Sentencia Civil Nº 313/2010, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 873/2010 de 29 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA

Sección Quinta

Rollo Nº 873.10

Nº. Procedimiento: 1714/08

Juzgado de origen: Primera Instancia 25 de Sevilla

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JUAN MARQUEZ ROMERO

D. JOSE HERRERA TAGUA

D. FERNANDO SANZ TALAYERO

En Sevilla a 29 de junio de 2010

VISTOS por la Sección Quinta de esta Ilma. Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario nº 1714/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Sevilla, promovidos por la Comunidad de Propietarios del Edificio DIRECCION000 de Sevilla, representada por el Procurador D. Luis de la Lastra Marcos, contra la Junta de Andalucía, representada por la Letrada del Gabinete Jurídico, Dª. Pilar Leira Franco; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 15 de julio de 2009.

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "Que estimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador D. Luis de la Lastra Marcos en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Sevilla contra la Junta de Andalucía (Comunidad Autónoma de Andalucía) he de condenar y condeno a ésta a abonar a la actora la cantidad de 16.800,08 euros, intereses conforme al fundamento tercero de esta resolución y al pago de las costas del procedimiento."

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por la parte demandada, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día 29 de junio de 2010 , quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don FERNANDO SANZ TALAYERO.

Fundamentos

PRIMERO.- Mediante el escrito inicial de estas actuaciones la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 ejercitó una acción en reclamación a la Junta de Andalucía de la cantidad de 16.800'02 €, correspondiente a las cuotas extraordinarias por arreglo de cubiertas de los locales del edificio (10.341'26 €), y a las cuotas ordinarias de los años 2000 a 2004 (6.458'76 €), que está obligada a abonar como titular de un local del inmueble que ocupa el Centro de Valoración de Incapacidades dependiente de la Consejería de Igualdad y Bienestar Social.

La demandada, una vez emplazada, no contestó a la demanda, dictándose Sentencia en la instancia que estima íntegramente la pretensión. Contra ella se alza la demandada que alega que conforme al artículo 21 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios no está obligada a contribuir a los gastos ordinarios, estando asimismo excluidos los locales de los gastos extraordinarios conforme al artículo 20 de los Estatutos.

SEGUNDO.- Ante todo conviene precisar que conforme al artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal es obligación de cada propietario del inmueble contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Cierto es que la Comunidad puede acordar y los Estatutos recoger a favor de alguno o algunos comuneros determinadas exenciones de pago respecto de concretos gastos generados por servicios o instalaciones, pero estas exoneraciones de pago, en cuanto que suponen excepciones a la norma general, deben ser muy concretas y precisas, determinando con exactitud y claridad qué concretos gastos no tiene que abonar alguno de los comuneros y, en todo caso, la regla contenida en los Estatutos ha de ser interpretada siempre restrictivamente.

En el presente caso en cuanto a los gastos ordinarios, la Junta de Andalucía en su recurso de apelación alude al contenido del artículo 21 de los Estatutos. Este precepto (folio 67 de las actuaciones) comienza estableciendo el principio general de la obligación de todos los copropietarios de contribuir a los gastos generales que se ocasionen para la conservación y reparación de los elementos comunes y los servicios que no sean susceptibles de individualización. Y a continuación exime a los propietarios de locales de planta baja y sótano de contribuir a los gastos de limpieza y alumbrado del portal, escaleras, vestíbulos y azotea y los de conservación, reparación y reposición del ascensor. Es obvio que los propietarios de locales están exentos única y exclusivamente de estos concretos gastos, pero no los demás gastos comunes (v.gr. seguros, contribuciones, vigilancia, conserjería, mantenimiento de otras zonas comunes etc...) que se realicen para la conservación, mantenimiento y servicios del edificio. Es decir, están exentos de pagar algunos gastos, no todos aquellos que se produzcan para la conservación y sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Por tanto, efectuada la liquidación de la deuda por cuotas comunes que está obligada a abonar la Junta de Andalucía cono propietaria de uno de los locales del edificio comunitario, y aprobada esa liquidación por la Junta General de Propietarios de 14 de julio de 2005, sin que tal liquidación fuese impugnada por la indicada propietaria del local, mediante el ejercicio de la oportuna acción de impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios, en cuyo proceso se hubiese determinado si la liquidación de la deuda era correcta, o por el contrario se habían incluido gastos de los que el titular del local está exento, no cabe que en este proceso la demandada impugne la liquidación alegando que está exenta de abonar cuotas comunes.

