Sentencia Civil Nº 313/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 475/2008 de 09 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 475/2008

JUICIO ORDINARIO Nº 261/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE MANRESA

S E N T E N C I A Nº 313/09

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a nueve de junio de dos mil nueve

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 261/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Manresa, a instancia de Dª. Custodia , contra NAPROCAT, S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de Febrero de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMAR tanto la demanda interpuesta por la procuradora Dª. Inmaculada Serra Gras, en nombre y representación de Dª. Custodia , contra NAPROCAT, S.A., como la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora Dª. Ester García Clavel, en nombre y representación de NAPROCAT, S.A., contra Dª. Custodia , sin imposición de costas a ninguna de las partes".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 5 de Mayo de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante DOÑA Custodia , arrendataria de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 - NUM002 , de Manresa, presenta demanda de juicio ordinario en reclamación de realización de reparaciones en la vivienda arrendada contra la mercantil NAPROCAT S.A (FINCAS RIPOLLET).

Expone que en fecha 29 de junio de 1.984 concertó un contrato de arrendamiento; que en el mes de abril de 2.006, DOÑA Custodia comunicó verbalmente a DOÑA Tarsila , anterior propietaria de la vivienda arrendada, la necesidad de hacer reparaciones en la misma pues carecía de agua corriente en su domicilio, habían aparecido zonas de humedad en el WC, que al parecer provenían de la vivienda bajos primera, sin que la arrendadora solucionara el problema por lo que a la arrendataria no le quedó más remedio que comenzar a pasar la mayor parte de los días en casa de su hija; además de la falta de suministro de agua, humedades y deterioro generalizado de la finca, se ha detectado un agujero en el suelo en la pared de una de las habitaciones que presumiblemente ha sido realizado por personas que ocupan ilegalmente las viviendas contiguas, las cuales son frecuentadas por ocupas; DOÑA Custodia ha pedido presupuesto del coste de las reparaciones necesarias para dejar la vivienda en condiciones mínimas de habitabilidad que asciende a 3.609,66 euros.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que:

a) Se condene a la demandada para que en el plazo más breve posible, a juicio del juzgador, se haga cargo del importe total de las obras necesarias para la conservación de la vivienda arrendada, descritas en el hecho octavo de la demanda.

b) Se obligue a la empresa demandada a facilitar a la demandante un número de cuenta bancaria a su nombre donde poder efectuar el pago de la renta.

c) Se condene a la demandada a pagar la cantidad de 7,47 euros correspondientes a los gastos asumidos hasta la fecha en giros postales así como todos los que se devenguen hasta el momento en que se designe por parte de la demandada el número de cuenta solicitado, más los intereses legales.

d) Se obligue a la empresa demandada a evitar la ocupación de las viviendas contiguas, siempre que ello suponga un menoscabo del libre disfrute de la vivienda arrendada, y se proceda a su limpieza y adecentamiento.

La parte demandada NAPROCAT S.A. se opone a la demanda y formula reconvención en la que alega que, sin que medie causa justa, hace más de un año y medio que la arrendataria no ocupa la vivienda arrendada, por lo que insta la resolución del contrato de arrendamiento por no uso, solicitando se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 - NUM002 , de Manresa, condenando a la demandada reconvencional a que la deje libre, vacua y expedita, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificase, imponiendo las costas a la demandada reconvencional.

La demandante se opone a la reconvención formulada de contrario.

La sentencia de primera instancia desestima tanto la demanda deducida por DOÑA Custodia , como la demanda reconvencional instada por la mercantil NAPROCAT S.A., sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Custodia interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) que la sentencia de primera instancia no ha valorado correctamente las pruebas practicadas y ha incurrido en error al no haber tenido en cuenta las declaraciones evasivas y carentes de lógica del demandado durante su interrogatorio; 2) que deben imponerse a la parte demandante reconvencional las costas causadas por la reconvención que ha sido desestimada, sin que se haya razonado la existencia de dudas de hecho o de derecho.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estime la demanda principal, con los pronunciamientos que le son inherentes. Subsidiariamente, para el caso de ser confirmada la sentencia de primera instancia, se condene en costas al demandado reconviniente.

