Sentencia Civil Nº 313/2006, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 320/2006 de 03 de Julio de 2006

Encabezamiento

SENTENCIA NÚMERO 313/06

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON JAIME MARINO BORREGO

DON JESUS PEREZ SERNA

En la ciudad de Salamanca a tres de Julio de dos mil seis.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO nº 54/05 del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Salamanca, Rollo de Sala nº 320/06 ; han sido partes en este recurso: como demandante-apelado Don Luis Francisco representado por el Procurador Don Francisco Pérez Polo y bajo la dirección de la Letrado Don Lorenzo Fuentes de Antonio y como demandado-apelante la COMUNIDAD de PROPIETARIOS del PASEO000 , nº NUM000 de SALAMANCA representado por la Procuradora Doña Patricia Martín Miguel y bajo la dirección del Letrado Don Julio de la Torre Hernández Coll, habiendo versado sobre impugnación de Acuerdos de Junta de Propietarios.

Antecedentes

1º.- El día 27 de Enero de 2006 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: En la demanda interpuesta por el Procurador D. Francisco Pérez Polo, en representación de Luis Francisco , frente a la Comunidad de Propietarios del edificio sito en Salamanca, PASEO000 nº NUM000 , representada por la Procuradora Dª Patricia Martín Miguel, la estimo en parte y declaro: La nulidad del acuerdo tomado en el punto primero del orden del día de la Junta de Propietarios de fecha 21 de octubre de 2004 pero solo en el concreto contenido de los gastos no comprendidos en la norma estatutaria e igualitaria. No es admisible la impugnación del "servicio de asistencia 24 horas", pues es un gasto de administración de aprobación mayoritaria. El reparto por coeficiente solo será las partidas del Seguro y válvula de retención. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: Infracción de la doctrina de actos propios, para terminar suplicando se dicte sentencia por la que se estime el recurso y se revoque íntegramente la resolución recurrida con imposición, en ambas instancias, de las costas al actor.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se resuelva desestimando el recurso de apelación y confirmando la sentencia apelada, con expresa imposición a la apelante de las costas causadas en esta instancia.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día veintiséis de Junio de dos mil seis pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO.

Fundamentos

PRIMERO.- El actor en su demanda, tras exponer detenidamente circunstancias que sin ser realmente fundamentales para el objeto de la pretensión, contribuyen a que el Juzgador tenga un conocimiento preciso de la forma real de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios del edificio del PASEO000 núm NUM000 de esta Ciudad, solicita la nulidad del acuerdo tomado en el punto primero del orden del día de la Junta de Propietarios de 21 de Octubre de 2004 referente al reparto de los gastos comunes del inmueble al no haberse aplicado estrictamente el contenido del art. 9 letra e) de la LPH y se acuerde el reparto de las partidas expresamente consignadas en la fundamentacion jurídica de la demanda por coeficiente, en lugar de por partes iguales.

En la contestación a la demanda la Comunidad considera que el demandante pretende imponer su voluntad insistiendo en que desde 1972 ha considerado justo el reparto de gastos por partes iguales. En el Fundamento de Derecho II expresamente la Comunidad reconoce que "el criterio especial, particular o excepcional del reparto de los gastos por coeficiente se adopta por la Junta con criterios de oportunidad y previa votación".

Esta afirmación de la demandada viene a reconocer lo afirmado en la demanda, y además constatado por la documental aportada, en especial las actas de las Juntas, en el sentido de que determinados gastos se reparten por igual y otros por coeficientes de participación. Todo ello llevó a que las partes estuviesen de acuerdo en que la cuestión era puramente jurídica no siendo necesaria la práctica de mas prueba.

En la sentencia el Juez de Instancia refleja la regla e) de los Estatutos en la que se hace referencia al reparto por partes iguales de determinados gastos muy concretos, al Punto 1º del Acta de la Junta de Propietarios de 21 de Octubre de 2004, al régimen de funcionamiento desde 1972, no impugnado; a la necesidad de distinción entre gastos ordinarios y extraordinarios, a la anulabilidad y no nulidad del acuerdo y a la disconformidad del actor. A continuación cita la doctrina de los actos propios para reconocer de forma sucinta pero clara que la cuota igualitaria funciona desde hace tiempo y por lo tanto no sería viable la impugnación. Sin embargo, después argumenta de manera absolutamente razonable y lógica el porqué el acuerdo combatido puede ser impugnado. Así certeramente considera que la regla e) de los Estatutos debe ser interpretada restrictivamente y como las nuevas necesidades y exigencias administrativas que pueden surgir en una Comunidad difícilmente pudieron ser previstas por los que redactaron los primitivos Estatutos hasta el punto de aceptar que desembolsos especiales o de cierta cuantía tengan que ser distribuidos por igual. Incluso se refiere al dato no discutido por la Comunidad de que ésta para el pago de algunas obras acude al coeficiente -no a la cuota lineal- o a cuotas extra. El principio de seguridad jurídica también obliga a que un nuevo propietario no pueda quedar vinculado por acuerdos de los que no tiene noticia. A partir de estos argumentos analiza la concreta pretensión del actor para estimarla parcialmente.

