razón o motivo para no hacerlo, lo que resulta irrelevante, su comportamiento iba dirigido a utilizar una causa que presuntamente justificara abaratar las consecuencias de su verdadero desistimiento frente a la compra, puesto que esta facultad le generaba una pérdida de 215.000 euros, y en este contexto, primero alega una excusa para abrir el sobre, como son las pretendidas razones fiscales no acreditadas (y en todo momento negadas por la adversa, CD min. 14:48) que justifiquen moralmente su acción, que no jurídicamente, y de este modo, ensalzar su propio y unilateral incumplimiento con la intención de pagar únicamente la cantidad de 100.000 euros derivada de ese pretendido incumplimiento, con un ahorro de 115.000 euros, intentando que el incumplimiento se verifique antes que el desistimiento, como se llega a acoger indebidamente en la sentencia impugnada, cuando lo cierto es que se trata de dos causas de ineficacia independientes y que, cada una de ellas, por sí sola, implica la obligación resarcitoria de las cantidades previstas, tanto en el caso de desistimiento, como en el caso de incumplimiento.

Debe destacarse que los apelantes mantuvieron en todo momento una actitud congruente con su voluntad de vender las fincas y con que la compraventa lo fuera por el precio fijado en el documento privado, como se pone de relieve en el mensaje de correo electrónico de fecha 15 de noviembre de 2007, remitido por el Letrado de los demandados al Letrado de los demandantes, consignando el detalle de los importes de los respectivos cheques que debían recibir aquellos, y que, al ser una comunicación entre Letrados, tuvo que interesarse al Colegio de Abogados la autorización para su exhibición en juicio, a lo que se opuso la demandante, pero que finalmente pudo aportarse, teniendo reflejo expreso en la sentencia impugnada.

Resulta intrascendente, como se ha razonado, la razón o causa motivadora de la cláusula especial contenida en el pacto décimo del contrato privado, puesto que de las diferentes versiones expuestas por ambas partes, ninguna ha quedado acreditada, como lo es el motivo que se ha alegado, a efectos de la consideración del desistimiento realmente verificado, sobre el desinterés de los demandantes en adquirir las fincas al no poder construir la piscina, puesto que, lo cierto, es que se ha producido un desistimiento, sea cual sea la razón que lo motive, y surgen así las consecuencias pactadas que son de aplicación ante esta situación, de conformidad con el artículo 1454 del Código Civil .

En cuanto a la literalidad de los párrafos tercero y cuarto de la cláusula especial, no son más que el desarrollo independiente de la previsión establecida en ese pacto, sin que pueda elevarse a categoría esencia del contrato, máxime cuando no se contempla la posibilidad de eximirse o de justificar tal incumplimiento, en función de una determinada situación, y ahí debe residir la insistencia de los demandantes de plantear alguna razón que justifique el incumplimiento mediante la apertura del sobre, siendo como es evidente que lo que se verifica es un desistimiento, sin que pueda tener mayor trascendencia las meras hipótesis, no acreditadas en modo alguno, de que la razón de la apertura fuera la fiscal o la necesidad de exhibir el contrato a las entidades bancarias.

El fundamento de derecho segundo de la sentencia impugnada recoge un razonamiento incongruente, puesto que, tras exponerse que resulta de mayor gravedad un incumplimiento que un desistimiento, derivado del ejercicio de un derecho previamente convenido por ambas partes, no tiene sentido que en la propia resolución se admita que debe ser más leve la consecuencia indemnizatoria derivada de tal incumplimiento que la que se derivaría del desistimiento, cuando lo cierto, como se ha expuesto, es que se ha utilizado con verdadera mala fe y abuso de derecho la vía del incumplimiento para evitar las consecuencias previstas entre las partes, en el pacto de arras penitenciales, para el caso del desistimiento por parte de los demandantes.

El incumplimiento del pacto contenido en la cláusula especial, que resulta accesorio respecto de la voluntad principal de comprar y de vender las fincas, y la necesidad de formalizar tal acuerdo, determina que no puedan prevalecer las consecuencias de ese pacto accesorio frente a la voluntad principal, y mucho menos que de esta manera se favorezca a la parte que invocando un incumplimiento previo (que se traduce en una indemnización menor) pueda obviar las consecuencias de la previsión principal y que acarrea una indemnización superior.

