Sentencia Civil Nº 313/2006, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 263/2006 de 25 de Julio de 2006

Encabezamiento

Rollo de apelación nº 263/2006.-

Juzgado de Primera Instancia nº Tres

De San Vicente del Raspeig.

Procedimiento Juicio Ordinario nº 245/2004.-

S E N T E N C I A Nº 313/06

Iltmos Srs.

Don Francisco Javier Prieto Lozano.

Don José María Rives Seva.

Doña María Dolores López Garre.

En la Ciudad de Alicante a veinticinco de Julio de dos mil seis.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 263/06 los autos de juicio ordinario nº 245/04 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de la ciudad de San Vicente del Raspeig en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandada DON Oscar que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representado/a por el Procurador/ra Don/ña José Córdoba Almela y defendido/a por el Letrado/da Don/ña Isaac Domínguez Rodríguez y siendo parte apelada la demandante DOÑA Elvira representado/a por el Procurador/ra Don/ña Esther Pérez Hernández y defendido/a por el Letrado/da Don/ña Ana María Barrachina Andrés.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia nº Tres de la Ciudad de San Vicente del Raspeig y en los autos de Juicio Ordinario nº 245/04 en fecha 30 de marzo de 2005 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.- Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Esther Pérez Hernández en nombre y representación de Dña. Elvira frente a D. Oscar, representado por el Procurador D.José Luis Córdoba Almela, DEBO DECLARAR Y DECLARO:

1º.- Que queda resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 14 de marzo de 2003, condenando al demandado a estar y pasar por esa resolución;

2º.- Que hubo incumplimiento por para del demandado de su obligación de entregar las fincas objeto del contrato de compraventa en las condiciones pactadas, condenando al demandado a estar y pasar por esa declaración;

y en su consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado a hacer pago a la actora de la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL OCHENTA EUROS (48.080.-euros) en concepto de arras penitenciales del artículo 1.454 del Código Civil, y todo ello con expresa condena al pago de las costas procesales a la parte demandada."-

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandada siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con traslado del mismo a la parte demandante por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. audiencia Provincial , sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 263/06.

TERCERO.- En la tramitación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 13 de julio de 2006 y siendo ponente el Iltmo. Sr. Don José María Rives Seva.

Fundamentos

PRIMERO.- A pesar de la denominación de contrato de arras o señal que encabeza el documento privado de 14 de marzo de 2003 que suscribieron las partes, lo cierto es que éste no es otra cosa que un verdadero contrato de compraventa en virtud del cuál Don Oscar vende a Doña Elvira dos fincas, la registral NUM000 y la registral nº NUM001 ambas del Registro de la Propiedad nº 5 de Alicante, por precio de 252.425 euros , libres de cargas y gravámenes de cualquier tipo, así como de arrendamientos y ocupantes, entregando la compradora en ese momento la cantidad de 24.040 euros y aplazándose el resto al momento del otorgamiento de la escritura pública fijada para el 14 de septiembre de 2003, y conteniendo el documento una cláusula séptima que se denomina de rescisión unilateral del contrato que indica literalmente que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil , el presente contrato de compraventa podrá rescindirse a instancia de la parte compradora o de la parte vendedora. En el caso de rescisión del contrato a instancias de la parte compradora, ésta se allanará a perder la cantidad entregada como arras o señal, y en el caso de rescisión a instancias de la parte vendedora, ésta deberá devolver a la parte compradora una cantidad equivalente al doble de la cantidad entregada como arras o señal.

Está claro que el sentido que debe ofrecer esa cláusula resolutoria es el propio amparado en el precepto que se menciona , como arras penitenciales y para el supuesto del desistimiento, más que rescisión o Resolución, unilateral del contrato, tanto del vendedor como del comprador, sin obedecer a razón alguna , y con la peculiaridad de que si el desistimiento proviene del vendedor deberá devolver el doble de lo recibido, y si es del comprador, perderá la cantidad entregada a cuenta.