SEGUNDO.- La recurrente considera que el Juez de Instancia, tras citar la doctrina de los actos propios, la infringe añadiendo además unas particulares consideraciones sobre el indudable principio de la autonomía de la voluntad o la inexistencia de un formalismo en la toma de acuerdos o el principio de libertad previsto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , añadiendo que al considerar las partes que se trataba de una cuestión jurídica la sentencia no puede entrar a valorar circunstancias facticas.

Comenzando por el análisis de de esta última afirmación hay que tener en cuenta que una cosa es que las partes consideren que lo debatido es una cuestión jurídica y otra muy distinta el que el Juez no pueda y deba realizar una valoración de los datos aportados por ambas partes y sobre los que no existe discrepancia, lo que motivó la falta de prueba, pues los hechos admitidos no deben ser probados. Evidentemente los datos suministrados en demanda y contestación, además apoyados por la documental aportada por las partes no dejan duda acerca de la existencia en los Estatutos de una cláusula según la cual determinados gastos muy concretos se distribuirán por partes iguales mientras que la Comunidad admite que en otras circunstancias procede al reparto de los gastos por coeficiente. Al menos estas circunstancias reconocidas inevitablemente tienen que ser valoradas por el Juez para poder llegar a dictar la sentencia.

El Juez se refiere a la doctrina de los actos propios, frecuentemente utilizada en esta materia y en concreto para consagrar una determinada forma de administrar o de distribuir los gastos comunes, cuando viene siendo aceptada por todas las partes desde hace tiempo. Así, podemos citar las sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia de 7-6-2005, de Madrid de 9-2-2004, o de Burgos de 30-9-2003 .

Sin embargo, hay que tener en cuenta que la doctrina de los actos propios exige unos requisitos muy concretos que han sido establecidos jurisprudencialmente pudiendo citar a modo de resumen la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba de 17-10-2001 :

"a) Que el acto propio que se pretende combatir haya sido adoptado y realizado con plena libertad de criterio y voluntad no coartada; y por ello el principio no puede alegarse cuando el acto viene provocado por la misma conducta o presión de quien pretende valerse en provecho propio del mismo.

b) Además es necesario un nexo causal entre el acuerdo adoptado o acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior.

Es decir, que los actos contra lo que no es lícito accionar son aquéllos que por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, actos concluyentes para crear, modificar o extinguir una relación jurídica. La esencia vinculante del acto propio en cuanto significativo de la expresión del consentimiento, es que se realice con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, con exigencia de que origine un nexo causal eficiente entre el acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior y fundamento en un comportamiento voluntario, concluyente e indubitable, de tal modo que defina de modo inalterable la situación del que lo realiza (SS. T. Supremo 16.10.87, 12.7.90, 5.3.91, 4.6.92, 12.4.93 y 30.5.93 ).

Por ello la conocida doctrina de que nadie puede ir contra sus propios actos "contra actum propium venire non potest", califica y tilda de inadmisible el ejercicio de un derecho y acción que se hable en contradicción con una conducta y forma de comportarse anterior, contradictoria e incompatible con dicho ejercicio.

A todo ello cabe añadir que cuando en una determinada relación jurídica uno de los sujetos actúa de manera que produce en el otro una fundada confianza de que, por la significación de su conducta, en el suturo se comportará coherentemente, la buena fe actúa como límite del derecho subjetivo (art. 7.1 C.Civil) y convierte en inadmisible la pretensión que resulte contradictoria con dicha forma precedente de actuar."

Precisamente la interpretación correcta de esta doctrina hace que sea aplicable al comportamiento de la demandada y no sólo del demandante. Si el actor no puede ir contra sus propios actos al haber aceptado durante años la distribución de determinados gastos por lo demás expresamente previsto en los Estatutos, la introducción de nuevos criterios por la Comunidad, de forma aleatoria, y ello aunque los acuerdos se adoptasen por mayoría y sin que nadie dude del principio de autonomía de la voluntad, básico en nuestro derecho, del autoformalismo, y no tanto del principio de libertad en la forma en que es entendido en el recurso, tambien supone el establecimiento de unos actos que, por un mínimo principio de seguridad jurídica obligan a ser respetados en el futuro.