Otra cosa sería, como así se recoge en ese pacto, que, aun conservando las partes su respectiva voluntad de comprar y de vender, el incumplimiento de esa prohibición por una de ellas, legitimara a la parte que ha cumplido, la posibilidad de exigir, en función de la previsión contractual y, en definitiva, del artículo 1124 del Código Civil , la posibilidad de resolver el contrato, con la correspondiente trascendencia indemnizatoria, ya fuese tanto la derivada del incumplimiento como del desistimiento, ya fuese únicamente la derivada del incumplimiento, si se acredita la auténtica, real y previa voluntad de otorgar la escritura de compraventa, si el incumplimiento del pacto accesorio lo provoca la parte compradora.

No obstante, en el caso de autos, ha sucedido la situación inversa: no hay ninguna voluntad de comprar por los demandantes, puesto que, de no ser así no tendría sentido la iniciativa que adopta en la convocatoria a presencia notarial, en el día 20 de noviembre de 2007, en el que manifiesta su rotunda y previa decisión de rescindir, mediante un incumplimiento que solo ella provoca, impidiendo así a los demandados que, a pesar de haber cumplido con sus obligaciones -como son la de acudir al otorgamiento de la escritura para vender con su sobre cerrado- se vean resarcidos no solo por el importe correspondiente a las arras penitenciales, sino que se aminore tal importe, precisamente por la unilateral voluntad de la adversa de no comprar, aunque la intente sustentar en un incumplimiento que solo ella provoca.

En consecuencia, deberá ser estimada parcialmente la demanda, admitiendo el derecho de los demandantes a recibir la cantidad de 20.000 euros que pagaron a los demandados, en concepto de reserva, y que como ha quedado admitido, carecía de la consideración de arras penitenciales, perdiendo, como consecuencia del ejercicio de su derecho de desistimiento sobre el contrato de compraventa, el importe que entregó en concepto de arras penitenciales, de conformidad con el artículo 1454 del Código Civil y de lo pactado entre las partes en su contrato de 10 de agosto de 2007 .

Y, también en consecuencia, deberá ser estimada parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por los demandados, condenando a los demandantes principales a la pérdida de la suma de 215.000 euros que fue entregada en concepto de arras penitenciales, por el desistimiento respecto del contrato de compraventa que debía otorgarse en escritura pública entre las partes.

CUARTO.- Por todo ello, debe ser estimado el recurso de apelación formulado por la parte demandada, revocándose la sentencia en el sentido de estimarse parcialmente la demanda rectora de esta procedimiento y la demanda reconvencional, sin que proceda hacer pronunciamiento expreso sobre las costas causadas en esta alzada, por la estimación del recurso de apelación.

Fallo

El Tribunal acuerda: Que se ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Ramón , Dª. Maribel y D. Juan Antonio , contra la Sentencia de fecha veintiuno de julio de dos mil nueve, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número veinte de Barcelona y, en consecuencia, se REVOCA dicha resolución, en el sentido de que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS parcialmente la demanda interpuesta por Dª. Alicia y D. Daniel , contra D. Ramón y D. Juan Antonio Y Dª. Maribel , y DEBEMOS CONDENAR y CONDENAMOS a los demandados a pagar a los demandantes la cantidad de veinte mil euros (20.000 €), más los intereses legales; y DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por D. Ramón y D. Juan Antonio y Dª. Maribel contra Dª. Alicia y D. Daniel , y DEBEMOS CONDENAR y CONDENAMOS a los demandados reconvencionales a la pérdida de la suma de doscientos quince mil euros (215.000 €) que fue entregada como arras penitenciales a los demandantes reconvencionales. Todo ello sin que proceda hacer pronunciamiento de imposición sobre las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales (art. 469-477 - disposición final 16 LEC), que se preparara ante este Tribunal en un plazo de cinco dias a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.