Pero en el caso presente estimamos que no nos hallamos ante la aplicación de esta cláusula, sino ante el supuesto de la pura Resolución del contrato por su propio incumplimiento, y lo que hay que esclarecer o determinar es en que parte se produce tal incumplimiento, si en la compradora o en la vendedora, con los efectos propios de tal Resolución.

SEGUNDO.- La demandante Doña Elvira, como compradora, en su demanda , y acompañando los documentos pertinentes, narra que en la fecha de 14 de septiembre de 2003 no se pudo otorgar la escritura pública debido a la estancia del demandado en su país y por problemas de salud , pero no obstante hizo un ingreso en cuenta del vendedor y a su ruego de la cantidad de 60.101,76 euros, siendo entonces que el total del dinero entregado fue de 84.141.76 euros.

Que se pactó verbalmente que se otorgaría la escritura pública el 17 de octubre de 2003 pero que se haría por la compra de la finca nº NUM001 a la que se aplicaría todo el dinero entregado; pero el día elegido el vendedor le indicó que aunque se trataba de fincas independientes registralmente estaban unidas físicamente por lo que podrían existir problemas de escriturar una sola de las fincas.

Que en 28 de octubre de 2003 la demandante recibe comunicación del demandado instándole al cumplimiento del contrato de 14 de marzo de 2003, conminándole a fijar fecha y hora para otorgar la escritura , o proceder a la devolución del dinero de 60.101,76 euros con los efectos de la Resolución del contrato conforme al artículo 1.124 del Código Civil . Es desde esta primera comunicación que se producen distintos cruces de misivas, así: De la actora al demandado en fecha 3 de noviembre de 2003 (documento 11 de la demanda , folio 50 de autos) en la que le indica que siendo de imposibilidad la compraventa y habiendo entregado 4.000.000 pts. que le devuelva 2.000.000 pts.; del demandado a la actora en fecha 13 de noviembre de 2003 (documento 13 de la demanda) en la que le indica que nunca se había hablado de encontrar una salida intermedia y que procede la Resolución con la entrega del dinero de 60.101 ,76 euros; de la actora al demandado (documento 14 de la demanda), en 17 de noviembre de 2003 en que le indica que acepta la Resolución y le devuelva el dinero; finalmente otra de la actora al demandado, en 25 de noviembre de 2003 (documento 18, folio 65 de autos) en la que se revela entonces la existencia de un proyecto del Ministerio de Fomento para la ejecución de un ramal de la red de carreteras que atraviesa de lleno ambas fincas, considerando que debe resolverse el contrato por la existencia de vicios ocultos.

TERCERO.- De las anteriores consideraciones fácticas se desprenden dos consecuencias:

La primera que no existe constancia de comunicaciones privadas o personales entre la actora y el demandado para posponer la firma de la escritura que estaba acordada contractualmente para el día 14 de septiembre de 2003. La actora solamente cita ciertos problemas de salud del vendedor, y ello es totalmente intrascendente ya que la verdad es que el acto se pospuso, y fruto de ello, o ratificación de ello es que en el siguiente momento , el 17 de octubre de 2003, si comparecieron las partes al otorgamiento de la escritura, y llegados a este momento, de la presencia de las partes en la oficina pública, es de todo punto ilógico que no se cumpliera entonces con lo que restaba para la perfección del contrato que no era otra cosa que el otorgamiento de la escritura y la entrega del resto del precio, al que unirían aquellos 60.101 ,76 euros, si es que en verdad esa era la intención de la compradora al momento de la suscripción del contrato.

La segunda es que también resulta ilógico que la parte vendedora, por el demandado Don Oscar , presente en el acto de 17 de octubre de 2003, no tomara ninguna postura a fin de instar el cumplimiento del contrato, como podría haber sido el citar a la demandante compradora, si es que ésta no hubiera dispuesto en ese momento del total precio, en la propia Notaría y en día oportuno a fin del otorgamiento de la formalidad. Teniendo en cuenta, además, que nos hallamos en presencia de una transacción sobre bienes inmuebles en la que el actor podría haber recurrido entonces al contenido del artículo 1.504 el Código Civil el que dispone que en la venta de bienes inmuebles, aún cuando se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la Resolución del contrato, el comprador podrá pagar , aun después de expirado el término , ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término. Como decimos, podría haber optado el vendedor a formular incluso un requerimiento notarial con esas finalidades. Nada de ello se hace sino simplemente se acude a una comunicación de 28 de octubre de 2003 en la que le indica a la propia actora que fija día y hora para el otorgamiento de la escritura, o en otro caso devolver el dinero con efectos resolutorios.