La demandada no está exenta de contribuir a todos los gastos generales, como hemos indicado, sólo a algunos. Si no estaba conforme con la liquidación de la deuda practicada por la Junta de Propietarios de 14 de julio de 2005, debió impugnarla, para que se hubiese determinado la cantidad exacta que debía abonar si es que se había incluido en las cuotas que se le exigían algún concepto del que estaba exenta de contribuir. Al no hacerlo ha de entenderse que aceptó la liquidación. Y, en cualquier caso, como tiene la obligación legal y estatutaria de contribuir a los gastos generales, estando exenta sólo de unos concretos gastos, la demandada tenía la carga de acreditar que en las cuotas reclamadas se habían incluido gastos de los que está exonerada, para así determinar el importe exacto de las cuotas que sí debe de abonar. Pero la Junta de Andalucía, que ni siquiera contestó a la demanda, no ha efectuado prueba alguna que permita entrar en consideraciones sobre la posible existencia de exceso en cuanto a las cuotas ordinarias reclamadas.

TERCERO.- A continuación la demandada apelante también pretende que se desestime la reclamación de la cuota extraordinaria devengada por el arreglo de la cubierta de los locales. Para ello invoca el artículo 20 de los Estatutos comunitarios.

Hay que indicar, en primer término, que esa cuota es la parte correspondiente a un arreglo de cubiertas realizado en beneficio directo del local de la demandada, y que se ejecutó en virtud de la obligación que a la Comunidad de Propietarios le impuso una Sentencia dictada por la Audiencia de Sevilla de reparar los daños existentes en el inmueble, en virtud de la demanda formulada por la Junta de Andalucía que solicitaba la condena a dicha reparación producida por la falta de mantenimiento (Documental a los folios 86 a 88 de las actuaciones). En cumplimento de esa Sentencia la actora hizo las reparaciones oportunas en las cubiertas de los locales. Y como todo gasto de conservación, sostenimiento o mantenimiento del inmueble ha de ser soportado por la totalidad de los copropietarios con arreglo a su cuota de participación. Entre ellos por supuesto, por la Junta de Andalucía, propietaria de un local directamente beneficiado por la reparación.

La Junta de Andalucía pretende liberarse de esta obligación al amparo del artículo 20 de los Estatutos, los cuales excluían a los locales de planta baja y sótano de los gastos que ocasione la zona ajardinada "si se crea", en la planta primera, cubierta del local de la planta baja. En la demanda la actora negó que hubiese zona ajardinada sobre la cubierta. Y el precepto estatutario lo que exime a los locales es del pago de los gastos que ocasione la zona ajardinada. Pero si no existe tal zona, no exime de contribuir al adecuado sostenimiento de la cubierta que es un elemento común estructural del edificio. Pues bien, pese a ello, la demandada ni contestó a la demanda para rebatir o negar esta afirmación de la actora, ni propuso prueba alguna, de fácil realización por otra parte, para acreditar al tribunal la existencia de jardines sobre la cubierta del edificio. Y la carga de esta prueba le incumbe a la demandada porque es quien sostiene su existencia, y porque es un hecho que impediría la eficacia jurídica de los hechos de los que se desprende el efecto jurídico de las pretensiones de la demanda (art. 217 LEC ).

Por consiguiente el recurso de apelación ha de fracasar, debiendo confirmarse la Sentencia apelada.

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación comporta la expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 398-1 y 394 de la LEC de 2000 .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Letrado del Gabinete Jurídico de la Junta de Andalucía en nombre y representación de la Junta de Andalucía, contra la Sentencia dictada el día 15 de julio de 2009, por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia Nº 25 de Sevilla , en los autos de juicio ordinario Nº 1714/08, de los que dimanan estas actuaciones, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la citada Resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Y, en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, DON FERNANDO SANZ TALAYERO, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mí el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior Sentencia y publicación de su rollo; doy fe.-