La parte demandada y actora reconvencional NAPROCAT S.A. formula asimismo recurso de apelación en el que alega que DOÑA Custodia no usa como residencia habitual la vivienda arrendada desde hace más de dos años y que no concurre causa que lo justifique.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estime íntegramente la demanda reconvencional, se declare resuelto el contrato de arrendamiento, imponiendo a la parte demandante las costas, tanto las derivadas de la tramitación de la demanda, como las de la demanda reconvencional.

Cada una de las partes impugna el recurso de la contraria.

SEGUNDO.- Debemos partir de los hechos que resultan probados, a la vista de la prueba practicada en autos, documental, interrogatorio de las partes y testifical, que son los que a continuación se relacionan:

1) En fecha 29 de junio de 1.984, DOÑA Custodia y DOÑA Delia suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 - NUM002 , de Manresa (documento 1 de la demanda, al folio 8).

2) Los días 13 de octubre de 2.005, a las 14,45 horas, 25 de octubre de 2.005, a las 20,15 horas, 2 de febrero de 2.006, a las 14,15 horas y 9 de febrero de 2.006, a las 14,30 horas, se levantó acta notarial en la que el Notario DON FRANCISCO DE BORJA MORGADES DE OLIVAR hizo constar que no había nadie en la vivienda arrendada a pesar de reiteradas llamadas (documentos (documentos 1 y 2 de la contestación a la demanda, a los folios 53 y 59).

3) Los días 30 de noviembre de 2.006 a las 14,00 horas y 19 de diciembre de 2.006, a las 14,30 horas, se levantó acta notarial en la que el Notario DON JAIME BERCOVITZ RODRÍGUEZ CANO hizo constar que no había nadie en la vivienda arrendada a pesar de reiteradas llamadas (documento 3 de la contestación al folio 66).

4) El día 2 de noviembre de 2.006, DOÑA Custodia , a través de su hija, comunicó a la CAMARA DE LA PROPIEDAD que después de haber estado seis meses sin agua corriente, de abril a septiembre de 2.006, a finales de septiembre dejó, de nuevo, de tener agua corriente en la vivienda arrendada (documento 2 de la demanda, al folio 11).

5) En fechas 28 de noviembre de 2.006 y 11 de enero de 2.007, DOÑA Custodia , a través de su Letrado, comunicó a la propiedad la ausencia de agua corriente, desde hacía más de seis meses, y la existencia de humedades en la vivienda arrendada (documentos 12 y 13 de la demanda, a los folios 22 y 25).

6) El día 10 de julio de 2.007, DOÑA Custodia presentó una instancia al Ayuntamiento de Manresa denunciando el mal estado del inmueble e interesando se requiriera al propietario para que hiciera las reparaciones necesarias en el mismo (documento número 9 de la contestación a la reconvención, al folio 123).

7) En fecha 24 de julio de 2.007, DOÑA Custodia presentó una reclamación a FECSA ENDESA exponiendo que desde hacía dos meses que carecía de electricidad en el inmueble del que es arrendataria (documento número 4 de la contestación a la reconvención, al folio 117).

8) DOÑA Custodia padece de asma bronquial lo que hace imprescindible que en épocas de frío resida en una vivienda con calefacción, de la que carece la vivienda arrendada (documento 6 de la contestación a la demanda reconvencional, al folio 119).

9) No ha quedado suficientemente acreditado que la vivienda arrendada carezca de suministro de agua, la existencia de un agujero en un tabique ni las manchas de humedad en la misma.

TERCERO.- La sentencia de primera instancia desestima tanto la demanda principal de realización de obras necesarias en la vivienda arrendada como la demanda reconvencional de resolución de dicho contrato por denegación de prórroga forzosa por desocupación de la vivienda.