CUARTO.- Nos hallamos no ante un desistimiento unilateral del contrato, sino ante una Resolución y mutuamente aceptada. Es cierto que en el contrato que nos ocupa la obligación principal corresponde a la demandada y consiste en el pago del precio, pero también se corresponde con la obligación del demandado como vendedor de otorgar o facilitar el otorgamiento de los pertinentes documentos públicos, y en autos no consta si es que la primera no quiso pagar el precio total estipulado, ni que el segundo hubiera dispuesto lo necesario para hacer concurrir a aquella al cumplimiento de la formalidad pública, lo único que consta es que ambas partes , en sus misivas , aceptaron la Resolución. Y como tiene manifestado esta Sala en sentencia de 5 de octubre de 2005, el efecto principal de la Resolución del contrato lo es, como no puede ser de otra manera, la extinción de la relación contractual , y no solo por el tiempo venidero, sino con carácter retroactivo, con las consecuencias del reintegro a cada contratante en las cosas y valor de las prestaciones que aportaron, por razón del contrato. Este es el criterio reiterado de la jurisprudencia del Tribunal Supremo observado en las Sentencias de 17 de junio de 1986 , 10 de julio de 1998, 30 de abril de 1997, que vienen a decir que los efectos de la resolución deben retrotraerse a la fecha de la celebración del contrato (ex tunc), y no referidos al momento en el que se declara su extinción (ex nunc), sin perjuicio de aquellos contratos en que se producen relaciones duraderas que en todo o en parte han sido consumadas, como por ejemplo en los contratos de arrendamiento, agencia, comisión mercantil , etc.

QUINTO.- Por lo acabado de manifestar, la Sala debe concluir la presente Resolución manifestando que producido el incumplimiento del contrato por ambas partes no procede estimar la aplicación de la cláusula de arras, entendida ahora como un caso de cláusula liquidatoria para fijación de daños y perjuicios en los términos del artículo 1.124 del Código Civil, ni entrar a conocer sobre un supuesto incumplimiento del vendedor por vicios ocultos ya que estos se hacen inoportunos con el mantenimiento de aquél incumplimiento mutuo, y por ello, es preciso estimar parcialmente el recurso de apelación por cuanto la demandante solamente tendrá Derecho a obtener el dinero entregado a cuenta en el momento de la firma del contrato que lo era de 24.040 euros (teniendo en cuenta que aquella otra de 60.101.76 euros ya fue reintegrada), y no el doble , como se condena al demandado en el fallo de la Sentencia apelada, y por este pronunciamiento es claro también cómo la demanda debió ser estimada en forma parcial.

SEXTO.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hace especial declaración sobre las costas causadas en ambas instancias.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso ,

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador/ra Don/ña José Córdoba Almela en representación de Don Oscar contra la sentencia dictada por el Sr. Juez del juzgado de Primera Instancia nº Tres de la ciudad de San Vicente del Raspeig en fecha 30 de marzo de 2005 y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia REVOCAR COMO REVOCAMOS parcialmente la misma en el sentido de que la demanda debió ser estimada parcialmente y mantener el pronunciamiento primero del fallo, pero no así el segundo, y en cuanto a la condena del demandado, ahora recurrente, lo será por la cuantía de 24.040 euros. No se hace especial imposición de las costas causadas en ambas instancias.

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 nº 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, advirtiéndose a las partes que contra la misma la Ley procesal no previene recurso ordinario alguno.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia , de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de Sentencias.

Así por esta nuestra Sentencia definitiva, la pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.