En este sentido se debe recordar que precisamente el derecho tiene como misión contribuir a la paz social estableciendo reglas a las que los ciudadanos pueden acudir como criterio cierto cuando surge un conflicto. Precisamente por ello existe una LPH y nadie duda de que mientras la Comunidad funciona correctamente y, como afirma el Juez de Instancia "todos somos buenos" no debería ser preciso acudir a la misma dejando a una Comunidad se autorregule con el mínimo respeto a los principios esenciales y básicos de la convivencia. Pero si el problema surge, no cabe duda de que la solución al mismo se encontrará en la ley creada por el legislador precisamente para ello y es entonces cuando deben hacerse interpretaciones razonables y coherentes con la finalidad pretendida por la norma que, si es buena, de alguna forma coincidirá o intentará violentar lo menos posible lo que en un principio fue voluntad autónoma de las partes. Así quienes constituyeron la Comunidad dejaron muy claro en que casos la distribución de gastos seria igualitaria. La propia Comunidad aplicó esta cláusula de forma correcta, pero luego empezó a introducir el reparto por coeficiente en determinadas cuestiones generando así un problema de seguridad y confianza que no fue pacíficamente aceptado por el hoy actor.

Un elemento esencial para que pueda prosperar la doctrina de los actos propios es que se mantengan siempre las misma circunstancias fácticas, ya que si hay una alteración en ellas no puede entenderse que sea voluntad tacita del sujeto el vincularse validamente a aquellos actos, causando estado, creando situaciones jurídicas, modificando o extinguiendo derechos, etc. La Audiencia Provincial de Burgos en sentencia de 30-9-2003 , citando sentencias del Tribunal Supremo de 14-2 y 25-5- de 1984 afirma que la doctrina de los actos propios, de aplicación especifica al régimen de Propiedad Horizontal no es aplicable al demandante sino se aprecia contradicción o incompatibilidad entre su conducta anterior y su actual pretensión, si se tiene en cuenta que reiteradamente, en las últimas Juntas hizo constar en el acto su oposición a las cuotas por las mismas razones en que apoya la pretensión que formulaba con su demanda y el hecho de que no impugnara el acuerdo en tal sentido alcanzado en la primera Junta no puede considerarse como un acto trascendental que causa estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de sus actos; pues habiendo hecho constar su oposición al acuerdo adoptado por mayoría, su falta de impugnación no puede tener otro efecto que el de obligarla a contribuir en la cuota aprobada en esa anualidad.

La sentencia del Tribunal Supremo de 14 de Octubre de 2005 expresamente al referirse a la doctrina de los actos propios exige que estos sean inequívocos y siempre que entre la conducta anterior a la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior. En este caso, es evidente que no existe esa incompatibilidad o contradicción desde el momento en que la Comunidad ha ido alterando las reglas del juego de forma que el demandante queda vinculado por lo establecido en la regla e) de los Estatutos, pero en una interpretación restrictiva y correcta de la misma conforme a lo que ha venido siendo práctica habitual, pero sin que se pueda proceder al reparto igualitario de derramas o gastos correspondientes a conceptos y partidas distintos de los expresamente previstos en los Estatutos.

CUARTO.- En consideración a todo ello esta Sala comparte totalmente el contenido de la sentencia de instancia en cuanto a que conceptos de los incluidos en el Fundamento Jurídico IV de la demanda deben ser objeto de reparto o distribución por partes iguales y cuales por coeficiente, pues es evidente que los fluorescentes y cebadores, contactos y gatillos y selector mecánico del ascensor se deben considerar gastos ordinarios de reparación del ascensor. Lo mismo ocurre con el arreglo del portero automático que debe considerarse gasto relativo a portal, o el "servicio de asistencia de 24 hora", como gasto de administración. Sin embargo, son gastos totalmente ajenos a los conceptos previstos en la regla e) los correspondientes a la póliza de seguro, válvula de retención de agua y revisión de la bajada de antena.

QUINTO.- Desestimado el recurso de apelación interpuesto de conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil deben imponerse las costas a la apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Patricia Martín Miguel en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del PASEO000 Nº NUM000 de SALAMANCA contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Salamanca con fecha 27 de Enero de 2006 en los autos originales de que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y confirmamos íntegramente con imposición al apelante de las costas del presente recurso.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Presidente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-