Esta Sala considera que la carga de la prueba de la plena ocupación de la vivienda o de la justa causa de desocupación corresponde al arrendatario, y tras analizar la prueba practicada en la primera instancia, entre las que constan cuatro actas notariales, de 13 y 25 de octubre de 2.005 y de 2 y 9 de febrero de 2.006, se infiere que la actora reconvenida no habita en la casa arrendada, sin que haya existido justa causa para tal desocupación sino un no uso voluntario, desde seis meses antes a remitir las primeras quejas a la propiedad alegando la ausencia de suministro de agua, de abril a septiembre de 2.006, la existencia de humedades y la necesidad de hacer obras para reparar un agujero existente en un tabique.

Consideramos que ha quedado acreditado que DOÑA Custodia ya no ocupaba la vivienda arrendada desde seis meses antes de la presentación de las primeras reclamaciones y denuncias formuladas por el corte del suministro de agua, sin que exista constancia alguna que antes de abril de 2.006 existiera un estado de deterioro de la vivienda litigiosa que la hiciera inhabitable o que imposibilitara su uso.

Así, el Notario DON FRANCISCO DE BORJA MORGADES DE OLIVAR levantó actas de fechas 13 de octubre de 2.005, a las 14,45 horas, 25 de octubre de 2.005, a las 20,15 horas, 2 de febrero de 2.006, a las 14,15 horas, y 9 de febrero de 2.006, a las 14,30 horas, en las que hizo constar que no había nadie en la vivienda arrendada a pesar de reiteradas llamadas.

Sin embargo, la primera reclamación que se efectúa alegando carecer de agua corriente en la vivienda es la realizada a través de la hija de la demandante, a la CAMARA DE LA PROPIEDAD, el día 2 de noviembre de 2.006, exponiendo que después de haber estado seis meses sin agua corriente, de abril a septiembre de 2.006, a finales de septiembre dejó, de nuevo, de tener agua corriente en la vivienda arrendada.

Asimismo, en la demanda se dice que en el mes de abril de 2.006, la demandante comunicó verbalmente a la anterior propietaria DOÑA Tarsila que carecía de agua desde hacía unos días, y que habían aparecido manchas de humedad en el aseo, que la propietaria solucionó el problema del agua, pero se reprodujo, por lo que a la actora no le quedó más remedio que pasar la mayor parte del día en casa de su hija.

Pero la desocupación de la vivienda por parte de DOÑA Custodia , a tenor de las actas aportadas por la parte demandada y actora reconvencional, se remonta al mes de octubre de 2.005, esto es, seis meses antes a la alegada ausencia de suministro de agua y a la aparición de humedades, que tuvieron su inicio, según se dice, en el mes de abril de 2.006.

Y si bien tiene razón el Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia cuando indica que las actas notariales son insuficientes, por sí solas, para acreditar la desocupación de una vivienda arrendada, en el presente caso, hay que poner en relación las referidas actas, la primera de las cuales se remonta a octubre de 2.005, con las quejas de la arrendataria, la primera de las cuales es de abril de 2.006, con los suministros, y con el propio reconocimiento de la demandante que indica en su demanda que, dadas las circunstancias, a partir de abril de 2.006, no le quedó más remedio que comenzar a pasar la mayor parte de los días en casa de su hija.

En cuanto a los suministros a los que se refiere el Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia, obsérvese que sólo se aporta una factura de teléfono (documento 2 de la contestación a la reconvención, al folio 115) en la que consta la realización de llamadas durante los meses de noviembre y diciembre de 2.006 pero no se aporta ninguna factura referida al año anterior, de octubre de 2.005 a abril de 2.006, cuando se inician las quejas de la arrendataria.

Y en cuanto al suministro eléctrico, (documento 10 de la contestación a la reconvención, al folio 124) constatamos que en el periodo de un año, de 16 de septiembre de 2.005 a 15 de septiembre de 2.006, hay cuatro facturas bimensuales en las que se factura el mínimo (entre 12,52 y 13,15 euros), lo que supone un periodo de ocho meses, en el transcurso de un año, sin consumo eléctrico.

Pero es que además, el corte del suministro de agua no ha quedado en modo alguno justificado, sólo constan las denuncias y reclamaciones efectuadas por la arrendataria pero ninguna prueba objetiva de la que se desprenda que la vivienda carece de agua y que por ello DOÑA Custodia se ha visto obligada a pasar a residir a casa de su hija.

Ni se ha pedido oficio alguno a la compañía de aguas ni consta pericial alguna o acta notarial mediante la que se acredite la ausencia de suministro de agua en la vivienda arrendada.

Es también significativo que la testigo DOÑA Aurora , vecina y amiga de la demandante, expuso en el acto del juicio que conocía que la demandante tenía problemas en la vivienda desde que se marchó el vecino SR. Alonso a una residencia y posteriormente falleció, hacía algo más de dos años, y que en la vivienda colindante se habían introducido "ocupas" por lo que allí era imposible que la demandante pudiera vivir, pues allí sola no podía estar. Pero la testigo no hizo referencia alguna a la ausencia de suministro de agua, ni a otra causa de inhabitabilidad de la vivienda.

Por el contrario, de la documental obrante autos se desprende que DOÑA Custodia padece de asma bronquial lo que hace imprescindible que en épocas de frío resida en una vivienda con calefacción, de la que carece la vivienda arrendada, de lo que se desprende, junto con el resto de la prueba analizada, que ya, cuando menos, desde el mes de octubre de 2.005, la demandante pasó a residir, la mayor parte de los días, a casa de su hija, que dispone de una vivienda acondicionada con calefacción (documento 6 de la contestación a la demanda reconvencional, al folio 119).

Por todo lo expuesto, consideramos que si bien actualmente de las fotografías obrante en autos se desprende una situación de deterioro de la vivienda arrendada, fue mucho antes a esta situación de deterioro de la vivienda, cuando menos desde octubre de 2.005, cuando la arrendataria abandonó la vivienda para ir a residir con su hija.

Por ello, teniendo en cuenta que la demandada ya no usaba la vivienda arrendada, como vivienda habitual, haciendo un uso esporádico de la misma, desde un año y medio antes de la presentación de la demanda, concurriendo por tanto la causa de resolución del contrato por denegación de prórroga por desocupación de la vivienda durante más de seis meses en el transcurso de un año, no procede la ejecución de las obras interesadas en la demanda principal, por lo que debemos desestimar la demanda inicial por realización de obras necesarias de reparación, y consecuentemente, estimar la demanda reconvencional, y declarar resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes.

CUARTO.- No obstante desestimar la demanda inicial para realización de obras necesarias de reparación, y estimar la demanda reconvencional declarando resuelto el contrato de arrendamiento, consideramos que, en el presente caso, existen dudas de hecho que justifican la no imposición de las costas de la primera instancia, conforme al artículo 394 de la L.E.C.

Del mismo modo, si bien desestimamos el recurso formulado por la parte demandante y estimamos el recurso interpuesto por la parte demandada, las mismas dudas de hecho, justifican no hacer expresa imposición de las costas de esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Custodia contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Manresa, en los autos de Procedimiento Ordinario número 261/2.007, de fecha 12 de febrero de 2.008, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia en cuanto desestima la demanda presentada por DOÑA Custodia contra NAPROCAT S.A., confirmando dicho pronunciamiento.

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de NAPROCAT S.A contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Manresa, en los autos de Procedimiento Ordinario número 261/2.007, de fecha 12 de febrero de 2.008, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha sentencia en cuanto desestima la demanda presentada por NAPROCAT S.A. contra DOÑA Custodia y en su lugar, estimando la demanda reconvencional, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , NUM001 - NUM002 , de Manresa, condenando a DOÑA Custodia a que deje la referida vivienda libre, vacua y expedita, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica en el plazo legal.

Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.